Untermieter will Mietminderung bei kurzer Baudauer

    Hallo,

    folgende Situation: Ich bin Hauptmieter und habe zwei Untermieter. Einer der Untermieter wohnt in einem Zimmer das ein Fenster zu einem Lichtschacht hat in dem jetzt saniert wird. Bei durchgehender Arbeit wäre die Dauer 3-4 Wochen, bei schlechtem Wetter entsprechend länger ein Gerüst vor dem Fenster, ohne Lärm.

    Mein Untermieter hat sich gemeldet und will für den einen Monat 20% Mietminderung. Ich habe mich daraufhin bei meinem Vermieter gemeldet (mit dem ich ein gutes Verhältnis habe) um das als Schaden umzulegen, mir wurde aber gesagt, dass es sehr unwahrscheinlich ist, dass die Eigentümer eine Mietminderung für eine so kurze Baudauer abnicken, egal wie niedrig sie ist.

    Jetzt ist die Frage: was tun? Ich kann den Einwand der Eigentümer verstehen und sehe es ähnlich: Die Lärmbelästigung durch die Sanierung hält sich in Grenzen und gegen das störende Gerüst helfen Vorhänge. Ich befürchte aber, dass mein Untermieter "auf sein Recht bestehen" will (man ist ja in Deutschland :rolleyes:) und einen Monat eigenständig die Miete senkt. Was sind meine Optionen/Konsequenzen die ich ziehen kann?

    Danke!

    3 Mal editiert, zuletzt von antilope (12. Mai 2014 um 12:43)

    Was für eine Art Sanierung ist das denn?

    Du mußt doch von Deinem Vermieter eine entsprechende Information bekommen haben.

    Bei "normaler" Sanierung kann Dein Mieter die Miete für die Dauer der Arbeiten mindern, ob es Dir oder Deinem Vermieter, der ja nichts mit dem Untermiete zu tun hat, paßt oder nicht.

    Übrigens kannst Du selbst die Miete ja auch mindern.

    Handelt es sich aber um eine energetische Modernisierung darf die Miete für die ersten 3 Monate der Arbeiten nicht gemindert werden.

    Auch nicht von Deinem Mieter.

    Ergänzend zu dem von meiner Vorbeterin Gesagtem: Ich würde dem Untermieter auch sagen, dass der Hauseigentümer die Sanierung (wovon wir alle profitieren) auf seine eigenen Kosten macht und uns Mieter höchstwahrscheinlich nicht daran beteiligen wird. Auch deshalb würde ich die Miete nicht mindern wollen.

    Danke. Es ist eine ganz normale Sanierung und beteiligt werden wir nicht. Ich weiß dass ich die Miete mindern kann wenn ich wollen würde, halte es aber wie gesagt für etwas sehr mimosig es wegen drei Wochen bedingt störender Bauarbeiten zu tun (Sanierungen in der Art gab es hier schon mehrmals für die Dauer meines Wohnens). Deswegen könnte ich wenn überhaupt die Mietminderung auch nur als Schaden durch die Störung am Untermieter bei meinem Vermieter geltend machen (macht das Sinn?), da weder ich noch mein zweiter Untermieter die Bauarbeiten als Störung empfinden.

    Aber mehr als ein Appell an den gesunden Menschenverstand meines Untermieters bleibt mir dann wohl nicht übrig, oder?

    Achso, seine angepeilte Kürzung ist min. 20%, das noch am Rande.

    2 Mal editiert, zuletzt von antilope (12. Mai 2014 um 16:59)

    Zitat

    Deswegen könnte ich wenn überhaupt die Mietminderung auch nur als Schaden durch die Störung am Untermieter bei meinem Vermieter geltend machen (macht das Sinn?),

    Nö. Denn Dein Mietverhältnis mit Deinem Mieter hat nichts mit Deinem Mietverhältnis mit Deinem Vermieter zu tun.

    Was kann Dein Vermieter dafür das Dein Mieter die Miete mindert?

    Zitat

    Achso, seine angepeilte Kürzung ist min. 20%, das noch am Rande.

    Dann kündige ihm doch, noch im Mai, eine Mieterhöhung um 20 % ab 1. August an:p

    Dann kündige ihm doch, noch im Mai, eine Mieterhöhung um 20 % ab 1. August an:p


    Oder ein Brieflein: "Lieber Untermieter, leider muss ich durch Dein Verhalten feststellen, dass es Dir hier nicht gefällt. Ich schlage vor, dass wir das Mietverhältnis beenden und erwarte diesbezüglich gerne Deinen Vorschlag."
    Sollte der UM möbliert wohnen, könnte antilope sogar noch bis zum 15.05. fristgerecht zum 31.05. kündigen...

    Ich persönlich kann den Untermieter verstehen, denn ich hätte auch keine Lust wochenlang damit rechnen zu müssen, dass irgendwelche Handwerker mich beim Nasebohren beobachten können. Vorhänge schön und gut, aber zum einen muss einem das heutzutage nicht mehr gefallen, es verdunkelt die Wohnung zusätzlich und ausserdem: wer zahlt die und wer bringt die an (und entfernt sie am Ende der Bauarbeiten wieder, so dass der Mieter nicht auch noch irgendwelche Löcher schliessen muss)?

    Ich denke, jede Ansicht hat ihr ihre Berechtigung ... selbst die des Untermieters, falls die zu erwartende "Beeinträchtigungen" ihren Namen wert sind und überhaupt zur Mietminderung berechtigen.

    Meine (persönliche!) Reaktion als Hauptmieter und Untervermieter wäre, mit dem Untermieter zu reden und ihm zu verstehen geben, dass er sich seine 20% mal lieber verkneifen soll, wenn tatsächlich kaum Lärm und mal gerade etwas "Lichtverlust" zu befürchten ist. (Sucht mal im Internet unter "Mietminderung Baugerüst".)

    Ob Bauarbeiter durch den Lichtschacht unter das Bettchen gucken können, kann man ja noch extra klären und bewerten.

    Der Ein-Zimmer-Untermiete-Betrag ist wahrscheinlich auch nicht die Welt, oder? Einigt Euch doch auf 10% und gut ist das ...

    Das geheime Hinterkopfprotokoll des Untervermieters kann ja immer noch mitschreiben, wie sich der Untermieter verhält und wie kooperativ er erscheint, um dann ggf. bei der nächsten derartigen Diskussion die Zügel eher etwas straffer zu ziehen.

    Ich persönlich kann den Untermieter verstehen, denn ich hätte auch keine Lust wochenlang damit rechnen zu müssen, dass irgendwelche Handwerker mich beim Nasebohren beobachten können. Vorhänge schön und gut, aber zum einen muss einem das heutzutage nicht mehr gefallen, es verdunkelt die Wohnung zusätzlich und ausserdem: wer zahlt die und wer bringt die an (und entfernt sie am Ende der Bauarbeiten wieder, so dass der Mieter nicht auch noch irgendwelche Löcher schliessen muss)?

    Gott lass Hirn regnen.
    Zitat

    Gott lass Hirn regnen.


    Gibt es irgendwas, was du gegen meine Argumentation einzuwenden hast?

    Zitat

    ... auf die in der Nase bohrende Dachdeckerin. (Naja, solange der Finger in der Nase bleibt... )


    Die in den Glashäusern sollten immer besonders vorsichtig sein. Eine deiner Meisterleistungen ist erst ein paar Tage alt.

    So, der Spaß geht in die zweite Runde:

    Ich habe der Minderung innerhalb der 2 Wochen-Frist widersprochen, mit Verweis darauf, dass es ein Altbau aus dem frühen 20. Jh ist und man Sanierungen innerhalb dieser Dauer ertragen kann. Angeboten habe ich, dass wenn die Störung im Juni dokumentiert wird, man nachträglich mindern kann.

    Informell habe ich angemerkt, dass ich selbst zwei mal die Bauarbeiten miterlebt habe (als ich in dem Zimmer wohnte) und sie als wenig störend empfand. Aber das nur am Rande.

    Er sagte jetzt dass er trotzdem mindern wird und außerdem nachträglich für den Mai ebenfalls mindert, bis ihm das rechtlich aberkannt wird. Ich sagte ihm dass das Schwachsinn ist weil unangekündigt und ohne die zwei Wochen Frist aber er meinte "er habe sich informiert" usw. usf.

    Da das hier immer noch eine Studenten-WG ist, habe ich noch versucht das wieder auf eine normale Ebene zu bringen (mit dem Verweis da drauf, dass wir beides Laien sind und solange kein Richter sich einmischt niemand "Recht" hat, er also nicht meinen braucht seinem Willen höhere Weihen zu verleihen) - ohne Erfolg. Laut ihm könne man das vor Gericht regeln aber ich möchte das Gericht sehen, dass sich um einen Streitwert von knapp 100€ kümmert.

    Naja. Was soll ich da jetzt machen? Abmahnungen & fristlos kündigen? Ist die mutwillige Minderung auch ein Abmahnung-Grund? Nicht das es da nicht genug gäbe...

    Danke schon mal.

    Einmal editiert, zuletzt von antilope (27. Mai 2014 um 19:05)

    ...ich möchte das Gericht sehen, dass sich um einen Streitwert von knapp 100€ kümmert.


    Es wurde auch schon mal um 0,50€ prozessiert.

    Danke. Aber sonst noch was inhaltliches dazu?

    Ich habe ihm für August noch eine Mieterhöhung angekündigt, aber er meint das ginge nicht, da ich die Miete für Untermiete nicht erhöhen könnte (wo informiert der sich bitte?) und weil innerhalb der 15 Monate eine geringe Korrektur nach unten passiert ist?

    4 Mal editiert, zuletzt von antilope (27. Mai 2014 um 22:26)

    Ich habe der Minderung innerhalb der 2 Wochen-Frist widersprochen, mit Verweis darauf, dass es ein Altbau aus dem frühen 20. Jh ist und man Sanierungen innerhalb dieser Dauer ertragen kann.

    Was hat das Baujahr des Gebäudes mit einer Beeinträchtigung der Mietsache zu tun?


    Informell habe ich angemerkt, dass ich selbst zwei mal die Bauarbeiten miterlebt habe (als ich in dem Zimmer wohnte) und sie als wenig störend empfand. Aber das nur am Rande.

    Das ist eine subjektive Einschätzung, die eigentlich unerheblich ist. Ich persönlich wohne in einer Einflugschneise eines Flughafens und störe mich nicht daran. Mein Nachbar ist deswegen ausgezogen.



    Ich habe der Minderung innerhalb der 2 Wochen-Frist widersprochen [...] Ich sagte ihm dass das Schwachsinn ist weil unangekündigt und ohne die zwei Wochen Frist

    Was soll das eigentlich für eine Frist sein? Habe ich was verpasst? Im § 536 BGB steht da zumindest nichts.

    Warum kommst Du ihm bei der Mietminderung eigentlich nicht entgegen? Fakt ist, dass ein Baugerüst vor dem Fenster einen Mangel darstellen kann. Die diversen Urteile (da gibt's auch eines vom BGH) halten - je nach Fall - eine Minderung von 5-15 % für realistisch.


    Ich habe ihm für August noch eine Mieterhöhung angekündigt, aber er meint das ginge nicht, da ich die Miete für Untermiete nicht erhöhen könnte (wo informiert der sich bitte?) und weil innerhalb der 15 Monate eine geringe Korrektur nach unten passiert ist?

    Im gleichen Atemzug in der Du eine Mietminderung ablehnst, kündigst Du gleich noch eine Mieterhöhung an? Taktisch sehr unklug!
    Eine Mieterhöhung kann nur vorgenommen werden, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben ist. Steht so im § 558 BGB.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Danke schonmal.

    Zitat

    Was hat das Baujahr des Gebäudes mit einer Beeinträchtigung der Mietsache zu tun?

    Ältere Gebäude werden öfter saniert, die "Lamellenbauweise" für den Lichtschacht ist auch sehr üblich hier für Gebäude aus der Zeit und gewohnheitsgemäß öfter mal zu sanieren. Die Sanierung findet an der Dachrinne statt, wir wohnen im 2. Stock von 5 + Dachgeschoss.

    Zitat


    Warum kommst Du ihm bei der Mietminderung eigentlich nicht entgegen?

    Ich hatte vorgeschlagen dass man nach Juni (also nach dem angekündigten Ende der Bauarbeiten) über eine Minderung spricht, wenn man genau weiß wie lange und wie störend das war. Im Mai z.B. bestand die Störung aus dem Ausbau und dann länger nichts, wegen schlechtem Wetter. Darauf wurde reagiert mit "Was soll der Scheiß?", "Es sei meine Pflicht als Vermieter" & "Darüber muss man nicht diskutieren".

    Zitat

    Was soll das eigentlich für eine Frist sein?

    Ich stand unter dem Eindruck dass es üblich die Mietminderung so anzukündigen, dass der Vermieter zwei Wochen Zeit für den Widerspruch hat. Kann mich aber irren.

    Zitat

    Im gleichen Atemzug in der Du eine Mietminderung ablehnst, kündigst Du gleich noch eine Mieterhöhung an?

    Nicht der gleiche Atemzug. Es ist die Reaktion darauf, dass er noch kurzfristig die Minderung für Mai dazunimmt (angekündigt am 27.05) und sich generell unmöglich verhält. Aber das geht natürlich nicht, da wir die Miete immer fair verteilt haben und dadurch Änderungen in den 15 Monate statt fanden. Das hat man davon ;)

    Zitat

    Die diversen Urteile (da gibt's auch eines vom BGH) halten - je nach Fall - eine Minderung von 5-15 % für realistisch.

    Und das gilt für 3 Wochen? Er hat jetzt jedenfalls eigenmächtig 50€ abgezogen, was mehr als 20% der Bruttomiete entspricht (ich vermute er hat mit der Gesamt-Miete, also inkl. Internet & Strom gerechnet).

    Einmal editiert, zuletzt von antilope (28. Mai 2014 um 11:28)


    Ich stand unter dem Eindruck dass es üblich die Mietminderung so anzukündigen, dass der Vermieter zwei Wochen Zeit für den Widerspruch hat. Kann mich aber irren.


    Nö, da gibts keine Frist, der Mieter darf mindern, solange der Mangel besteht, er muss es nur angekündigt haben (sprich, er muss den Mangel angezeigt haben), das kann dann sogar auch am gleichen Tag noch sein, wenn er dann zufällig die nächste Miete zahlen muss.

    Ein Widerspruchsrecht gibt es meiner Kenntnis nach auch nicht, du kannst nur die Minderung als unberechtigt ansehen und die Mietzahlung schlimmstenfalls vor Gericht einklagen.


    Ältere Gebäude werden öfter saniert, die "Lamellenbauweise" für den Lichtschacht ist auch sehr üblich hier für Gebäude aus der Zeit und gewohnheitsgemäß öfter mal zu sanieren. Die Sanierung findet an der Dachrinne statt, wir wohnen im 2. Stock von 5 + Dachgeschoss.

    Da kannst Du recht haben, ist aber für eine Mietminderung absolut unerheblich. Auch hier verweise ich nochmals auf § 536 BGB. Da steht nichts vom Alter des Hauses. Mangel bleibt Mangel, egal von wann das Haus ist.


    Ich hatte vorgeschlagen dass man nach Juni (also nach dem angekündigten Ende der Bauarbeiten) über eine Minderung spricht, wenn man genau weiß wie lange und wie störend das war.


    Schwieriger Fall. Hier stellt sich wieder die Frage nach dem subjektiven Empfinden von "störend"

    Zitat

    § 536 BGB: Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

    Rechtlich gesehen kann er jetzt schon mindern, wenn ein Mangel besteht. Aber eben nur dann, wenn ein Mangel besteht.
    Dann führe ein Protokoll und rechne dann auf.


    Ich stand unter dem Eindruck dass es üblich die Mietminderung so anzukündigen, dass der Vermieter zwei Wochen Zeit für den Widerspruch hat. Kann mich aber irren.


    Eine Mietminderung muss nur schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels angekündigt werden. Ansonsten gilt wieder § 536 BGB.
    Eine Mietminderung ist nicht zwingend nur ein Druckmittel um das Abstellen eines Mangels zu erreichen. Beeinträchtigter Gebrauch=weniger Miete. Für die volle "Leistung" zahlt man eben nicht das volle Geld.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

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