Fristlose Kündigung nach ordentlicher Kündigung wegen unberechtigtem Betreten und Fotos

    Hallo zusammen,

    Hier ein etwas komplexeres Thema:

    Der Mieter (M) hat die Mietwohnung ordentlich und fristgerecht zum 30.06. gekündigt und dem Vermieter (V), der im gleichen Haus wohnt, die Kündigung am 13.03. persönlich überreicht. Da M am 14.03. In den Urlaub fliegen wollte, hat er V aus eigenem Antrieb einen Zweitschlüssel überlassen, um einerseits für Notfälle und andererseits für Besichtigungen den Zutritt zu gewähren.

    Während des Urlaubs fragte V M, ob es ok wäre, wenn V die Wohnung fotografieren dürfe für Inserate. M hat dem zugestimmt.

    Nachdem M am 26.03. aus dem Urlaub zurück gekommen ist, waren jedoch keine Fotos gemacht. M hat den Zweitschlüssel nicht zurückgefordert.

    Am 14.04. Ist M ausgezogen. Während der Übergabe am 20.04. erwähnte V, dass er am Abend zuvor schon einmal in der (geräumten) Wohnung war, um sich vorab einen Überblick zu verschaffen. Für dieses Betreten gab es von M keine Einwilligung. Auch hat V keinen Notfall erwähnt.

    Weiterhin war V mit dem Zustand der Wohnung unzufrieden und meinte, er könne keine Fotos so machen.

    Dazu zwei Fragen:

    1. Hat V das Recht auf Fotos solange das Mietverhältnis noch besteht? Also in einer geräumten Wohnung ohne persönliche Gegenstände? Und hat V ein Recht darauf, dass die Wohnung für diese Fotos bereits mangelfrei ist?

    2. Kann M fristlos kündigen wegen unerlaubten Betretens der Wohnung? Grundsätzlich und speziell obwohl eine ordentliche Kündigung bereits vorliegt?

    Die Frage der Beweisführung lassen wir hierbei einmal außen vor.

    Danke und Gruß

    Thorben

    Zitat von Hank Moody

    Hat V das Recht auf Fotos solange das Mietverhältnis noch besteht? Also in einer geräumten Wohnung ohne persönliche Gegenstände?

    Ja. Wenn keine persönlichen Dinge mehr in der Wohnung sind, gibt es keinen Grund mehr, die Fotos zu verweigern. Denn nur solange der Mieter seinen persönlichen privaten Bereich in der Wohnung nutzt, ist das Interesse zum Schutz seiner Privatsphäre größer als das Interesse des Vermieters.

    Zitat von Hank Moody

    Und hat V ein Recht darauf, dass die Wohnung für diese Fotos bereits mangelfrei ist?

    Nein. Nach dem Gesetz schuldet ein Mieter die mangelfreie Rückgabe der Wohnung erst zum Ende des Mietverhältnisses, oder alternativ zu einem Termin, auf den man sich zur Fertigstellung der vom Mieter durchzuführenden Arbeiten einigt.

    Zitat von Hank Moody

    Kann M fristlos kündigen wegen unerlaubten Betretens der Wohnung?

    Nein. Dies würde gemäß §543 III BGB einer vorherigen Abmahnung bedürfen. Allerdings muss man hier feststellen, dass es ja gar nicht unerlaubt war. Denn die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung und zur Besichtigung hat der Mieter niemals zurück gezogen und auch den Zweitschlüssel nicht zurück gefordert. Der Vermieter musste also davon ausgehen, dass die Erlaubnis noch Bestand hat.

    Zitat von Hank Moody

    Weiterhin war V mit dem Zustand der Wohnung unzufrieden und meinte, er könne keine Fotos so machen.

    Das ist nicht mehr als die persönliche Meinung des Vermieters. Es ist natürlich nichts einzuwenden, wenn er das so sieht, aber das ist rechtlich ohne Bedeutung. Denn es hindert den Vermieter nichts und niemand, trotzdem die Wohnung zur Vermietung auszuschreiben. Ein Interessent wird ganz sicher kein Problem damit haben, wenn man ihm sagt, dass noch Arbeiten erledigt werden müssen.

    Zitat von Fruggel

    Nein. Dies würde gemäß §543 III BGB einer vorherigen Abmahnung bedürfen. Allerdings muss man hier feststellen, dass es ja gar nicht unerlaubt war. Denn die Erlaubnis zum Betreten der Wohnung und zur Besichtigung hat der Mieter niemals zurück gezogen und auch den Zweitschlüssel nicht zurück gefordert. Der Vermieter musste also davon ausgehen, dass die Erlaubnis noch Bestand hat.

    Auch wenn ich im Ergebnis zustimmen würde, folgende Anmerkungen.

    Eine vorherige Abmahnung wäre grundsätzlich nicht notwendig, wenn der Vermieter ohne guten Grund die Wohnung heimlich betritt. Hier ist sofort eine fristlose Kündigung möglich aufgrund des totalen Verlust jeglicher Vertrauensgrundlage.

    So eine Erlaubnis kann auch von vornherein bedingt sein, etwa auf einen bestimmten Zeitraum, wie hier der Urlaub. Das könnte man hier auch sehr gut argumentieren. Auch wenn der Schlüssel nicht zurückgefordert worden ist, in Anbetracht des baldigen Auszuges. Im Einzelfall wahrscheinlich beides vertretbar und der Richter könnte sich beiden Argumentationen anschließen.

    Jedoch wird die Sache durch den Auszug (gerade wenn der Vermieter auch wusste das der Mieter bereits ausgezogen ist) abgemildert, so dass zwar noch immer im Zweifel sogar ein Hausfriedensbruch vorliegt und auch eine Pflichtverletzung. Diese aber im Gesamtbild weniger gravierend ist. Einmal weil der Mieter grundsätzlich Einverstanden war mit Fotos von der Wohnung und auch mit dem Betreten. Es wird schwierig hier noch richtig nachzuweisen, dass das Vertrauen nachhaltig gestört ist, wenn man die Wohnung bereits endgültig verlassen hat, der Schlüssel zum Zwecke der Fotos etc überlassen worden ist und so weiter und sofort.

    Im Zweifel könnte ein Richter so oder so entscheiden. Hier wäre das Prozesskostenrisiko sehr hoch, so dass sich ein Rechtsstreit nicht lohnen würde in meinen Augen.

    Erst einmal Danke für Eure Einschätzungen.

    M ist ausgezogen, hat aber noch Mängel zu beseitigen. Die Wohnung ist noch nicht an V zurückgegeben, da V eben wegen der Mängel die Rücknahme verweigert hat.

    M hat kein Problem mit den Fotos, V moniert jedoch, dass er noch keine Fotos machen könne wegen der Mängel.

    Das Thema Fotos ist jedoch auch nebensächlich. Wichtiger ist die Frage bezüglich Betreten der Wohnung. Gerade weil sie ja nicht übergeben ist.

    Aber gut. M wartet jetzt das WE ab, was V anbietet bezüglich Erwartung der Mängelbeseitigung. M hat aktuell das Interesse, die Mängel zu beseitigen und einvernehmlich den Vertrag zum 15.05. zu beenden (oder notfalls 31.05). Sofern hier keine Einigung erfolgt, möchte M dann eben entweder fristlos kündigen oder es bleibt bei 30.06., dann aber konsequent.

    Zitat von darkshadow

    Hier ist sofort eine fristlose Kündigung möglich aufgrund des totalen Verlust jeglicher Vertrauensgrundlage.

    Damit bin ich nicht einverstanden. In diversen Urteilen, z.b. LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 - 6 S 173/13 findest du erläutert, dass der Hausfriedensbruch allein die Abmahnung nicht entbehrlich macht, sondern erst dann wenn erschwerte Umstände dazu kommen wie z.b. tätliche Angriffe. Das ergibt sich auch aus den Kommentierungen, die im Urteil benannt sind.

    Vorsicht bei älteren Urteilen, die man zu dem Thema finden kann. Diese haben jetzt keine Relevanz mehr, da früher die Abmahnung durch den Mieter noch gar nicht vorgesehen war, sondern nur für den Vermieter. Dadurch ergaben sich ganz andere Voraussetzungen.

    Zitat von Hank Moody

    Sofern hier keine Einigung erfolgt, möchte M dann eben entweder fristlos kündigen

    Das funktioniert nicht. Man kann nicht zu einem späteren Zeitpunkt fristlos kündigen, wenn es einem gerade zeitlich passt. Wenn es einen Grund zur fristlosen Kündigung gibt, dann sofort. Abernfalls kann man nicht mehr argumentieren, dass ein Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist unzumutbar wäre.

    In deinem Urteil wird leider nicht ausgeführt, worin der Hausfriedensbruch bestanden hat. Außerdem verkennst du, dass es hier nicht primär um das unerlaubte Betreten geht, sondern um das heimliche Betreten. Es macht einen großen Unterschied, ob dies in der Anwesenheit des Mieters passiert oder nicht.

    Aus LG Lüneburg, Beschluss vom 09.05.2005 - 6 S 51/05 ergibt sich das durchaus meiner Argumentation gefolgt wird, denn darin wird auch gesagt, dass sobald der Mieter ausgezogen ist, kein Grund zur fristlosen Kündigung besteht.

    Aus OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006 - 13 U 182/06 (Urteil nur einsehbar durch Abodienst) ergibt sich zusätzlich, dass das unerlaubte Betreten eines Gewerberaumes in der Abwesenheit des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt. Das selbe muss umso mehr bei Mietverhältnissen über Wohnraum gelten, da hier der Mieter >ist.

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