Mieterhöhungsverlangen gem. Mietspiegel nach Modernisierung

    Hallo,
    vielleicht kann mir jemand helfen.

    Mich verwirrt eine Passage, die ich bei Wikipedia unter dem Stichwort „Modernisierungsumlage“ gefunden habe:
    „Auch nach einer Modernisierungsmaßnahme wird eine zukünftige Mieterhöhung durch den Mietspiegel (o.a. Vergleichsmiete) begrenzt. Die Mieterhöhung nach Modernisierung entfällt ersatzlos, wenn eine nachfolgende reguläre Mieterhöhung das Mietspiegelniveau erreicht. Überschreitet die Mieterhöhung nach Modernisierung das Vergleichsmietenniveau, haben reguläre Mieterhöhungen so lange zu unterbleiben, bis die Vergleichsmiete die Miete wieder übersteigt.“

    Ich zahle seit 2010 für die Fassadendämmung die üblichen 11% der Kosten (über 100,-€) als Modernisierungsumlage.
    Nun wird nach Ablauf von drei Jahren die Miete lt. Berliner Mietspiegel erhöht. Kappungsgrenze ist bereits ausgereizt, es gelten die Grenzen des Mietspiegels mit dem Spannenwerten.
    Mein Vermieter fordert die im Mietspiegel festgelegte Miete plus Modernisierungsumlage. Nach dem Artikel bei Wikipedia frage ich mich, ist das korrekt?

    Hallo Mr. Ratlos,

    der VM scheint leider recht zu haben:

    Zitat: Kappungsgrenze:
    Es gibt bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung keine "Kappungsgrenze". Der Vermieter kann daher die Miete auch dann um die anteiligen Modersierungskosten (11% pro Jahr) anheben, wenn danach die Gesamtmiete über dem Mietpreis für vergleichbare Wohnungen liegt. Lediglich die Vorschriften über den Mietwucher begrenzen eine zulässige Mieterhöhung. Erst wen die erhöhte Miete die örtlichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet, wäre die Erhöhung danach unzulässig. In diesem Fall ist eine Erhöhung um einen kleiner Teilbetrag jeodch möglich.
    Quelle, weiter unten unter Kappungsgrenze: Mietrecht: Modernisierungen einer Mietwohnung, Pflichten und Rechte
    ;20343]

    UNd Zitat:
    Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die bisherige Miete muss also zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskosten- und Kapitalkostenerhöhungen sind dabei ohne Belang.
    Quelle: Grundlagen zur zulässigen Mieterhöhung

    Vielen Dank für die Antwort.

    Aber so ganz verstanden habe ich das noch nicht:
    Bezieht sich die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB auf die Nettokaltmiete ohne Modernisierungsumlage, oder kann der Vermieter die Modernisierungszulage bei der Berechnung der Kappungsgrenze mit einbeziehen, sodass sich die ursprünglichen 11% der Modernisierungskosten bei jeder Erhöhung nach Mietspiegel auch erhöhen?

    Beispiel:
    NK: 400,-
    Mod.-Umlage: 100,-
    NK mit Mod.-Zulage: 500,-

    Nun zwei Varianten bzgl. der Kappungsgrenze:
    400,- + 80 (20% KappGr)=480,-(neu NK)+100,-(Mod-Uml.)=580,-(Kappungsgrenze)
    oder
    400,-(NK)+100,-(Mod.Uml.)=500,-+100,-(20% KappGr)=600,-

    Vielen Dank für die Antwort.
    Aber so ganz verstanden habe ich das noch nicht:


    Hallo,
    hier wird Dir sicherlich ein Mietrecht-Fachanwalt zielführendere Auskünfte geben können als wir mehr-oder-weniger-Laien (Menschen wie Du und ich).

    Hallo,
    hier wird Dir sicherlich ein Mietrecht-Fachanwalt zielführendere Auskünfte geben können als wir mehr-oder-weniger-Laien (Menschen wie Du und ich).

    Dennoch vielen Dank für Deine Mühe!

    Hallo Mr. Ratlos,
    die 20% Kappungsgrenze die innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden sollte ist für eine Mieterhöhung durch eine Modernisierung gemäß §§559 ff BGB nicht von Bedeutung.

    Die Mieterhöhung nach den ortüblichen Mietspiegel ist in der Regel immer die Netto Kalt Miete. Betriebskosten, Heizungskosten müßen aus Bruttomieten, Inklusivmieten usw. herausgerechnet werden.

    In Ihrer Bsp. Rechnung

    400,- + 80 (20% KappGr)=480,-(neu NK)+100,-(Mod-Uml.)=580,-(Kappungsgrenze):die Kappungsgrenze bezieht sich nur auf die unmodernisierte Wohnung.

    oder
    400,-(NK)+100,-(Mod.Uml.)=500,-+100,-(20% KappGr)=600,-
    : hier richtet sich die Kappungsgrenze nicht nach den Endbetrag von 500,-sondern nach den Mieterhöhungen in den letzten drei Jahren zuvor. Und dieser Betrag ist nicht autom. 100,-

    Bsp.: Netto Kalt Miete Unmodernisiert 2009
    400,- Euro
    Erhöhung 2009 um 10%
    440,- Euro
    Erhöhung 2011 um weitere 10% (Kappungsgrenze ist nun 20%)
    480,- Euro

    Netto Kalt Miete Modernisiert 2011
    480,- Euro plus 11% (100,-): 580,- Euro
    Weitere Erhöhung nach ortüblichen Mietspiegel nicht möglich, da 480,- Euro nun von 400,- Euro, gerechnet aus dem Jahr 2009 erreicht worden ist.

    Netto Kalt Miete Modernisiert 2011 ohne vormalige Erhöhungen
    400,- Euro plus 11% (100,-): 500,- Euro
    Erste ortübliche Mieterhöhung mit modernisierte Wohnung 2011
    500,- Euro plus 10%: 550,- Euro
    Nächste ortsübliche Mieterhöhung mit modernisierte Wohnung 2013
    550,- plus 10%: 600,- Euro und Kappungsgrenze von 20% erreicht.

    Dabei ist noch zu beachten, das zwischen den Mieterhöhungen innerhalb von 12 Monaten keine Mieterhöhung angekündigt werden sollte. Nach 12 Monaten ist OK, dann ist die Erhöhung nach weiteren 3 Monaten zum Ende des 15. Monat nach der letzten Mieterhöhnung fällig.

    Hinweis: Dieser Beitrag beruft sich auf eine unverbindliche Privatmeinung, daher ist der Beitrag keine Rechtsberatung.
    Gruß Bokiwi

    8 Mal editiert, zuletzt von Bokiwi (22. September 2012 um 22:37)

    als Grundlage für die 20% gilt die Netto Kaltmiete von vor 3 Jahren. Die Modernisierungserhöhung bleibt genauso wie eine Erhöhung der BK Vorauszahlung aussen vor.

    Ich hätte es so verstanden:

    Also vor 3 Jahren hat die Miete 400 € betragen, vor 2 Jahren wurde für aufgrund Modernisierung um 100 € erhöht.
    Aktuell ist die Kaltmiete somit bei 500 € die Vergleichsmiete liegt z.B. jetzt bei 520 €. Eine 20% Erhöhung auf die 400 € wären dann mit 80 € zulässig, da unter der der Vergleichsmiete. Zahlen musst Du aber 580 €.

    Wäre die Vergleichsmiete bei 450 € wäre nur eine Erhöhung um 50 € möglich. Zu zahlen aber 550 €.

    oder liege ich da falsch?

    Hallo Mr. Ratlos,
    die 20% Kappungsgrenze die innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden sollte ist für eine Mieterhöhung durch eine Modernisierung gemäß §§559 ff BGB nicht von Bedeutung.

    als Grundlage für die 20% gilt die Netto Kaltmiete von vor 3 Jahren. Die Modernisierungserhöhung bleibt genauso wie eine Erhöhung der BK Vorauszahlung aussen vor.

    So sehe ich das auch.
    Mein Vermieter meint, er könne nun die seit knapp zwei Jahren zu zahlende Modernisierungsumlage (11%) mit der vor drei Jahren festgelegten Nettokaltmiete zusammen um 20% (Kappungsgrenze) erhöhen. So würde die Umlage auch prozentual über 11% steigen. Das ist m. E. Unsinn.

    Vielen Dank für die Antworten!

    Hi Mr. Ratlos,
    frage ihn doch mal, wieviel er noch benötigt um wirklich glücklich zu sein.

    „Das Geheimnis des Glücks liegt nicht im Besitz, sondern im Geben. Wer andere glücklich macht, wird glücklich.
    André Gide“

    Er will offenbar gar nicht glücklich sein… ;)

    „Das Geheimnis des Glücks liegt nicht im Besitz, sondern im Geben. Wer andere glücklich macht, wird glücklich.
    André Gide“

    Er will offenbar gar nicht glücklich sein… ;)


    Gut reagiert!!:)
    ... Prioritäten...:cool:

    [B]Hallo;h
    Ich bin neu hier.
    Wohne auch zur Miete.
    Da ist ja jetzt ein neues Mietrecht was bei Moderniesierungen die modernisierungskosten die der Vermieter hat besser auf die Miete umlegen lässt.

    Ich habe in Deutschlands größter Zeitung gelesen, dass bei
    100.000 € in einem sechs Fam. Haus beispielsweise für Fasadenisolierung dann ca.184 € Mieterhöhung zu erwarten ist.
    Würde für mich bedeuten
    510 Miete Warmmiete vor Monatlichen abschlag für Strom und Gas
    Dann zusätzlich 184 €uro zusammen dann 694 €uro
    zusätzlicher Abschlag weitere 54,00 €uro und ich weiß noch nicht ob ich gegen Ende des Jahres nachzahlen muss.
    Andere Lebenshaltungskosten steigen aber auch.
    Wo soll das Enden?

    Zitat

    Wo soll das Enden?

    1. Zuerst einmal selber sparen, z.B. bei der Verwendung von Satzzeichen. 13 Fragezeichen allein in der Überschrift mussten ja nicht sein, oder?

    2. Und was diese große Tageszeitung geschrieben hat, ist überhaupt noch nicht Fakt. Ein neues Mietrecht ist zwar angekündigt, aber immer noch in den Ausschüssen. Also noch nicht im Bundestag zur Abstimmung.

    Es liegt/lag also an jedem Einzelnen von uns, welche Partei er gewählt hat/wählt, um dieses Mietrecht nicht Wahrweit werden zu lassen.

    Mieter haben eine gute Lobby, kaum ein Politiker traut sich da ran, sonst hätten wir schon längst die Pflichtdämmung mit immens hohen Mieterhöhungen.

    und von wegen Umlegen auf die Miete, wenn Du in einer Stadt oder gar auf dem Land nur 5 Euro den qm bekommst und nach der Sanierung 7 verlangst, dann laufen Dir die Mieter weg und die Kosten reissen dich in den Ruin.
    Die Mieterhöhung in der Art geht vielleicht in München, Frankfurt und Hamburg aber im Wilden Osten z.B. wird sich dass nie amortisieren.

    aber Politiker leben ja in einer Parallelwelt, mit Realitäten haben die wenig zu tun.

    Mieter haben eine gute Lobby, kaum ein Politiker traut sich da ran, sonst hätten wir schon längst die Pflichtdämmung mit immens hohen Mieterhöhungen.

    Aus welcher Immobilienmaklerzeitschrift haben Sie denn diese Weisheit?

    und von wegen Umlegen auf die Miete, wenn Du in einer Stadt oder gar auf dem Land nur 5 Euro den qm bekommst und nach der Sanierung 7 verlangst, dann laufen Dir die Mieter weg und die Kosten reissen dich in den Ruin.
    Die Mieterhöhung in der Art geht vielleicht in München, Frankfurt und Hamburg aber im Wilden Osten z.B. wird sich dass nie amortisieren.

    Bleiben wir beim Beispiel „Fassadendämmung“:
    Haus mit 6 Mieteinheiten, Kosten für Fassadendämmung : 80.000,-€
    Zinsgünstiger Kredit durch KfW-Förderung;
    11% davon (8.800,-€) werden jährlich auf die 6 Mieter umgelegt. Die Mieter zahlen monatlich eine Modernisierungsumlage (ca. 122,-€, Kappungsgrenze entfällt), die in keiner vernünftigen Relation zur Energieersparnis stehen muss. Nach etwa 10 bis 12 Jahren haben die Mieter den Kredit und damit die Fassade bezahlt. Der Vermieter hat keinen Cent aufgewendet.
    Und der absolute Hammer ist: Für die „Wohnwerterhöhung“ des Gebäudes, die die Mieter finanziert haben, dürfen sie weiterhin, bis zum St. Nimmerleinstag, die Modernisierungsumlage in Höhe von ca. 122,- € an den Vermieter abdrücken.
    Wir war das noch mal mit der „guten Lobby“ für Mieter?
    Eher ein lukratives Geschäft für Vermieter!

    aber Politiker leben ja in einer Parallelwelt, mit Realitäten haben die wenig zu tun.

    Da haben Sie wohl leider Recht, wenn man bedenkt, wie hier der Mieter über den Tisch gezogen wird.

    Haus mit 6 Mieteinheiten, Kosten für Fassadendämmung : 80.000,-€
    Zinsgünstiger Kredit durch KfW-Förderung;
    11% davon (8.800,-€) werden jährlich auf die 6 Mieter umgelegt. Die Mieter zahlen monatlich eine Modernisierungsumlage (ca. 122,-€, Kappungsgrenze entfällt), die in keiner vernünftigen Relation zur Energieersparnis stehen muss. Nach etwa 10 bis 12 Jahren haben die Mieter den Kredit und damit die Fassade bezahlt. Der Vermieter hat keinen Cent aufgewendet.
    Und der absolute Hammer ist: Für die „Wohnwerterhöhung“ des Gebäudes, die die Mieter finanziert haben, dürfen sie weiterhin, bis zum St. Nimmerleinstag, die Modernisierungsumlage in Höhe von ca. 122,- € an den Vermieter abdrücken.


    Falls Du einen Anbrechpartner suchst, wendeste Dich sinnvollerweise an die politische Opposition... (hast ja nicht unrecht!).

    Falls Du einen Anbrechpartner suchst, wendeste Dich sinnvollerweise an die politische Opposition... (hast ja nicht unrecht!).

    Sag mir doch bitte, an welche politische Opposition ich mich sinnvollerweise wenden soll?
    § 559 BGB wurde im Jahre 2001 modifiziert. Von 1998 bis 2005 hatten wir auf Bundesebene SPD/Grüne-Koalitionen.
    Die haben diesen Unsinn damals verbrochen!
    In Berlin gab es von 2002 bis 2011 Koalitionen mit der SPD und der Linken. Die Linke hat dies alles mitgetragen, auch die hat sich nicht für die Mieter eingesetzt.
    Bleiben nur noch die Piraten, deren Wählergunst zurzeit bei etwa 6% liegt.
    Meinst du, es wäre sinnvoll, sich an die Piraten zu wenden?

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden