Vermieter schlägt vor WG aufzulösen

    Kurze Version:

    Unser Vermieter hat uns vergangenen Sonntag überraschend mitgeteilt, dass er die WG auflösen möchte. Er schlägt zwei Termine vor: Einmal der 31.10.19 und der 31.12.19. Begründet wird das mit Aufwand/Kosten der "ständigen" Mieterwechsel. Wir wohnen zu viert in der Wohnung und sind alle Hauptmieter. Der Mietvertrag enthält keine Zuoordnung zu einzelnen Zimmern und auch keine Regelungen zur Untermiete. Die Miete wird zusammen von einer Person überwießen. Es gibt auch keine Regelung zur "Nachfolge" oder Änderung. Bisher wurde das immer, auf Wunsch der Vermieterin, mit einem Antrag Mieterwechsel/Nachtrag zum Mietvertrag gemacht. Dieser wurde von allen bestehenden, der/die neuen Mietbewohner(in) und unserem Vermieter unterschrieben. Zusätzlich hat der/die scheidende Mitbewohner(in) schriftlich beim Vermieter gekündigt.

    Dass die WG auf mittel- bis langfristige Sicht gegen den Widerstand des Vermieters nicht tragbar ist, ist denke ich klar. Ein Bedenken von den meisten Mitbewohner ist, dass der Vermieter einfach die Änderungsantrage nicht mehr unterschreibt und uns so "aushungern" kann. Mich interessiert was wir gesetzlich dürfen? Dürfen wir einzelne Zimmer unterviermieten? Wie "einfach" ist das in der Praxis in so einer Situation? Kann der Vermieter einfach alle Interessenten ablehnen? Wenn wir untervermieten dürfen, sollten wir dann vom Vermieter eine Abfindung (z.B. mehrere Monatsmieten) verlangen, damit wir freiwillig gehen?

    Mehr Kontext:

    Die "WG" wurde Anfang 2018 von zwei befreundeten Paaren gegründet und war aus der Sicht der Maklerin keine richtige WG, weil es einen persönlichen Bezug zwischen den einzelnen Parteien gab. Mitte 2018 hat sich das eine Paar getrennt und der erste "WG" Bewohner ist eingezogen (mit Änderungsvertrag). Ich bin Ende 2018 dazugekommen, als Ersatz für den noch verbliebenen Teil des getrennten Paares. Die weiteren zwei aktuellen Mitbewohner haben das zweite Paar im Laufe des Jahres ersetzt. Von der Originalbesetzung ist jetzt niemand mehr da. Der Vermieter war sogar vor Ort um alle persönlich kennen zu lernen, vielleicht hat er gedacht, dass die Konstellation mehrere Jahre besteht?! Vor circa zwei Monaten hat dann WG-Mitbewohner 1, der Mitte 2018 eingezogen war, gekündigt. Wir seitdem nichts mehr vom Vermieter gehört bis dann am Sonntag die Nachricht von oben kam.

    Also mal der Reihe nach. Wir sprechen über einen gemeinsamen Vertrag , bei dem es also auf Mieterseite eine Personengemeinschaft gibt, sprich mehrere Hauptmieter. Das hat vom Gesetz her zur Folge, dass der Vertrag entweder nur gemeinsam gekündigt werden kann, also komplett, oder es werden Änderungsvereinbarungen getroffen. Letzteres war es bisher der Fall.

    Das Problem ist nun, sofern es keine Vereinbarung im Vertrag gibt, dass Mitmieter auf Wunsch der Gemeinschaft ausgetauscht werden können, ist der Vermieter auch nicht dazu verpflichtet. Er kann nicht gezwungen werden, die bisherige Praxis weiter zu führen. Das bedeutet, Vertragspartner können zwar ausziehen, aber nicht aus dem Vertrag entlassen werden.

    Nächstes Problem, eine Untervermietung ist zwar möglich, jedoch bedarf dies einer Erlaubnis des Vermieters. Das kann also nicht ohne Absprache gemacht werden.

    Nun sagt der Vermieter, er möchte den Aufwand der Vertragsänderungen nicht mehr haben. Daraus könnte sich folgender Vorschlag eurerseits an den Vermieter ergeben. Der Vertrag wird derart geändert, dass es künftig nur noch einen Hauptmieter gibt, und gleichzeitig erteilt der Vermieter die generelle Erlaubnis zur Untervermietung. Der Hauptmieter würde dann selbst Verträge mit den Mitbewohnern schließen und der Vermieter hätte damit nichts mehr zu tun. Damit wären die Interessen aller erfüllt.

    Zitat von Fruggel

    Nächstes Problem, eine Untervermietung ist zwar möglich, jedoch bedarf dies einer Erlaubnis des Vermieters. Das kann also nicht ohne Absprache gemacht werden.

    Worauf ein Mieter in aller Regel einen Anspruch hat, wenn es nur um eine teilweise Gebrauchsüberlassung geht. Als berechtiges Interesse dient hier bereits die Entlastung bei den Kosten. Wenn sich der Vermieter weigert, könnte man ihn auf Zustimmung verklagen. Wobei es Ausnahmen gibt, wann der Vermieter verweigern darf, das müsste im Einzelfall geprüft werden.

    Zitat von Fruggel

    Er kann nicht gezwungen werden, die bisherige Praxis weiter zu führen.

    Unter bestimmten Umständen schon, siehe: LG Berlin, Urteil vom 28.08.2013 – AZ 65 S 78/13

    Hier müsste man auch im Einzelfall prüfen, ob die Voraussetzungen vorliegen. Insgesamt ist in solchen Fällen eine Rechtsberatung unerlässlich, falls es doch Umstände gibt, die zu anderen Beurteilungen führen können.

    Zitat von darkshadow

    Unter bestimmten Umständen schon

    Die besonderen Umstände sind, dass die WG von Anfang an darauf ausgelegt ist, dass sie für ein Zusammenleben von begrenzter Dauer vorgesehen sind, also beispielsweise wie es bei Studenten gegeben sein kann. Nach den hier gegebenen Informationen haben 2 befreundete Paare die WG gegründet. Und hierbei ist eher anzunehmen, dass es für eine auf Dauer angelegte WG sein sollte. Ich kenne derartige Urteile und kann mir nicht vorstellen, dass das hier anwendbar ist. Aber vielleicht täusche ich mich, und der Fragesteller kommt zu einem anderen Ergebnis nach Prüfung durch einen Rechtsbeistand.

    Zitat von Fruggel

    Die besonderen Umstände sind, dass die WG von Anfang an darauf ausgelegt ist, dass sie für ein Zusammenleben von begrenzter Dauer vorgesehen sind, also beispielsweise wie es bei Studenten gegeben sein kann.

    Es mag vllt nicht von Anfang an so gewesen, aber grundsätzlich war ja der Charakter der WG gegeben. Dann wurden wohl auch mehrfach die Parteien gewechselt. Der Vermieterin war also absolut bewusst, dass nur noch eine Zweck WG vorliegt und dies hat sie auch hingenommen und akzeptiert, indem sie ständig den Wechsel zugestimmt hat. Ich sehe nicht inwiefern die Vermieterin schutzwürdiger sein sollte, als welche wo von Anfang an eine WG ohne Pärchen vorliegt.

    Ich sehe da die Chancen nicht ganz so pessimistisch wie du eventuell. Aber ja, am Ende bedarf es einer Einzelfallprüfung durch einen Juristen.

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