Noch einmal formal ungültige Nebenkostenabrechnung

    [Abgezweigt von hier.]

    Ich habe heute, 28.04.2014, aus meinem letzten Mietverhältnis 3 Nebenkostenabrechnungen vorliegen für die Zeiträume

    01.06.2010 - 31.12.2010
    1.1.2011 - 31.12.2011
    1.1.2012 - 31.12.2012

    die nach meinem Verständnis formal nicht korrekt sind.

    Ich gehe von der auf https://www.mietrecht.de/nebenkosten/nebenkostenabrechnung/ genannten Beschreibung aus, nach denen eine Nebenkostenabrechnung mindestens folgende Punkte beinhalten muss:

    1) eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Ausgaben und Einnahmen
    2) die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Umlageschlüssels
    3) die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters entfallenden Anteils der Kosten
    4) die von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen

    Die mir vorliegenden Abrechnungen erfüllen diese Voraussetzungen nicht, weil

    1) nicht existent war, es waren nur Ausgaben aufgeführt und diese nicht für das gesamte Gebäude, sondern nur mein Anteil
    2) komplett fehlte
    3) fehlte, der von mir zu zahlende Betrag der jeweils einzelnen Posten war aufgeführt, dessen Berechnung und der Gesamtbetrag nicht

    Genauer gesagt bestehen meine Abrechnungen aus einer A4-Seite mit einer Liste von Buchungskontonummern und -namen, einem Datum, einem Erfassungsdatum, einem Buchungstext und einem Betrag, wobei der Betrag dem von mir zu zahlenden entspricht. Zusätzlich ist die Summe dieser Beträge, die von mir insgesamt geleistete Vorauszahlung und die von mir zu leistende Nachzahlung genannt. Das ist alles.

    Habe ich das richtig verstanden, dass diese Abrechnungen formal falsch und daher ungültig sind, durch Ablauf der Frist von 12 Monaten nicht mehr durch korrekte Abrechnungen ersetzt werden können und ich daher die von mir geleisteten Nachzahlungen zurück verlangen kann?

    Falls ja, welche Fristen gelten dabei für mich und wie gehe ich am besten vor?

    Zitat

    Falls ja, welche Fristen gelten dabei für mich


    Nach Erhalt der Abrechnung hast du 12 Monate Zeit zur Prüfung, danach ist der Drops gelutscht. Für die letzte Rechnung aus 2012 könnte es noch reichen, wenn die Rechnung spät genug eingetroffen ist.

    Zitat

    wie gehe ich am besten vor?


    Wahrscheinlich ist jedes Vorgehen sinnlos, denn wer zu spät aufwacht, den bestaft das Leben.

    In den von Ihnen erwähnten Link steht auch folgendes:

    Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

    Zitat

    Ich habe nur aus dem Namen dieser Seite mietrecht.de den Schluss gezogen,


    Das bedeutet aber auch, dass der Fragesteller selbst willens ist, an seinem "Fall" mitzuarbeiten. Wenn du dazu aber keine Lust hast und der Meinung bist, dass wir das gefälligst alleine machen sollen, dann musst du den Begriff "Hilfe" mal genauer hinterfragen.

    Du brauchst einen Anwalt, der dir gegen entsprechende Knete alles Denken abnimmt. Und kein Forum, das für Tipps und Ratschläge sorgt.

    Das mit den Fristen sehe ich wie Napfkuchen.

    Wir haben hier auch Threads, in denen betont wird, dass eine formell ungültige Nebenkostenabrechnung gegenstandslos, also quasi nicht eingetroffen ist. Dass durch so eine formell ungültige Abrechnung die Widerspruchsfrist gar nicht erst in Gang gesetzt wird, war - glaube ich - hier auch schon Thema, steht aber in jedem Fall im obigen Urteil (Link von Napfkuchen) deutlich drin.

    Es dürfte hier also die Frist interessant sein, in der ein Mieter noch Anspruch auf den Erhalt einer formell korrekten Abrechnung hat. Waren das 3 Jahre? Bin mir jetzt nicht sicher.

    Wenn dann solche völlig verspäteten Abrechnungen endlich auftauchen, so wäre der Mieter vor Nachforderungen geschützt, weil mehr als ein Jahr nach Abrechnungszeitraumende verstrichen ist.

    Aber:
    Ich weiß nicht, wie sich jetzt in diesem Fall die Tatsache auswirkt, dass der Mieter ja die unkorrekten Abrechnungen bezahlt hat.

    Das bedeutet aber auch, dass der Fragesteller selbst willens ist, an seinem "Fall" mitzuarbeiten. Wenn du dazu aber keine Lust hast und der Meinung bist, dass wir das gefälligst alleine machen sollen, dann musst du den Begriff "Hilfe" mal genauer hinterfragen.

    Ich versuche durchaus, selber relevante Informationen zu finden. Aber bei Texten wie z.B. dem von mir weiter oben erwähnten Link stoße ich als Nicht-Jurist und als jemand, der sich wie gesagt eher selten mit diesem Thema beschäftigt, irgendwann auf Verständnisprobleme. Daher die Nachfrage.

    Die von dir erwähnte Haltung "macht ihr mal, aber zack zack" ist mir zu Genüge bekannt. Falls ich den Eindruck erweckt habe, ich würde das erwarten: das trifft nicht zu.

    Du brauchst einen Anwalt, der dir gegen entsprechende Knete alles Denken abnimmt. Und kein Forum, das für Tipps und Ratschläge sorgt.

    Der Anwalt kommt vielleicht später dran, wenn ich halbwegs beurteilen kann, ob das überhaupt Sinn macht. Noch einmal - mir muss niemand antworten. Ich bin für Ratschläge dankbar, aber wenn du keine geben möchtest, auch kein Problem.
    Zitat

    wie sich jetzt in diesem Fall die Tatsache auswirkt, dass der Mieter ja die unkorrekten Abrechnungen bezahlt hat.


    Dann ist die Messe gelesen, der Drops gelutscht, der Zug abgefahren.

    Das mit den Fristen sehe ich wie Napfkuchen.

    Oh gut - vielleicht liege ich dann ja ungefähr richtig :)

    Wir haben hier auch Threads, in denen betont wird, dass eine formell ungültige Nebenkostenabrechnung gegenstandslos, also quasi nicht eingetroffen ist.

    Das wäre für mich der optimale Fall, nehme ich an.


    Es dürfte hier also die Frist interessant sein, in der ein Mieter noch Anspruch auf den Erhalt einer formell korrekten Abrechnung hat. Waren das 3 Jahre? Bin mir jetzt nicht sicher.

    Brauche ich den Anspruch denn? Mir wäre doch mit keiner Nebenkostenabrechnung auch geholfen - und wenn "ungültig == gegenstandslos" gilt, ist das ja so gut wie keine...

    Wenn dann solche völlig verspäteten Abrechnungen endlich auftauchen, so wäre der Mieter vor Nachforderungen geschützt, weil mehr als ein Jahr nach Abrechnungszeitraumende verstrichen ist.

    Ok.


    Aber:
    Ich weiß nicht, wie sich jetzt in diesem Fall die Tatsache auswirkt, dass der Mieter ja die unkorrekten Abrechnungen bezahlt hat.

    Trifft darauf möglicherweise das hier zu?

    [Klarstellung: Ich meine, dass der Teil mit 'Zahlung ist kein Schuldanerkenntnis' in beide Richtungen gelten würde, mir ist schon klar, dass da der umgekehrte Fall geschildert wird]

    Danke für deine Antwort!

    2 Mal editiert, zuletzt von Napfkuchen (28. April 2014 um 10:43) aus folgendem Grund: Klarstellung

    Ich habe heute, 28.04.2014, aus meinem letzten Mietverhältnis 3 Nebenkostenabrechnungen vorliegen für die Zeiträume
    01.06.2010 - 31.12.2010
    1.1.2011 - 31.12.2011
    1.1.2012 - 31.12.2012


    Wann, bitte, hast Du die Abrechnungen jeweils bekommen?

    Wann, bitte, hast Du die Abrechnungen jeweils bekommen?

    Datiert sind sie jeweils

    für 2010 -> 4.4.2011
    für 2011 -> 16.4.2012
    für 2012 -> 15.4.2013

    Zugestellt vermutlich 1-3 Tage danach, kann ich heute nicht mehr so genau sagen.

    Datiert sind sie jeweils
    für 2010 -> 4.4.2011
    für 2011 -> 16.4.2012
    für 2012 -> 15.4.2013
    Zugestellt vermutlich 1-3 Tage danach, kann ich heute nicht mehr so genau sagen.


    Hmm, also too late.
    Und, für die Zukunft [Korinthenkackermodus]: Zugestellt wird durch etwas amtlich (nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz), zugegangen zählt bei von Privat oder durch Boten wenn es also in Deinen Verfügungsbereich (bspw. in'n Briefkasten, unter Wohnungstür geschoben) gelangt. Hier kann manchmal EIN Tag entscheidend sein.:eek:

    Brauche ich den Anspruch denn? Mir wäre doch mit keiner Nebenkostenabrechnung auch geholfen - und wenn "ungültig == gegenstandslos" gilt, ist das ja so gut wie keine...


    Das weiß ich nicht, was für Deine Zwecke ausreichend ist oder nicht. Zuviel gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen vermutest Du demnach nicht ...? Guthaben stünden dem Mieter weiterhin zu. Nur die Nachforderungen dem Vermieter nicht.

    Zudem würde ich - wenn ich mich sowieso schon mit dem Vermieter anlegen würde - auch wissen wollen, wie die Zahlen denn nun genau aussehen. Spätestens mit der nächsten Nebenkostenabrechnung würdest Du das Spiel eh durchziehen, oder?

    Ich meine, dass der Teil mit "Zahlung ist kein Schuldanerkenntnis" in beide Richtungen gelten würde, [...]


    Würde ich auch meinen (... jetzt ganz unabhängig von genau dem verlinkten Urteil). Aber ich weiß es nicht.

    Zu widersprechen.


    Dann bist Du also gegenteiliger Meinung zum Folgenden?

    Wir haben hier auch Threads, in denen betont wird, dass eine formell ungültige Nebenkostenabrechnung gegenstandslos, also quasi nicht eingetroffen ist. Dass durch so eine formell ungültige Abrechnung die Widerspruchsfrist gar nicht erst in Gang gesetzt wird, war - glaube ich - hier auch schon Thema, steht aber in jedem Fall im obigen Urteil (Link von Napfkuchen) deutlich drin.

    Ist aber eingetroffen! Also wieder : Was , hätte, wäre, möglich, vielleicht u.s.w. Pippifax, und berührt garnicht das Anliegen


    Wovon redest Du? :confused:
    Es ist völlig egal, ob die eingetroffen ist, wenn sie formell ungültig ist. Dann wird die Widerspruchsfrist nicht in Gange gesetzt. Der Mieter kann also die Widerspruchsfrist gar nicht ablaufen lassen haben.

    Zitat aus dem vom TE verlinkten Urteil:
    "Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenab-rechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang."
    Deutlicher geht's doch nun nicht!

    Der Mieter kann innerhalb einer (3-Jahres-?)Frist eine formell korrekte Abrechnung verlangen. Und wenn die (formell korrekt!) eintrifft, dann beginnt die Widerspruchsfrist zu laufen.

    Wenn Du meinst, das sei alles Pipifax, dann beschwere Dich bei Mainschwimmer, denn er brachte das "Anliegen" mit der Widerspruchsfrist in Verbindung. Und natürlich betrifft es auch das Anliegen und ist ein wichtiges Thema, ob der Mieter verpennt hat, sich zu melden, oder ob er sich gar nicht melden musste!

    Wenn Du Dich an dem Thema nicht beteiligen willst, so steht Dir das frei. Aber dann halte Dich auch mit sonstigen destruktiven Kommentaren bitte zurück. Danke!

    Einmal editiert, zuletzt von AjaxMH (28. April 2014 um 15:56)

    Das weiß ich nicht, was für Deine Zwecke ausreichend ist oder nicht. Zuviel gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen vermutest Du demnach nicht ...?

    Nein, kann ich mir schlecht vorstellen. Die Vorauszahlung lag ungefähr bei dem, was in D anscheinend so als Durchschnitt gilt, €2.20/qm/Monat


    Zudem würde ich - wenn ich mich sowieso schon mit dem Vermieter anlegen würde - auch wissen wollen, wie die Zahlen denn nun genau aussehen. Spätestens mit der nächsten Nebenkostenabrechnung würdest Du das Spiel eh durchziehen, oder?

    Ich wohne da ja nicht mehr. Die Abrechnung für 1.1.2013-31.4.2013 steht allerdings noch aus, für die kann ich ja dann mal eine gültige Version anfordern.

    Die Abrechnung für 1.1.2013-31.4.2013 steht allerdings noch aus, für die kann ich ja dann mal eine gültige Version anfordern.


    Die wird wohl auch ewig und drei Tage ausstehend bleiben.

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