Kautionrückzahlung - Verjährung von Nebenkosten und Schaden

Ende des Mietverhältnisses und Wohnungsübergabe am 31. Mai 2020 Stand der Dinge am 17. Januar 2022:

- vollständiger Einbehalt der Kaution durch Vermieter trotz wiederholter schriftlicher Aufforderung, die Kaution auszuzahlen

- Im Juli 2021 letzte Nachricht, dass Vermieter Kaution vollständig einbehalten will, bis Nebenkostenabrechnung vorliegt und Schaden an der Badewanne beziffert ist

- Schaden; Absplitterung am Rand der Badewanne (ist im Übergabeprotokoll festgehalten und unstrittig).

Wann sind diese Ansprüche verjährt? Nach § 548 Absatz 1 Satz 1 BGB doch nach 6 Monaten. Was bedeutet Geltendmachung? Kostenvoranschlag? Oder verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen (z. B. Klage erheben, Mahnbescheid beantragen)? Reicht es, den Schaden zur Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen, auch wenn der Schaden nach etwa 1,5 Jahren immer noch nicht beziffert wird? Oder tritt irgendwann Verwirkung ein? Ist eine Aufrechnung noch nach Verjährung möglich?

Zu einer möglichen Aufrechnung des Schadens mit der Kaution: „Das setzt aber voraus, dass es sich um gleichartige Forderungen handelt, die sich zumindest zu einem Zeitpunkt unverjährt gegenüberstanden. Der gegen den Mieter gerichtete Schadensersatzanspruch und der gegen den Vermieter gerichtete Anspruch auf Rückzahlung der Kaution müssten für eine Aufrechnung aber gleichartig sein. Genau hier liegt das Problem im Mietrecht: Vermieter haben zunächst einmal nur einen Anspruch auf vertragsgemäße Rückgabe der Mietsache (§ 546 BGB). Dabei handelt es sich aber nicht um einen Geldanspruch. Der Rückgabeanspruch ist nicht gleichartig mit dem auf Geld gerichteten Kautions-Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Vielmehr wandelt sich der Rückgabeanspruch des Vermieters erst dann in einen Schadensersatzanspruch um, wenn der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist zur ordnungsgemäßen Leistung gesetzt hat (§ 281 Absatz 1 Satz 1 BGB) (BGH, Urt. v. 28.02.2018 – VIII ZR 157/17)?

- bis heute, Januar 2022, keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Die Hausverwaltung hat auf Anfrage mitgeteilt, der Vermieter habe diese bereits 2021 erhalten. Die Frist dafür ist aber ausgelaufen (Abrechnungsperiode für den Auszug im Mai 2020 endete am 31.12.2020). Eventuelle Nachzahlungen sind damit verjährt, weil die Frist dafür am 31.12.2021 endete, aber nicht ein evtl. Guthaben?

- erneute Fristsetzung, und dann Mahnverfahren zur Auszahlung der Kaution?

Vielen Dank!

Noch eine Rückfrage zur Frage der Aufrechnung nach Verjährung: Gilt das unbegrenzt, d.h. kann der Vermieter die Kaution im Grunde für immer einbehalten, weil er angibt, sie noch mit einem Schaden verrechnen zu wollen, was er dann einfach niemals tut, und so die gesamte Kaution für immer behalten kann?

Der Mieter hat ja drei Jahre Zeit, die Kaution einzufordern. Kann, wenn das geschieht, dann ein Gericht den Vermieter dazu zwingen, den Schaden auch endlich zu beziffern und mit der Kaution zu verrechnen?