Zitat von Napali

Müssen wir es dulden dass die Nachbarin die Möglichkeit hat, jederzeit durch unser Wohnzimmer zu laufen?

Müssen wir es dulden dass eine uns unbekannte Zahl an Personen die Codes hat und sich jederzeit Zutritt zu unserer Wohnung verschaffen kann?

Müssen wir es dulden dass die Nachbarin über unser Netz mitsurft?

Ihr habt die Räume exklusiv gemietet und müsst niemandem jederzeit, auch in eurer Abwesenheit, Zutritt gewähren. Dementgegen steht jedoch der Anspruch der anderen Mietpartei, jederzeit Zugang zum Sicherungskasten zu haben. Wie dies der Vermieter löst? Zunächst einmal sein Problem.

Selbstverständlich dürft ihr die Codes ändern, genau wie ein Mieter den Schließzylinder tauschen darf. Das würde ich auch umgehend tun, genau wie es sich empfiehlt, Schließzylinder bei Einzug zu tauschen, da man keinerlei Kontrolle darüber hat, wer noch Schlüssel besitzt.

Wenn es im Mietvertrag keine Vereinbarung gibt, dass ihr für die Nachbarin Internet bereitstellen müsst, müsst ihr das nicht dulden. Selbst wenn, zweifle ich an der Gültigkeit einer solchen Klausel. Auch hier, vermutlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, der anderen Mietpartei einen solchen Internetzugang zu verschaffen, aber auch das ist sein Problem und nicht eures. Heute ist ja über mobiles Internet auch bereits viel möglich.

Was heißt, die Stromversorgung des Apartments hängt an eurem Strom? Sollt ihr auch die andere Partei mit Strom versorgen und darüber in Vorkasse gehen? Auch das wäre nicht zulässig. Habt ihr das geprüft, ob das Apartment einen eigenen Stromzähler und nicht nur einen Unterzähler hat?

Zusammenfassend muss man hier jedoch sagen: eine einfache Durchsetzung eurer Rechte gibt es hier aus meiner Sicht nicht, denn dazu sind umfangreiche Umbaumaßnahmen erforderlich, die kaum im bewohnten Räumen stattfinden können. Wenn ihr also etwas Zeit habt, solltet ihr hier dringend mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und keine Zeit verstreichen lassen. Die Elektroinstallation baut man nicht einfach so um, zumal man dann auch die neuen Vorschriften einhalten muss und dies möglicherweise große Umbaumaßnahmen an der Elektrik nach sich zieht. Selbst dann ist in einem eigentlichen EFH nicht gesagt, dass das machbar ist. Der neue Zählerschrank darf weder in Wohnräumen, noch einfach so im Treppenhaus (da wird eine Nische benötigt), noch Rettungswege verengen... Wir hatten selbst auch dieses Problem, dass es keinen Kompromiss zwischen Mietrecht (Mieter muss Zugang haben) und Baurecht (Zählerschrank möglichst nah am Hausanschluss und natürlich innerhalb des Gebäudes) gab, der einzige Weg zum Zählerschrank im Keller führt durch unser Treppenhaus, welches aber natürlich Zugang zu allen Wohnräumen bietet.

Ähnlich sieht das mit dem Internetzugang aus, wobei es hier dann nur um ein Kabel geht, um das sich vermutlich sogar der Anbieter kümmern würde.

Natürlich könnt ihr auf eure Rechte bestehen, aber das bedeutet zwangsläufig (erheblichen) Ärger mit dem Vermieter und der anderen Mietpartei.

Zitat von Biggy94

Wenn mehrere Menschen im Haus Angst haben, dann ist das denke ich schon ein Grund, den der Vermieter nicht ignorieren darf.

Doch, darf er, muss er sogar, denn es gibt absolut nichts bisher, was diese Angst rational begründen würde. Das kann ein ganz normaler, freundlicher Mensch sein wie alle anderen auch. Selbst wenn er Ausländer vielleicht nicht mag, dann ist das zu akzeptieren, Stichwort Meinungsfreiheit. Jeder darf glücklicherweise in Deutschland selbst entscheiden, was er trägt und welche Meinung er vertritt, solange er damit niemanden anderen (objektiv!!!) einschränkt, gefährdet usw. Auch eine rechte Gesinnung ist nicht verboten.

Euch allen bleibt es unbenommen, aus dem Haus auszuziehen, das ist euer gutes Recht. Es ist jedoch nicht euer Recht, zu entscheiden, wer ins Haus einzieht, welche Meinung er vertritt, welche Kleidung er trägt oder welchen Besuch er empfängt, das geht euch absolut nichts an und, bis auf das erste, auch nicht den Vermieter.

Zitat von bongs

Ist das Vorgehen grundsätzlich zulässig?

Nein, das ist grundsätzlich nicht zulässig. Eine Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex ist nur dann zulässig, wenn es so im Mietvertrag vereinbart ist und dann geht auch ausschließlich das. Dann ist der Mietspiegel irrelevant.

Wenn nichts zu Mieterhöhungen vereinbart ist, dann kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Diese kann z.B. aus einem Mietspiegel ermittelt werden. Wenn der nun schon älter ist, dann ist das Pech des Vermieters. Er könnte die Miete auch über ein Gutachten oder Vergleichswohnungen erhöhen, was jedoch aufwändiger ist als der Verweis auf den Mietspiegel.

Ohne den Wortlaut zu kennen, ist das nicht zu beurteilen. Sind die 15% Zuschlag für den Garten im Mietspiegel als Kategorie aufgeführt oder woher kommt diese Zahl?

Wenn das ein separater Zuschlag im Mietspiegel ist, würde ich annehmen, dass die auf den Mittelwert noch oben drauf kommen und das Ergebnis am Ende höher liegen kann als die Spanne. Die Spanne ist i.d.R. dazu da, um Merkmale abzubilden, für die es keine eigene Einordnung gibt. Besonders hochwertige Böden, hochwertige Küche, barrierefreies Bad, besondere Lage...(wenn das nicht einzeln berücksichtigt wird). Aber dazu müsste man den Mietspiegel genau lesen und prüfen, wie der aufgebaut ist. Das kann man allgemein nicht sagen.

Zitat von Gomera

Oben im Dachgeschoss gibt es noch eine Wohnung, allerdings ist diese nicht vermietet

Wenn das eine abgeschlossene Wohneinheit ist, die eigenständig nutzbar ist, dann würde das Haus aus der Ausnahmegenehmigung heraus fallen, denn dann ist das kein Zweifamilienhaus mehr. Damit hätte man schon eher Möglichkeiten. Die Frage ist, ob diese Wohnung überhaupt als solche genehmigt wurde und was passiert, wenn das nicht der Fall ist.

Wenn man hier rechtlich vorgehen will, dann sollte man sich mit einem versierten Anwalt abstimmen. Denn hier treffen Mietrecht und Baurecht zusammen und dabei werden relevante Ausnahmeregelungen tangiert. Die schon angesprochene Ausnahme von der Pflicht zum Heizungstausch, aber auch im Hinblick auf §573a, nach dem ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis kündigen kann.

Zitat von Gomera

Allerdings hatten wir nun darauf gehofft, dass diese Ausnahme ggf. nicht greift, weil sie an uns einen Teil des Hauses vermietet.

Wenn nur die Vermieterin und ihr dort wohnt und keine weitere Wohneinheit vorhanden ist, gilt die Ausnahmeregelung. Die gilt auch für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter einer der Wohneinheiten nutzt.

Zitat von Gomera

Energieeinsparverordnung müsste diese Heizung nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden). Unsere Vermieterin und wir bewohnen dieses Zweifamilienhaus.

In dieser Konstellation könnte eine Ausnahme vorliegen, in der die Heizung nicht getauscht werden muss, wenn die Vermieterin da mindestens seit 2002 dort als Eigentümer wohnt.

Ein Urteil des BGH (Urteil v. 10.10.07, Az. VIII ZR 261/06) sagt, dass eine veraltete Heizung kein Mangel ist.

Was ist denn im Mietvertrag genau vereinbart? Über diese Posten darf man auch eine Pauschale vereinbaren, dann wäre keine Abrechnung zu erstellen. Deshalb ist hier der Wortlaut im Mietvertrag entscheidend.

Es kommt auf die Gründe an, warum die Hausverwaltung keine Abrechnung erstellt hat. Hat sie es einfach nur nicht geschafft, hat der Vermieter das zu vertreten, wenn er nicht nachweisen kann, dass er absolut alles getan hat, um die Abrechnung zu erstellen. Das müsste man dann im Einzelfall sehen. Mal nachfragen bei der Hausverwaltung reicht sicherlich nicht. Es ist auch nicht so, dass der Vermieter "abhängig" wäre von der Hausverwaltung. Er zahlt sie dafür, ja, aber er hat entweder alle Unterlagen selbst oder kann sie bei der Verwaltung einsehen und dann auch selbst die Abrechnung erstellen.

Hat dir der Eigentümer zum Nachweis der Kosten seine Hausgeldabrechnung mitgeschickt? Im Normalfall wird das so gemacht. Dort steht auch der MEA. Warum zweifelst du an, dass der MEA korrekt ist?

Einen offiziellen Nachweis gibt es nur im Grundbuch und in der Teilungserklärung, aber ob du dort ein Recht auf Einsicht hast, kann ich nicht beurteilen.

Das ist alles Verhandlungssache mit dem Vermieter. Er muss den Untermietern gar keinen Vertrag anbieten bzw. einen zu Konditionen, die er gerne hätte. Du bzw. deine Mitbewohner haben keinen Anspruch auf eine Änderung des Vertrages.

Der neue Eigentümer kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch steht, das dauert nach dem Verkauf i.d.R. noch ein paar Monate.

Danach gelten die Fristen gemäß § 573c BGB und liegt in deinem Fall (Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren) bei 6 Monaten. Eine Ausschlussfrist für Eigenbedarfskündigungen gibt es nur, wenn die Wohnung erst nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung verwandelt wurde, dann gilt eine Ausschlussfrist von 3 Jahren bzw. je nach Region bis zu 10 Jahren. Das sind aber Ausnahmefälle.

Man darf die Vorauszahlungen auch als Mieter selbstständig anpassen und dies dem Vermieter mitteilen. Man reduziert die monatlichen Vorauszahlungen dann auf 1/12 der tatsächlichen Betriebskosten der aktuellen Abrechnung. Dazu braucht es auch keine Zustimmung des Vermieters, sondern nur den Verweis auf das Abrechnungsergebnis, §560 BGB und das Urteil des BGH vom 28.9.2011. Nur wenn der Vermieter tatsächlich höhere Kosten nachweisen kann, muss dies in der Vorauszahlung berücksichtigt werden.

Zitat von Nilo1983

Ist es wirklich so, dass die alten Warmwasserspeicher besser gedämmt sind? Ich bezweifle dass bzw. Habe noch nirgends hierzu was gefunden und sehe daher auch keine Modernisierung sondern eher eine abzuziehende Instandsetzung.

Ich habe ja geschrieben, dass heutige eher besser gedämmt sind als alte, sodass hier schon eine Einsparung zu erwarten ist. Gerade die Stillstandsverluste sind es, die die zentrale Warmwaseraufbereitung und -speicherung teuer machen. Allerdings gibt es schon immer Unterschiede und evtl ist der neue nicht oder unerheblich besser als der alte. Wie viel man einsparen kann ist schwer zu beziffern, da dies auch stark von den Einstellungen abhängt (24 h auf 60°C oder geringere Temperatur, nur zu Hauptzeiten so warm...).

Ob ein hydraulischer Abgleich etwas bringt oder ggf gar nichts, ist am Ende von Einzelfall abhängig, aber prinzipiell geht man von einer Energieeinsparung aus - meist 10-15%. Ich persönlich zweifle das sehr an, aber davon wird allgemein ausgegangen.

Zitat von Fruggel

Ob der hydraulische Abgleich eine Mieterhöhung rechtfertigt ist umstritten

Ist das wirklich auch beim Einbau einer neuen Heizung umstritten? Denn da ist der hydraulische Abgleich quasi verpflichtend durchzuführen und beseitigt keinen Mangel.

Für Brennwertthermen gibt es (zum Glück) keine Förderungen mehr. Da dürfte es korrekterweise keinen Abzug geben. Kondensatabschluss und Abgassystem sind auch unumgänglich beim erstmaligen Einbau einer Brennwertheizung.

Bzgl Warmwasserspeicher - die heutigen dürften wesentlich besser gedämmt sein als alte Modelle, auch wenn es da immer noch erhebliche Unterschiede gibt.

Wie Fruggel schon sagt, ist ein Instandhaltungsteil abzuziehen und auch zu prüfen, was ausgetauscht wurde und ob die Brennwertheizung nun eine Energieeinsparung liefern wird. Das hängt auch vom Gesamtsystem ab, ob man überhaupt den Brennwerteffekt nutzen kann oder nicht..

334.495 kWh wurden zu einem Preis 44.042€ eingekauft. Daraus ergibt sich ein Preis von ca. 13 ct/kWh. Es wäre interessant zu wissen, wo hoch dieser Preis in der alten Abrechnung war. Und natürlich ob dieser Preis tatsächlich in 2022 bezahlt wurde.

Der Abrechnung nach hat die kWh Gas in 2022 13 CT incl Grundgebühr gekostet. Das ist schon recht teuer, aber auch nicht völlig abwegig, wenn die Verwaltung z.B. vorher große Rahmenverträge hatte und dies dann in der Krise erstmal nicht abgeschlossen hat, weil sie auf sinkende Preise gehofft hat (wie es ja auch im Laufe von 2023 eingetroffen ist). Das muss man per Belegeinsicht prüfen, ob das passt. Es ist durchaus denkbar, dass bis 2021 ein sehr günstiger Vertrag bestand, der ist wesentlich günstiger war, auch etwas um 2 ct/kWh war bei Großabnehmern durchaus realistisch. Wenn man in einem Vertrag ohne Preisbindung war, war man 2022 allen Höhen ausgesetzt, ich kenne einige Anbieter, die sind bis fast 30ct/kWh hochgegangen.

Zitat von djblow

Gibt es da Anhaltspunkte, was als "in Ordnung" definiert wird?

Es dürfen bei normaler Betrachtung (also nicht mit Lupe suchen) keine Auffälligkeiten sein. Keine abgenutzten oder verfärbten Stellen, keine auffälligen Dübellöcher, keine Schatten, weil Schränke davor hingen, keine dreckigen Stellen an den Lichtschaltern...

Durch die Vereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter hier die Kosten/Aufwand für die Abnutzung tragen, es gibt hier also keine übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, die mit der Miete abgegolten ist.

Was heißt "nicht überdurchschnittlich verschlechtert"? Damit die Wohnung im vertragsgemäß übergeben wird, d.h. renoviert, darf es sich in Bezug auf das Streichen gar nicht sichtbar verschlechtert haben.

Das ist nicht zulässig. Ein solches Haus unterliegt der Heizkostenverordnung und hat somit eine Pflicht zur Verbrauchserfassung bei den Heizkosten. So kannst du die Heizkosten um 15 % mindern bzw. die Verbrauchserfassung einfordern.

Du kannst beim Versorger i.d.R auf einen anderen Abrechnungszeitraum umstellen, z.B. das Kalenderjahr. Ansonsten zum 01.01. den Versorger wechseln oder jederzeit auf einen, der sich da nicht anstellt.

Ansonsten sehe ich aber wie Fruggel in Bezug auf die Steuer kein Problem, das wird dann einfach im nächsten Jahr verrechnet und fertig.