Hallo zusammen,
Leider bin ich durch eine Aktion meiner Vermieterin gezwungen mir Rat zu suchen und habe mich deshalb hier angemeldet.
Zur Situation:
-Drei Parteien Mietshaus
-ich wohne seit Sommer 2022 dort im 1. OG
-Bisher gabs laut anderen Mietern nie eine Nebenkostenabrechnung (also seit mindestens 8 Jahren, so lange wohnt der Mieter im 2.OG schon im Haus)
-in meiner Wohnung wurden im Sommer 2023 Heizungs-Ablesegeräte installiert
Am 26.12.24 wurde uns Mietern die NKA für 2023 zugestellt. In dieser wurden allerdings die Heizkosten und die Wasserkosten nach Quadratmetern aufgeteilt (Wohnflächen sind in etwa gleich groß). Allerdings ist alleine die Gasrechnung mit ~4900€ schon ziemlich heftig. Wir heizen sehr sparsam und auch nur die Räume die wir wirklich warm haben möchten, ganz im Gegenteil zu der Dame unter uns (EG). Sie läuft selbst bei -10C° drinnen im luftigen Sommerkleid herum, während sie rund ums Jahr 24/7 eine Fenster im Flur gekippt hat, aus der merklich sehr warme Luft austritt und auch die üblichen Räume gerne "übersurchschnittlich stark durchlüftet".
Der Vermieterin wurde daraufhin mitgeteilt, dass die Abrechnung so nicht akzeptabel wäre, woraufhin sie antwortete, dass eine aktualisierte Abrechnung in Arbeit sei und bis Mitte Januar bei uns eintreffen wird.
Tatsächlich kam dann die "korrigierte" Abrechnung erst im März. Die Nachzahlung ist von ~1300€ auf ~900€ gesunken, allerdings stellen sich mir trotzdem einige Fragen:
-Ist die Frist in der wir verpflichtet sind nachzuzahlen verstrichen, weil die erste Abrechnung formell nicht korrekt war und die zweite erst im übernächsten Kalenderjahr eingereicht wurde?
-Da wir pro Partei einen eigenen Wasserzähler haben, darf doch nicht nach Wohnfläche abgerechnet werden, wodurch auch die zweite Abrechnung formell falsch wäre, oder?
-Es gab für das erste Halbjahr 2023 in unserer Wohnung keine Erfassung der Heizleistung. Dementsprechend steht in der detaillierten Abrechnung vom März, dass die Heizkosten anteilig geschätzt wurden. Auf welcher Grundlage soll das denn halbwegs realistisch passiert sein? Ist das Zulässig?
Da das Haus technisch leider in einem nicht so guten Zustand ist und die Vermieterin scheinbar wenig Lust hat sich darum zu kümmern (Sperrmüll vom Vormieter habe ich selber entsorgt, da er anderthalb Jahre neben den Mülltonnen gammelte; interne Schalldämmung wurde von allen Mietern bemängelt, möchte sie sich seit fast zwei Jahren mal anschauen kommen; In unserem Kellerraum drückt sich bei kräftigeren/langanhaltenden Niederschlägen Wasser zwischen Mauer und Bodenplatte durch->habe ich ihr 1/24 gemeldet; etc.), sehen wir halt nicht ein ihr "Geld in den Rachen zu werfen", wenn sie nicht einmal motiviert ist eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Der Mieter aus dem 2.OG hat ihr bereits ein Schreiben zukommen lassen, dass sie zuerst eine formell falsche NKA zugeschickt und dann die zweite ausserhalb der Frist zugesendet hat.
Ihre Antwort war, dass sie alles richtig gemacht und "Zu seinen Gunsten" nachgerechnet hat und sie seine Zahlung in Kürze erwartet.
Vielen Dank schon einmal
Dominik
Korrektur der formell falschen Nebenkosten Abrechnung 2023
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Dominik23 -
31. März 2025 um 14:08 -
Erledigt
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Frist in der wir verpflichtet sind nachzuzahlen verstrichen, weil die erste Abrechnung formell nicht korrekt war
Das wäre zu prüfen, ob die wirklich formell falsch war. Denn dann wäre die Nachzahlung der späteren Korrektur tatsächlich verwirkt.
darf doch nicht nach Wohnfläche abgerechnet werden, wodurch auch die zweite Abrechnung formell falsch wäre
Nein, das wäre dann ein inhaltlicher Fehler.
dass die Heizkosten anteilig geschätzt wurden. Auf welcher Grundlage soll das denn halbwegs realistisch passiert sein?
Das Gesetz macht hierzu Vorschriften. Man müsste prüfen, ob diese eingehalten sind. Es kommt dann auch drauf an, wie es in den anderen Wohnungen mt Messgeräten aussieht. Eventuell muss alles nach Wohnfläche gerechnet werden.
und "Zu seinen Gunsten" nachgerechnet hat und sie seine Zahlung in Kürze erwartet.
Ach, Vermieter erwarten so Manches. Man sollte es prüfen, und dafür hat man 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit. Wenn sie alles richtig gemacht hat, dann drängt sich die Frage auf, warum denn so spät die Messgeräte eingebaut wurden.
Bisher gabs laut anderen Mietern nie eine Nebenkostenabrechnung
Komisch nur, dass diese dann nichts unternommen haben, um eine Abrechnung zu erzwingen.
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Warum wäre die Wasserabrechnung nach qm statt Zähler inhaltlich statt formell falsch
"Formell" bedeutet vereinfacht gesagt, dass es nicht möglich ist, die Abrechnung rein rechnerisch nachzuvollziehen, wie der Vermieter auf den Betrag kommt. Ist das möglich aber ein falscher Verteilerschlüssel gewählt, ist das ein materieller Fehler.
Sie hat rechtliche Schritte angedroht, falls nicht bis zum 11.4. das Geld auf ihrem Konto eingegangen ist.
Die Zahlung ist sofort fällig, im Verzug ist man aber gemäß §286 BGB frühestens nach 30 Tagen. In dieser Zeit ist es normalerweise möglich, zumindest einen Teil der Abrechnung zu prüfen, und so kann man Fehler unmittelbar beanstanden und man zahlt dann nur den geringeren unstreitigen Betrag. Um Einwände geltend zu machen hat man 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, vorausgesetzt diese ist formell gültig.
Würde es helfen hier die beiden Nebenkostenabrechnungen als Foto anzuhängen?
Ja, Sie dürfen die Abrechnung gern hier im Forum vollständig anonymisiert hochladen. Ein grober Eindruck ist dann möglich. Aber ich vermute nach der Beschreibung, eine vollständige Prüfung ist in dem Fall etwas aufwändiger, und das ist kostenlos dann nicht machbar.
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Ich musste die Anhänge löschen, weil die Stadt noch erkennbar war.
Die Abrechnungen sind formell gültig, weil man nachrechnen kann, wie der Vermieter auf den Betrag kommt und die Vorauszahlung berücksichtigt ist. Jedenfalls soweit es sich aus den Anhängen ergibt. Es wird die Abrechnung eines Dienstleisters für die Heizkosten erwähnt, dessen Berechnung hier jetzt nicht dabei war, vom Vermieter aber sicherlich beigefügt war.
Was passiert, wenn die aktuelle Version ebenfalls nicht in Ordnung ist?
Es sind nur inhaltliche Fehler.
Prüfung dann aus, um die Zahlung zu verringern/verweigern
Nicht verweigern. Als Mieter hat man es leichter, denn man berechnet den korrekten Betrag selbst, der sich unter Berücksichtigung der Fehler ergeben würde und leistet diesen. Dazu schreibt man dem Vermieter die konkreten Einwände (Fehler). So ist es nach dem Gesetz vorgesehen. Ist der Vermieter anderer Ansicht, ist er es, der zum Anwalt gehen müsste. Oftmals antworten Vermieter aber zuvor, um die Sache ohne Anwalt zu klären.
Wo kann ich diese von Ihnen erwähnte Prüfung durchführen lassen
Da gibt es verschiedene Anbieter zur Prüfung und Rechtsanwälte machen das natürlich auch. Übers Internet werden Sie welche finden. Ein Beispiel ist auf nebenkosten-berechnen.de
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Zu der formellen Gültigkeit hatte ich vor der Frage hier im Forum das gefunden
Das stimmt ja auch. Deshalb erwähnte ich in meinem vorherigen Beitrag die Heizkostenabrechnung, von der ich nicht wusste, ob sie nicht dabei war oder nur jetzt nicht mit hochgeladen. Und zweitens waren die Heizkosten in der ersten Abrechnung nach der Wohnfläche gerechnet, und insofern war die erste Abrechnung formell richtiger als die zweite. Die Frist wurde also eingehalten.
der Ablesewert bei keiner der drei Parteien berücksichtigt
Man müsste dem Vermieter mal die Frage stellen, warum das so gemacht wurde, obwohl er ja offenbar einen Dienstleister beauftragt hatte.
kein formeller Fehler, da die Abrechnung nicht verbrauchsabghängig war?
Ja, kein formeller Fehler. Wenn nicht nach Verbrauch gerechnet wurde, sondern nach Wohnfläche, erlaubt das Gesetz, die Heizkosten um 15% kürzen zu dürfen. Der CO2 Anteil ist vielleicht auch nicht ausgewiesen, was die Kürzung um weitere 3% erlaubt. Es gibt vieles, was man noch genauer anschauen kann.
oder wird das nach Ihrem Gefühl eher nichts oder wenig bringen?
Man müsste auch noch die Belege von Vermieter dazu anfordern, um die Beträge prüfen zu können. Und vielleicht steht auch noch was im Mietvertrag, was zu beachten ist.
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Guten Morgen,
ich hatte jetzt nur die "Hauptseiten" der beiden Abrechnungen hochgeladen, es wurden aber diverse Einzelrechnungen mitgeschickt. Sollten Sie Interesse daran haben, diese einzusehen, kann ich sie Ihnen gerne (unzensiert) per PN zu schicken.
So wie ich Ihre Ausführungen interpretiere, wäre es gleichzeitig aber sinnvoll, die Dokumente auch direkt an einen der Prüfdienstleister zu übermitteln, da der ganze Fall doch recht komplex zu sein scheint.Man müsste dem Vermieter mal die Frage stellen, warum das so gemacht wurde, obwohl er ja offenbar einen Dienstleister beauftragt hatte.
Auf genau diese Frage habe ich beim Telefonat wenige Tage nach EIngang der ersten Abrechnung keine wirklich brauchbare Antwort bekommen, lediglich dass die neue Abrechnung schon in Arbeit wäre. Die erste war wahrscheinlich nur auf die schnelle "hingeschludert" um vor Ablauf der Frist wenigstens irgendetwas zustellen zu können. Warum sonst sollte man schon wenige Tage danach unaufgefordert an einer korrigierten Version arbeiten? Leider ist die Kommunikation allgemein mehr als dürftig und wie ich im ersten Post geschrieben habe, wird sich generell so gut wie gar nicht um das Haus gekümmert. Zum Beispiel wartet die Heizung seit mittlerweile 9 Monaten auf ihre fällige Wartung, obwohl ich es ihr schon mehrmals mitgeteilt habe...
Wir Mieter denken, dass das Haus nur ein Abschreibungsobjekt der Firma ihrer Eltern ist und sie sich darum kümmern soll bzw. muss. -
Die erste war wahrscheinlich nur auf die schnelle "hingeschludert" um vor Ablauf der Frist wenigstens irgendetwas zustellen zu können
So wird es wohl sein. Der Abrechnungsdienstleister hat die Abrechnung im alten Jahr nicht mehr fertig bekommen, weil der Vermieter die Daten vermutlich zu spät übermittelt hat.
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