Haus gekauft Mieter in der Übergangszeit verstorben/wer muss kündigen

Pogi

Hallo Zusammen

Wir haben ein Haus mit einem ungewollten Mieter gekauft. Die Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe ist für den 1.7.19 terminiert. In der Einliegerwohnung hat ein Mieter seit über 10 Jahren gewoht. Es stand schon bei den Verhandlungen zur debatte das er dort ausziehen will aber er war dauerhaft im Krankenhaus so das wir ihn letztendlich mitkaufen mussten. Nun ist er wohl im Krankenhaus verstorben habe ich von der Verkäuferin erfahren. Es gibt einen Mietvertrag von Haus und Grund aus 2008. Hier steht irgendwie nichts vom Todesfall drin. Jetzt haben wir ja den Fall das die Kündigungsfrist in den Zeitraum nach der Übergabe fällt. Ich bin mir nun unsicher wer wem kündigen muss / soll damit alles seine Richtigkeit hat... Gibt es bei so einem Fall eine Kündigungsfrist... Fragen über Fragen auf das ich im Netzt nicht wirklich eine Lösung finde durch die besondere Kaufsituartion. Daher bin ich für jeden Tip dankbar.

Gruß aus Köln

darkshadow

Kündigen kann natürlich nur der Vermieter. Bei Verkäufen von Grundstücken mit bestehenden Mietverträgen gilt § 566 BGB. Nämlich Kauf bricht Miete nicht. Danach wird der Erwerber erst Vertragspartei vom Mieter, wenn das Grundstück veräußert ist. Das Bedarf der Eintragung ins Grundbuch.

Gekündigt werden muss den Mietern. Wer Mieter ist im Todesfall richtet sich nach §§ 563 ff BGB. Die Normen einfach mal lesen

Fruggel

Vom Grundprinzip her ist es laut Gesetz in §564 BGB so vorgesehen, dass Der Mietvertrag des Mieters auf dessen Erben übergeht und mit diesem forgeführt wird. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter hat die Möglichkeit, das auf den Erben übergegangene Mietverhältnis zu kündigen mit der üblichen 3-Monatsfrist. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Erbfalls ausgesprochen werden.

Wichtig auch noch, dass eine Kündigung grundsätzlich nur derjenige aussprechen kann, der laut Grundbuch aktueller Eigentümer ist, auch wenn im Kaufvertrag ein früherer Kosten-Nutzen-Übergang vereinbart ist. Vor der Änderung im Grundbuch muss das also der Verkäufer machen.

Pogi

Vielen Dank, das klingt logisch. Beziehen sie die 3 Monate Kündigungsfrist auf die Besonderheit des Todesfalls? Oder geht die "angesparte" Kündigungsfrist auch auf den Erben über. Da der Mieter über 10 Jahre dort wohnte wären das ja dann 9 Monate.

Würde also bedeuten wenns schneller gehen soll , müsste der erbe beim Verkäufer mit Kündigungsfrist kündigen? Andersrum sind es dann nur 3 monate oder?

Fruggel

Zitat von Pogi

Oder geht die "angesparte" Kündigungsfrist auch auf den Erben über.

Für den Mieter, und somit dann auch für den Erben, gelten grundsätzlich nur 3 Monate. Die verlängerte Kündigungsfrist würde nur für den Vermieter gelten, in diesem Fall aber nicht, da es sich um eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist handelt.

Der Verkäufer könnte also entsprechend kündigen, wenn es ohnehin die Absicht ist, das Mietverhältnis aufzulösen. Bei 3 Monaten Kündigungsfrist bleibt es in jedem Fall.

Sofern noch eine weitere Person in der Wohnung mit gewohnt hat, verhält sich die Sache etwas anders. Darauf bin ich aber nicht eingegangen, da es sich so liest, als hätte der Mieter allein gewohnt. Im Zweifel bitte bei einem Anwalt nachfragen. Wir können hier nur das grundsätzliche Prozedere besprechen, wie es vom Gesetz her vorgesehen ist.

Jetzt mitmachen!