Heizkosten um 15% Kürzen...

Zitat

Heizkosten werden auf die Quadratmeter umgelegt

Aber nur zu 30%, der Rest nach Verbrauch.

Zitat

Da in den letzten 3 Monaten der Mietzeit die Wohnung nicht bewohnt und beheizt wurde, wollte ich die Nebenkostennachzahlung nicht bezahlen,

Sehr schlechte Idee, denn die Betriebskosten laufen weiter, auch wenn man nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Zitat

muss er dem Mieter nochmal eine Mahnung schicken?

Nö, Mahnungen müssen nicht geschickt werden, denn der VM kann einen Mahnbescheid auf den Weg geben, dann landet der Fall bei Gericht.

Weisen Sie die Heizkostenabrechnung komplett zurück.
Da ist aber alles falsch.
Da wird Ihnen ein Drittel der Schornsteigfegerkosten angerechnet. Falsch. Sie hätten nur zeitlich 1/4 zahlen müssen und hätten dann immer noch die Kosten für die zwei anderen Wohnungen mitgetragen.
So einen Stuss habe ich hier noch nicht gesehen. Alle Fehler hier zu kommentieren, sprengt den Rahmen.

1. Die Abrechnungszeitraum muß zwingend ein Jahr betragen. Ist hier nicht gegeben!

2. Die Heizkosten sind nach einem Verbrauchsanteil 70% und einen Grundkostenanteil von 30% zu berechnen. Ist hier nicht gegeben!

3. und vieles mehr!!!

Hallo Doktor22,

mich irritiert so einiges:

"habe mit meinem Vermieter etwas Streit über die alte Wohnung,"
- Gleicher VM für alte und neue Wohnung?

"3-Familen Haus (Vermieter wohnt nicht im Haus)
Wohnzeit von Aug 12 - Mrz 13
Heizkosten werden auf die Quadratmeter umgelegt"
- Ist rehtswidrig.

"Da in den letzten 3 Monaten der Mietzeit die Wohnung nicht bewohnt und beheizt wurde, wollte ich die Nebenkostennachzahlung nicht bezahlen, jedoch muss ich den kürzeren ziehen, da ich den Verbrauch nicht nachweisen kann. Ich kann lediglich die Heizkosten um 15% kürzen."
- Richtig.

"Leider weiß ich nicht genau wie und wo ich kürzen kann."
- Hast Du doch etwas hierüber schon geschrieben...

"Ich habe meine "gekürzte" Nebenkostenabrechnung mal bei dem untengenannten Link beigefügt. Vielleicht kann mir jemand sagen ob ich die Kürzung der Heizkosten richtig durchgerechnet habe."
- Die Links zeigen bei mir zwei leere Seiten. Allerdings kann ich die Reduktion eines Betrags um 15% locker im Kopf ausrechnen.

"Ich habe noch folgende Frage zu dem Mahnverfahren bei Nebenkosten."
- Mahnverfahren haben mit MIetrecht nichts zu tun.

"Anfang Oktober 2013 unter Vorbehalt einen Teil bezahlt, da Mieter die NK nicht anerkennt. Mieter bemängelte die Auflistung der NK."
- Sprichst Du von Dir in der 3. Person?

"Frage: ..."
- Den unklaren Posten einer Betribskostenabrechnung würde ich nachweisbar, nachvollziehbar und schriftlich widersprechen und Überarbeitung der Berechnung einfordern.

Hi Doktor22,
solch einen Mist habe ich ja noch nie gesehen:

Linkes Blatt:
Abgesehen davon, dass die Zeilen geometrisch nicht passen (beim Scannen verzogen?): In der rechten Spalte ergeben sich zu Deinen Lasten 23,28€.
Abzüglich geleistete Vz 300,00€ ergibt ein Guthaben von 276,72€.
(Mietrückstand hebt Kaution auf, deshalb ohne weitere Berechnung.)

Rechtes Blatt:
Auffällig sind die glatten gerundeten Heizölmengen... Sooviele Zufälle...
Den Formfehler Eurocent/L und dann Eurobeträge nehme ich mal so hin.
Wie wurde denn der WW-Bereitungsanteil (~8%) an den Gesamt-HK errechnet? Weiss der Teufel. Üblicherweise sind es 20-25%. (Nach alter HeizkVO bis 2009 waren es pauschal 18%).
Der Betrag unter HeizkSumme ist falsch, denn dazu gehören auch der Anlagenbetriebsstrom und die Schornikosten.
"Allgemeine Nebenkosten" ist falsch formuliert, denn es handelt sich hier eindeutig um Heizkosten.
Mal abgesehen davon, dass der Wert 2750,10€ falsch übertragen wurde auf 2* 1371,45€, so ist zu rechnen:
Grundkosten 2750,10 * 30% = 825,03 / 266qm * 93qm = 288,44€.
Verbrauchskosten 2750,10 * 70% = 1925,07 - zu vertelen auf die individuellen gemessenen Verbräuche der Mieteinheiten. Ich unterstelle mal Verbräuche wie die anderen Mietparteien, gerundet also 650,00€.
Summe HK: 938,44€ + 80€ Strom und Schorni machen 1018,44€, minus 15% ergeben 865,67€.

Somit errechne ich eine Nachzahlung von 588,95€ zu Euren Lasten.
Wie sagte John Wayne: Alles ohne Gewehr...

Schließe mich meinen Vorredner an. An der Abbrechnung stimmt fast garnichts.

1. Der Abbrechnungszeitraum beginnt am 01.01.2013. Korrekt wäre zwar, dass Dein Nutzungszeitraum nur 01.01.2013 bis 31.03.2013 ist, jedoch kann die Abbrechnung jetzt noch garnicht erfolgen, da der Abbrechnungszeitraum 12 Monate betragen muss und demnach bis zum 31.12.2013 gehen müsste.

2. Heizölverbrauch bis 31.03.2013. Da ist es schon komisch, dass es punktgenau 3000 Liter sein sollen, aber auch hier gilt, dass er am Ende der Abbrechungsperiode (die ja ein Jahr sein muss) den Verbrauch ermitteln kann. Schließlich hat das Jahr ja auch heizfreie Monate. Es wäre daher mehr als unklug eine reine Winter- und als nächstes eine (hauptsächliche) Sommerabrechnung zu machen.

3. Stromkosten: Hier werden der Verbrauch für Heizung und Treppenhaus in einer Summe zusammen gefasst. Meiner Meinung nach müsste Heiz- und Nebenkosten unterschieden werden.

4. Schornsteinreinigung 86,66 Euro. Da diese nur einmal in 12 Monaten anfällt sind hier die Kosten auch dementsprechend zu teilen. Soll heißen, dass die 86,66 Euro gemäß Verteilerschlüssel umgelegt werden und du aber davon dann nur 3/12 bezahlen musst. (Gleiches gilt auch für andere jährlich anfallende Posten, wie Versicherung etc)

Beispiel: Wohngebäudeversicherung 565,53 Euro x 93/266 qm Wohnfläche = 197,72 Euro Jahreskosten = 49,43 Euro dein Anteil (berechnet werden dir aber 141,38 Euro)

Für mich sieht es fast so aus, als wolle der Vermieter diese Kosten (die ja oft direkt zu beginn des Jahres fällig sind, auf diese Weise komplett abrechnen um einen Leerstand in den darauf folgenden Monaten nicht selbst tragen zu müssen.

5. Kommen wir zum eben erwähnten Verteilersschlüssel: Vielleicht hast du das in dem Scan auch nur abgeschnitten, aber ich kann keinen erkennen. Die Abbrechnung muss diesen aber beinhalten, damit man nachvollziehen kann, wie der Vermieter auf deinen Anteil der Gesamtkosten gekommen ist. Man kann sich zwar mit viel Mühe die Abgaben zusammen suchen, meiner Meinung nach, hätte aber klar geschrieben sein müssen, welcher Posten wie umgelegt wird.
(Dazu auch mal genau in den Mietvertrag schauen, welche Umlageschlüssel vereinbart wurden. Wenn nichts vereinbart wurde, wäre nach Wohnfläche aufzuteilen)

6. Und was bedeutet: Aufteilung der allgemeinen Nebenkosten? Warum werden die Kosten für Versicherungen etc. zu 50% nach Verbrauch (hier Personen - das ist aber kein Verbrauch) und zu 50% nach Grundkosten (hier Wohnfläche) aufgeteilt?
Sowas macht man mit Heizkosten und dann aber auch etwas anders

Sollte das etwa den Anschein erwecken, es würde tatsächlich irgendwas nach Verbrauch abgrechnet werden, so fällt da sicher keiner drauf rein.

7. Die Heizkosten wurden zumindest nicht nach Verbrauch berechnet, obwohl dies hier Pflicht ist. Zumindest kann ich keine Berrechnung nach Gradtagszahlen (wie auch, wenn nur für 3 Monate abgerechnet werden soll) erkennen. Auch Zählerstände von HKV oder WMZ gibt es nicht.

8. Die Kaution hat auf einer Nebenkostenabrechnung garnichts zu suchen. Über diese hat der Vermieter getrennt abzurechnen. Und auch wenn es heutzutage kaum Zinsen gibt - berechnet werden müssen diese.

usw (mag nimmer)

Achja, und kleiner Tip. Wenn du die Abrechnung zurück weist, würde ich erstmal nicht alles diese Punkte einzeln bemängeln udn erklären. Ich würde einfach nur um eine korrekt, rechtkonforme Abbrechnung bitten (musst ihm ja nicht auch noch bei der Korrektur helfen)

der-Mieter:

"Schließe mich meinen Vorredner an. An der Abbrechnung stimmt fast garnichts."
- Dito.

"1. Der Abbrechnungszeitraum beginnt am 01.01.2013. Korrekt wäre zwar, dass Dein Nutzungszeitraum nur 01.01.2013 bis 31.03.2013 ist, jedoch kann die Abbrechnung jetzt noch garnicht erfolgen, da der Abbrechnungszeitraum 12 Monate betragen muss und demnach bis zum 31.12.2013 gehen müsste."
- Ich würde nichts sagen, wenn der Heizölverbrauch wirklich stimmen würde, dito Wasserverbräuche.

"3. Stromkosten: Hier werden der Verbrauch für Heizung und Treppenhaus in einer Summe zusammen gefasst. Meiner Meinung nach müsste Heiz- und Nebenkosten unterschieden werden."
- Ja klar, Betriebsstrom der Heizung gehört zwingend in die HK-Abrechnung.

"4. Schornsteinreinigung 86,66 Euro. Da diese nur einmal in 12 Monaten anfällt sind hier die Kosten auch dementsprechend zu teilen. Soll heißen, dass die 86,66 Euro gemäß Verteilerschlüssel umgelegt werden und du aber davon dann nur 3/12 bezahlen musst."
- Die 21,67€ sind ja ausgewiesen, jedoch nicht in die 30/70 bzw. 50/50-Berechnung eingeflossen.

"Für mich sieht es fast so aus, als wolle der Vermieter diese Kosten (die ja oft direkt zu beginn des Jahres fällig sind, auf diese Weise komplett abrechnen um einen Leerstand in den darauf folgenden Monaten nicht selbst tragen zu müssen."
- Genauuuuu...

"8. Die Kaution hat auf einer Nebenkostenabrechnung garnichts zu suchen. Über diese hat der Vermieter getrennt abzurechnen. Und auch wenn es heutzutage kaum Zinsen gibt - berechnet werden müssen diese."
- Du sagst es...

"Achja, und kleiner Tip. Wenn du die Abrechnung zurück weist, würde ich erstmal nicht alles diese Punkte einzeln bemängeln udn erklären. Ich würde einfach nur um eine korrekt, rechtkonforme Abbrechnung bitten (musst ihm ja nicht auch noch bei der Korrektur helfen)
-

Doktor22:

"Was ist HKZ und WMZ?
HKVs sind die an Hk angebrachten Zähler (Röhrchen oder digital, welche die abgegebene Wärme messen.
WMZ sind Wärmemengenzähler, welche in die Vor- und Rückläufe eingeschleift werden und somit die "verbrauchte" Energie messen (Wiki hilft). Ab 2014 bei den meisten Zentralheizungsanlagen vorgeschrieben. Damit kann man dann haargenau feststelle, wv. der Heizenergie (letztendlich der Kosten in die Raumheizungen und entsprechend wv. in die WW-Bereitung gegangen sind. In meinem MFH waren es bspw. im vergangenen Abrechnungszeitraum 78,16% f.d.Heizung, 21,84% f.d.WW-Bereitung.

"Es gibt in jeder Wohnung einen Zähler für Warm/Kalt Wasser für den täglichen Gebrauch"
- OK.

"Ich bedanke mich vielmals für die guten Antworten, wie schon oben erwähnt hab ich kaum oder gar keine Ahnung von NK-Abrechnungen…
Falls mal jemand eine Frage im Automobilbereich hat, kann ich gerne Weiterhelfen dort bin ich fitter :-D"
- Gern geschehen.
- Mein PKW ist jetzt gut 26 Jahre jung, und er läuft immer noch prima. Woran kann das liegen?

@ Der Mieter
->Ich veruche mal so zu antworten, dass es nicht unübersichtlich wird. Meine Antworten rücke ich daher immer mit -> unter deine jeweilige Rückfrage.

Punkt 1
Steht dies irgendwo im Gesetz, dass eine Nebenkostenabrechnung jetzt mitten Im Jahr nicht erfolgen kann?
-> § 556 "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"
Das Problem, ist ja auch eigentlich nicht der verkürzte Abrechnungszeitraum von 3 Monaten, sondern die Tatsache, dass er die Kosten, die für 12 Monate entstanden sind (z.B. Jahresbeitrag Versicherung, Schornsteinfeger, etc) auf 3 Monate umgelegt hat. Wie gesagt, wenn er nur 3 Monate abrechnet, dann darf er auch nur die Kösten abrechen, die in diesem 3 Monaten entstanden sind (also 3/12 der Jahreskosten)

Punkt 2
Angeblich ist dies nur reiner Zufall, aber in der Nebenkostenabrechnung 2012 hat er auch genau runde Werte genommen.
-> Auch hier gilt: Natürlich kann das Zufall sein. Auch kann es sein, dass die Ablesemöglichkeit nicht so genau ist. Deshalb sollte man bei sowas immer selbst gelegenlich ablesen, oder zumindest bei den Jahresablesungen dabei sein, sich ein Protokoll zeigen lassen o.ä. Aber der Zug ist ja nun abgefahren.

Punkt 4
Die Schornsteinreinigung wurde mir auch nur zu 21,67€ berechnet. Diese wurden dann aber zu 50/50 geteilt und auf die Mietparteien und m³ umgelegt. Ebenso hat er die Gebäudeversicherung genauso umgelegt.
-> Ich kann die Kosten auch zu 50% nach Anzahl der Fenster und zu 50% nach Anzahl der Schuhpaare der Mieter aufteilen. Das wäre genauso richtig, wie das was der Vermieter gemacht hat.
Heizkosten (wozu dann auch die Schornsteinfeger-Kosten gehören) werden üblicherweise zu 70%-50% nach Verbrauch und zu 30%-50% nach qm umgelegt. Verbrauch hat aber nichts mit der Anzahl der Personen zu tun, sondern muss gemessen werden.
Da dies nicht erfolgt ist, entspricht die Heizkostenabrechnung schonmal nicht der Heizkostenverordnung und könnte demnach (sofern die Beträge ansonsten richtig berechnet wären) um 15% gemindert werden.

Die übrigen Nebenkosten (z.B. Gebäudeversicherung) werden nach EINEM festen Umlageschlüssel abgerechnet. Ist im Mietvertrag nichts besonderes vereinbart, dann nach qm.

Punkt 5
Die NK besteht aus 2 Seiten, Seite 1 (NK 1) sieht abgehackt aus, jedoch geht es auf Seite 2 (NK 2) weiter mit dem Warmwasserverbräcuhen für die Wohnung. Nach dem Verteiler-Schlüssel schaue ich nochmal im Mietvertrag (bin derzeit an der Arbeit), meine jedoch dort ist nichts vereinbart…
-> Wenn in jeder Wohnung Wasseruhren installliert sind, muss der Vermieter das Wasser/Abwasser auch nach diesem Verbrauch abrechnen. Wasser ist aber bei dir kein nenneswerter Posten, so dass es vermutlich auch keine Rolle spielt, dass bestimmt auch dort die Jahrengrundgebühr voll mit eingerechnet wurde.

Punkt 6
Der Verteilerschlüssel ist nur rein für Heizkosten? Verstehe ich das richtig?
-> Nein. ALLE Kosten müssen nach einem bestimmten Umlageschlüssel verteilt werden. Dies kann mietvertraglich geregelt werden und z.B. nach qm Wohnfläche, Einheiten (also 1 Wohnung = 1 Einheit), Personenanzahl o.ä. sein. In der Abrechnung müsste nachvollziehbar sein, welcher Posten mit welchem Umlageschlüssel abgerechnet wurde. Ist nichts vereinbart (siehe oben) gilt qm Wohnfläche (§ 556a BGB).
Die Heizkosten sind deutlich komplizierter abzurechnen. Grob angerissen wurde dies ja schon mehrmal. Am besten ließt du dir mal die Heizkostenverordnung durch.

Punkt 7
Was ist HKZ und WMZ?
Es gibt in jeder Wohnung einen Zähler für Warm/Kalt Wasser für den täglichen Gebrauch wie Dusche, ect. Ansonsten gibt es in der Wohnung keinen Zähler, im Treppenhaus gibt es auch keinen Zähler für die Heizung.
-> Soweit waren wir ja schon. Wenn für die Heizkosten kein Verbrauch ermittelt wurde, kann auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Somit ist eine Abrechnung, wie die Heizkostenverordnung es vorschreibt, nicht möglich.
Wasser/Abwasser hingegen kann und muss nach Verbrauch abgerechnet werden.

der-Mieter:

"Punkt 1
Steht dies irgendwo im Gesetz, dass eine Nebenkostenabrechnung jetzt mitten Im Jahr nicht erfolgen kann?
-> § 556 "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"
Das Problem, ist ja auch eigentlich nicht der verkürzte Abrechnungszeitraum von 3 Monaten, sondern die Tatsache, dass er die Kosten, die für 12 Monate entstanden sind (z.B. Jahresbeitrag Versicherung, Schornsteinfeger, etc) auf 3 Monate umgelegt hat. Wie gesagt, wenn er nur 3 Monate abrechnet, dann darf er auch nur die Kösten abrechen, die in diesem 3 Monaten entstanden sind (also 3/12 der Jahreskosten)"
- Wenn die jahresanteiligen Kosten bereits vor Ablauf des Abrechnungsjahres ermittelt werden können, sehe ich da no problem at all.

"Punkt 2
Angeblich ist dies nur reiner Zufall, aber in der Nebenkostenabrechnung 2012 hat er auch genau runde Werte genommen.
-> Auch hier gilt: Natürlich kann das Zufall sein."
- Jaja, diese Zufälle: Einen Zeitraum, wo lt. Heizgrattagetabelle 450 Einheiten (Jan-März) verbraucht werden, kann man wohl schlecht mit Okt-Dez 360 Einheiten vergleichen. Da tun sich doch Abgründe auf, wogegen ein Kraut gewachsen ist, nämlich der § 263 StGB.