Nach Mietvertrag neuer Eigentümer

    Hallo zusammen,

    Ich habe am 1.3.2018 einen Mietvertrag mit einem Kumpel unterschrieben auf 2 Jahre. Das Haus wo wir wohnen gehört einer Immobiliengesellschaft und die Miete geht ja an den Eigentümer dem der Wohnung gehört.

    Jetzt meine Frage. Die Eigentumswohnung wurde NACH dem unterzeichnen des Mietvertrages am 01.05.2018 an einen neuen Eigentümer verkauft. Der Mietvertrag wurde nicht aktualisiert und läuft immer noch auf die alte Eigentümerin. Natürlich geht die Miete auf den neuen Eigentümer. Hat dieser Mietvertrag jetzt überhaupt noch eine Gültigkeit?

    Ich freue mich über Antworten.

    Viele Grüße 8o

    Vielen Dank für die Antwort. Wenn ich mich mit dem neuen Eigentümer auf einen vorzeitigen Auszug einige, kann dann trotzdem die Immobiliengesellschaft nein sagen? Auch wenn ich einen Nachmieter suche?

    Wer genau ist im Mietvertrag als Vermieter geführt? Der ehemaliger Eigentümer oder direkt die Immobiliengesellschaft?

    § 566 BGB greift nur ein, wenn der Vermieter das Eigentum veräußert, das bedeutet Eigentümer und Vermieter müssen identisch sein. In der Regel verwaltet eine Immobiliengesellschaft nur die Wohnungen, der eigentliche Vertragspartner bleibt der Eigentümer.

    Wenn es um einen Aufhebungsvertrag geht, muss dieser mit dem Vermieter geschlossen werden und nicht mit dem Eigentümer.

    Ja leider steht die Immobiliengesellschaft als Vermieter drinnen. Werde das jetzt noch so durchziehen. Der Vertrag wurde am 01.03.2018 geschlossen. Wenn ich jetzt die Kündigung schreibe dann zum 01.03.2020 (Bindungsfrist 2 Jahre) Und muss ich noch etwas beachten weil mein Mitbewohner und ich zusammen im Mietvertrag stehen. Aber ich habe ihm gesagt das ich die Wohnung zum 01.03.2020 kündigen werde.

    Zitat von Flip199

    Wenn ich jetzt die Kündigung schreibe dann zum 01.03.2020

    Bei einem gemeinsamen Vertrag ist es nicht möglich, einseitig zu kündigen. Dieser kann nur gemeinsam mit dem Mitbewohner gekündigt werden.

    Falls der Mitbewohner in der Wohnung bleiben möchte, wäre es daher sinnvoll, eine einvernehmliche Vertagsänderung anzustreben. Die kann dann auch zu jedem beliebigen Zeitpunkt vereinbart werden unabhängig von den 2 Jahren. Dies funktioniert jedoch nur, wenn der Vermieter und der Mitbewohner einverstanden sind, alle 3 müssen unterschreiben.

    Guten Abend,

    ich habe heute mit der Immobiliengesellschaft telefoniert, und wollte diesen mitteilen,dass ich kündigen werde. Die Immobiliengesellschaft sagte mir "Wir sind seit dem Eigentumswechsel nicht mehr dafür zuständig und haben auch keinen Vertrag mehr". Das heißt dieser Mietvertrag ist überhaupt nicht mehr gültig. Angerufen beim dem Eigentümer sprich unser Mieter. Dieser sagte, dass er überhaupt gar keinen Vertrag von der Immobiliengesellschaft besitze.


    Das heißt ich könnte heute die Wohnung verlassen. Werde das morgen abklären. Falls dies der Fall sein sollte, brauch ich auch nicht mit einem WG Partner kündigen.

    Zitat von Flip199

    Das heißt dieser Mietvertrag ist überhaupt nicht mehr gültig.

    Falsch. Der Vertrag ist weiterhin gültig. Nur ist die Immobiliengesellschaft jetzt nicht mehr dein Vermieter, sondern der Vertrag ist Kraft Gesetz auf den neuen Eigentümer übergegangen. Mit diesem wird der Vertrag weiter geführt.

    Zitat von Flip199

    Dieser sagte, dass er überhaupt gar keinen Vertrag von der Immobiliengesellschaft besitze.

    Dann hat er nur die Vertragsunterlagen nicht bekommen. Das ändert aber nichts am Bestehen des Vertrags.

    Zitat von Flip199

    Das heißt ich könnte heute die Wohnung verlassen.

    Nunja, wenn der neue Eigentümer nichts dagegen unternimmt und nicht weiterhin wie Miete von dir fordert... Das kann ich mir aber nicht vorstellen, wahrscheinlich hat er nur noch nicht alle Unterlagen sichten können. Als Eigentümer braucht man dich die Einnahmen.

    Und vergiss nicht, dein Mitbewohner könnte auch etwas dagegen haben, wenn du nicht mit ihm zusammen die Pflichten erfüllst. Er könnte dir da auch noch einen Strich durch die Rechnung machen.

    Die rechtliche Situation ist hier komplexer als es scheint.

    Die Immobilienfirma ist nach wie vor Vermieter. Die Voraussetzungen für einen gesetzlichen Vermieterwechsel haben bei dir nach deinen Schilderungen nicht vorgelegen. Für § 566 BGB muss der Vermieter auch Eigentümer sein, was hier nicht der Fall war.

    Es gibt die Möglichkeit § 566 BGB analog anzuwenden, hier zieht der BGH aber enge Grenzen, so dass immer eine Einzelfallprüfung notwendig ist. Sollte eine analoge Anwendung scheitern und kein Übergabevertrag zwischen Vermieter, neuer Eigentümer und Mieter geschlossen worden sein, so ergeben sich weitere Probleme.

    Der Vertrag bleibt weiter wirksam, kann nur nicht erfüllt werden, im Verhältnis neuer Eigentümer und Mieter stellt sich die Frage nach dem Recht zum Besitz oder ob der Eigentümer unverzüglich eine Räumung verlangen kann.

    Jedoch besteht definitiv ein Mietvertrag - auch wenn sich die Frage stellt mit wem - und dieser löst sich nicht in Luft auf. Der andere Mieter muss an deren Auflösung zwingend mitwirken, ohne seine Mitwirkung geht es nicht.

    Zitat von darkshadow

    Der Vertrag bleibt weiter wirksam, kann nur nicht erfüllt werden

    Deine Ausführungen stimmen natürlich. Aber dieser Satz ist von der Formulierung her irreführend. Der Satz hört sich so an, als ist der Vertrag in einer Art Schwebezustand, was ja nicht der Fall ist. Selbst ich weiß nicht so genau, was du meinst. Denn "Recht zum Besitz" hat der Mieter ja aufgrund des Mietvertrags. Daher möchte ich nochmal was dazu sagen.

    Der Mietvertrag besteht mit voller Wirksamkeit weiter, soweit ist es klar. Die Frage ist nur, mit wem, wer ist Eigentümer. Der Eigentumsübergang findet im Sinne des §566 BGB erst mit der Änderung im Grundbuch statt, nicht vorher. Ein wirtschaftlicher Übergang, der oft im Kaufvertrag vereinbart wird, reicht dafür nicht aus.

    Kompliziert erscheint mir die Sache eher deswegen, weil die Immobiliengesellschaft nicht Eigentümer ist. Die Immobiliengesellschaft schein wohl als Hausverwaltung oder sonstiger Bevollmächtigter aufzutreten. Eigentümer scheint jemand anderes zu sein. Jedenfalls verstehe ich die Eingangsfrage so.

    Die Aussage der Immobiliengesellschaft kann schon stimmen, aber nur deswegen, weil deren Verwaltervertrag gekündigt wurde und sie allein dadurch nicht mehr zuständig ist, nicht wegen dem Verkauf. Somit müßtest du, Flip199 dich an den bisherigen Eigentümer wenden. Also an den, an den du laut deiner Eingangsfrage die Miete bezahlst. Der Käufer ist erst ab Eintragung im Grundbuch zuständig bezüglich Kündigung, Vertragsauflösung und dergleichen.

    Zitat von Fruggel

    Die Immobiliengesellschaft schein wohl als Hausverwaltung oder sonstiger Bevollmächtigter aufzutreten. Eigentümer scheint jemand anderes zu sein. Jedenfalls verstehe ich die Eingangsfrage so.

    Nach den Ausführungen vom TS scheint es so, ob die Immobiliengesellschaft eben der Vermieter ist. Dass ist der Ausgangspunkt von meinen Überlegungen. Der TS schreibt ja eindeutig, als Vermieter ist die Immobiliengesellschaft geführt. Der Vermieter muss nicht Eigentümer sein.

    Genau in dieser Konstellation ist aber der § 566 BGB nicht anwendbar, dafür muss nämlich der Vermieter auch der Eigentümer sein. Eine analoge Anwendung ist nur in sehr engen Grenzen möglich, was hier nicht geprüft werden kann, da wirklich Einzelfallabhängig.

    Der Ausgangspunkt meiner Aussagen ist, dass die Immobiliengesellschaft weiterhin Vermieter ist und eben nicht der neue Eigentümer.

    Zitat von Fruggel

    Selbst ich weiß nicht so genau, was du meinst. Denn "Recht zum Besitz" hat der Mieter ja aufgrund des Mietvertrags.

    Daher ist das Recht zum Besitz schwierig, weil das leitet sich zweistufig ab.

    1. Aus dem Mietvertrag

    2. Aus der Verfügungsbefugnis der Immobiliengesellschaft, welche durch den alten Eigentümer erteilt worden ist.

    Wenn jetzt aber der Eigentümer wechselt, so kann die Verfügungsbefugnis wegfallen. Das müsste aber genau geprüft werden. Das ist wie beim Untermieter. Wenn der Hauptvermieter den Untervermieter kündigt, dann hat der Untermieter auch die Wohnung zu verlassen.

    Vielen Dank für Eure schnellen antworten. Es hat sich in den letzten 2 Wochen einiges Beruflich bei mir getan. In meinem Mietvertrag steht drinnen, dass aus einem außerodentlichen Fall gekündigt werden kann.

    Meine frage hierzu ist. Da es eine Außendienststelle ist und die Arbeitsstätte knapp in Berlin liegt. Das heißt ich fahre ca. 110 km nach Berlin eine strecke. Darf man da die Wohnung vorzeitig kündigen?

    Das hängt davon ab, ob man für diese berufliche Veränderung eine Wahl hatte, oder ob man aufgrund des Arbeitsvertrags zu der Versetzung gezwungen war und man ansonsten seinen Arbeitsvertrag verloren hätte. Nur im letzten Fall wäre das Interesse des Mieter auf Auflösung höher zu bewerten als das des Vermieters, am Vertrag festzuhalten.

    Es bleibt aber, was oben schon gesagt wurde. Eine einseitige Kündigung durch dich ist aufgrund des gemeinsamen Vertrags nicht möglich. Kündigen kannst du nur mit dem Mitbewohner gemeinsam.

    Die Veränderung war so, dass mir mein letzter Arbeitgeber in der Probezeit gekündigt hat. Bin dann aufs Amt und musste dann von denen aus Bewerbungen schreiben. Dies tat ich auch und habe somit zum 15.6.19 eine neue Arbeitsstelle. Mit ALG1 kann ich meine Kosten NICHT decken also musste ich das tun. Und alles ist besser als Arbeitssuchend zu sein ;)

    In bestimmten Fällen wird auch die Möglichkeit eingeräumt einen Nachmieter zu stellen, darauf hat man dann einen Anspruch. Etwa bei einen unfreiwilligen beruflichen Wechsel.

    Sowas ist aber immer vom Einzelfallabhängig. Wie lange dauert das Mietverhältnis noch an, gab es besondere Umstände für den Kündigungsverzicht, sind die 110km wirklich unzumutbar ect. Zum Beispiel könnte gegen dich sprechen, dass du wohl das Mietverhältnis abgeschlossen hast gerade in der Probezeit, da kann immer eine Kündigung erleichtert ausgesprochen werden und so.

    Ob du also wirklich früher rauskommst aus dem Mietvertrag, kann unmöglich abschließend geklärt werden. Auch wenn es scheint das Fallgruppen auf dich zutreffen, am Ende bleibt es dabei, dass es auf den Einzelfall ankommt bei sowas.

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