Rückwirkende Nebenkostenerhöhung zulässig?

    Hallo zusammen,
    ich hoffe diesen Thread gibt es nicht schon. Ich brauche mal eure Hilfe.
    Ich habe gestern schriftlich meine Heiz-und Nebenkostenabrechnung für 2012 erhalten. Ich habe monatelang meiner Vermieterin hintertelefoniert und sie gebeten mir die Abrechnung zukommen zu lassen da wir 2011 schon Geld nachzahlen mussten. Von dem Hausverwalter (er wohnt bei mir im Haus) weiß ich, dass die meine Vermieterin die Abrechnung bereits im Mai bekommen hat, diese dann verklöngelt hat und ich die Abrechnung daher erst jetzt erhalten habe. Nun muss ich insgesamt 192,44€ nachzahlen. Zusätzlich möchte sie jetzt 15€ monatlich rückwirkend ab 01.01.2013 bekommen. Laut der Abrechnung haben sich im Grunde die Betriebskosten erhöht sowie die Kosten für Frischwasser. Laut die im Mietvertrag festgelegten Kosten zahlen wir quasi zuviel Heizkosten dafür aber zu wenig für Frischwasser und Betriebskosten. Das die Kosten stetig ansteigen werden und wir dann nächstes Jahr noch mehr nachzahlen müssen ist mir natürlich bewusst, allerdings sehe ich es irgendwie nicht ein, die Kosten für 2013 jetzt schon anzupassen zumal sich meine Vermieterin die letzten Wochen auch tot gestellt hat. Ich bin mir nicht sicher ob dieser § hier greifen könnte aufgrund der zeitlich Verzögerung:

    Fälligkeit- Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 BGB)
    Eine rechtmäßige Betriebskostenerhöhung ist erstmalig zur Zahlung fällig zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt. Dies ergibt sich aus § 560 Abs. 2 BGB. Hat der Mieter die Erhöhung im April verlangt, wird sie erstmalig fällig Anfang Juni. Demgemäß kommt es nicht darauf an, ab welchem Zeitpunkt die Betriebskosten sich tatsächlich erhöht haben, sondern ausschließlich auf den Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung.

    Rückwirkend ist eine Erhöhung nur unter der besonderen Voraussetzung zulässig, dass sich die Betriebskosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben, der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten seit Kenntnis informiert hat und die Rückwirkung sich auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres beschränkt.

    Ich würde mich freuen wenn jemanden was dazu einfallen würde.
    Liebe Grüße

    Da steht doch schon alles sehr deutlich. Mehr würde ich auch nicht schreiben. Nur, jeden Euro, den du jetzt mehr vorausbezahlst macht die Nachzahlung nächstes Jahr kleiner. Zahle am besten ab Dezember die erhöhten Nebenkosten.

    Der Absschlag auf die Nebenkosten kann NACH einer Abbrechnung angepasst werden.
    Wenn es also eine Nachzahlung gab, ist es völlig in Ordnung, dass die Vorauszahlung angepasst wird.
    Soweit ist das in Ihrem Interesse und auch allen klar.

    Die Vermieterin kann den höheren Abschlag aber nur für die Zukunft fordern. Rückwirkend ist dies nicht möglich.

    Vermutlich will sie sich für die nächste Abbrechnung nur Arbeit ersparen, denn es ist ja einfacher 12x SummeX zu rechnen, als 11x SummeX plus 1x SummeY
    Aber das ist nicht Ihr Problem.

    Kann natürlich sein, dass es dann mit der nächsten Abbrechnung trotzdem wieder eine Nachzahlung und ggf. Änderung des Abschhlags gibt. Aber wie Sie schon sagen, das müssen Sie dann bezahlen und nicht schon jetzt.

    Hallo zusammen,
    danke für die Antworten vorab.:)

    Zitat

    Nur, jeden Euro, den du jetzt mehr vorausbezahlst macht die Nachzahlung nächstes Jahr kleiner.

    Du hast natrülich recht, Mainschwimmer, aber betriebswirtschaftlich gesehen macht es natürlich mehr Sinn das Geld zu sparen statt der Vermieterin zu geben damit sie es sparen kann. Zumal das natürlich auch keine Unsummen sind, aber dennoch sehe ich es halt nicht ein weil sie sich die letzten Monate auch doof gestellt hat. :mad:

    Zitat


    Die Vermieterin kann den höheren Abschlag aber nur für die Zukunft fordern. Rückwirkend ist dies nicht möglich.

    Danke auch für den Beitrag der_mieter. Gibt es denn dazu eine Rechtsgrundlage? Würde das gerne nachschlagen und dann der Vermieterin mit einem freundlichen Brief zukommen lassen.

    Ja die Frage ist ja ob das die passende Rechtsgrundlage ist. Möglicherweise bezieht sich dass ja auch auf einen anderen Sachverhalt?!

    Zitat

    Rückwirkend ist eine Erhöhung nur unter der besonderen Voraussetzung zulässig, dass sich die Betriebskosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben, der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten seit Kenntnis informiert hat und die Rückwirkung sich auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres beschränkt.

    Ich bin da unschlüssig was es sich da mit den 3 Monaten auf sich hat. Ist das der Zeitraum in dem der Vermieter, wenn die Hausgeldabrechnung erhalten hat, Zeit hat seinem Mieter die Abrechnung zu geben? So wie ich das verstehe wäre es nach dem Paragraphen eben nicht zulässig eine rückwirkende Betriebskostenerhöhung zu verlangen.

    Sorry, ich wenn ich Ahnung von der Materie hätte würde ich hier keine Frage posten!:confused:

    Ihr Bezug auf den § 560 BGB ist nur teilweise heranzuziehen.
    Dieser bezieht sich im Wesentlichen auf eine Betriebskostenpauschale.

    Da aber bei Ihnen eine solche nicht vereinbart wurde, können Sie das Gesetz nicht darauf beziehen.
    Vielmehr nimmt Absatz 4 im selbigen § auf die Anpassung von Nebemkostenvorauszahlungen Stellung.

    Er besagt:

    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

    Eine Anpassung kann also erst nach Vorliegen einer Abrechnung vorgenommen werden.
    Wenn die Vermieterin die Abrechnung zeitlich versaubeutelt hat müssen Sie nicht für die Schlamperei aufkommen.

    Zitat

    ... und Dir ist noch nichts aufgefallen...?

    Leute, ich glaube ihr setzt da ein Verständnis voraus...:rolleyes:
    Ne also mir ist nichts aufgefallen. Ich weiß aber auch gerade nicht wie das jetzt im Zusammenhang steht, aber ich lasse mir da ja gerne erklären.;)

    BGB § 560 Veränderungen von Betriebskosten
    (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
    (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
    (3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
    (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
    (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Da Sie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbarten, trifft für Sie nur der fettgedruckte Satz zu.
    Also Sie brauchen erst nach vorliegen der Abrechnung die erhöhte Vorauszahlung leisten.
    Für die zeitliche Schlamperei der Vermieterin müssen Sie nicht büsen.

    Beachten Sie das Fettgedruckte:

    BGB § 560 Veränderungen von Betriebskosten
    (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
    (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
    (3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
    (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
    (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Für terminliche Schlamperei Ihrer Vermieterin müssen Sie nicht büsen.

    Einmal editiert, zuletzt von Kolinum (13. November 2013 um 22:30)

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