Nachmieter stellen beim Sonderkündigungsrecht

pumuckl69

Hallo zusammen,

ich bekomme Ende des Jahres Nachwuchs und deswegen haben meine Partnerin und ich beschlossen, zusammen zu ziehen. Da ich nur eine 2 Zimmer Wohnung habe, fiel die Wahl auf ihre Wohnung. Nun habe ich gelesen, dass man im Falle von Familienzuwachs von einem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen kann. Ich hätte auch schon einen Nachmieter, der meine Wohnung sehr gerne übernehmen würde.

Bei den ersten Gesprächen mit meinen Vermieter kam allerdings heraus, dass er sich erst darum kümmern will, wenn ich die Kündigung eingereicht habe. Ich würde aber gerne vorher abklären, ob der Nachmieter für ihn in Frage kommt oder nicht. Die Gründe liegen unter anderem darin, dass ich mich mit dem Nachmieter einigen will, welche Möbel (zum Beispiel Küchenzeile) er behalten will und welche nicht.

Meine Frage ist nun, muss ich auf jeden Fall erst kündigen, bevor ich dem Vermieter einen potentiellen Nachmieter vorstellen kann. Die Frage ist ganz unabhängig davon, ob er ihn auch akzeptieren wird oder nicht. Ich will nur wissen, ob ich für den Nachmieter erst kündigen muss.

Gruß

Pumuckl

Fruggel

Hallo pumuckl,

Ja, du musst zuerst kündigen. Für einen Vermieter besteht kein Anlass, sich vor Vorliegen einer Kündgung mit einem Nachmieter zu befassen. Rein theoretisch könntest du es dir ja noch anders überlegen mit der Kündigung, und dann hätte der Vermieter sich vergebens mit dem Thema befasst. Ich verstehe allerdings nicht, was dich daran hindert, zuerst die Kündigung abzugeben. Denn du sagst ja, dein Entschluss zum Umzug steht fest und hängt nicht davon ab, ob der Nachmieter angenommen wird.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht, da hast du etwas falsch verstanden. Der Begriff meint etwas anderes. Sondern korrekterweise ist es so, dass in bestimmten Situationen wie z.b. wegen Nachwuchs und anderen Dingen es nach dem Prinzip von Treu und Glauben unangemessen sein kann, wenn der Vermieter an einem vereinbarten längeren Kündigungsausschluss oder einem Zeitmietvertrag festhalten würde. Das macht juristisch einen Unterschied.

darkshadow

Die grundlegende Frage hier ist erstmal, wie lange ist deine Kündigungsfrist?

Sollte diese nur 3 Monate sein, so kann man den Vermieter nicht dazu verpflichten einen Nachmieter zu stellen.

Sollte diese länger 3 Monate sein, so kann (muss nicht) der Vermieter verpflichtet sein einen Aufhebungsvertrag zuzustimmen, wenn ein geeigneter Nachmieter gestellt wird.

Fruggel

Zitat von darkshadow

Sollte diese länger 3 Monate sein

Nein, das ist keinesfalls die Frage. Denn die Kündigungsfrist kann für den Mieter per se niemals länger als 3 Monate sein aufgrund von §573c IV BGB (Altverträge von vor 2001 ausgenommen). Auch bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, es ist hierbei lediglich vereinbart, ab wann die Kündigung frühestens Wirkung hat.

darkshadow

Stimmt, da habe ich es ungenau formuliert.

Im Kern bleibt die Aussage aber richtig, ein Anspruch auf einen Nachmieter hat man nur, wenn die Kündigung das Mietverhältnis nicht wirksam innerhalb von 3 Monaten beendet.

pumuckl69

Zur Klärung, ich erwarte gar nicht, dass der Vermieter einen Nachmieter stellt, sondern das habe ich schon getan. Und sicherlich könnte ich erst kündigen. Aber falls mein Vorschlag abgelehnt wird, dann müsste ich mich erst wieder mit dem neuen Nachmieter einigen, falls der Vermieter überhaupt einen Nachmieter will. Das würde den Umzug für mich erheblich schwieriger machen, ich müsste die Küchenzeile ausräumen, etc. Ich habe also schon ein Interesse daran, dass das mit dem Nachmieter klappt, um Zeit und Geld zu sparen.

Die Kündigungsfrist ist wie üblich 3 Monate. Aber im Falle von Nachwuchs und einer nicht geeigneten Wohnung (Größe) reicht es, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen. Dieser kann zwar von dem Vermieter abgelehnt werden, aber dann bekommt er nach dem potentiellen Einzugstermin des vorgeschlagengen Nachmieters auch keine Mieter mehr, bzw. hat darauf keinen Anspruch mehr.

Ich bin mir immer noch unsicher, ob ich zwigend vorher kündigen muss....

Fruggel

Zitat von pumuckl69

Aber im Falle von Nachwuchs und einer nicht geeigneten Wohnung (Größe) reicht es, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.

Damit hast du etwas Essentielles falsch verstanden. Die 3 Monate Kündigungsfrist bleiben in jedem Fall, auf die der Vermieter bestehen kann, ohne auch nur einen Nachmieter zu akzeptieren. Nochmal, es besteht insofern kein Sonderkündigungsrecht.

Die Sache mit der Nachmieterstellung bezieht sich einzig und allein darauf, wenn mit dem Vermieter ein Kündigungsverzicht für eine gewisse Zeit vereinbart ist und man so ein oder zwei Jahre (max. vier) an den Vertrag gebunden ist.

Sofern du also keinen solchen Kündigungsverzicht vereinbart hast, unterliegst du einem großen Irrtum, dass man gegen Stellung eines Nachmieters früher als die 3 Monate das Ende des Vertragsverhältnisses erzwingen kann.

Somit bleibt es auch bei der Antwort, dass du zuerst kündigen musst, bevor sich der Vermieter einen neuen Interessenten anschaut. Ohne Kündigung besteht dein Vertrag weiter und der Vermieter hat keine Veranlassung, dergleichen etwas zu unternehmen.

Natürlich ist es nachvollziehbar, dass du die Küche an einen Nachmieter verkaufen möchtest. Aber hierfür bleibt dir nur, mit dem Vermieter ins Gespräch zu gehen und ihn um seine Unterstützung dafür zu bitten, nach Abgabe der Kündigung.

Falls du die Antwort nicht glauben magst, kannst du gern die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Ich habe keinen Zweifel, dass er dir das alles so bestätigen wird.

pumuckl69

Ich kann mich sicherlich irren. Aber wenn ich solche Sätze lese:

Zitat

Der Vermieter muss (nach dem Grundsatz von Treu und Glauben) ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter akzeptieren (oder aber den auszugswilligen Mieter so stellen, wie wenn er den Nachmieter akzeptiert hätte), wenn der Mieter eines der folgenden anerkannten berechtigten Interessen an der vorzeitigen Vertragsauflösung hat (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid WuM 81, 173 (176)):

Der Mieter will heiraten (vgl. LG Hannover WuM 88, 12) oder es kündigt sich Familiennachwuchs an und die Wohnung wird zu klein.

Dann komme ich schon zu dem Schluss, dass es ein SOnderkündigungsrecht in meinen Falle geben könnte...

Fruggel

Wenn du Urteile liest, dann solltest du auch die Gegebenheiten dazu lesen. In dem von dir genannten Urteil war es so, dass das Mietverhältnis auf eine feste Laufzeit vom 01.05.1975 bis 30.04.1980. Also über 5 Jahre dauernd, aus denen der Mieter normalerweise nicht raus gekommen wäre ohne der besonderen Umstände der Familiensituation des Mieters.

Und auch in diesem Urteil war es kein Sonderkündigungsrecht, sondern es wäre ungerecht gewesen, wenn der Vermieter in der Situation auf die Laufzeit bestanden hätte. Das hat nichts mit Sonderkündigungsrecht zu tun.

Zitat von pumuckl69

Dann komme ich schon zu dem Schluss, dass es ein SOnderkündigungsrecht in meinen Falle geben könnte...

Alles klar, wenn du meinst. Dann setze es durch...

darkshadow

Zitat von pumuckl69

Dann komme ich schon zu dem Schluss, dass es ein SOnderkündigungsrecht in meinen Falle geben könnte...

Ich kann Fruggel nur zustimmen, dein Rechtsverständnis ist in diesem Fall einfach falsch.

Wenn deine Kündigung innerhalb von 3 Monaten das Mietverhältnis wirksam beenden kann, so überwiegt das Interesse vom Vermieter an der Einhaltung der Kündigungsfrist. Es verstößt dann gerade nicht gegen Treu und Glaube an der Kündigungsfrist festzuhalten. So auch OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 23.04.1981 – 5 UH 1/81.

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