Betriebskostenabrechnung: Verwaltungskosten - ohne nähere Bezeichnung

    Hallo alle,

    die letzten Jahre hatte ich immer ähnliche Beträge, die durch meinen monatlichen Abschlag locker gedeckt waren. Die erste BK aus dieser Wohnung ließ ich vom Mieterbund prüfen und es schien alles in Ordnung. Alle folgenden Abrechnungen waren gleich und hatten ähnliche Beträge, also alles ok.

    Die aktuelle Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ist nun aber ca. 300 Euro höher als sonst. Die Kosten (bzw. der Verbrauch) für Heizung und Warmwasser waren aber nur etwa 60 Euro höher als die Jahre vorher.

    Unter den allgemeinen Betriebskosten habe ich nun einen neue Position gefunden, die es all die Jahre seit ich in dieser Wohnung lebe nicht gegeben hat, und zwar:

    Verwaltungskosten - umgelegt auf meine 54m² in Höhe von 244,02.

    Zitat § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung:

    (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

    1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
    2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

    Hier: http://dejure.org/gesetze/BetrKV/1.html

    Wenn ich das richtig verstehe, ist die bloße Angabe von "Verwaltungskosten" demnach nicht zulässig.

    Sehe ich das richtig?
    Gibt es hier vielleicht Experten, die mir dazu mehr sagen können?

    Schon mal vielen Dank und liebe Grüße
    Simone-

    Wenn ich das richtig verstehe, ist die bloße Angabe von "Verwaltungskosten" demnach nicht zulässig.
    Sehe ich das richtig?
    Gibt es hier vielleicht Experten, die mir dazu mehr sagen können?


    Hallo Simone,
    das siehst Du völlig richtig. Willkommen bei uns "Experten"...:rolleyes:
    PS: Als Weibchen wärest du dann eine Expertise...:)

    Ich bin zwar kein Experte, aber der Punkt "Verwaltung" dürfte nicht umlegbar sein. :)

    Nur so nachgefragt:
    Steht im Mietvertrag denn überhaupt pauschal der §2 BetrKV als Kriterium für die vom Mieter zu übernehmenden Betriebskosten drin oder sind lediglich die einzelnen Positionen aufgezählt? Falls letzteres geht eine Änderung/Erweiterung dieser Betriebskostenpositionen sowieso nur mit Mietvertragsänderung.

    Zitat

    Wenn ich das richtig verstehe, ist die bloße Angabe von "Verwaltungskosten" demnach nicht zulässig.

    Nicht nur die bloße Angabe nicht, sondern die gesamten Kosten nicht.

    Den Posten/Betrag von der Abrechnung abziehen und gut ist.

    Naja, man hat mir schon öfter gesagt, ich neige dazu Gesetztestexte falsch zu verstehen, deshalb frage ich lieber nochmal nach :-).


    Steht im Mietvertrag denn überhaupt pauschal der §2 BetrKV als Kriterium für die vom Mieter zu übernehmenden Betriebskosten drin oder sind lediglich die einzelnen Positionen aufgezählt? Falls letzteres geht eine Änderung/Erweiterung dieser Betriebskostenpositionen sowieso nur mit Mietvertragsänderung.


    Gute Idee, mal im Mietvertrag zu schauen. Ja, die Betriebskostenverordnung gilt, wenn ich das richtig verstehe. Da steht unter § 4 Miete Punkt 1. b) folgendes:
    Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB (erläutert durch die Betriebskostenverordnung)...
    In der Tabelle darunter ist nichts eingetragen, trotzdem sind Sachen durchgestrichen die wir nicht haben (z.B. Lastenaufzug), aber es gibt keinen Punkt "Verwaltungskosten".

    Der nächste Vertragspunkt beschäftigt sich dann mit dem Fall dass oben nichts eingetragen ist. Auch dort wird mehrfach erwähnt, dass die gesetzlichen Bestimmungen gelten.

    Wenn ich diese Verwaltungskosten 244,02 € nicht bezahlen muss und abziehe, muss ich nichts nachzahlen sondern mir bleibt sogar ein Guthaben von etwas über 50,- €. Kann ich das dann einfach von der nächsten Vorauszahlung abziehen?

    Naja, man hat mir schon öfter gesagt, ich neige dazu Gesetztestexte falsch zu verstehen, deshalb frage ich lieber nochmal nach :-).

    Davor sind auch "Laienexperten" wie hier im Forum nicht gefeit.


    Zitat

    Da steht unter § 4 Miete Punkt 1. b) folgendes:
    Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB (erläutert durch die Betriebskostenverordnung)...
    In der Tabelle darunter ist nichts eingetragen, trotzdem sind Sachen durchgestrichen die wir nicht haben (z.B. Lastenaufzug), aber es gibt keinen Punkt "Verwaltungskosten".

    Dann ist das klar. In dem zitierten § wird auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen und somit sind die Kosten nach dieser Verordnung abzurechnen.

    Zitat

    Wenn ich diese Verwaltungskosten 244,02 € nicht bezahlen muss und abziehe, muss ich nichts nachzahlen sondern mir bleibt sogar ein Guthaben von etwas über 50,- €. Kann ich das dann einfach von der nächsten Vorauszahlung abziehen?

    Vorerst nicht. Sie müssen der Abrechnung widersprechen und den Vermieter auffordern, das nunmehr entstehende Guthaben auszuzahlen.
    Aber ordentlich schriftlich, nicht mit einer Bequemlichkeits-Mail.

    Hallo Simone,

    wenn Einzelposten, die Ihr nicht habt, durchgestrichen sind, dann isses eben doppelt gemoppelt...

    "Wenn ich diese Verwaltungskosten 244,02 € nicht bezahlen muss und abziehe, muss ich nichts nachzahlen sondern mir bleibt sogar ein Guthaben von etwas über 50,- €. Kann ich das dann einfach von der nächsten Vorauszahlung abziehen?"
    - Nein, ohne Not keine Selbstbedienung! Ich würde der BetrkAbr. in diesen Punkten schriftlich widersprechen und bitten, den zu meinen Gunsten verbleibenden Betrag zeitnah auf mein Konto XY zu überweisen.

    Hallo alle,

    nun habe ich dem Vermieter vier Wochen Zeit gelassen, aber der stellt sich tot. Das ist typisch wenn er was zahlen soll und zeigt mir deutlich, dass er sich der Unrechtmässigkeit seiner "Verwaltungskosten" bewusst ist. Denn im Falle einer Nachzahlung hätte ich schon längst mindestens eine kostenpflichtige Mahnung. Jetzt aber, da ich ohne diese unrechtmässigen "Verwaltungskosten" Geld zurück bekommen würde, reagiert er einfach nicht mehr.

    Ohne Not, keine Selbstbedienung, das leuchtet ein.

    Aber wie ist das jetzt?

    Wenn ich nochmal schreibe (übrigens immer per Post oder Fax mit Sendebestätigung, nie per Email :)) und eine konkrete Frist setze, darf ich mich nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist doch noch "selbst bedienen"?

    So etwa:

    "Nach fruchtlosem Fristablauf ziehe ich - Ihr stillschweigendes Einverständnis voraussetzend - den Guthaben-Betrag von der nächsten BK-Vorauszahlung ab."


    Bleibt nur noch zu hoffen, das Frau Simone-Müller die Doppelantwort endlich begriffen hat.


    Was ein netter Kommentar - aber ja, die Müllerin hats endlich begriffen :p.


    Vielen Dank schon mal für eure Hilfe.

    Gruß
    Simone
    Zitat

    oder Fax mit Sendebestätigung,

    Auch das ist ein Fehler, denn diese Bestätigung sagt nur, dass das Fax abgeschickt wurde, nicht bei wem es angekommen ist. Wichtige Dinge verschicke ich per Einwurfeinschreiben, da kann ich durch die Sendungsverfolgung sehen, wann der Brief in den Geschäftsbereich des Empfängers gelangt ist.

    Auch das ist ein Fehler, denn diese Bestätigung sagt nur, dass das Fax abgeschickt wurde, nicht bei wem es angekommen ist.


    Die Nummer auf dem Sendebericht stimmt. Ich muss davon ausgehen, dass ein normales Fax (vorab) und Schreiben ankommt. Bis jetzt ist ja auch alles angekommen und ich wohne schon seit 11 Jahren da. Dieses "tot stellen" ist typisch für den Vermieter wenn es um eine Angelegenheit geht, die ihn Geld kostet. Und angekommen muss es sein, denn ansonsten würde er davon ausgehen, dass ich die Nachzahlung einfach nur säumig bin und hätte schon längst eine Mahnung geschickt.

    Meine eigentliche Frage ist aber nicht beantwortet.

    Kamm mir denn nun bitte jemand sagen, ob ich denn nun mit Fristsetzung reagieren kann (dieses mal tatsächlich mit Einschreiben), und falls erfolglos verstrichen, kann ich dann doch selbst abziehen?
    Zitat

    Kamm mir denn nun bitte jemand sagen, ob ich denn nun mit Fristsetzung reagieren kann

    Ja, das wird ein Anwalt wissen, denn nur denen ist die Rechtsberatung erlaubt.

    Genau genommen gibt es keine Nebenkostenabrechnung, dernach Du Geld vom Vermieter bekommst. Ich weiß jetzt auch nicht, was genau Du dem Vermieter geschrieben hast.

    Ich hätte nämlich per Einschreiben der erhaltenen Nebenkostenabrechnung widersprochen und eine Korrektur verlangt. Ob, unter welchen Umständen und welche Frist man für die Korrektur setzen darf, weiß ich nicht.

    Ebenso weiß ich nicht, ob und wann man aktuelle Nebenkostenvorauszahlungen mit einem (hier sogar selbst errechneten) Vorjahresguthaben aufrechnen darf.

    Hast Du mal im Internet danach gesucht?

    Ich finde zwar keine Gesetze oder ähnliches, die das mit der Aufrechnung der BK-Guthaben mit den laufenden BK-VZ regeln, aber aus meiner Berufspraxis hatte ich mal einen Fall, wo ein Mieter einfach seine Vorauszahlungen gekürzt hat, weil er meinte ein Guthaben aus der Abrechnung des Vorjahres zu haben. Die Abrechnung war jedoch strittig. Fazit war, dass der Mieter zwar die einbehaltenen BK-VZ mit Verzugszins nachzahlen musste, der Eigentümer ihm jedoch auch das Guthaben auszahlen musste, weil die Abrechnung tatsächlich fehlerhaft war. Begründung des Richters war, dass die Vorauszahlungen für eine andere Leistung wären als das Guthaben aus der Abrechnung, weil es verschiedene Jahre betraf.

    Das ist aber auch schon wieder ein paar Jahre her, der Fall.

    Ich finde zwar keine Gesetze oder ähnliches, die das mit der Aufrechnung der BK-Guthaben mit den laufenden BK-VZ regeln, [...]


    Hier dürfte § 387 BGB (Aufrechnung) (und ferner auch § 366 BGB (Anrechnung)) interessant sein.

    Fazit war, dass der Mieter zwar die einbehaltenen BK-VZ mit Verzugszins nachzahlen musste, der Eigentümer ihm jedoch auch das Guthaben auszahlen musste, weil die Abrechnung tatsächlich fehlerhaft war. Begründung des Richters war, dass die Vorauszahlungen für eine andere Leistung wären als das Guthaben aus der Abrechnung, weil es verschiedene Jahre betraf.


    Damit hat der Richter also die von § 387 BGB geforderte Gleichartigkeit verneint und die Aufrechnung für rechtswidrig erklärt. Ich könnte mir vorstellen, dass das viele Richter so sehen.

    Folglich wäre eine Aufrechnung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen mit älteren Abrechnungen nicht wirklich ratsam.

    Damit hat der Richter also die von § 387 BGB geforderte Gleichartigkeit verneint und die Aufrechnung für rechtswidrig erklärt.
    Folglich wäre eine Aufrechnung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen mit älteren Abrechnungen nicht wirklich ratsam.


    So sehe ich das auch. Bei Beendigung eines Mietverhältnisses, wo auch noch die Kaution in's Spiel käme, wäre das latürnich etwas anderes.

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