Beiträge von Schweinchenfan

Nebenkostenabrechnungeb müssen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wenn also jährlich (Abrechnungszeitraum= Kalenderjahr) abgerechnet wurde, dann kann nur noch 2022 abgerechnet werden. Alles davor kann nicht mehr gefordert werden.

Zitat von Golddigga

Darf der Vermieter das so einfach?

Nein. Der Vermieter hat die Kosten für des Leerstandes zu tragen und darf nicht einfach die Gesamtwohnfläche anpassen.

Es ist rechtlich vollkommen in Ordnung und auch nicht in unüblich, dass in einem Haus für vergleichbare Wohnungen unterschiedlich hohe Mieten bezahlt werden. Oftmals sind ältere Mietverträge günstiger. Wenn z.B. keine Indexmiete vereinbart wurde und kein Mietspiegel besteht, sind Bestandsmieten schwierig zu erhöhen. Der Vermieter hat auch keine Pflicht, Mieterhöhungen durchzuführen, wenn er dies bei einzelnen Parteien nicht gemacht hat, ist das allein seine Sache.

Ihr wart mit eurer Miethöhe und der Indexvereinbarung einverstanden und müsst diese Miete daher auch bezahlen, egal was andere im Haus bezahlen.

Hier gilt gemietet wie gesehen. Der Zustand bei Abschluss des Mietvertrages gilt als der vertragsgemäße Zustand. Wenn dir die Wohnung nicht gefällt, bleibt also nur, selbst zu renovieren. Im Nachhinein kann man nichts vom Vermieter einfordern, denn das waren ja alles sichtbare Dinge.

In bisherigen Urteilen wird durchaus auch Vermietern zugestanden, dass sich das Leben spontan ändern kann. Es ist, wenn es vor Gericht geht, alles davon abhängig, wen der Richter am Ende überzeugender findet. Wenn du nachweisen kannst, dass zum Zeitpunkt der Kündigung dieses Angebot/Versetzung noch nicht bestand, dann sind die Chancen nicht so schlecht. Der AG wird das ja auch bezeugen können, wann er das Angebot gemacht hat.

Was man in jedem Fall tun muss, ist den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs in Kenntnis zu setzen und ihm die Chance zu geben, in der Wohnung zu bleiben, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Wenn du dich also noch im November oder Dezember dazu entscheidest, nicht einzuziehen, dann musst du das den Mietern mitteilen, ggf. wollen sie dann ja bleiben/wieder zurück.

Zitat von lala06

Diese Frage bezieht sich auf Punkt 7 der Nebenkostenabrechnung (Aufteilung der Gesamtkosten). Mir ist nicht klar, woher die Werte für die Berechnung von Kalt- und Abwasser zustande kommen? Für mich ergibt sich aus der Berechnung des Wasserverbrauchs ein Gesamtbetrag von 605,76€ anstatt der aufgeführten 1465,24€ sowie ein Gesamteinheit des Wasserverbrauchs in Höhe von 220 Kubikmeter anstatt der aufgeführten 200,51 Kubikmeter.

Leider kann man das Dokument sehr schlecht lesen, aber ich finde darin Frischwasserkosten von ca. 500-600 € (je nach Jahr) und Abwasserkosten von ca. 800 € (erste Seite- Entwässerung)?

Zitat von lala06

Ich habe gelesen, dass die Kosten für das Ablesen und den Betrieb der Messgeräte nicht 15% der Heizkosten (das wären die unter Punkt 5 angegebenen 9208,69€, richtig?) überschreiten sollten, da dies für den Mieter nicht wirtschaftlich wäre. Stimmt das so? Wie sieht das rein rechtlich aus? Dürfte ich meinen Anteil nach den Maßgaben neu berechnen?

In der Heizkostenverordnung gibt es keine klare Grenze, ab welchem Punkt die Verbrauchserfassung und -abrechnung als unwirtschaftlich gelten. Mit den Neuerungen zu den fernauslesbaren Geräten und monatlichen Verbrauchsinformationen wird das sicherlich nicht billiger werden. Bisher schätzt man die Einsparung durch Verbrauchserfassung auf ca. 15%, evtl. könnte das in Zukunft auch mehr werden, sonst würde die zusätzliche Pflicht zur Verbrauchsinformation keinen Sinn machen.

Nach der eingestellten Abrechnung liegen die Kosten ja genau in diesem Bereich, d.h. man kann hier m.M.n nicht von einer groben Unwirtschaftlichkeit ausgehen. Es kann im Prinzip in jedem Jahr knapp drüber und knapp drunter liegen. Ich sehe hier die Pflicht zur Verbrauchserfassung und damit auch kein Kürzungsrecht.

Zitat von lala06

Diese Frage bezieht sich auf Punkt 4 der Nebenkostenabrechnung (Aufstellung der Gesamtkosten). Im Internet habe ich gelesen, dass der Betriebsstrom (831,39€) für die Heizanlage möglichst nicht 5% der Brennstoffkosten (9025,77€) überschreiten sollten.

Entsprechend wären die Kosten, die die Vermieterin auf die Mieter umlegen sollte 380,11€ zu viel. Habe die Berechnung auf dieser Grundlage noch einmal neu durchgeführt und für die Brennstoffkosten eben nur jene 5% = 451,28€ berechnet, sodass ich auf einen Heiz- und Warmwasseranteil für mich von insgesamt etwa 30€ weniger komme.

Wenn die Stromkosten nicht als Betriebsstrom für die Heizung abgerechnet werden, werden sie es als Allgemeinstrom. Es findet also i.d.R. höchstens eine Verschiebung statt, sodass die Kosten dann mit anderem Verteilungsschlüssel umlegt werden. Man sollte aber nachfragen, warum mehr als die üblichen 5% als Betriebsstrom angenommen werden. Da es keinen Posten Allgemeinstrom gibt, könnte es sein, dass einfach die gesamte Rechnung für den Allgemeinstrom als Betriebsstrom abgerechnet wird, weil so ein bisschen Treppenhausbeleuchtung (bei LED-Lampen) und Klingel kein großer Posten ist. Das kann man in einer Belegeinsicht prüfen und dann überlegen, ob es den Aufwand wert ist. Die Heizung wird schon den Löwenanteil des Postens ausmachen, wenn man sich den Energieverbrauch anschaut.

Zitat von lala06

1. Die Arztpraxis wird laut Abrechnung mit 2 Personen berechnet. In der Tat arbeiten dort täglich 2 Personen, je ein Arzt sowie je eine weitere angestellte Person. Ist die Berechnung dementsprechend korrekt oder gibt es dafür andere Maßstäbe?

Warum ausgerechnet Gartenpflege und Winterdienst nach Personen abgerechnet wird, erschließt sich mir nicht, aber das dürfte kein ganz grober Nachteil sein. Beim Müll finde ich es schwer zu beurteilen, hängt auch von der Praxis ab. Ggf. produziert eine Arztpraxis wesentlich mehr Restmüll (Handschuhe, Reste von Medikamenten usw.) als ein Privathaushalt. Da müsste man auch schauen, wie von Seiten der Stadt der Müll abgerechnet wird. Bei uns geht es nach Tonnengröße (die sich nach der Personenzahl richtet) und Anzahl von Leerungen, woanders aber findet z.B. gar keine Erfassung der Leerungen statt und es wird eine Pauschalsumme für eine bestimmte Tonne fällig.

Zitat von Mieter94

Wie sähe es denn aus, wenn meine Wohnung einen Gesamtanteil der nutzbaren Wohnfläche des Hauses von Beispielsweise 40% hat. Würde die 45/55% Kostenteilung dann trotzdem verbindlich sein, weil im Mietvertrag so festgelegt?

Wenn im Mietvertrag diese Zahlen so konkret vereinbart stehen, dann gelten diese. Anders wäre es, wenn die Abrechnung nach Wohnfläche/Nutzfläche/umbautem Raum... vereinbart wäre, dann käme es auf die tatsächlichen Verhältnisse an.

Du wohnst in einer Ausnahme-Konstellation im Mietrecht, nämlich einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, von denen eine der Vermieter bewohnt. Damit sind Vereinbarungen wie

Zitat von Mieter94

Laut Mietvertrag muss ich 45% der Heizkosten tragen, der Vermieter 55%.

zulässig. Wenn dir diese Klausel nicht gefällt, hättest du den Vertrag nicht unterschreiben sollen.

Ich glaube auch nicht, dass dir eine Verbrauchsabrechnung lieber wäre, denn die gibt es nicht kostenlos, in so kleinen Häusern sind die Kosten anteilig an den Heizkosten erheblich. V.a. weil man bei nur einem Heizkreis an allen Heizkörpern Heizkostenverteiler braucht und diese praktisch nur über einen Abrechnungsservice abzurechnen sind, weil das recht komplex ist. Da kommen schnell 500 €/Jahr einfach an Kosten dazu, ohne, dass dabei auch nur 1L Öl eingespart wird. Diese Kosten würde der Vermieter einfach an dich weitergeben (dazu auch siehe unten).

Zitat von Mieter94

2. Warum betragen die Betriebskosten genau 10% von den Verbrauchskosten für das Öl?

3. Was fällt alles unter "Betriebskosten"? Auch der nicht mehr laufende Wartungsvertrag der Heizungsanlage?

Das musst du deinen Vermieter fragen. Es gibt noch weitere Kosten, die mit den Heizkosten umgelegt werden, diese sind in der Heizkostenverordnung genannt, das ist eine ziemlich lange Liste. Was diese "Betriebskosten" bei deinem Vermieter darstellen, ist von außen nicht zu sagen. Was regelmäßig von den Brennstoffkosten geschätzt abgeleitet wird, ist der Betriebsstrom, der sollte allerdings niedriger sein als 10%.

Zitat von Mieter94

Kurz beim örtlichen Anbieter auf der Homepage nachgeschaut, dort steht etwas von 2,0xx €. Also deutlich mehr als doppelt so teuer.

Auch der Schmutzwasserpreis ist ca. etwas mehr als 30% höher.

Kann es hier Gründe geben, warum ausgerechnet mein Vermieter mehr für sein, bzw. mein Wasser bezahlt? Alter Vertrag evtl.?

Alte Verträge gibt es hier i.d.R. nicht. Diese Frage, genau wie die der Betriebskosten, lässt sich am besten nach einer Belegeinsicht beim Vermieter klären.

Da du selbst sagst, unerfahren im Mietrecht zu sein, ergänze ich noch einen Hinweis: in deiner Konstellation kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen mit einer verlängerten Frist kündigen, es besteht also praktisch kein Kündigungsschutz wie er sonst im Wohnraummietrecht üblich ist. Wenn du mit Forderungen an den Vermieter herantrittst, die aus seiner Sicht überzogen, frech,... sind, kann er dir einfach die Wohnung kündigen. Genauso könnte er auch die Wohnung kündigen und dir einen neuen Vertrag mit anderen Konditionen anbieten, z.B. höhere Kaltmiete, um die Kosten einer von dir geforderten Verbrauchserfassung zu 100 % auf dich abzuwälzen.

Zitat von Cuberider

Also im Mietvertrag habe ich zu den nk nichts finden können

Ich würde dies noch einmal genau prüfen, denn wenn gar keine Umlage der Betriebkosten vereinbart ist, dann musst die diese gar nicht tragen.

Wenn kein Umlagemaßstab im Mietvertrag vereinbart ist, gilt die gesetzlich vorgesehene Abrechnung nach Wohnfläche - dann wäre auch eine Abrechnung des Mülls nach Personen nicht zulässig. Wie der Versorger abrechnet und seine Preise gestaltet, spielt dabei keine Rolle, die Kosten werden so wie vereinbart umlegt, eh sei denn, die Kosten lassen sich explizit einzelnen Nutzergruppen zuordnen, z.B. bei einzelnen Tonne für jede Partei, deren Name dann auf dem Gebührenbescheid steht.

Ich würde an dieser Stelle also den Mietvertrag noch einmal im Wortlauf komplett durchlesen.

Natürlich klingt es unfair, wenn man als Bewohner im MFH aufgrund der Abrechnungsmaßstäbe mehr zahlen muss, als wenn man in einem EFH wohnen würde. Die Abrechnung von Betriebskosten muss jedoch nicht fair sein - wie man auch daran sieht, dass gesetzlich eine Umlage nach Wohnfläche und nicht nach Personen auch für Müllkosten oder Kaltwasser vorgesehen ist, obwohl diese Kosten in der Regel mit der Zahl der Bewohner skaliert. Es werden bei der Abrechnung über die Betriebskosten die Kosten gemäß der Rechnungen und Bescheide verteilt und zwar so, wie es die vertragliche Vereinbarung vorsieht- nicht mehr und nicht weniger.

Zitat von adanac

Vertragsparteien sind sind sich einig, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist frühestens zum Jahresende 2024 möglich ist

Diese Passage betrifft nicht eine abweichende Kündigungsfrist, sondern einen Kündigungsschluss für einen gewissen Zeitraum. Dies kann man wirksam vereinbaren, solange der Zeitraum des Kündigungssauschlusses 48 Monate nicht übersteigt. Dies ist hier der Fall. 1 Jahr ist sogar eher am unteren Ende dessen, was üblicherweise vereinbart wird.

Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt nach diesem Zeitraum wie bei anderen Mietverhältnissen auch.

Entscheidend ist, was im Mietvertrag dazu vereinbart ist. Wenn im Mietvertrag eine Umlage nach Personen, dann ist im Normalfall auch so abzurechnen. Dies gilt zumindest dann, wenn es nur ein allgemeiner Bescheid ist, z.B. 5 Haushalte sind an Adresse x gemeldet, gesamt 600 €, die dann gemäß der Mietverträge auf die Parteien umgelegt werden.

Anders wäre es m.M.n nur, wenn auf dem Müllgebührenbescheid explizit euer Name als Nutzer vermerkt wäre, dann könnte man diese Kosten auch direkt zuordnen. Dies gibt es auch, dass es für jeden Nutzer bei eigenen Tonnen einen eigenen Bescheid gibt.

Vermutlich ist die Energiepauschale in der Endabrechnung für den Brennstoff verrechnet, die wurde dann ja einfach als Gutschrift abgezogen. Dazu solltet ihr die Brennstoffrechnung prüfen.

Eine Wartung für knapp über 600€ für die Heizung finde ich nicht so ungewöhnlich. Hoch, aber nicht utopisch, je nach Heizung. Selbst unsere im EFH liegt mittlerweile bei 200€, die Ölheizung lag bei knapp 300€ vor 2 Jahren. Handwerkermarkt kosten viel Geld. Ihr solltet prüfen, ob hier ein Notdienst im Wartungsvertrag eingeschlossen ist, denn der wäre nicht umlagefähig.

Die Stromkosten wären auch zu prüfen bzw. die Beleuchtung mal unter die Lupe zu nehmen. Auch hier, es ist viel, aber nicht unrealistisch. In älteren Treppenhäusern hängen gerne mal alte Lampen, selbst die guten alten Glühbirnen findet man noch. Wenn die Zeiten dann großzügig eingestellt sind, kommen da übers Jahr einige Stunden zusammen. Ältere Außenleuchten brauchen schnell 500 W, wenn du ggf. sogar auf Tiere reagieren, dann schalten die nachts oft und brennen übers Jahr damit viele Stunden.

Ihr solltet Einsicht in die Belege fordern und das kann man weitersehen.

Wie kalt wird die Wohnung überhaupt nachts? Selbst unser weitgehend ungedämmter Vorkriegsaltbau verliert nachts nicht so viel Wärme, dass es von 22 unter 16 Grad geht, solange es nicht deutliche Minusgrade hat. Wir haben ja im Moment noch keinen Winter, unsere Heizung ist nicht einmal an.

Wenn das schon länger beschloss wurde, habt ihr es im letzten Winter gar nicht bemerkt? Üblicherweise programmiert man die Abschaltung auch in Abhängigkeit von der Außentemperatur, z.B. bis 5 Grad abschalten, bis -5 Grad absenken, darunter Durchheizen. Heutige Steuerungen erlauben das problemlos und sind zur Vorbeugung von Frostschäden und Schimmel auch sinnvoll.

Energetisch ist das durchaus sinnvoll, nachts abzuschalten statt nur abzusenken. Von 20 auf 18 Grad abzusenken, spart kaum etwas, dazu ist die Differenz zu klein. Durch die Abschaltung kann auch der Strom für die Pumpen eingespart werden, der Kessel geht nicht so oft an und aus, was sehr auf die Effizienz geht...

Gegen den Vermieter kannst du Ansprüche geltend machen, wenn die vereinbarten oder üblichen Mindesttemperaturen nicht erreicht werden. Für nur eine Partei nachts die Heizung laufen lassen wird der Vermieter gegen die Gemeinschaft nicht durchsetzen können. Wenn ihr nichts abweichend vereinbart habt, werden aber 16 bis 17 Grad in der Nacht als ausreichend angesehen und einen Anspruch auf 20 Grad habt ihr nicht.

Zitat von Ramba

: eine Teilungserklärung

Die Teilungserklärung meinte ich im Sinne des WEG. Du hast ja Sonder- und Gemeinschaftseigentum angesprochen, deshalb bin ich von einer Eigentümergemeinschaft ausgegangen. Und dafür muss es eine Teilungserklärung geben, was welches Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist.

Zitat von Ramba

Habe dazu gelesen, dass es sich beim Inneren der Garage um Sondereigentum und nicht um Gemeinschaftseigentum.

Das heißt aber nicht, dass das ohne Einschränkungen ist in solchen Fällen. Es kann da in der Teilungserklärung durchaus ein Wegerecht geben. Ungünstig wäre dann für den Vermieter, wenn es da im Mietvertrag keine entsprechende Regelung gibt.

Ein so höher Kostenanteil Betriebsstrom ist kaum glaubhaft, auch nicht als gesamter Allgemeinstrom, außer der Vermieter hätte völlig überteuert Strom eingekauft. Ich würde als ersten Schritt eine Belegeinsicht einfordern und mir die Stromrechnung ansehen. Vielleicht ist ja nur ein Tippfehler passiert und eine Zahl zu viel.

Wenn die Rechnungssumme mit der Abrechnung übereinstimmt, muss man weiter nach dem Großverbraucher suchen. 1500€ Stromkosten sind zu viel für üblichen Allgemeinstrom + Heizung. Gibt es einen Aufzug?

Zitat von CelticPa

Allerdings fehlt mir hier die Einsicht über die produzierte Strommenge und unseren Verbrauch davon.

Das steht doch auf der Abrechnung. Es dürfte demnach einen Erzeugungs- und einen Einspeisezähler (sofern die Zählerstände wirklich vom Verteilnetzbetreiber kommen) geben, die Differenz ist logischerweise euer Verbrauch. Ggf. kannst du zukünftig gemeinsam mit dem Vermieter die Zählerstände ablesen, um die Transparenz zu erhöhen.

Was würdest du dir sonst noch wünschen? Es gibt keine Möglichkeit, mit einem geeichten Stromzähler den eigenen Verbrauch zu erfassen. Das können nur ungeeichte Home Manager des Wechselrichters (die haben alte Anlagen i.d.R. nicht), sodass das rechtlich eine schlechtere Möglichkeit ist als die Differenz der beiden, vom Netzbetreiber gestellten Stromzähler.

Zitat von karlcurt

. Ohne das Haus von außen trocken zu legen ist da wohl kaum was zu machen.

Wer ist zu dieser Einschätzung gekommen?

Dass die Feuchtigkeit ausgerechnet im August /Sommer kommt, spricht nämlich nicht unbedingt für eindringende Feuchtigkeit von außen. Gerade im Sommer ist die Bodenfeuchtigkeit am geringsten, dafür holt man sich mit falschem Lüftverhalten die Feuchtigkeit in einen Keller. Kellerwände sind üblicherweise vergleichsweise kalt, wenn sie nicht von außen gedämmt sind. Wenn man dann von außen oder aus den Wohnräumen Feuchtigkeit in den Keller lässt, dann läuft das Wasser förmlich die Wände runter, obwohl die Wand von außen völlig in Ordnung sein kann.

Ich kann daher auch nur raten, das mit einem Anwalt abzusprechen, auch bzgl Dokumention bei Übergabe usw. noch mal abzusprechen.

Wenn das deine Küche ist, dann kannst du damit machen, was du möchtest.

Gesetzlich ist der Messestellenbetrieb auf 20€ in Jahr gedeckelt, woher kommen deine 1000€? Selbst die gesamte Grundgebühr ist bei uns unter 10€ im Monat.

Auch die privaten Zwischenzähler kosten Geld, die Abrechnung ebenfalls.