Der neue Eigentümer kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch steht, das dauert nach dem Verkauf i.d.R. noch ein paar Monate.

Danach gelten die Fristen gemäß § 573c BGB und liegt in deinem Fall (Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren) bei 6 Monaten. Eine Ausschlussfrist für Eigenbedarfskündigungen gibt es nur, wenn die Wohnung erst nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung verwandelt wurde, dann gilt eine Ausschlussfrist von 3 Jahren bzw. je nach Region bis zu 10 Jahren. Das sind aber Ausnahmefälle.

Man darf die Vorauszahlungen auch als Mieter selbstständig anpassen und dies dem Vermieter mitteilen. Man reduziert die monatlichen Vorauszahlungen dann auf 1/12 der tatsächlichen Betriebskosten der aktuellen Abrechnung. Dazu braucht es auch keine Zustimmung des Vermieters, sondern nur den Verweis auf das Abrechnungsergebnis, §560 BGB und das Urteil des BGH vom 28.9.2011. Nur wenn der Vermieter tatsächlich höhere Kosten nachweisen kann, muss dies in der Vorauszahlung berücksichtigt werden.

Zitat von Nilo1983

Ist es wirklich so, dass die alten Warmwasserspeicher besser gedämmt sind? Ich bezweifle dass bzw. Habe noch nirgends hierzu was gefunden und sehe daher auch keine Modernisierung sondern eher eine abzuziehende Instandsetzung.

Ich habe ja geschrieben, dass heutige eher besser gedämmt sind als alte, sodass hier schon eine Einsparung zu erwarten ist. Gerade die Stillstandsverluste sind es, die die zentrale Warmwaseraufbereitung und -speicherung teuer machen. Allerdings gibt es schon immer Unterschiede und evtl ist der neue nicht oder unerheblich besser als der alte. Wie viel man einsparen kann ist schwer zu beziffern, da dies auch stark von den Einstellungen abhängt (24 h auf 60°C oder geringere Temperatur, nur zu Hauptzeiten so warm...).

Ob ein hydraulischer Abgleich etwas bringt oder ggf gar nichts, ist am Ende von Einzelfall abhängig, aber prinzipiell geht man von einer Energieeinsparung aus - meist 10-15%. Ich persönlich zweifle das sehr an, aber davon wird allgemein ausgegangen.

Zitat von Fruggel

Ob der hydraulische Abgleich eine Mieterhöhung rechtfertigt ist umstritten

Ist das wirklich auch beim Einbau einer neuen Heizung umstritten? Denn da ist der hydraulische Abgleich quasi verpflichtend durchzuführen und beseitigt keinen Mangel.

Für Brennwertthermen gibt es (zum Glück) keine Förderungen mehr. Da dürfte es korrekterweise keinen Abzug geben. Kondensatabschluss und Abgassystem sind auch unumgänglich beim erstmaligen Einbau einer Brennwertheizung.

Bzgl Warmwasserspeicher - die heutigen dürften wesentlich besser gedämmt sein als alte Modelle, auch wenn es da immer noch erhebliche Unterschiede gibt.

Wie Fruggel schon sagt, ist ein Instandhaltungsteil abzuziehen und auch zu prüfen, was ausgetauscht wurde und ob die Brennwertheizung nun eine Energieeinsparung liefern wird. Das hängt auch vom Gesamtsystem ab, ob man überhaupt den Brennwerteffekt nutzen kann oder nicht..

334.495 kWh wurden zu einem Preis 44.042€ eingekauft. Daraus ergibt sich ein Preis von ca. 13 ct/kWh. Es wäre interessant zu wissen, wo hoch dieser Preis in der alten Abrechnung war. Und natürlich ob dieser Preis tatsächlich in 2022 bezahlt wurde.

Der Abrechnung nach hat die kWh Gas in 2022 13 CT incl Grundgebühr gekostet. Das ist schon recht teuer, aber auch nicht völlig abwegig, wenn die Verwaltung z.B. vorher große Rahmenverträge hatte und dies dann in der Krise erstmal nicht abgeschlossen hat, weil sie auf sinkende Preise gehofft hat (wie es ja auch im Laufe von 2023 eingetroffen ist). Das muss man per Belegeinsicht prüfen, ob das passt. Es ist durchaus denkbar, dass bis 2021 ein sehr günstiger Vertrag bestand, der ist wesentlich günstiger war, auch etwas um 2 ct/kWh war bei Großabnehmern durchaus realistisch. Wenn man in einem Vertrag ohne Preisbindung war, war man 2022 allen Höhen ausgesetzt, ich kenne einige Anbieter, die sind bis fast 30ct/kWh hochgegangen.

Zitat von djblow

Gibt es da Anhaltspunkte, was als "in Ordnung" definiert wird?

Es dürfen bei normaler Betrachtung (also nicht mit Lupe suchen) keine Auffälligkeiten sein. Keine abgenutzten oder verfärbten Stellen, keine auffälligen Dübellöcher, keine Schatten, weil Schränke davor hingen, keine dreckigen Stellen an den Lichtschaltern...

Durch die Vereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter hier die Kosten/Aufwand für die Abnutzung tragen, es gibt hier also keine übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, die mit der Miete abgegolten ist.

Was heißt "nicht überdurchschnittlich verschlechtert"? Damit die Wohnung im vertragsgemäß übergeben wird, d.h. renoviert, darf es sich in Bezug auf das Streichen gar nicht sichtbar verschlechtert haben.

Das ist nicht zulässig. Ein solches Haus unterliegt der Heizkostenverordnung und hat somit eine Pflicht zur Verbrauchserfassung bei den Heizkosten. So kannst du die Heizkosten um 15 % mindern bzw. die Verbrauchserfassung einfordern.

Du kannst beim Versorger i.d.R auf einen anderen Abrechnungszeitraum umstellen, z.B. das Kalenderjahr. Ansonsten zum 01.01. den Versorger wechseln oder jederzeit auf einen, der sich da nicht anstellt.

Ansonsten sehe ich aber wie Fruggel in Bezug auf die Steuer kein Problem, das wird dann einfach im nächsten Jahr verrechnet und fertig.

Nebenkostenabrechnungeb müssen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wenn also jährlich (Abrechnungszeitraum= Kalenderjahr) abgerechnet wurde, dann kann nur noch 2022 abgerechnet werden. Alles davor kann nicht mehr gefordert werden.

Zitat von Golddigga

Darf der Vermieter das so einfach?

Nein. Der Vermieter hat die Kosten für des Leerstandes zu tragen und darf nicht einfach die Gesamtwohnfläche anpassen.

Es ist rechtlich vollkommen in Ordnung und auch nicht in unüblich, dass in einem Haus für vergleichbare Wohnungen unterschiedlich hohe Mieten bezahlt werden. Oftmals sind ältere Mietverträge günstiger. Wenn z.B. keine Indexmiete vereinbart wurde und kein Mietspiegel besteht, sind Bestandsmieten schwierig zu erhöhen. Der Vermieter hat auch keine Pflicht, Mieterhöhungen durchzuführen, wenn er dies bei einzelnen Parteien nicht gemacht hat, ist das allein seine Sache.

Ihr wart mit eurer Miethöhe und der Indexvereinbarung einverstanden und müsst diese Miete daher auch bezahlen, egal was andere im Haus bezahlen.

Hier gilt gemietet wie gesehen. Der Zustand bei Abschluss des Mietvertrages gilt als der vertragsgemäße Zustand. Wenn dir die Wohnung nicht gefällt, bleibt also nur, selbst zu renovieren. Im Nachhinein kann man nichts vom Vermieter einfordern, denn das waren ja alles sichtbare Dinge.

In bisherigen Urteilen wird durchaus auch Vermietern zugestanden, dass sich das Leben spontan ändern kann. Es ist, wenn es vor Gericht geht, alles davon abhängig, wen der Richter am Ende überzeugender findet. Wenn du nachweisen kannst, dass zum Zeitpunkt der Kündigung dieses Angebot/Versetzung noch nicht bestand, dann sind die Chancen nicht so schlecht. Der AG wird das ja auch bezeugen können, wann er das Angebot gemacht hat.

Was man in jedem Fall tun muss, ist den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs in Kenntnis zu setzen und ihm die Chance zu geben, in der Wohnung zu bleiben, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Wenn du dich also noch im November oder Dezember dazu entscheidest, nicht einzuziehen, dann musst du das den Mietern mitteilen, ggf. wollen sie dann ja bleiben/wieder zurück.

Zitat von lala06

Diese Frage bezieht sich auf Punkt 7 der Nebenkostenabrechnung (Aufteilung der Gesamtkosten). Mir ist nicht klar, woher die Werte für die Berechnung von Kalt- und Abwasser zustande kommen? Für mich ergibt sich aus der Berechnung des Wasserverbrauchs ein Gesamtbetrag von 605,76€ anstatt der aufgeführten 1465,24€ sowie ein Gesamteinheit des Wasserverbrauchs in Höhe von 220 Kubikmeter anstatt der aufgeführten 200,51 Kubikmeter.

Leider kann man das Dokument sehr schlecht lesen, aber ich finde darin Frischwasserkosten von ca. 500-600 € (je nach Jahr) und Abwasserkosten von ca. 800 € (erste Seite- Entwässerung)?

Zitat von lala06

Ich habe gelesen, dass die Kosten für das Ablesen und den Betrieb der Messgeräte nicht 15% der Heizkosten (das wären die unter Punkt 5 angegebenen 9208,69€, richtig?) überschreiten sollten, da dies für den Mieter nicht wirtschaftlich wäre. Stimmt das so? Wie sieht das rein rechtlich aus? Dürfte ich meinen Anteil nach den Maßgaben neu berechnen?

In der Heizkostenverordnung gibt es keine klare Grenze, ab welchem Punkt die Verbrauchserfassung und -abrechnung als unwirtschaftlich gelten. Mit den Neuerungen zu den fernauslesbaren Geräten und monatlichen Verbrauchsinformationen wird das sicherlich nicht billiger werden. Bisher schätzt man die Einsparung durch Verbrauchserfassung auf ca. 15%, evtl. könnte das in Zukunft auch mehr werden, sonst würde die zusätzliche Pflicht zur Verbrauchsinformation keinen Sinn machen.

Nach der eingestellten Abrechnung liegen die Kosten ja genau in diesem Bereich, d.h. man kann hier m.M.n nicht von einer groben Unwirtschaftlichkeit ausgehen. Es kann im Prinzip in jedem Jahr knapp drüber und knapp drunter liegen. Ich sehe hier die Pflicht zur Verbrauchserfassung und damit auch kein Kürzungsrecht.

Zitat von lala06

Diese Frage bezieht sich auf Punkt 4 der Nebenkostenabrechnung (Aufstellung der Gesamtkosten). Im Internet habe ich gelesen, dass der Betriebsstrom (831,39€) für die Heizanlage möglichst nicht 5% der Brennstoffkosten (9025,77€) überschreiten sollten.

Entsprechend wären die Kosten, die die Vermieterin auf die Mieter umlegen sollte 380,11€ zu viel. Habe die Berechnung auf dieser Grundlage noch einmal neu durchgeführt und für die Brennstoffkosten eben nur jene 5% = 451,28€ berechnet, sodass ich auf einen Heiz- und Warmwasseranteil für mich von insgesamt etwa 30€ weniger komme.

Wenn die Stromkosten nicht als Betriebsstrom für die Heizung abgerechnet werden, werden sie es als Allgemeinstrom. Es findet also i.d.R. höchstens eine Verschiebung statt, sodass die Kosten dann mit anderem Verteilungsschlüssel umlegt werden. Man sollte aber nachfragen, warum mehr als die üblichen 5% als Betriebsstrom angenommen werden. Da es keinen Posten Allgemeinstrom gibt, könnte es sein, dass einfach die gesamte Rechnung für den Allgemeinstrom als Betriebsstrom abgerechnet wird, weil so ein bisschen Treppenhausbeleuchtung (bei LED-Lampen) und Klingel kein großer Posten ist. Das kann man in einer Belegeinsicht prüfen und dann überlegen, ob es den Aufwand wert ist. Die Heizung wird schon den Löwenanteil des Postens ausmachen, wenn man sich den Energieverbrauch anschaut.

Zitat von lala06

1. Die Arztpraxis wird laut Abrechnung mit 2 Personen berechnet. In der Tat arbeiten dort täglich 2 Personen, je ein Arzt sowie je eine weitere angestellte Person. Ist die Berechnung dementsprechend korrekt oder gibt es dafür andere Maßstäbe?

Warum ausgerechnet Gartenpflege und Winterdienst nach Personen abgerechnet wird, erschließt sich mir nicht, aber das dürfte kein ganz grober Nachteil sein. Beim Müll finde ich es schwer zu beurteilen, hängt auch von der Praxis ab. Ggf. produziert eine Arztpraxis wesentlich mehr Restmüll (Handschuhe, Reste von Medikamenten usw.) als ein Privathaushalt. Da müsste man auch schauen, wie von Seiten der Stadt der Müll abgerechnet wird. Bei uns geht es nach Tonnengröße (die sich nach der Personenzahl richtet) und Anzahl von Leerungen, woanders aber findet z.B. gar keine Erfassung der Leerungen statt und es wird eine Pauschalsumme für eine bestimmte Tonne fällig.

Zitat von Mieter94

Wie sähe es denn aus, wenn meine Wohnung einen Gesamtanteil der nutzbaren Wohnfläche des Hauses von Beispielsweise 40% hat. Würde die 45/55% Kostenteilung dann trotzdem verbindlich sein, weil im Mietvertrag so festgelegt?

Wenn im Mietvertrag diese Zahlen so konkret vereinbart stehen, dann gelten diese. Anders wäre es, wenn die Abrechnung nach Wohnfläche/Nutzfläche/umbautem Raum... vereinbart wäre, dann käme es auf die tatsächlichen Verhältnisse an.

Du wohnst in einer Ausnahme-Konstellation im Mietrecht, nämlich einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, von denen eine der Vermieter bewohnt. Damit sind Vereinbarungen wie

Zitat von Mieter94

Laut Mietvertrag muss ich 45% der Heizkosten tragen, der Vermieter 55%.

zulässig. Wenn dir diese Klausel nicht gefällt, hättest du den Vertrag nicht unterschreiben sollen.

Ich glaube auch nicht, dass dir eine Verbrauchsabrechnung lieber wäre, denn die gibt es nicht kostenlos, in so kleinen Häusern sind die Kosten anteilig an den Heizkosten erheblich. V.a. weil man bei nur einem Heizkreis an allen Heizkörpern Heizkostenverteiler braucht und diese praktisch nur über einen Abrechnungsservice abzurechnen sind, weil das recht komplex ist. Da kommen schnell 500 €/Jahr einfach an Kosten dazu, ohne, dass dabei auch nur 1L Öl eingespart wird. Diese Kosten würde der Vermieter einfach an dich weitergeben (dazu auch siehe unten).

Zitat von Mieter94

2. Warum betragen die Betriebskosten genau 10% von den Verbrauchskosten für das Öl?

3. Was fällt alles unter "Betriebskosten"? Auch der nicht mehr laufende Wartungsvertrag der Heizungsanlage?

Das musst du deinen Vermieter fragen. Es gibt noch weitere Kosten, die mit den Heizkosten umgelegt werden, diese sind in der Heizkostenverordnung genannt, das ist eine ziemlich lange Liste. Was diese "Betriebskosten" bei deinem Vermieter darstellen, ist von außen nicht zu sagen. Was regelmäßig von den Brennstoffkosten geschätzt abgeleitet wird, ist der Betriebsstrom, der sollte allerdings niedriger sein als 10%.

Zitat von Mieter94

Kurz beim örtlichen Anbieter auf der Homepage nachgeschaut, dort steht etwas von 2,0xx €. Also deutlich mehr als doppelt so teuer.

Auch der Schmutzwasserpreis ist ca. etwas mehr als 30% höher.

Kann es hier Gründe geben, warum ausgerechnet mein Vermieter mehr für sein, bzw. mein Wasser bezahlt? Alter Vertrag evtl.?

Alte Verträge gibt es hier i.d.R. nicht. Diese Frage, genau wie die der Betriebskosten, lässt sich am besten nach einer Belegeinsicht beim Vermieter klären.

Da du selbst sagst, unerfahren im Mietrecht zu sein, ergänze ich noch einen Hinweis: in deiner Konstellation kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen mit einer verlängerten Frist kündigen, es besteht also praktisch kein Kündigungsschutz wie er sonst im Wohnraummietrecht üblich ist. Wenn du mit Forderungen an den Vermieter herantrittst, die aus seiner Sicht überzogen, frech,... sind, kann er dir einfach die Wohnung kündigen. Genauso könnte er auch die Wohnung kündigen und dir einen neuen Vertrag mit anderen Konditionen anbieten, z.B. höhere Kaltmiete, um die Kosten einer von dir geforderten Verbrauchserfassung zu 100 % auf dich abzuwälzen.

Zitat von Cuberider

Also im Mietvertrag habe ich zu den nk nichts finden können

Ich würde dies noch einmal genau prüfen, denn wenn gar keine Umlage der Betriebkosten vereinbart ist, dann musst die diese gar nicht tragen.

Wenn kein Umlagemaßstab im Mietvertrag vereinbart ist, gilt die gesetzlich vorgesehene Abrechnung nach Wohnfläche - dann wäre auch eine Abrechnung des Mülls nach Personen nicht zulässig. Wie der Versorger abrechnet und seine Preise gestaltet, spielt dabei keine Rolle, die Kosten werden so wie vereinbart umlegt, eh sei denn, die Kosten lassen sich explizit einzelnen Nutzergruppen zuordnen, z.B. bei einzelnen Tonne für jede Partei, deren Name dann auf dem Gebührenbescheid steht.

Ich würde an dieser Stelle also den Mietvertrag noch einmal im Wortlauf komplett durchlesen.

Natürlich klingt es unfair, wenn man als Bewohner im MFH aufgrund der Abrechnungsmaßstäbe mehr zahlen muss, als wenn man in einem EFH wohnen würde. Die Abrechnung von Betriebskosten muss jedoch nicht fair sein - wie man auch daran sieht, dass gesetzlich eine Umlage nach Wohnfläche und nicht nach Personen auch für Müllkosten oder Kaltwasser vorgesehen ist, obwohl diese Kosten in der Regel mit der Zahl der Bewohner skaliert. Es werden bei der Abrechnung über die Betriebskosten die Kosten gemäß der Rechnungen und Bescheide verteilt und zwar so, wie es die vertragliche Vereinbarung vorsieht- nicht mehr und nicht weniger.

Zitat von adanac

Vertragsparteien sind sind sich einig, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist frühestens zum Jahresende 2024 möglich ist

Diese Passage betrifft nicht eine abweichende Kündigungsfrist, sondern einen Kündigungsschluss für einen gewissen Zeitraum. Dies kann man wirksam vereinbaren, solange der Zeitraum des Kündigungssauschlusses 48 Monate nicht übersteigt. Dies ist hier der Fall. 1 Jahr ist sogar eher am unteren Ende dessen, was üblicherweise vereinbart wird.

Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt nach diesem Zeitraum wie bei anderen Mietverhältnissen auch.

Entscheidend ist, was im Mietvertrag dazu vereinbart ist. Wenn im Mietvertrag eine Umlage nach Personen, dann ist im Normalfall auch so abzurechnen. Dies gilt zumindest dann, wenn es nur ein allgemeiner Bescheid ist, z.B. 5 Haushalte sind an Adresse x gemeldet, gesamt 600 €, die dann gemäß der Mietverträge auf die Parteien umgelegt werden.

Anders wäre es m.M.n nur, wenn auf dem Müllgebührenbescheid explizit euer Name als Nutzer vermerkt wäre, dann könnte man diese Kosten auch direkt zuordnen. Dies gibt es auch, dass es für jeden Nutzer bei eigenen Tonnen einen eigenen Bescheid gibt.