Abrechnungszeitraum

    Hallo,

    ich habe ein sehr konfuses Problem. Bzw ist es für mich sehr verwirrend. Ich habe letzte Woche meine erste Nebenkostenabrechnung von meinem neuen Vermieter erhalten.

    Der Abrechnungszeitraum reicht vom 01.07.18 bis zum 30.06.2019.

    Ich bin am 01. September in die Wohnung gezogen. Mein Verbrauch bis zum 12.08.19 waren 45 m³.

    Der Abrechnungszeitraum der Wasserwerke reicht vom 01.01.2018 bis 31.12.2018. Der Verbrauch in diesem Jahr betrug 846 m³.

    Meine Frage ist nun wie mein Verbrauch hier anzurechnen ist?

    Mein Verbrauch von 45m³ kann ja nicht komplett den 846 aus dem Jahr 2018 angerechnet werden oder?

    Mein Vermieter selbst macht das alles nur so lari fari und hat Augenscheinlich keine Ahnung was er da tut. Er hätte jetzt meinen Verbrauch bis zum 12.08.19 mit den Kosten aus dem Jahr 2018 komplett verrechnet obwohl ich in diesem Jahr nur 4 Monate dort gewohnt habe. Ablesewerte vom 31.12.18 gibt es keine.

    Ich hoffe Ihr versteht meine Verwirrung.

    Sollte mein Verbrauch zum 31.12 nun geschätzt werden?

    Gruß Hsrye

    Hallo Hsrye,

    es gibt zwei verschiedene Methoden für die Abrechnung, nämlich das Leistungsprinzip und das Abflüßprinzip. Beim Leistungsprinzip würde man die angefallenen Kosten umrechnen müssen auf den tatsächlichen Abrechnungszeitraum. Das ist jedoch nur für die Brennstoffkosten in der Heizkostenabrechnung gesetzlich vorgeschrieben. Bei allen anderen Kostenarten hat der Vermieter die freie Wahl, ob er nach dem Leistungs- oder Abflußprinzip rechnet.

    Beim Abflußprinzip nimmt man einfach nur den Betrag X laut Rechnung, der innerhalb des Abrechnungszeitraums bezahlt werden musste. Und dann braucht man die Summe der Zähler in allen Wohnungen Y. Denn diese können vom Verbrauch laut Versorger Rechnung abweichen. Dann kann man rechnen, Gesamtbetrag X : Ablesungen aller Wohnungen Y x dein Verbrauch 45 = Deine Kosten.

    Zitat

    Beim Abflußprinzip nimmt man einfach nur den Betrag X laut Rechnung, der innerhalb des Abrechnungszeitraums bezahlt werden musste. Und dann braucht man die Summe der Zähler in allen Wohnungen Y. Denn diese können vom Verbrauch laut Versorger Rechnung abweichen. Dann kann man rechnen, Gesamtbetrag X : Ablesungen aller Wohnungen Y x dein Verbrauch 45 = Deine Kosten.

    Bisher wäre nach dem Abflußprinzip gerechnet worden*, jedoch fällt der Betrag X ja nur zur Hälfte in den aktuellen Abrechnungszeitraum.

    Wie ist es also in meinem Fall, in dem der Rechnungsbetrag vom letzten Jahr nur zur hälfte in den Aktuellen Abrechnungszeitraum fällt und zur Hälfte in den alten Abrechnungszeitraum?

    Oder ist davon auszugehen das sich die Kosten für einen m³ Wasser und Abwasser nicht ändern in diesem Jahr und man kann mit diesen Einheitspreisen einfach rechnen?

    *Jedoch hat der Vermieter für die Abrechnung 2018 den Abrechnungszeitraum von 01.01 - 31.12 auf 01.07-30.06 geändert. Hierbei hat er einfach die Abrechnung um ein halbes Jahr verschoben und über 1,5 Jahre abgerechnet(Was er ja eigentlich nicht darf, damalige Mieter haben sich nicht beschwert). Das Skurrile ist er hat einfach den Verbrauch von 2017 halbiert und diesen als "Rechnungswert" für das Halbjahr 2018 verwendet. Ich kann mir nicht vorstellen dass das so korrekt ist.

    2 Mal editiert, zuletzt von hsrye (8. September 2019 um 11:30)

    Und noch kurz ein weiterer Gedanke: Das würde ja bedeuten, falls die komplette Rechnung einfach abgerechnet wird, das ich für einen Rechnungsbetrag zahle, für den ich nur 1/3 vom Jahr kosten verursacht habe und die anderen 2/3 mein Vormieter. (Entschuldigung für den Doppelpost, editieren ging nicht mehr)

    Zitat von hsrye

    der Rechnungsbetrag vom letzten Jahr nur zur hälfte in den Aktuellen Abrechnungszeitraum fällt und zur Hälfte in den alten Abrechnungszeitraum?

    Das spielt überhaupt keine Rolle, wenn es Wasserzähler gibt und so nach Verbrauch abgerechnet wird. Der kürzere Zeitraum ist bereits durch deinem Verbrauch berücksichtigt. Hättest du das ganze Jahr dort gewohnt, dann hättest du ja auch mehr Verbrauch auf deinem Zähler stehen gehabt, und dann wäre dein Anteil der Wasserkosten auch höher. In deinem Fall also, kürzerer Zeitraum = geringerer Verbrauch.

    Zitat von hsrye

    Jedoch hat der Vermieter für die Abrechnung 2018 den Abrechnungszeitraum von 01.01 - 31.12 auf 01.07-30.06 geändert.

    Wie du selber schon gesagt hast, muss der Abrechnungszeitraum 12 Monate umfassen. Als Ausnahmesituation kann es jedoch schon mal vorkommen, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum verschieben möchte für die Zukunft. Hierfür muss der Vermieter aber einen sachlichen Grund haben, warum der neue Abrechnunsgzeitraum 1.7.-30.6. irgend einen Vorteil bringt und den muss der Vermieter dann auch mitteilen. Denn es soll wie gesagt nur eine Ausnahme sein, man kann nicht hin und her wechseln wie man lustig ist. Gibt es keinen sachlichen Grund, kann es durchaus möglich sein, dass die ganze Abrechnung formell unwirkam (somit gegenstandslos) ist.

    Zitat von hsrye

    nur 1/3 vom Jahr kosten verursacht habe und die anderen 2/3 mein Vormieter

    Nein. Dein Vormieter hat ja seinen eigenen Verbrauch auf dem Zähler stehen, der in die Gesamtsumme aller Zähler des Hauses einfließen. Es muss dafür natürlich eine Zählerablesung beim Mieterwechsel gegeben haben, um die beiden Verbräuche zu kennen.

    ok, vielen dank für die Antworten. Da hab ich dann viel zu kompliziert gedacht. Also muss der Vermieter einfach die Rechnung von 2018 mit den Verbräuchen bis Mitte 2019 "verrechnen" wenn ich das richtig verstanden hab :).

    Es kommt dann noch drauf an, wann der Vermieter die Wasserrechnung bekommen hat. Er müßte die verwenden, die er innerhalb des Abrechnungszeitraums bekommen hat.

    Aber das ist alles nur theoretisch. Ob die Abrechnung richtig ist, kann man nur nach detaillierter Prüfung sagen. Und das geht nur, wenn man die Abrechnung vor sich hat. Ich konnte dir nur das Grundprinzip erklären. Vermutlich würde ich noch mehr Fehler finden, die dir nicht aufgefallen sind.

    Und dann ist das mit dem zu langen Abrechnunsgzeitraum ja noch zu klären, warum das der Vermieter gemacht hat. Es ist daher offen, ob die Abrechnung korrekt ist.

    Der zu lange Abrechnungszeitraum war in der letzten Abrechnungsperiode zu der ich noch nicht hier gewohnt habe. Von den damaligen Mietern hat sich keiner beschwert, wobei man eventuell Anzweifeln könnte ob sie von dem längeren Zeitraum wussten, da teilweise der Abrechnungszeitraum nicht einmal auf den alten Abrechnungen stand. Der Grund war (aus den mir vorliegenden Unterlagen) der Abrechnungszeitraum des Gaslieferanten. Anscheinend fand mein Vermieter es einfacher wenn sich dieser mit der Nebenkostenabrechnung deckt.

    Die aktuelle "Abrechnung" an sich ist von vorne bis hinten voller Fehler, bei den Heizkosten wurde zu 100% nach Verbrauch gerechnet und Differenzen von Zähler und Rechnung hat er einfach auf den Verbrauch geschlagen.

    Dazu hat er die Stromkosten der Heizung zum Allgemeinstrom gezählt.

    Wohnflächen waren fehlerhaft und Einheitspreise nicht nachvollziehbar.

    Ich habe dem Vermieter angeboten ihm bei der diesjährigen Abrechnung zu helfen, damit sie übersichtlicher, nachvollziehbarer und vor allem korrekter wird. Die Frage mit dem Wasserverbrauch war die einzige die mich noch sehr beschäftigt hat.

    Die Rechnung erhielt er im Januar diesen Jahres, also fällt sie in die Aktuelle Abrechnungsperiode und somit dürfte ja alles rechtens sein hoffe ich.

    Heizkosten werden nun über einen 30/70 Schlüssel verteilt und den Stromverbrauch für die Heizungen müssen noch ermittelt werden. Der Rest sollte eigentlich "straight forward" sein und nach Personen-Anteilen bzw m² Wohnfläche zu berechnen.

    In den Mietverträgen ist kein Verteilschlüssel genannt, falls diese Frage noch aufkommen würde :).

    Zitat von hsrye

    den Stromverbrauch für die Heizungen müssen noch ermittelt werden

    Wenn es keinen separaten Stromzähler für die zentrale Heizanlage gibt, ist als Schätzwert 5-10% der Brennstoffkosten realistisch.

    Zitat von hsrye

    In den Mietverträgen ist kein Verteilschlüssel genannt, falls diese Frage noch aufkommen würde

    Dann darf es auch keinen Verteilerschlüssel nach Personen in der Abrechnung geben. Denn außer bei den Kostenarten, wo ein Verbrauchszähler vorhanden ist, ist die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche gesetzlich vorgeschrieben.

    Zitat

    Dann darf es auch keinen Verteilerschlüssel nach Personen in der Abrechnung geben. Denn außer bei den Kostenarten, wo ein Verbrauchszähler vorhanden ist, ist die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche gesetzlich vorgeschrieben.

    OK, gut zu wissen. Wir fanden nur bei Kosten wie Allgemeinstrom und Hausmeister Kosten, würden Personenanteile den "Verbrauch" fairer darstellen, aber dann muss eben nach qm abgerechnet werden.

    Zitat

    Wenn es keinen separaten Stromzähler für die zentrale Heizanlage gibt, ist als Schätzwert 5-10% der Brennstoffkosten realistisch.

    Dann werden wir mal 5% nehmen. Die Heizanlagen sollten relativ modern sein denke ich. Mein Vermieter will Sicherheitshalber noch einen Heizungsbauer zu Rate ziehen, aber der wird dann Wahrscheinlich das selbe sagen.

    Vielen vielen Dank für das ganze Feedback, war extrem Hilfreich.

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