Betriebskostenabrechnung 2020 nicht erhalten

Schönen guten Tag und vielen Dank für dieses Forum, auf das ich kürzlich gestoßen bin.

Ich habe folgendes Anliegen: wir sind im September 2020 in ein EFH zur Miete eingezogen. Schlüsselübergabe war am 15.08.2020, da wurden auch die Zählerstände erfasst.

Strom, Trinkwasser, Gartenwasser und Heizöl beziehen wir direkt über örtliche Anbieter, da ist der Vermieter außen vor.

Lediglich das Abwasser fließt in die Betriebskosten mit rein, ansonsten noch Müll und die typischen Kosten wie Gebäudeversicherung usw.

Wie im Mietvertrag vereinbart, leisten wir eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten (150 €). Ein genauer Abrechnungszeitraum ist im Mietvertrag nicht vereinbart/definiert, dort steht nur jährliche Abrechnung; es hieß aber mündlich, dass wie üblich kalenderjährlich abgerechnet wird.

Weil uns bisher keinerlei Betriebskosten-Abrechnung erreicht hat, schrieb ich den Vermieter Mitte Januar 2022 freundlich an (unser Verhältnis ist im Prinzip gut) und bat um die zeitnahe Zusendung der Abrechnung für Sept. bis Dez. 2020 unter Hinweis darauf, dass der Zeitraum zur Zustellung am 31.12.2021 abgelaufen war.

Der Vermieter antwortete darauf, dass er eigenmächtig den Abrechnungszeitraum ändern könne, dass dieser jetzt vom 15.08.2020 bis 15.08.2021 laufen würde und er somit noch Zeit hätte bis 15.08.2022, uns fristgerecht eine Abrechnung zuzustellen.

Wir sind damit nicht einverstanden, da das vorher so nicht vereinbart war, da wir außerdem fest davon ausgehen ein Guthaben zu erhalten und der Vermieter dies ggf. herauszögern will. Weiterhin fragen wir uns, wie der Vermieter mitten im Jahr ohne Zählerstände die Abwasserkosten korrekt an uns weitergeben will, ebenso die Müllkosten (beide werden von der Stadt kalenderjährlich abgerechnet, dazu werden die Zählerstände jeweils im Dezember erfasst).

Außerdem habe ich online mehrfach gelesen, dass der Beginn des Mietvertrages zählt und nicht das Datum der Schlüsselübergabe, also ein Datum mitten im Monat. Die Wasser-, Strom- und Heizkosten haben wir sowieso ab Schlüsselübergabe selbst getragen, da wir sofort Verträge mit den Versorgern abgeschlossen hatten.

Kann mir jemand etwas dazu sagen, also inwieweit der Vermieter berechtigt ist, tatsächlich die Abrechnung so mitten ins Jahr zu legen, ohne vorherige Absprache und ohne für dieses Datum vorhandene Zählerstände und Müllabrechnung?

Wir hätten lieber nach wie vor eine anteilige Abrechnung für Sept. bis Dez. 2020, schon um zu sehen wie hoch die Betriebskosten nun wirklich sind. Und auch um zukünftig schlüssige Abrechnungen zu erhalten, die man anhand der Abrechnungen der Versorger auch nachvollziehen kann. Das dürfte doch auch für den Vermieter wesentlich einfacher sein vom Aufwand her.

Ich vermute (er ist Privatperson ohne jegliche Vorkenntnisse, er hat das Haus kürzlich geerbt und nun an uns vermietet), dass er schlichtweg versäumt hat, die Abrechnung für 2020 zu erstellen und nun deshalb, um sein Gesicht zu wahren, diesen merkwürdigen ungünstigen Zeitraum festgelegt hat.

Danke vorab fürs Lesen und Antworten.

Hallo Schweinchenfan ,

ich danke dir für deine Antwort und Einschätzung. Es hilft mir schon sehr zu wissen, dass du prinzipiell diesen Abrechnungszeitraum für möglich hältst, denn so etwas habe ich trotz langjähriger Erfahrung mit Vermietern noch nie erlebt; es wurde immer, auch bei unterjährigem Einzug, eine kalenderjährliche Abrechnung erstellt, ob nun von Gesellschaften oder von privaten Vermietern (ich bin beruflich bedingt schon oft umgezogen ).

Nochmal zu dem Punkt, warum wir von einem Guthaben bei der Betriebskostenvorauszahlung ausgehen – es ist ein eher kleines Haus. Wir sind nur 2 Personen und verbrauchen relativ wenig Wasser (ich kenne unseren Wasserverbrauch und damit auch den Abwasserbestand, kann sogar die Abwasser-Kosten für je 2020 und 2021 genau berechnen, da mir Angaben zu den Kosten von den Stadtwerken vorliegen). Ebenso produzieren wir nur sehr wenig Müll. Wir wohnten zuvor in einem ganz ähnlichen Objekt mit Privatvermieter hier in der Region, hatten sogar eine geringere Vorauszahlung und haben immer ein Guthaben zurückerhalten; (wird sicher auch regional bedingt sein, wie hoch die Kosten nun insgesamt sind. Wir haben z.B. im Vergleich mit anderen Regionen Deutschlands eher geringe Wasserkosten.)

Eine Wartung der Heizung hier im Haus fand erst November 2021 überhaupt zum ersten Mal statt, da der Vermieter versäumt hatte, sich rechtzeitig darum zu kümmern. Davor war die Heizung öfter defekt und musste mehrfach repariert werden, was uns ja nicht in Rechnung gestellt werden darf.

Der Schornsteinfeger war bisher einmal da und hat dafür 98 Euro berechnet, was ich zufällig genau weiß, da er versehentlich erst uns die Rechnung geschickt hatte. Also auch ein erstmal moderater Betrag. Es sind daher bisher, selbst wenn ich den „krummen“ Abrechnungszeitraum des Vermieters ansetze, noch nicht einmal anrechenbare Kosten für die Wartung der Heizung angefallen, es gab auch keinerlei sonstige Wartungsarbeiten am Haus. Weitere Kosten wie Winterdienst oder Gartenpflege gibt es auch nicht, da wir das alles selbst erledigen.

Daher fände ich es schon wichtig für uns, mal die bisher angefallenen wahren Betriebskosten zu kennen, um dem Vermieter nicht immer einen zu hohen Vorschuss auf unsere Kosten zu gewähren. Es geht mir nicht in erster Linie darum, das Guthaben zeitnah zurückzuerhalten, wir sind glücklicherweise darauf nicht angewiesen, sondern um eine genauere Abschätzung der realen Kosten.

Aber wenn du meinst, es ist ratsam den willkürlich festgelegten Abrechnungszeitraum erstmal hinzunehmen, um des lieben Friedens Willen, werde ich darüber nachdenken. Meinst du, der Vermieter kann die Abwasser- und Müllkosten dann auf die Anzahl der Tage umschlüsseln, oder wie soll er sonst einen Betrag von Sept. 2020 bis Sept. 2021 dafür festsetzen, wenn ihm nur kalenderjährliche Abrechnungen der Versorger vorliegen? Der anfallende Müll wird hier in der Stadt genau berechnet, die Mülltonnen haben "Chips mit Nummerncodes", es gibt keine pauschale Abrechnung, sondern pro Leerung wird gezählt, was dann in die Abrechnung zum Jahresende einfließt.

Das ist (glaube ich) auch beim Abwasser etwas kompliziert; wir haben einen Hauswasserzähler, das ist quasi der Hauptzähler, und einen untergeordneten Gartenwasserzähler. Dieses sogenannte Gartenwasser verwenden wir nur saisonal (ist für den Pool hier auf dem Grundstück; für dieses Wasser fällt kein Abwasser an), aber der Verbrauch wird auch beim Hauptwasserzähler mit gezählt, so dass man für das Abwasser eine Differenz bilden muss. Das finde ich schon schwierig zu pauschalisieren auf einen zwischenjährigen Abrechnungszeitraum ohne Kenntnis, wieviel Trinkwasser und wieviel Gartenwasser zu diesem Zeitpunkt im September 2021 laut Zähler wirklich angefallen waren. (Für den erwähnten Pool fallen übrigens auch keine weiteren kalten Nebenkosten an, wir tragen das alles selbst, die Pflege und die dafür nötigen Produkte). Also generell fände ich es schon für uns und für den Vermieter viel einfacher und nachvollziehbarer, die Nebenkosten pro Kalenderjahr abzurechnen in Anlehnung an die entsprechenden Rechnungen der Stadtwerke.

Danke dir nochmal für deine Erläuterung, das kann ich jetzt nachvollziehen, so wie du es im Ablauf beschreibst.

Ich kenne es bisher tatsächlich so wie schon von mir beschrieben, auch von den anderen Privatvermietern; da wurde zumindest verbrauchsbezogen genau bezogen auf das jeweilige Kalenderjahr nach Zählerstand abgerechnet- parallel zu den Rechnungen der Anbieter, die uns auf Anfrage auch vorgelegt wurden; in meinen Augen für alle Beteiligten unkompliziert.

Ich warte jetzt erstmal ab, wann uns eine Abrechnung erreicht und wie der Vermieter das gedenkt zu handhaben.