Hallo Leute!
Ich bin neu in diesem Forum und habe ein vielschichtiges Problem. Ich bitte daher den nicht besonders aussagekräftigen Titel des Beitrags und die gegebenenfalls falsche Wahl des Foren-Bereichs zu entschuldigen. Ich finde allerdings, dass mein Problem nirgendwo wirklich hinpasst. Die für mich wichtigen Punkte habe ich entsprechend markiert. Ich betrachte sie im dritten Abschnitt genauer.
Zuerst zu meiner aktuellen Wohnungssituation: ich bin vor einigen Jahren mit einem Freund zusammen in eine neue Wohnung gezogen, habe also eine WG gegründet. Besagter Freund ist inzwischen ausgezogen, meine Freundin ist dafür eingezogen. Da fing das Problem auch schon an - die Vermieter verlangen, dass ich einen Untermietvertrag zwischen mir und meiner Freundin schließe und ihnen eine Fotokopie zukommen lasse (Punkt 2). Ansonsten schreiben sie, würden sie den Einzug meiner Freundin nicht genehmigen (Punkt 1). Im übrigen weigern sie sich, meine Freundin regulär in den Mietvertrag aufzunehmen (Punkt 3) und den ehemaligen Mitbewohner aus selbigem zu entlassen. Sie wünschen, dass er unterschreibt, dass er noch ein Jahr nach dem Auszug mithaftet (Punkt 4).
Inzwischen ist es mir eigentlich ziemlich egal, ob meine Freundin im Vertrag drin ist oder nicht. Wir wohnen ab 01. September in einer anderen Stadt. Ich muss daher auch jetzt kündigen und möglichst schnell einen Nachmieter finden. Üblich ist es, dem Vermieter 3 mögliche, solvente und willige Nachmieter zu stellen (Punkt 5). Dies ist auch die Bedingung der Vermieter, unter der sie bereit sind, mich aus dem Vertrag vorzeitig zu entlassen. Sie wünschen allerdings keine Studenten und keine WGs mehr. Die Wohnung ist auf Grund ihrer Lage und sonstigen Beschaffenheit ideal für Studenten-WGs geeignet, alles andere wird schwer zu finden sein.
Im übrigen verlangen die Vermieter, dass ich vor dem Auszug die Tapeten runter reiße. Ich habe die Wohnung auch ohne Tapeten übernommen (Punkt 6).
Ich habe mich über die rechtliche Lage informiert und musste feststellen, dass die Vermieter grob rechtswidrig handeln und keinen der von ihnen verlangten Punkte durchsetzen könnten. Die rechtliche Lage gestaltet sich wie folgt:
Punkt 1: Bereits vor dem Einzug meiner Freundin bin ich meinen Verpflichtungen als Mieter nachgekommen und habe die entsprechende Erlaubnis erbeten. Diese können die Vermieter nicht verweigern.
§ 553 BGB
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Auch eine Überbelegung des Wohnraumes etc. ist auszuschließen, da er vorher an mich und meinen Mitbewohner vermietet wurde. Des weiteren ist das "berechtigte Interesse" beim Gründen einer Lebenspartnerschaft stets gegeben. De facto haben die Vermieter also keine Möglichkeit, den Zuzug meiner Freundin zu verweigern.
Punkt 2: Hier bin ich mir unsicher. Meiner Meinung nach kann man mich nicht verpflichten, einen Untermietvertrag mit meiner Freundin abzuschließen. Der Pflicht, die Personalien meiner Freundin weiter zu geben, bin ich nachgekommen. Ein Untermietvertrag besteht nicht und wird auch nicht geschlossen.
Punkt 3: Auch bei dem Punkt bin ich unschlüssig. Einerseits wollen die Vermieter meinen ehemaligen Mitbewohner weiter in der Haftung wissen, andererseits wollen sie meine Freundin nicht in den Vertrag aufnehmen, obwohl das genau die zweite haftende Person zur Folge hätte. Ein Anspruch auf Änderungdes Vertrags habe ich aber glaube ich nicht.
Punkt 4: Ich habe keine Ahnung wie es mit diesem Punkt aussieht. Ich finde das sehr dubios, aber es stört mich weniger. Besagter Kumpel ist bereit die Haftung zu übernehmen.
Punkt 5: Es ist üblich, drei potentielle Nachmieter zu präsentieren. Erforderlich ist dies aber nicht. Die Regelungen basieren auf dem § 242:
§ 242 BGB
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Dies wird in der aktuellen Rechtsprechung einheitlich so interpretiert, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, hat, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat. Dieses ist in meinem Fall, da ich das Studium abgeschlossen habe und 400 km entfernt zu arbeiten beginne, gegeben.
Der Gesetzgeber verlangt allerdings, dass der Vertrag derart beendet wird, dass der Vermieter ohne Nachteile dasteht. Das bedeutet, dass EIN gewillter Nachmieter präsentiert werden muss, der eine entsprechende Solvenz aufweist und tragbar ist (kein Schwerverbrecher etc). Hier ist natürlich die Frage, ob für die Bewertung der Solvenz die finanziellen Verhältnisse zu Beginn meines Mietverhältnisse betrachtet werden (zwei mittellose Studenten die von Bafög leben) ober am Ende des Mietverhältnisses (zwei gut verdienende Ingenieure).
Punkt 6: Auch in diesem Fall ist die Rechtsprechung eindeutig. So Entschied der Bundesgerichtshof:
BGH VIII ZR 109/05
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Die eigentlich Frage ist nun, wie sieht es mit den Punkten aus, zu denen ich bisher keine relevanten Daten finden konnte? Und, wie soll ich weiter vorgehen? Schicke ich dem Vermieter einen Pseudo-Untermietvertrag und versuche drei Nicht-Studenten als Nachmieter zu finden und bettel dann darum, aus dem Vertrag entlassen zu werden? Oder schreibe ich dem Vermieter eine sehr deutlich Mail mit Erläuterung der Rechtslage und setze ihm dann einen Nachmieter vor?
Vielen Dank schon Mal fürs lesen.
Viele Grüße, Thorn
