Optische Beeinträchtigungen und Fragen

    Hallo Zusammen,

    ich frage mich, ob durch eine mehr oder weniger rein optische Beeinträchtigung ein Mangel mit einhergehender Minderung begründet werden kann. Wie im Bild (verlinkt) zu sehen ist, fehlen in der Küche vor dem Kühl- und Eisschrank sowie den Fächern darüber die Türen. Die Küche ist offen und vom Eingangsbereich sowie vom Wohnzimmer aus sichtbar, mithin fällt der Mangel häufig ins Auge. Bei Übergabe wurde auch die nachträgliche Verbauung versprochen. Wir versuchen seit nunmehr 8 Monaten den Vermieter hierzu zu bewegen; bislang ohne Erolg. Da er mittlerweile auch nicht mehr auf Anrufe oder E-Mails reagiert, sehen wir in einer Minderungen, die wir mit einer Fristsetzung auch angedroht haben, den letzten Weg. Meint ihr, eine Minderung in Höhe von 5% ist hier durchsetzbar?

    Vielen Dank im Vorraus

    Marc

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    Grace

    Zitat von MarcSporr73

    Bei Übergabe wurde auch die nachträgliche Verbauung versprochen.

    Wenn ihr das schriftlich habt, sehe ich da schon Chancen das auch durchzusetzen.

    Zitat von MarcSporr73

    Meint ihr, eine Minderung in Höhe von 5% ist hier durchsetzbar?

    Puh, wenn du mich fragst, ist das eher eine Fall für Nerven, Nerven, Nerven. Dafür tatsächlich Miete abziehen, könnte im Zweifel nach hinten los gehen.

    Hallo!

    Grundsätzlicher Hinweis! Mietminderungen nur nach Rechtsberatung durchführen.

    Wende dich für eine Rechtsberatung an den ortsansässigen Mieterverein. Hast du
    eine Rechtsschutzversicherung, bitte einen Anwalt aufsuchen.

    Gruß



    Zitat von MarcSporr73

    ich frage mich, ob durch eine mehr oder weniger rein optische Beeinträchtigung ein Mangel mit einhergehender Minderung begründet werden kann.

    Nein, eine optische Beeinträchtigung rechtfertigt keine Mietminderung. Es heißt wörtlich im Gesetz, dass die "Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch" beeinträchtigt sein muss. Und das ist nicht der Fall, benutzbar ist die Küche ja.

    Falls du doch in Erwägung ziehst, Mietminderung geltend zu machen, solltest du das mit einem Anwalt absprechen. Du kannst andernfalls große Nachteile haben bis hin zur Kündigung.

    Zitat von MarcSporr73

    Bei Übergabe wurde auch die nachträgliche Verbauung versprochen.

    Wenn das nachweislich der Fall ist, z.b. weil es im Übergabeprotokoll festgelegt wurde, dann ist der Vermieter dazu auch in der Pflicht. Es käme dann nach Prüfung des Vertrags in Betracht, dass ihr slebst die Arbeit veranlasst und als Schaden die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellt oder mit der Miete verrechnet.

    Vielen Dank erstmal an alle!

    Im Grunde bestätigt ihr mich in meiner Annahme. Ich war zwar beim Mieterbund und die Anwältin schlug 5% Mietminderung vor, ich selbst (studiere auch Jura und hatte schon MietR) sehe das jedoch anders. Ich denke auch, dass wenn dann das Selbstvornahmerecht aus §536a Abs. 2 Nr.1 BGB in Betracht kommt. Ich wollte nur noch einmal nachfragen, da ich auch Urteile gelesen habe, bei denen eine rein optische Beeinträchtigung zur Minderung geführt hat.

    Link-Korrektur

    Grace

    Zitat von MarcSporr73

    Ich denke auch, dass wenn dann das Selbstvornahmerecht aus §536a Abs. 2 Nr.1 BGB in Betracht kommt.

    Nein, nicht nach diesem Gesetz, denn das Gesetz bedingt ja das Vorliegen der Voraussetzung nach §536, und das ist wie erläutert nicht der Fall. Ich sehe eher den Schadenersatz nach § 280 BGB, sofern der Vermieter mit der Erfüllung im Verzug ist. Allerdings bin ich kein Jurist und kann daher nicht mit Sicherheit sagen, auf welchem Gesetz sich der Anspruch genau stützt.

    Zitat von MarcSporr73

    da ich auch Urteile gelesen habe, bei denen eine rein optische Beeinträchtigung zur Minderung geführt hat.

    Das muss man im konkreten Einzelfall sehen, kann man nicht verallgemeinern. Ich sage mal als Beispiel, wenn eine Wand keinen Putz hat und entsprechend schlimm aussieht, dann kann man sich in dem Zimmer auch nicht wirklich wohl fühlen. Hingegen eine fehlende Tür in einer Küche schlägt einem wohl nicht so aufs Gemüt. Immerhin gibt es in einer Küche ja auch gewollt offene Fächer.

    Link-Korrektur

    Grace

    Zitat von MarcSporr73

    Ich wollte nur noch einmal nachfragen, da ich auch Urteile gelesen habe, bei denen eine rein optische Beeinträchtigung zur Minderung geführt hat.

    Eben, es gibt Urteile in beide Richtungen, das kommt auf das Gericht und den Richter an. Ich selbst keine ein Urteil, wo eine Mietminderung zugesprochen worden ist wegen großen Wasserflecken in der Küche. Jedoch kann man vorher nicht sagen wie der Richter entscheiden wird. Aufgrund des Fotos würde ich auch eine Mietminderung verneinen, zu gering ist dieser optischer Mangel.

    Viel größer könnte das Problem aus § 536b S.3 BGB werden. Jetzt kommt es auf die Beweisfrage an. Könnt ihr beweisen, dass der Vermieter die Beseitigung zugesagt hat? Dann wäre das kein Problem, falls nicht, könnte es schwierig werden. Wohl gemerkt könnte, muss nicht.

    Auch eine Selbstvornahme sollte vorher juristisch einmal geprüft werden. Denn Fruggel hat hier völlig Recht, es müsste ein Mangel vorliegen.

    Aber was wären wir für ein Forum, wenn wir nicht auch einen Ausweg aufzeigen? Man könnte argumentieren, dass hier§ 536 II BGBeinschlägig wäre. Wenn die Anforderungen an einer zugesicherten Eigenschaft hier vorliegen (wieder mal eine Beweisfrage, die ein Forum nicht beantworten kann) dann ist sowohl eine Mietminderung als auch eine Selbstvornahme möglich. Darauf hätte ich auch gleich kommen können.

    Zitat von darkshadow

    Viel größer könnte das Problem aus § 536b S.3 BGB werden. Jetzt kommt es auf die Beweisfrage an. Könnt ihr beweisen, dass der Vermieter die Beseitigung zugesagt hat? Dann wäre das kein Problem, falls nicht, könnte es schwierig werden. Wohl gemerkt könnte, muss nicht.

    Danke erstmal für die ausführliche Antwort! :) Also im Übergabeprotokoll wurde vermerkt, dass die Verblendung fehlt und gleichzeitig angekreuzt, dass Ersatz/Reparatur eine erforderliche Maßnahme darstellt:

    Der Inhalt kann nicht angezeigt werden, da Sie keine Berechtigung haben, diesen Inhalt zu sehen.
    . Ich weiß nicht ob das als Beweis genügt, mit den prozessualen Erfordernissen bin ich noch nicht sonderlich vertraut. Ist eventuell auch Auslegungssache. Und selbst wenn, bleibt ja zumindest für das Minderungs- und Selbstvornahmerecht noch die Frage ob das überhaupt als Mangel gesehen wird oder würde die Tatsache, dass die Beseitigung versprochen wurde, für eine Minderung reichen? Oder könnte man gar das Versprechen zur Beseitigung als zugesicherte Eigenschaft auslegen?

    Zitat von Fruggel

    Nein, nicht nach diesem Gesetz, denn das Gesetz bedingt ja das Vorliegen der Voraussetzung nach §536, und das ist wie erläutert nicht der Fall. Ich sehe eher den Schadenersatz nach § 280 BGB, sofern der Vermieter mit der Erfüllung im Verzug ist. Allerdings bin ich kein Jurist und kann daher nicht mit Sicherheit sagen, auf welchem Gesetz sich der Anspruch genau stützt.

    Ja das stimmt § 536 BGB setzt einen Mangel voraus. Aber § 280 BGB würde auch mindestens eine Pflichtverletzung voraussetzen, was ja höchstens in dem nicht Nachkommen der vertraglichen Vereinbarungen zu erblicken wäre. Und da stellt sich dann wieder das Problem, ob das überhaupt vertraglich vereinbart ist. Wenn ja, könnte allerdings schon wieder § 536 II BGB greifen. Allerdings könnte es sein, das § 280 BGB greift, wenn die Vereinbarung für eine zugesicherte Eigenschaft nicht ausreicht, gleichzeitig kein Mangel vorliegt aber ein Tätigenden versprochen wurde. Da bin ich mir allerdings nicht ganz sicher :/

    Zitat von MarcSporr73

    könnte allerdings schon wieder § 536 II BGB greifen.

    Tut er auch. Das hat darkshadow mehr oder weniger direkt erklärt, und er kennt sich juristisch besser aus. Sofern beweisbar eine bestimmte Eigenschaft zugesagt wurde, dann wird es zum Mangel, wenn diese nicht eingehalten wird. 536a II kann dann also zur Anwendung kommen.
    (vorausgesetzt wie Eigenschaft wurde zugesichert und der Vermieter ist mit der Erfüllung in Verzug gesetzt worden)

    Zitat von MarcSporr73

    Und da stellt sich dann wieder das Problem, ob das überhaupt vertraglich vereinbart ist.

    Auch ein Übergabeprotokoll kann zu den Vertragsdokumenten gehören. Denn wenn der Vermieter seine Unterschrift darunter setzt, dann erklärt er sich damit bindend für die Dinge, die er in dem Protokoll zugesagt hat. Ob dein Protokoll die Anforderung erfüllt kann ich nicht erkennen in deinem PDF, da auch keine Unterschrift des Vermieters erkennbar ist.


    Weitere Möglichkeit wäre noch, den Vermieter auf Erfüllung seiner Zusage zu verklagen. Aber das habe ich bisher nicht erwähnt, weil die Ersatzvornahme schneller und mit weniger Aufwand zum Ziel führen würde. Auch mit einer Minderung hast du noch lang keine Schranktür dran.

    Zitat von MarcSporr73

    Also im Übergabeprotokoll wurde vermerkt, dass die Verblendung fehlt und gleichzeitig angekreuzt, dass Ersatz/Reparatur eine erforderliche Maßnahme darstellt

    Da bin ich überfragt, ob das ausreichend ist. Es werden hohe Anforderungen gestellt. Die Fragestellung geht jetzt auch in die Richtung Rechtsberatung, wenn jetzt hier festgestellt werden soll, ob das eine zugesicherte Eigenschaft ist oder nicht.

    Allgemein lässt sich noch sagen, dass sich alle Mängelrechte aus dem Mietrecht aus dem Fehlen der zugesicherten Eigenschaft herleiten lassen. Liegt also im Übernahmeprotokoll eine zugesicherte Eigenschaft vor, so ist eine Minderung als auch eine Selbstvornahme möglich.

    Zitat von MarcSporr73

    Ja das stimmt § 536 BGB setzt einen Mangel voraus. Aber § 280 BGB würde auch mindestens eine Pflichtverletzung voraussetzen, was ja höchstens in dem nicht Nachkommen der vertraglichen Vereinbarungen zu erblicken wäre. Und da stellt sich dann wieder das Problem, ob das überhaupt vertraglich vereinbart ist. Wenn ja, könnte allerdings schon wieder § 536 II BGB greifen. Allerdings könnte es sein, das § 280 BGB greift, wenn die Vereinbarung für eine zugesicherte Eigenschaft nicht ausreicht, gleichzeitig kein Mangel vorliegt aber ein Tätigenden versprochen wurde. Da bin ich mir allerdings nicht ganz sicher :/

    Ja hier wird es richtig kompliziert mit den Konkurrenzen zwischen Mietrecht und allgemeines Schuldrecht. Wenn es eine zugesicherte Eigenschaft ist, dann sind die mietrechtlichen Vorschriften anwendbar, wenn es ein eigenständiger Anspruch ist, dann wären die §§ 280 ff BGB anwendbar.

    Aber lieber TS, da du Jura studierst, gehe in eine Bibliothek oder schau was der Online Zugriff deiner Bib hergibt und schaue einfach mal in ein Kommentar zum Mietrecht, da findest du ausführliche Ausführungen dazu, wann eine zugesicherte Eigenschaft vorliegt.

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