Vermieter haut ab 5 Monate Eigenbedarfskündigung, zulässig?

Hallo,

nehmen wir an, ein Vermieter kündigt dem Mieter Anfang Oktober wegen angeblichen Eigenbedarf. Er möchte ein Studium beginnen zum Wintersemester, obwohl er schon zwei Studiums hinter sich hat mit Doktortitel in einem Studium UND er tritt gleichzeitig angeblich eine neue Stelle an. Fünf Monate nach Aussprechen der Kündigung zieht er plötzlich weg, 450 km entfernt von der Wohnung, für die angeblich Eigenbedarf bestand. Er macht gegen den armen Mieter eine Räumungsklage. Der Mieter zieht aus, nun stehen aber die Kosten der Räumungsklage im Raum.

Frage a) Ist mit dem Wegzug die Eigenbedarfskündigung widerlegt, denn für ein Studium braucht man doch wohl länger als fünf Monate?
Frage b) Und wie ist es mit der neuen Stelle? Kann ein Vermieter einfach einen x-beliebigen Job in einer Stadt annehmen, in der der Mieter wohnt, behaupten, er braucht die Wohnung wegen Eigenbedarf und dann wegziehen und den Job kündigen, sobald der Mieter vergrault ist? War das dann echter Eigenbedarf?

Grüße, Macansongo

Guten Morgen,

da der Fall ein fktivier Fall ist, hätte ich gerne eine Antwort, wie die Erfogsaussicht des Vermieters einzuschätzen ist. Von getürktem Eigenbedarf hört und liest man immer wieder. Daher ist das Beispiel für die Community interessant.

Wie ist die also einzusschätzen, wenn der Vermieter noch während der Räumungsklage auszieht, fünf Monate nachdem er Eigenbedarf an der Wohnung angemeldet hatte wegen Studiumsbeginn und Neuantritt einer Arbeitsstelle?

Grüße, Macansongo

Hallo,

@ Leipziger: Das kann nicht sein, dass die Kosten nur 50,- € betragen. Der Vermieter hat einen Anwalt!

@ Akkarin: Danke, das sehe ich genauso!

Die Räumungsklage läuft noch. Die Gegenseite hat einen Erledigungsantrag gestellt. Der Mieter hat dem nicht zugestimmt!
Darf dann noch ganz neuer Sachvortrag gemacht werden oder muss nach dem jetzigen Kenntnisstand entschieden werden?

Ich schildere noch mehr Hintergründe und bin gespannt auf eure Meinung.

@ H Hamburg:

Zitat

Allerdings wird es dir wohl kaum möglich sein. Du schaffst es ja nicht mal der chronologischen Verlauf deines Falles so darzustellen, dass man versteht, wann gekündigt wurde, wann wer wo ein- und wieder ausgezogen ist.

Gerne lasse ich mir dabei von euch helfen! Andererseits verstehe ich nicht, was an meiner Darstellung so unverständlich war.

Zitat

ein Vermieter kündigt dem Mieter Anfang Oktober wegen angeblichen Eigenbedarf. Er möchte ein Studium beginnen zum Wintersemester, obwohl er schon zwei Studiums hinter sich hat mit Doktortitel in einem Studium UND er tritt gleichzeitig angeblich eine neue Stelle an. Fünf Monate nach Aussprechen der Kündigung zieht er plötzlich weg, 450 km entfernt von der Wohnung, für die er Eigenbedarf angemeldet hatte.

Ich mache es mal in Stichpunkten, vielleicht liest es sich dann klarer.
Einzug des Mieters: 01. Juli 2016
Kündigung wegen Eigenbedarf: 7. Oktober 2016
Kündigungsfrist 3 Monate, also Ende Januar 2017.
Einreichen der Räumungsklage bei Gericht: 23.12.2016.
Also wurde die Kündigungsfrist nicht abgewartet. Ich weiß, dass das grundsätzlich erlaubt ist.
Auszug des Mieters: 31.3.2017.

Ergänzungen
Es gibt einige Widersprüche und Chaos beim Vermieter.

Es bestand ein Untermietverhältnis. Der Vermieter vermietete dem Mieter am 1.7.2016 ein Zimmer zur Untermiete in einer kleinen Wohnung in Marburg (Mittelhessen). Das Zimmer ist 20 qm groß, die Wohnung 40 qm. Der Vermieter hatte das kleinere Zimmer der Wohnung, das nur 10 qm groß ist. Der Eigenbedarf erscheint unter dem Gesichtspunkt grundsätzlich gerechtfertigt, wenn er wahr ist!

Der Vermieter stellte den Mietvertrag aus befristet auf drei Monate. Ein Befristungsgrund wurde aber nicht schriftlich mitgeteilt! Der Mietvertrag ist daher als unbefristet anzusehen.

Der Vermieter zog nach Ausstellen des Mietvertrags weg von Marburg und wohnte in Sachsen-Anhalt bei der Mutter (450 km entfernt). Mündlich erklärt er, die Wohnung nach drei Monaten aufgeben zu wollen und in Sachsen-Anhalt zu bleiben. Dafür gibt es keinen Zeugen. Lediglich ein Freund, der dem Mieter bei der Zimmersuche half und den Vermieter anrief, erhielt am Telefon dieselbe Auskunft. Aus dem Mietvertrag ergibt sich auch, dass beabsichtigt war, die Wohnung nach drei Monaten zu vermieten. Dort steht wörtlich: „Um eine dem befristeten Mietvertrag anschließende Vermietung der Wohnung zu gewährleisten, werden nach voriger Absprache Wohnungsbesichtigungen potentieller Interessenten gestattet.“

Als es zweimal mit der Mietzahlung Probleme gab und der Mieter die Miete etwas verspätet zahlte - am Monatsfünften und beim zweiten Mal zur Monatsmitte - erklärt der Vermieter plötzlich Eigenbedarf. Das widerspricht der Absicht, die Wohnung aufzugeben!
Der Vermieter zieht von Sachsen-Anhalt 450 km zurück in die Wohnung nach Marburg und behauptet, eine neue Stelle gefunden zu haben UND ein neues Studium antreten zu wollen. Er kündigt dem Mieter am 7.10. wegen Eigenbedarf.

Der Vermieter hat schon zwei Studiums hinter sich mit Diplom, in einem Studium mit Doktortitel. Das neue Studium, das er angeblich beginnen will, ist völlig fachfremd zu den ersten beiden. Es ist kein NC-Studium, man kann sich bis zum 30. September schnell einschreiben.

Anhand Emails lässt sich nachweisen, dass der Vermieter kurz vorher unschlüssig war, ob er den Mieter vielleicht noch dort wohnen lassen möchte.
Am 13.09.2016 machte der Vermieter per Email Vorschläge, unter welchen Bedingungen er bereit sei, den Mietvertrag zu verlängern. Der Mieter stimmte zu.
Dennoch erklärte der Vermieter am 24.09.2016, den Mietvertrag nicht verlängern zu wollen. Die Begründung ist, er habe eine Neuanstellung in Marburg gefunden und wolle außerdem eine neues Studium beginnen. Deshalb brauche er wieder die Wohnung.
Also fällt dem Vermieter 11 Tage nach den Vorschlägen zur Mietvertragsverlängerung plötzlich ein, dass er studieren möchte!

Auch zur neuen Stelle gibt es Widersprüche. In der Email schreibt der Vermieter, der Arbeitsvertrag sei „beim Personalrat, allerdings noch nicht bindend unterzeichnet“.
In der Räumungsklage steht, der Vermieter habe eine Stelle bei einem Blinden gefunden. Dafür braucht es wohl kaum einen Personalrat!

Bei der Räumungsklage reicht der Vermieter keinen Beleg ein für den Arbeitsantritt und keinen Beleg für den Studiumsantritt!

2.) Der Mieter zeigte sich kompromissbereit, die Wohnung zu räumen.

Am 22.12.2016 teilte er dem Vermieter im Beisein eines Zeugen mit, dass er eine Wohnung in enger Aussicht hat. Die darf er GANZ ALLEIN besichtigen, weil er dem neuen Vermieter von seiner schwierigen Situation erzählt hat. Die Wohnungsbesichtigung soll Anfang des Jahres sein. Die Wohnung würde allerdings erst zum 1. April beziehbar. Der neue Mietvertrag wurde dann am 8. Januar unterzeichnet.

3.) Am 22.12.2016 machte der Mieter dem Vermieter ein Angebot, die Wohnung bis zum 31.12.2016 zu räumen und in einen Notbehelf zu ziehen!

Vorausgegangen war viel Terror vom Vermieter, um den Mieter aus der Wohnung zu vertreiben.
Der Mieter machte ein Gewaltschutzverfahren gegen den Vermieter, bei dem vier Zeugen eidesstattliche Versicherungen über Bedrohungen des Vermieters abgaben. Das Verfahren endete im Vergleich, weil der Vermieter am 8. März 2017 aus der Wohnung auszog, weg nach Grevenwiesbach in Thüringen.

Anfang Dezember sperrte der Vermieter den Mieter einfach aus der Wohnung aus. Der Mieter machte eine gerichtliche Eilverfügung, um wieder in die Wohnung zu kommen und gewann. Der Vermieter legte Widerspruch ein. Die mündliche Verhandlung war am 23.12.2016.

Am Abend vorher machte also der Mieter im Beisein eines Zeugen dem Vermieter das Angebot, die Wohnung bis zum 31.12.2016 zu räumen und zum Zeugen in dessen kleine Wohnung zu ziehen. Er geht davon aus, dass er im Januar den Mietvertrag für die größere Wohnung unterzeichnen wird.
Einzige Bedingung ist: Der Vermieter soll an zwei Tagen aus der Wohnung verschwinden, um einen reibungslosen Auszug des Mieters zu gewährleisten. Er soll sich solange z.B. in ein Café setzen. Der Mieter bietet sogar an, dem Vermieter die Kosten für die Essen im Café zu zahlen.

Der Vermieter lehnt ab! Er hofft, den Widerspruch am 23.12. noch zu gewinnen! Er kommt nicht mal aus seinem Zimmer heraus und brüllt das durch die verschlossene Tür. Obwohl man nicht schlau in Jura sein muss, um zu wissen, dass man den Mieter nicht einfach aus der Wohnung aussperren darf ohne gerichtlichen Räumungstitel, bleibt der Vermieter stur.

Der Richter spricht am 23.12. in der Verhandlung deutliche Worte, dass der Vermieter nicht berechtigt war, den Mieter auszusperren. Der Vermieter reicht am 23.12. die Räumungsklage ein und teilt das dem Mieter in der Gerichtsverhandlung mit.

Weil jetzt sowieso Kosten entstanden sind, bleibt der Mieter in der Wohnung und zieht nicht ins kleine 30-qm-Appartment des Freundes. Er unterzeichnet am 8. Januar 2017 den Mietvertrag und teilt dem Vermieter mit, er werde zum 31.3. ausziehen. Trotzdem rastet der Vermieter aus und droht dem Mieter lautstark vor dem Haus. die Autoreifen zu zerstechen und die Katze zu töten, wenn er nicht in den nächsten Wochen auszieht. Das hören Zeugen, Anzeige wird erstattet.

Fragen:
1) War die Räumungsklage nach allem Gesagten berechtigt oder erscheint der Eigenbedarf vorgetäuscht?
2) Wäre es dem Vermieter zumutbar gewesen, mit der Räumungsklage zwei Monate zu warten bis zum Auszug des Mieters, wo er doch immerhin ein Zimmer in der Marburger Wohnung hatte?
3) Wäre der Mieter verpflichtet gewesen, ins kleine, beengte 30-qm-Appartement des Freundes zu ziehen, wo der Freund auch schon wohnt, um die Räumungsklage abzuwenden?

Vielen vielen Dank für Eure Mühe, alles zu lesen!!!

Grüße, Macansongo

Hallo,

Zitat

Es wird nun anhand dessen, was eingereicht wurde, entscheiden, ob die Räumungsklage erfolgreich gewesen wäre oder nicht.

Das war meine Frage ganz oben.
Es gibt noch eine mündliche Verhandlung, da der Mieter der Erledigung nicht zustimmte. Ist dann ein ganz neuer Sachvortrag zulässig oder muss nach dem jetzigen Kenntnisstand entschieden werden?

Danke für die Antworten!

Kannst du sagen, ob bei einer einseitigen Erledigungserklärung ein ganz neuer Vortrag zulässig ist?

Zitat

Na und? Auf welcher Rechtsgrundlage sollte der Vermieter hier die Anwaltskosten in Rechnung stellen? Der Beklagte kann nur zur Kasse gebeten werden, wenn ein Urteil vorliegt.

Werden bei der Erledigung nur die Gerichtskosten geltend gemacht und nicht die Anwaltskosten?

Zitat

1) War die Räumungsklage nach allem Gesagten berechtigt oder erscheint der Eigenbedarf vorgetäuscht?
Das lässt sich aus der Ferne nicht beurteilen. Man kann übrigens auch eine Eigenbedarfskündigung für "Ferienwohnungen" geltend machen, d.h. wenn der Eigentümer weiter weg wohnt und die Wohnung nur gelegentlich nutzen möchte.

Hier waren die zwei Eigenbedarfsgründe, dass der Vermieter in der Stadt ein neues Studium beginnen möchte und noch eine neue Anstellung gefunden hat. Fünf Monate nach Erklären des Eigenbedarfs zieht er 450 km weg.

Zitat

Wäre es dem Vermieter zumutbar gewesen, mit der Räumungsklage zwei Monate zu warten bis zum Auszug des Mieters, wo er doch immerhin ein Zimmer in der Marburger Wohnung hatte?
Zumutbar sicher, aber das ist nicht verpflichtend. Wer gibt dem Vermieter die Sicherheit, dass er nach 2 Monaten definitiv ausgezogen wäre?

Die Vorlage des Mietvertrags, den der Mieter zwei Wochen später hatte.

Zitat

Der mündliche Verhandlungstermin macht ja nur Sinn, wenn dabei auch neue Sachvorträge zulässig sind.

Dem möchte ich so pauschal nicht zustimmen. Auch bei der Berufung ist der Vortragsrahmen ganz eng, d. h. neue Sachvorträge sind nicht zulässig, es sei denn, es ereignet sich etwas ganz Neues, dass in der erstgerichtlichen Instanz aus dem Grund keine Erwähnung finden konnten, wie dass plötzlich neue Zeugen auftauchen.

Zitat

Ich kenne es bei Räumungsklagen eher so, dass dann die mündliche Verhandlung abgesagt wird und nur noch über die Kosten entschieden wird.

Ja, wenn beide Seiten der Erledigung zustimmen.

Wie ist es, wenn die andere Partei der Erledigung nicht zustimmt? Wie könnte man das herauskriegen?

Die Räumungsklage wegen Eigenbedarf wurde am 23.12.2016 eingereicht, der Vermieter zog plötzlich am 08.02.2017 aus der Wohnung aus. Eine Begründung gab er nicht, er erklärte nur die Erledigung, als der Mieter am 31.3. auch auszog. Der Beklagte wies dagegen in seinem Schriftsatz deutlich daraufhin, dass der Vermieter am 08.02. auszog.
Sollte es in der mündlichen Verhandlung dem Vermieter einfallen, schnell noch erörten zu wollen, warum der Eigenbedarfsgrund entfallen ist, ist es eher wahrscheinlich, dass der Richter den Vortrag zurückweist, den der Beklagte dann als verspätet rügen wird?

Und kann der Vermieter das bis zur mündlichen Verhandlung schnell noch vortragen oder ist es dafür zu spät, nachdem der Vermieter die Erledigung erklärt hat?

Zum verspäteten Vortrag: Ich war bisher der Meinung, dass im Zivilprozess bis zur mündlichen Verhandlung alles schriftlich vorgetragen werden muss, andernfalls gilt es als verspäteter Vortrag. Nun lese ich, es liege doch im Ermessen des Richters, den Vortrag zuzulassen oder zurückzuweisen. Worauf gründet sich diese Ermessensfreiheit des Richters?