Betriebskostenabrechnung - Strom für Heizungsinstallation

    Hallo liebe Community, mein Vermieter hat im Zuge einer Heizungserneuerung im Dezember 2015 bei durchgängig 2stelligen Minusgraden Strom für Maschinen und für drei Elektroheizkörper zur Notbeheizung über einen Zeitraum von drei Wochen während und zur Trockenlegung nach Einbau über meinen Zähler in einem Einfamilienhaus gespeist. Diese Kosten sind ja regelmäßig nicht umlagefähige Kosten. In der BK-Abrechnung wurden diese in der Betriebskostenart Strom weder aufgeführt noch berechnet oder gar abgezogen. Meine Frage lautet, ist dieser Mangel ein materieller oder formeller Fehler? 8o

    Bedanke mich schon mal im voraus für eure Ratschläge.

    Hallo Luise,

    der Haushaltsstrom ist in der Regel nicht Bestandteil der Nebenkosten, da dieser ja auch nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt ist. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Stattdessen meldet man sich üblicherweise direkt bei den Statdtwerken an und bezieht den Strom von dort. Es wäre dann also richtig, dass der Strom nicht in der NK Abrechnung aufgeführt ist.

    Der Strom, der in der Nebenkostenabrechnung normalerweise aufgeführt ist, ist nur für die Allgemeinbeleuchtung oder den Betriebsstrom der Heizanlage.

    Dem folgend was ich erklärt habe, muss man den Strom, den der Vermieter von dir entnommen hat, anderweitig abrechnen. Es kommt auch darauf an, ob sich der Verbrauch denn ermitteln lässt, denn dafür müsste der Vermieter einen Zwischenzähler aufgestellt haben. Ist der Verbrauch bzw. der Betrag bekannt oder kann geschätzt werden, kannst du selbstverständlich einen Ausgleich fordern.

    Hallo Fruggel, danke erstmal für deine Antwort. Bei mir ist bzw. war bis 2018 entgegen üblicherweise die Kostenposition Strom Bestandteil der Nebenkostenabrechnung (mietvertraglich so geregelt) habe dafür auch Vorauszahlungen geleistet, demzufolge muß Vermieter darüber auch abrechnen. Die Erneuerung der Heizungsanlage wurde erforderlich, da die alte Kohleheizung gesetzlich gesperrt wurde. Durch Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe und Speisung dieser über meinen normalen Haushalsstrom (kein Heizstrom (trotz Zusage des Vermieters) da Zuleitung und damit separate Messung nicht vorhanden) ist mein Energieverbrauch exorbitant gestiegen und ich habe gegen die Abrechnung Widerspruch und bereits Klage erhoben, die leider ablehnend entschieden wurde. Auch mein jetziger Berufungs-RA sieht einem Obsiegen eher skeptisch bis ablehnend gegenüber da seiner Aussage gemäß RA'e und Richter in Sachen BK-Abrechnungen eher träge und oberflächlich urteilen. Desweiteren kommt erschwerend hinzu, daß ich gegen einen öffentlichen Träger prozessiere. Meine Frage, Tenor ist: hätte hier nicht der formellen (nicht inhaltlichen) Ordnung halber dieser Verbrauch, den der Vermieter zu tragen und der nicht umlagefähig ist von Anfang an und damit innerhalb der Ausschlußfrist angegeben werden müssen? Lg Carola

    Zitat von Luise

    hätte hier nicht der formellen (nicht inhaltlichen) Ordnung halber dieser Verbrauch, den der Vermieter zu tragen

    Ja. Den Verbrauch muss der Vermieter tragen. Der Vermieter kann dir nur etwas in Rechnung stellen, was du auch selber verbraucht hast.

    Das ist jedoch kein formeller Fehler, sondern ein inhaltlicher. Formell ist eine Abrechnung, wenn man sie überhaupt nicht nachvollziehen kann, also wenn keine Gesamtsummen und/oder keine Verteilerschlüssel angegeben sind. Wenn hingegen Beträge falsch sind, ist das immer ein materieller Fehler.

    Hat es einen bestimmten Grund, dass du selber Klage erhoben hast anstatt nur die Nachzahlung zu verweigern, sodass der Vermieter Zahlungsklage erheben müsste?

    Hallo nochmal Fruggel,

    wäre dir für eine nochmalige schnelle Rückantwort sehr dankbar, da am 15.06.20 die Berufungsbegründungsfrist ausläuft =O - bei hoffnungsvoller Tendenz würde ich um eine Fristverlängerung beim Berufungsgericht bitten bzw. beantragen lassen. Lg Carola

    Hallo,

    ich habe dir bereits erneut geantwortet, siehe den Verlauf oben.

    Für das weitere Vorgen mit der Klage solltest du dich an deinen Anwalt wenden. Und wenn du zu deinem Anwalt kein Vertrauen mehr hast, wenn wechsle den Anwalt.

    Weisst du, wir sind hier im Forum keine Anwälte, und gleichzeitig kennen wir ja den genauen Sachverhalt gar nicht. Es kommt in rechtlichen Dingen auf sooo viele Details an. Deshalb ist es aus Unkenntnis der ganzen Einzelheiten gar nicht möglich, ein genaues Vorgehen zu empfehlen, auch wenn wir gerne helfen wollen.

    ... weil ich Angst hatte, dass sie mir mit Inkasso oder so kommen ... habe auch unter "Vorbehalt der Rückzahlung" geleistet.

    Das Thema ist sehr, sehr komplex ... gibt es doch nur einen Hauptzähler des Stromversorgers für die Versorgung meines Miethauses und für den Betrieb zweier öffentlicher Anlagen, die mein Vermieter wiederum dem Betreiber dieser Anlagen in einer E/A-Rechnung abrechnet. Der Energieversorger erstellt nur eine Gesamtrechnung für sämtliche Verbräuche. Es gibt nur einen Unterzähler der meinen Verbrauch dokumentieren soll ... Bis zur Abrechnung 2014 wurde mir der Gesamtverbrauch an Energie, der dem Vermieter vom Energieversorger - wie gesagt in einer nicht getrennten Abrechnung- in der BK-Abrechnung dargestellt, so daß ich den Vorwegabzug und meinen eigenen Anteil nachvollziehen konnte. Dieses wurde mit und seit gegenständlicher Abrechnung nicht mehr getan. Eine Prüfung der beantragten und gesichteten Energieabrechnungen ergab, daß letztlich mir alleine!!! sogar mehr in Rechnung gestellt wurde, als der Versorger überhaupt geliefert hat ...:S=O

    Das hört sich für mich alles so an, als ist da wirklich einiges nicht korrekt gelaufen. Wenn ein Verbrauch mangels Zähler nicht zu ermitteln ist, dann muss zumindest eine Schätzug vorgenommen werden. Das wäre sogar auch für ein Gericht so üblich, da es in der Zivilprozessordnung vorgesehen ist.

    Ich kann dir nur empfehlen, einen anderen Anwalt aufzusuchen, der sich frisch in die Sache einarbeitet. Es sollte ein Fachmann sich um die Sache kümmern, denn wenn du nun endgültig verlierst, hast du nichts davon. Das Spiel geht ja dann nächstes Jahr von vorne los.

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