Brandmelde Anlage auf den Mieter umlagefähig

    Hallo Zusammen,

    Angenommen es handelt sich um ein dreistöckiges Gebäude, im Erdgeschoss befindet sich beispielsweise ein Supermarkt, im ersten und zweiten Stock währen Wohnungen. Der fiktive Mieter hat im ersten Stock eine Wohnung angemietet. In dieser Wohnung befindet sich keine Brandmelde Anlage.

    In den Nebenkosten wird aber eine Brandmelde Anlage abgerechnet. Die Brandmelde Anlage befände sich im Erdgeschoss wo sich zum Beispiel ein Supermarkt befindet. Der fiktive Mieter hat aber nicht den Supermarkt im Erdgeschoss sonder eine Wohnung im ersten Stock gemietet.

    Wäre in diesem fiktiven Beispiel die Kosten für eine Brandmelde Anlage im Erdgeschoss für eine Angemietete Wohnung im ersten Stock auf den Mieter umlagefähig?

    Die Frage ist gar nicht so einfach zu beantworten, wie man im ersten Fall eventuell annehmen könnte.

    Zunächst wäre natürlich die Frage, ob in diesem Fall die Betriebskosten überhaupt wirksam umgelegt werden. Nach der Rechtsprechung unterfällt so eine Anlage den Betriebkosten nach § 2 Nr. 17 BetrVK. Damit diese umgelegt werden können, muss das speziell vereinbart werden. Es gibt Klauseln die sowas erfassen und andere erfassen diese eben nicht. Du kannst gerne eine entsprechende fiktive Klausel formulieren, anhand welcher man dies prüfen könnte.

    Nehmen wir aber mal an, dass diese Kosten auch wirksam umgelegt werden können.

    Dann ergibt sich das nächste Problem bei der Frage, ob die Betriebskosten getrennt erhoben werden muss für die Mieter und für die Gewerbeeinheit oder ob diese zusammen abgerechnet werden können. Als groben Richtwert kann man hier sagen, dass wenn die Nebenkosten vom Gewerbe eine Mehrbelastung von 15% ausmachen, muss getrennt abgerechnet werden. Der Mieter müsste also prüfen, ob er eine getrennte Betriebskostenabrechnung verlangen kann.

    Nehmen wir mal an, dass er dies nicht verlangen kann.

    Dann stellt sich noch ein Problem, nämlich ob der Mieter die Brandanmeldeanlage nutzen kann. Es gilt der Grundsatz, dass nur solche Nebenkosten umgelegt werden dürfen, wenn der Mieter die Kostenposition entsprechend nutzen kann. Davon gibt es aber vom BGH die Ausnahme, dass dies nicht gilt, wenn die Sache der Allgemeinheit zur Verfügung steht. Wohlgemerkt betrifft das Urteil nur Park-und Gartenanlagen. Ich würde aber meinen, dass die Grundgedanken auch hier übertragbar sind, insoweit dass andere Mieter nicht an den Kosten beteiligt werden kann.

    Ich sehe hier einige Ansatzpunkte die gegen die Umlagefähigkeit sprechen. Jedoch habe ich kein Urteil gefunden, welches auf diesen fiktiven Fall hier wirklich passt, so dass eine andere Beurteilung jederzeit im Rahmen des möglichen liegt und auch vertretbar ist. Etwa mit dem Argument, der Mieter kann den Supermarkt ja nutzen und die Brandanmeldeanlage dient im Grunde genommen, auch den Schutz der anderen Mieter. Finde ich persönlich nicht überzeugend, kann aber nicht ausgeschlossen werden.

    Ein weiteres gutes Beispiel für die Differenzierung, die darkshadow erklärt hat, zeigt auch die immer währende Diskussion über Aufzugskosten. Ein Mieter, der im Erdgeschoß wohnt, muss die Kosten des Aufzugs mit tragen, obwohl er den Aufzug in der Praxis nicht benutzt. Aber er könnte es theoretisch, ob in den Keller zu fahren, oder hoch einen Nachbarn besuchen, egal. Der Aufzug gehört zu der Einheit des Hauses dazu.

    Was aber nun auch gelegentlich vorkommt ist, dass die Erdgeschoßwohnung außerhalb des Treppenhauses einen separaten Eingang hat. Durch diese bauliche Trennung hat der Mieter gar keine Veranlassung, in das Treppenhaus zu gehen. Somit muss er in dem Fall keine Aufzugskosten mit bezahlen.

    Und nach diesem Beispiel folgend ist es hier auch so, dass der Mieter keinen theoretischen Nutzen von der Brandmeldeanlage hat. Klar schützt die Anlage den Mieter auch, wenn es im Supermarkt brennt, aber das ist sekundär. Wenn es anderswo im Haus brennt, reagiert die Anlage nicht. Somit ist kein direkter theoretischer Nutzen gegeben. Daher sollte hier der Supermarkt die Kosen der Brandmeldeanlage allein tragen müssen.

    Vielen Dank für die raschen Antworten, sehr informativ.

    Gehen wir davon aus, das im Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten überhaupt keine diesbezügliche Regelung vorgesehen wäre. Ist die Umlage der Kosten für eine Brandmelde Anlage grundsätzlich nicht möglich?

    Habe ich das richtig verstanden?

    Zitat von pelgrim

    das im Mietvertrag bezüglich der Nebenkosten überhaupt keine diesbezügliche Regelung vorgesehen wäre.

    Wenn im Mietvertrag bezüglich den Nebenkosten keinerlei Regelungen getroffen ist, dann ist der Mieter nicht dazu verpflichtet irgendwelche Nebenkosten zu tragen. Wenn im Mietvertrag nur auf § 2 BetrKV verwiesen wird, dann sind sonstige Betriebskosten nicht enthalten, wie etwa die Wartung der Brandmeldeanlage. Diese Kosten müssen genau benannt werden.

    Weitere Informationen findest du hier: Umlegbarkeit von sonstigen Betriebskosten

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