ordentliche Kündigung rechtskräftig?

    Hi Ihr

    ich sag erstmal Hallo zu meinem Einstand in diesem Forum und habe auch schon gleich eine Frage bezüglich der ordentlichen Kündigung seitens meines Vermieters.

    Vorgeschichte ist ist, dass sich eine Mietpartei in dem Haus über Hundehaare meines Hundes beschwert hat und hierbei sprichwörtlich das Haar in der Suppe findet, selbst wenn ich den Flur 1x die Woche fege. Da dem Vermieter (im selben Haus wohnend) dies auf den Keks ging, hat er ein Hundeverbot ausgesprochen.

    Er begründet dies unter anderem damit, dass wohl eine Allergie gegen Hundehaare bei einem Mieter indiziert wurde. Diesbezüglich liegt aber kein ärztliches Gutachten vor bzw. wurde mir keines vom Vermieter dargelegt, dass ein Mieter gegen die Haare meines Hundes allergisch sei. Es wurde auch kein Mieter genannt der diese Allergie haben soll. Umfrage meinerseits im Hause ergab, dass es sich nur um die direkte Nachbarin von mir handeln kann oder um die Familie vom Vermieter selbst. Im Moment habe ich hier den Verdacht, dass dies ein vorgeschobener/erfundener Fakt ist, der aber nicht existent ist.

    Die Haltung meines Hundes wurde mir im Jahr 2007 seitens des Vermieters schriftlich genehmigt. Ich wohne bereits seit 2004 in dieser Wohnung.

    Da ich meinen Hund aber nicht abgeben kann und werde, hat er mir eine ordentliche Kündigung ausgestellt mit folgendem Wortlaut:

    [INDENT] Sehr geehrter Herr xxx,

    hiermit erfolgt die ordentliche Kündigung der o.g. Wohnung auf Basis des entsprechenden Mietvertrages (s.a. § 2) unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfrist durch den Vermieter zum 31.10.2014

    Kündigungsgrund:
    Zerrüttetes Mietverhältnis, insbes. Die Mißachtung des Hundehalteverbotes, was bereits Gegenstand einer Abmahnung war.

    Beweis für wiederholten Verstoß der bereits abgemahnten Mißachtung des Hundehalteverbotes:
    Gestern abend um ca. 18:15 wurden Sie von meiner Frau xxx im Flur gesehen als Sie mit Ihrem Hund die Wohnung verließen.

    Um mir ein aktuelles Bild über den Zustand der Wohnung zu machen, insbes. hinsichtlich der anstehenden Weitervermietung oder ggfs. auch Eigenbedarf bzw.-nutzung dieser Wohnung, bitte ich Sie, mir zu folgendem Termin den „hundefreien*)“ Wohnungs-Zugang zu folgendem Termin zu ermöglichen: xxxxx

    *) Das deklarierte Hundehaltungsverbot gilt selbstverständlich fort ungeachtet dieser Kündigung

    Mit freundlichen Grüßen

    XX[/INDENT]

    Nun ist meine Frage, ob diese Kündigung überhaupt rechtskräftig ist im Bezug auf den deklarierten Kündigungsgrund.

    Laut meines Wissens ist "Missachtung des Hundeverbotes" als Grund nicht zulässig, da er vorerst die Option hat, den Hund aus der Wohnung zu klagen. Des Weiteren ist "zerrüttetes Mietverhältnis" zu ungenau und nicht klar definiert. Ebenso fehlt hier auch die Angabe einer Widerspruchsfrist.

    Sofern die Kündigung nicht rechtskräftig ist: wann sollte ich gegen diese Kündigung frühestens bzw. spätestens Widerspruch einlegen? Muss ich überhaupt auf diese Kündigung reagieren/Widerspruch einlegen, wenn diese nicht rechtskräftig ist?

    Sofern die Kündigung rechtskräftig sein sollte: welche Möglichkeiten habe ich?

    Hoffe ihr könnt mir hier weiterhelfen.

    Danke schonmal im Voraus.

    Gruß

    Zitat

    Sofern die Kündigung nicht rechtskräftig ist: wann sollte ich gegen diese Kündigung frühestens bzw. spätestens Widerspruch einlegen? Muss ich überhaupt auf diese Kündigung reagieren/Widerspruch einlegen, wenn diese nicht rechtskräftig ist?


    Sofern ich weiss, musst du gar nicht reagieren oder widersprechen. Du bist schliesslich NOCH nicht auf dein Widerspruchsrecht hingewiesen worden. Das könnte der Vermieter allerdings nachholen. Rechtskräftig wäre eine Kündigung meines Wissen nach auch erst dann, wenn ein Richter die Wirksamkeit der Kündigung bestätigt.

    Zitat

    Sofern die Kündigung rechtskräftig sein sollte: welche Möglichkeiten habe ich?


    Wenn die Kündigung WIRKSAM sein sollte, wirst du irgendwann ausziehen und die Prozesskosten tragen müssen.
    Persönlich glaube ich das aber nicht. Zum einen wird der Vermieter die Allergie beweisen müssen. Das allein wird schon schwierig, denn inzwischen weiss man, dass es eine generalisierte Hundehaarallergie nicht gibt, d.h. wer auf einen Hund allergisch reagiert, muss auf den nächsten Hund gar nicht reagieren. Demzufolge müsste der Vermieter nicht nur eine Allergie beweisen, sondern er müsste beweisen, dass ein Mieter genau auf dein Tier allergisch reagiert. Und selbst dann wird es schwierig, denn der allergische Mieter hat nur über die paar Sekunden Aufenthalt im Treppenhaus Kontakt zu ein paar Hundehaaren, was idR kein Problem darstellen sollte.
    Sollte sich bei einem Allergietest gegen deinen Hund aber rausstellen, dass nach ein paar Sekunden Hautkontakt der Arm des Mieters um das Dreifache anschwillt, dann wirst du wohl umziehen müssen.

    Hundehaare im Treppenhaus: Sind sicher auch kein Kündigungsgrund, wenn man mal Hundehaltung erlaubt hat, sondern ist genauso zu akzeptieren, wie gelegentliches Hundegebell. Du solltest deinen Hund nur nicht im Treppenhaus bürsten und die Wolle überall liegenlassen.

    Gegen die im Kündigungsschreiben schon angedeutete Eigennutzung wirst du aber später u.U. nicht mehr viel ausrichten können.

    Ich danke dir schonmal für deine Antwort Dachdeckering

    Du bist schliesslich NOCH nicht auf dein Widerspruchsrecht hingewiesen worden.

    Wäre dies mit folgendem Satz in einem Folgeschreiben seitens des Vermieters der Fall?:

    "Rein vorsorglich wird einer Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Weitergebrauch der Mietwohnung nach Kündigungsfristablauf widersprochen"

    Beiss dich doch an dem Widerspruchsrecht nicht so fest. Das gilt eher für Eigenbedarfskündigungen.
    Ich halte die Kündigung für grundlos, wenn nicht tatsächlich ein schwerer Allergiefall vorliegt. Aber der Vermieter hat dir ja noch nichtmal die Person genannt, die diese Allergie hat.
    Vielleicht würde es Sinn machen hier mal zu posten, was genau in der Genehmigung der Hundehaltung und in der Abmahnung steht.

    Auch ich halte die Kündigung für unberechtigt und würde noch nicht mal reagieren. Spätestens beim Gerichtstermin müsste der VM Fakten bringen anstelle solchen Gesülzes.

    Beiss dich doch an dem Widerspruchsrecht nicht so fest. Das gilt eher für Eigenbedarfskündigungen.
    Ich halte die Kündigung für grundlos, wenn nicht tatsächlich ein schwerer Allergiefall vorliegt. Aber der Vermieter hat dir ja noch nichtmal die Person genannt, die diese Allergie hat.
    Vielleicht würde es Sinn machen hier mal zu posten, was genau in der Genehmigung der Hundehaltung und in der Abmahnung steht.

    Der Wortlaut der Abmahnung war wie folgt:

    [INDENT]Sehr geehrter Herr xx,

    aus der Anlage entnehmen Sie bitte den von einer Mitbewohnerin bezeugten Verstoß gegen die untersagte Hundehaltung in diesem Haus bzw. auf dem gesamten Anwesen.

    Dementsprechend erhalten Sie hiermit die entsprechende Abmahnung.

    Im Wiederholungsfall müssen Sie mit einer ordentlichen Kündigung rechnen.

    Mit freundlichen Grüßen

    XX[/INDENT]

    Die genannte Mitbewohnerin (die direkte Nachbarin von mir) hatte den Vermieter schriftlich informiert, dass sie mich mit meinem Hund gesehen hat, als ich mit diesem das Haus verließ.

    In der Genehmigung der Hundehaltung steht folgendes (von 2007):

    [INDENT]
    Ergänzung zum vereinbarten Mietvertrag

    Widerrufliche Einwilligung zur Haltung eines Hundes in der Whg. Nr. X

    1. Den o.g. Mieter wird vom Vermieter im Sinne des §13 das Halten des Hundes "XX" Schäfermix, ca. 2 Jahre alt, in der Whg. Nr. X bewilligt. Diese Bewilligung ist widerruflich, insbes. bei auftretenden Unzuträglichkeiten. Ansonsten gelten alle Vereinbarungen des vorbenannten Mietvertrages fort.

    2. Der o.g. Mieter schließ hierfür eine entsprechende Haftpflichtversicherung ab.

    3. Der o.g. Mieter trägt ob dieser Hundehaltung Sorge dafür, dass der Hausfrieden, die Hausordnung und Sauberkeit im Haus gewahrt bleibt.
    [/INDENT]

    ...Diese Bewilligung ist widerruflich, insbes. bei auftretenden Unzuträglichkeiten.


    Soll doch die arme Nachbarin durch ein amtsärztliches Gutachten beweisen...

    Jetzt wirds spannend.
    Zur Genehmigung: Die widerrufliche Einwilligung bedeutet ja, dass der Vermieter die Haltung des Hundes jederzeit widerrufen kann. Halte ich für rechtsmissbräuchlich, da der Mieter so der Willkür des Vermieters ausgeliefert ist.
    Zur Abmahnung: Da fehlt das Stück davor, denn zum Zeitpunkt der Abmahnung muss die Hundehaltung aus irgendwelchen Gründen ja schon verboten worden sein.

    Erst die Erlaubnis, dann ein paar Jahre nichts und dann eine Abmahnung mit diesem Text ergibt keinen Sinn. Dazwischen muss noch irgendwas gewesen sein.

    Erst die Erlaubnis, dann ein paar Jahre nichts und dann eine Abmahnung mit diesem Text ergibt keinen Sinn. Dazwischen muss noch irgendwas gewesen sein.


    Tjaja, das ist mal wieder (typisch) weibliche Intuits...dingens...:o

    Das hat mit weiblicher Intuition gar nichts zu tun, denn in der Abmahnung steht:

    Zitat


    aus der Anlage entnehmen Sie bitte den von einer Mitbewohnerin bezeugten Verstoß gegen die untersagte Hundehaltung in diesem Haus bzw. auf dem gesamten Anwesen.


    Zuerst Erlaubnis und plötzlich, lt. Abmahnung, ist die Hundehaltung verboten. Wann und warum wurde die Hundehaltung verboten? Das ist das was da fehlt. Nichts mit weiblichem ... dingens.

    d.
    Zur Abmahnung: Da fehlt das Stück davor, denn zum Zeitpunkt der Abmahnung muss die Hundehaltung aus irgendwelchen Gründen ja schon verboten worden sein.

    Davor kam mehr oder weniger das Hundeverbot (nachdem sich die Nachbarin immer mal wieder über den angeblichen Hundedreck [ein paar Hundehaare im Flur] beim Vermieter beschwert hat) und dies der Vermieter an mich weiter gereicht hat als Hinweis .. zum einen als Brief an mich adressiert, als auch als allgemeiner Aushang im Hause .. beides wie folgt formuliert.

    Hier der Brief an mich:

    [INDENT]
    Betreff: Untersagung der Hundehaltung

    Sehr geehrter Herr X,

    hiermit wird Ihnen mit einer (Abgabe-)Frist von 10 Tagen die Hundehaltung untersagt, d.h. ab 10.01.2014 ist die Anwesenheit Ihres Hundes bz. irgendeines Hundes auf dem gesamten Anwesen untersagt.

    Zahlreiche Beschwerden über Sie sowie immer wieder kehrende Verstösse gegen die Hausordnung durch Sie, insbes. was die dauerhaften, nachhaltigen Verunreinigungen des gesamten Hauses durch Hundedreck anbelangt, führen zu dieser endgültigen Untersagung. Darüber hinaus kommt hinzu, dass zwischenzeitlich von einem Arzt bei einem Mitbewohner eine Hundeallergie im Zusammenhang mit asthmatischen Auswirkungen indiziert wurde. Daher wird ab 10.01.2014 grundsätzlich das Betreten eines Hundes auf dem gesamten Anwesen verboten. Ein entsprechender Aushang wird zeitnah an der Eingangstür angebracht. Ebenso werden alle Mitbewohner hinsichtlich der Sie betreffenden sowie der grundsätzlichen Untersagung unterrichtet. Ein Verstoß gegen diese Anordnung wird unmissverständlich und sofort zur Anzeige gebracht.
    [/INDENT]

    Und hier der öffentlich im Hausflur aufgehängte Aushang:

    [INDENT]
    Liebe Mitbewohner der xxxx-Straße

    Herrn XXX wurde die Hundehaltung mit einer entsprechenden Abgabefrist von 10 Tagen die Hundehaltung untersagt. Sollten Sie ab 10.01.2014 ihn noch mit seinem Hund auf dem Anwesen antreffen, möchten Sie Herrn X bzw. den Hund des Hauses verweisen und mich unbedingt informieren, damit dies zur Anzeige gebracht werden kann.

    Zwischenzeitlich wurde von einem Arzt bei einem Mitbewohner im Haus eine Hundeallergie im Zusammenhang mit asthmatischen Auswirkungen indiziert.

    Daher wird ab 10.01.2014 grundsätzlich das Betreten eines Hundes auf dem gesamten Anwesen verboten (das sollten bitte alle Mitbewohner berücksichtigen, die Besuch von Hundehaltern erwarten, damit sie entsprechend disponieren können!)

    Mit freundlichen Grüßen

    X
    [/INDENT]

    Eine Anzeige bezüglich meines Hundes kam nie.
    Zitat

    Davor kam mehr oder weniger das Hundeverbot (nachdem sich die Nachbarin immer mal wieder über den angeblichen Hundedreck [ein paar Hundehaare im Flur] beim Vermieter beschwert hat) und dies der Vermieter an mich weiter gereicht hat als Hinweis .. zum einen als Brief an mich adressiert, als auch als allgemeiner Aushang im Hause .. beides wie folgt formuliert.


    Auch vor diesem Brief muss schon etwas vorgefallen sein (auch wieder keine weibliche... dingens), denn...
    "Zahlreiche Beschwerden über Sie sowie immer wieder kehrende Verstösse gegen die Hausordnung durch Sie, insbes. was die dauerhaften, nachhaltigen Verunreinigungen des gesamten Hauses durch Hundedreck anbelangt, führen zu dieser endgültigen Untersagung."
    Kann mir nicht vorstellen, dass da vorher nie ein Brief gekommen ist.


    Der Aushang ist lächerlich. Man kann nicht allen Bewohnern den Besuch durch Menschen mit Hunden verbieten und das Gesicht des Beamten, der eine Anzeige gegen einen Hundehalter aufnehmen soll, weil der mit seinem Hund ein Gebäude betreten hat, möchte ich gern sehen.

    Auch vor diesem Brief muss schon etwas vorgefallen sein (auch wieder keine weibliche... dingens), denn...

    Kann mir nicht vorstellen, dass da vorher nie ein Brief gekommen ist.

    Es sind Briefe seitens des Vermieters gekommen, dass sich Mitbewohner (im Endeffekt nur die eine Nachbarin) über den Hundedreck (Haare) beschwert haben, mit der Bitte und später Aufforderung dies zu unterlassen/beheben. Hier wurde aber wie gesagt das Haar in der Suppe gesucht um einen Streitpunkt zu finden, da von einer Verunreinigung des Flurs nicht wirklich die Rede sein konnte. Mehr als aber jedes Mal zurückschreiben, dass dies nicht der Fall bzw. die Anschuldigungen überspitzt sind, war aber meinerseits nicht möglich. Wenn es nach der Nachbarin ginge hätte ich jeden Tag saugen oder fegen müssen und den Hund in Plastikfolie einwickeln müssen, wenn ich mit ihm durch den Flur ging.

    Hierbei ist festzuhalten, dass alle Mietparteien in diesem Haus im 2 Wochen Taunus den Flur selber reinigen müssen. Es gibt hierfür keinen Hausmeister der für die Reinigung zuständig ist.

    Es sind Briefe seitens des Vermieters gekommen, dass sich Mitbewohner (im Endeffekt nur die eine Nachbarin) über den Hundedreck (Haare) beschwert haben, mit der Bitte und später Aufforderung dies zu unterlassen/beheben. Hier wurde aber wie gesagt das Haar in der Suppe gesucht um einen Streitpunkt zu finden, da von einer Verunreinigung des Flurs nicht wirklich die Rede sein konnte. Mehr als aber jedes Mal zurückschreiben, dass dies nicht der Fall bzw. die Anschuldigungen überspitzt sind, war aber meinerseits nicht möglich.


    Würde ich auch nicht machen. Mein VM würde einen Dreizeiler als Antwort bekommen, den ich hier nicht widergeben möchte.

    Ein Problem seh ich mittlerweile darin, dass anscheinend schon vor dem Hundeverbot ein reger Schriftwechsel wegen Verschmutzung des Treppenhauses stattgefunden hat, bzw. die Verschmutzung des Treppenhauses wiederholt abgemahnt wurde.
    Da kommts jetzt halt drauf an, ob der Vermieter seine Anschuldigungen beweisen kann, bzw. ob der Verschmutzungsgrad des Treppenhauses ausreichen würde, um das Hundeverbot und damit letztendlich die Kündigung zu rechtfertigen.
    Trotzdem bin ich weiterhin der Meinung, dass die Kündigung nicht ausreichend fundiert formuliert ist. Ein Fachmann hätte es aber vermutlich hinbekommen.

    Schön, dass du Internetsuchmaschinen benutzen kannst. Dass das Thema Allergien eigentlich vom Tisch ist, hatte ich schon in meinem ersten Beitrag geschrieben.
    Nur hat sich die Sache ja jetzt in eine ganz andere Richtung entwickelt.

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