Eine Besonderheit ist nur bei den Heizkosten, falls eine Zentralheizung im Haus ist. Hierbei mus dann doch abgerechnet werden aufgrund des Gesetzes.
Hier scheint es sich aber im ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter eine Wohnung bewohnt, zu handeln und damit die Pauschale incl Heizkosten wiederum zulässig.
2. Betriebskostenpauschale 150€
Heizkostenvorschuss. ( Gas, Wasser, Strom, Abwasser, Müllabfuhr inklusive).
Das widerspricht sich. Was steht wörtlich im Mietvertrag dazu? Am besten alle Passagen zu den Betriebskosten oder ggf. sonstige Vereinbarungen anonymisiert hier einstellen. Ist tatsächlich eine Pauschale vereinbart, gibt es dazu keine Abrechnung. Gerade in Gesprächen kommt es da schnell zu Missverständnissen, denn "alles inklusive" sagt nichts darüber aus, ob das nun eine Pauschale oder Vorauszahlungen sind, die alles enthalten. Strom wäre ja z.B. üblicherweise in den Nebenkosten gar nicht enthalten.
Was bedeutet Gasheizung und Elektroheizung genau? Habt ihr eine Zentralheizung? War es eine Umstellung auf eine Wärmepumpe? Kommt die Erhöhung tatsächlich nur durch die Umstellung oder weil sich die Preise deutlich erhöht haben, egal welcher Energieträger? Bei uns hat sich zum 1.1. das Gas trotz Preisbremse mehr als verdoppelt.
Das Andere ist aber die Isolierschicht gegen Feuchtigkeit (Dampfsperre genannt), die vermutlich nicht ordnungsgemäß vorhanden ist. Denn die Kälte allein ist es nicht, sondern eindringende Feuchtigkeit ist das größere Problem.
Die wenigsten Wände dürfte Dampfsperren haben, sofern da nichts mit Innendämmung gemacht wurde oder es Fertighäuser sind. Letztere haben es teilweise. Die meisten Wände sind jedoch nur Außenputz + Steine + innen Putz oder Gipskartonplatten, schon sehr lange und auch heute im Neubau noch. Wenn da die Wände schimmeln, ist es sehr häufig die Kälte des Mauerwerks, wegen der die Feuchtigkeit aus der Raumluft an der Wand in der obersten Schicht kondensiert. Außendämmung würde das wirksam verhindern, ist aber eben erst in den letzten 40/50 Jahren aufgekommen. Fehlende Dämmung ist allerdings meiner Meinung nach kein Baumangel in dem Sinne, dass der Vermieter hier etwas unternehmen muss, denn das dürfte baujahrestypisch sein. Dass es Baumängel im Sinne von von außen eindringender Feuchtigkeit sind, scheint nach der oben bestehender Beschreibung nicht der Fall zu sein.
Der Schimmelexperte hat in der Nachbarwohnung empfohlen, von Innen alles bis zur Mauer rauszureissen und eine "Schicht" Steine anzubringen
Das wäre eine denkbare Alternative zur Außendämmung, die nur im Sondereigentum passiert und daher bunabhängig von den anderen Eigentümern ist: Innendämmung. Ich würde aber keine Schicht Steine nehmen, sondern wirklich Dämmstoff, der bei wesentlich weniger Platzbedarf viel mehr bringt. Allerdings ist diese auch nicht unproblematisch, insbesondere die günstigen Versionen, bei denen nicht auf kapillaraktive Innendämmstoffe gesetzt wird, sondern einfaches Styropor oder Mineralwolle. Dadurch, dass dann innen Dämmung ist, kondensiert die Raumluft dann nicht mehr an der Raumseite der Mauer/Dämmung, sondern zwischen Bestandsmauerwerk und Dämmung. Teure, kapillaraktive Dämmstoffe können damit umgehen, günstige nicht. Zudem ist Innendämmung nur dann zu empfehlen, wenn man eine schlagregensichere Fassade hat, in die ganz sicher kein Wasser eindringen kann, da sich der Gefrierpunkt (z.B. von Schlagregen, der an die Fassade kommt) ins Mauerwerk verschiebt. Das würde ich hier jedoch schon grundsätzlich anzweifeln, weil es dazu u.a. gewisse Dachüberstände braucht, die hier nicht vorhaben zu sein scheinen.
Wir haben auch genau so eine Fassade, kein Dachüberstand, deshalb bisher keine Dämmung aufgrund der Kosten, Nordwest-Seite und zweifelhafte Schlagregendichtigkeit. Mir persönlich als Eigentümer ist dieses Risiko zu groß, sodass ich von Innendämmung absehe, auch wenn es sicherlich eine große Energieeinsparung bringen würde. Grundsätzlich denkbar ist diese Option aber schon.
Wenn aufgrund der Dämmung einer Wandfläche die Heizleistung der Heizkörper nicht mehr reicht, um den Raum auf angemessene Temperaturen zu bringen, dann muss dies behoben werden. Evtl. könnte man hier auch an eine Ersatzvornahmen denken und einen größeren Austauschheizkörper selbst in Auftrag geben, wenn der Vermieter im Verzug ist und absolut nichts passiert.
Einige Wasserzähler sind doppelt gelistet (und entsprechend doppelt abgerechnet)
Daraus dürfte sich doch ergeben, dass es nun weniger Einheiten sind und sich damit die Gesamtkosten auf weniger Einheiten verteilen. Denkbar auch, wenn sich durch die Verwechselung der Zähler andere Differenzen für 2019 ergeben haben.
Ohne die Abrechnung zu sehen, ist es kaum möglich, das zu beurteilen. Du kannst die Abrechnungen anonymisiert hier einstellen, dann können wir uns anschauen, ob diese rechnerisch plausibel sind.
Das Problem ist wenn sie z.b. am 01.07 wegziehen. Sollen wir dann doppelte Miete bezahlen?
Ihr müsst nach wie vor euren Vertrag einhalten, der für euch eine Kündigungsfrist von ca. 6 Monaten vorsieht, für den Mieter aber nur 3. Das könnt ihr nicht ändern, da wäre die möblierte Vermietung von Beginn an wesentlich geschickter gewesen.
Wie Leipziger korrekt schreibt, müsst ihr heute rechtswirksam kündigen, damit es zum 31.07. überhaupt hinhaut. Wenn die Mieter vorher ausziehen, dann ist das eben so. Entweder findet ihr dann noch einen Zwischenmieter für die Zeit oder ihr müsst die Kosten selbst tragen.
Mieter1 wohnt in mit Person2 in einer Einliegerwohnung, welches Teil des Hauses des Vermieters ist
Wenn es keine weiteren Wohnungen in diesem Haus gibt, sind Pauschalen zulässig.
Allerdings inkludiert der Mietvertrag keine Stromlieferung.
Üblicherweise ist Strom nicht in Kalt- oder Warmmiete enthalten und hier scheint dies auch nicht explizit anders vereinbart zu sein. Wie kommt man darauf, dass das in die Pauschale bzw. die Erhöhung eingerechnet sein sollte?
Ist ein mündlicher Energieversorgungsvertrag überhaupt gültig?
Warum nicht? Mit dem Grundversorger hat man auch konkludent einen Stromvertrag abgeschlossen, sobald Strom über den Zähler bezieht. Analog sieht der Vermieter das hier.
Dass die Abrechnung korrekt ist, kann man natürlich nur über den Zähler prüfen und ob die Kosten stimmen, durch Vorlage der Rechnung. Allerdings kann man dies ja auch etwa einschätzen.
- Muss die Stromrechnung überhaupt bezahlt werden?
Ich denke schon, jedenfalls nach Vorlage der Zählerstände. Vermutlich ist das durchaus angreifbar, wenn ihr keinen Zugang zum Zähler habt, keine Bilder mit Datum vorliegen o.ä.
Allerdings hat AJ1900 den Knackpunkt bereits angesprochen. Solange hier keine utopischen Beträge verlangt werden, fährt man vielleicht besser, es einfach dabei zu belassen. Ansonsten könnte zum März einfach die Kündigung im Briefkasten liegen haben.
Ich kann mich hier Leipziger nur anschließen, ich wäre mit einer Mietminderung in einer solchen Höhe sehr vorsichtig.
Insbesondere wenn alle Zimmer betroffen sind, liegt der Verdacht nahe, dass das Nutzerverhalten zuzurechnen ist, zumindest teilweise, denn Baumängel in diesem Sinn sind doch in allen Räumen eher ungewöhnlich. Erhebliche Kältebrücken, die dann mit ungünstigem Nutzerverhalten zu Schimmel führen, sind dagegen bei BJ in den 70igern fast sicher anzutreffen und aufgrund des Baujahrs auch zu erwarten. Thermisch nicht getrennte Balkone aus Beton, ungedämmte Außenwände und damit sehr kalte Außenecken, zugige Fensteranschlüsse... das ist alles normal und baujahrestypisch.
Schimmelnde Fugen im Bad sind soweit normal, wenn "das Wasser die Fliesen runter läuft" und man nach dem Duschen nicht ausreichend lüftet und heizt, weil man dann zur Arbeit muss. Wir hatten früher auch schimmelnde Fugen im Bad, auch an warmen Innenwänden, weil es einfach zu feucht war und das kurze Lüften bei weitem nicht gereicht hat. Wir haben dann konsequent nach dem Duschen mit einem Fensterreiniger die Wände abgezogen, alternativ auch Baumwolllappen, sodass die Wände weitgehend trocken waren und so hat sich das Problem erledigt. Inzwischen kommen wir im Winter auch im Bad unter 40 % Luftfeuchtigkeit, von den Nutzungszeit der Dusche mal abgesehen natürlich. Sicherlich wird das verstärkt bei kalten Außenwänden, wie man sie aber bei unsanierten Gebäuden aus den 70igern vor der ersten Wärmeschutzverordnung zu erwarten hat.
Im Wohnzimmer: kippt ihr das Fenster öfter mal? Oder gibt es am Wohnzimmer Balkone, sodass vor/über dem Wohnzimmerfenster der Balkon der darüberliegenden Wohnung ist?
Das Problem der Schiebetür ist nun behoben? ich möchte an dieser Stelle anmerken, dass der Test mit dem Feuerzeug auch täuschen kann, denn wenn das Fenster kälter ist als die umliegenden Wände, kann dort auch erheblich Luftbewegung innerhalb des Raums entstehen, weil sich die Luft am Fenster abkühlt und das die Luft im Raum in Bewegung bringt, v.a. wenn dann unten auch noch eine Konvektorheizung vor dem Fenster steht.
Dies sollte sich bei einer Belegeinsicht beim Vermieter nachprüfen lassen. Evtl. lassen sich auch die Konditionen des Fernwärmeanbieters auch direkt dort erfragen. Mich wundert dieser hohe Betrag auch sehr, zumal 26ct/kWh sogar für Fernwärme in 2021 sehr teuer sind.
In der Regel ist die Hausratversicherung des betroffenen Mieters tatsächlich dafür zuständig. Das ist die "klassische" Versicherung für solche Fälle. Wenn ihr eine habt, sollte sie möglichst zeitnah informiert werden.
Die Frostschutzstellung bedeutet eine Temperatur von etwa 5°C am Thermostat und kälter sollte es im Raum bewohnt definitiv nicht werden. Bei normalen Temperaturen sollte der Heizkörper bei korrekt funktionierendem Thermostat also nicht heizen.
Hast du nachgemessen, bei welcher Temperatur das Thermostat den Heizkörper aufdreht, wenn es auf Frostschutz steht? Ggf funktioniert es auch nicht richtig.
Ich kann Fruggel nur zustimmen. Wenn die Voraussetzungen für §573a gegeben sind, kann man kaum gegen diese Kündigung vorgehen.
Bzgl. der Kündigungsfrist: wenn der Vermieter die Kündigung bereits nach 3 Monaten durchsetzen wollen würde, müsste der Eigenbedarf tatsächlich auch begründet sein. Praktisch dürfte er deshalb einfach die 6 Monate hinnehmen, nach denen keine weitere Prüfung (bis auf die Voraussetzungen, dass §573a Anwendung finden kann) mehr stattfindet. Ich würde an deiner Stelle mit dem Vermieter sprechen. Wenn er die Räume tatsächlich für sich nutzen möchte, dann hat er ein Interesse daran, dass das ganze so unkompliziert und schnell wie möglich abläuft. Wir haben im gleichen Fall auf die Einhaltung jeglicher Fristen und auch Schönheitsreparaturen verzichtet, um es dem Mieter so einfach wie möglich zu machen.
Bzgl der Höhe der Mietminderung würde ich dringend Rücksprache mit einem Anwalt halten. Ich halte 10-15% für deutlich zu hoch gegriffen, solange die Badewanne nur unzumutbar aufgeraut, aber nutzbar ist. Zumal du mit einer einfachen Badematte Abhilfe schaffen könntest (anders als bei defekten Abfluss etc). Bisherige Gerichtsurteile sehen hier Mietminderung bei 3%, das sind jedoch nur Urteile von Amtsgerichten. Im Einzelfall kann evtl auch eine höhere (oder ggf auch keine) Mietminderung gerechtfertigt sein.
Selbstverständlich muss der Vermieter das Problem so zeitnah wie möglich beheben, aber mit einer überhöhten Mietminderung könnte eines Tages eine Kündigung drohen. Je nach Miethöhe und Marktsituation vor Ort könnte das evtl sogar vom Vermieter gewünscht sein, dessen sollte man sich bewusst sein. Deshalb kann ich hier nur raten, bzgl Mietminderungen nicht im Alleingang zu handeln oder diese zumindest bewusst niedrig anzusetzen.
Der Vermieter muss eine Abrechnung auf euren Namen erstellen, aus der auch der Nutzungszeitraum hervorgeht. Er kann nicht einfach seine Hausgeldabrechnung weiterreichen. Auch die Heizkostenabrechnung muss er vorlegen. Meiner Meinung nach müssten die Heizkosten nach Gradtagstabelle aufgeteilt werden, aber in diesem Fall bei Einzug mitten im Jahr macht das praktisch kaum einen Unterschied.
Wenn ihr am 22.7. und nicht am 22.06., hat er die Tage falsch berechnet (5 Monate, 10 Tage), sodass die Abweichung natürlich erheblich ist. Oder hast du dich beim Datum vertippt? An der Kammer würde ich mich eher nicht stören, wenn die wirklich klein und unter der Schräge ist. 1m2 macht bei 106m2 nicht wirklich viel aus. Aber wenn man schon dabei ist, kann man natürlich auch das erwähnen.
Ein Schrank vor einer Außenwand, selbst mit ein paar cm Abstand, ist ungünstig. Ein kleines, flaches Sideboard oder so könnte man schon eher stellen. Die Luft zirkuliert dort mit diesem kleinen Abstand bei einer massiven Schrankwand nicht gut, sodass es dort tendenziell noch kälter ist. 18 Grad ist auch nicht besonders warm, wenn es ein ungedämmtes Haus ist. Da unterschreitet man schnell den Taupunkt und es kondensiert an der Wand. Selbst mit freier Zirkulation hat man im Altbau oft nur +- 12°C Wandtemperatur bei 18 Grad Raumtemperatur.
Wir haben nichts flächig an ungedämmten Außenwänden stehen, wenn ein Schrank an einer Innenwand steht und zur Außenecke geht, mind. 50 cm Abstand von der Ecke.
Es ist natürlich nicht auszuschließen, dass es Baumängel geben könnte. Allerdings ist "Schrank vor Außenwand" wie oben beschrieben der wahrscheinlichere Grund für Schimmel.
Mit welcher Begründung wurde das Mietverhältnis befristet? Ohne anerkannte Begründung ist die Befristung unwirksam und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
aber er beharrt auf seiner Meinung und droht sogar mit Kündigung
Das ist im Zweifamilienhaus mit den Vermieter tatsächlich ein Problem, da dieser ohne Grund das Mietverhältnis kündigen kann.
In 9b Heizkostenverordnung steht, dass wenn die Verbrauchsermittlung bei mehr als 25% der Fläche ausfällt, ist eine Abrechnung nach Verbrauch nicht zulässig und es muss nach Fläche abgerechnet werden. Wenn es weniger als 25% ist, muss der Verbrauch geschätzt werden.
Wie man weiter vorgehen will, im Hinblick auf die mögliche Kündigung durch den Vermieter, muss jeder selbst entscheiden. Ggf. ist es besser, nachzugeben, wenn es um keine großen Summen geht. Man kann in dieser Konstellation seine Rechte nur sehr begrenzt durchsetzen, wenn man nicht gerade einen Kündigungsausschluss vereinbart hat.
Was hätte denn eine längere Ankündigung geändert ? Die betroffenen im Schichtdienst oder mit Medikamenten hätten ihre Arbeitsstelle gekündigt oder hätten sich eine Ferienwohnung oder Hotelzimmer angemietet? Oder hätten sie die Mietwohnung gleich ganz gekündigt? Im Grunde ändert hier eine längere Ankündigung nichts, denn die meisten werden ohnehin nichts an der Situation ändern (können). Sofern die eigene Mietsache nicht betroffen ist, gibt es keine Fristen, wie bereits geschrieben wurde.
Dass alle gesetzlich möglichen Tage genutzt werden sollen, ist auch selbstverständlich, jeder Tag Leerstand kostet Geld.
Wie groß ist deine Wohnfläche im Vergleich zu der des Vermieters? Wenn diese mehr als 25% der Gesamtfläche ausmacht, dann greift meiner Meinung nach 9a (2) und es muss nach nach Wohnfläche abgerechnet werden.
Eine Abzugsmethode ist aus meiner Sicht grundsätzlich nicht korrekt, da dann die Verluste komplett deinem Verbrauch zugeschlagen werden. Dann müsste der Verbrauch auf Basis der letzten Jahre geschätzt werden, allerdings unter Berücksichtigung des Klimas. 2021 war hier wesentlich kälter, und die Verbräuche 25% höher als 2020. Einfach unkorrigiert 2020 übernehmen ist meiner Meinung nach auch nicht korrekt.
Warum sollte es nicht zulässig sein? Es gibt eine Heizmöglichkeit und dir war der Zustand bei Anmietung bekannt. Direktelektrische Heizung ist nicht verboten.
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