Untervermietung

    Hallo zusammen,

    es geht um folgendes Anliegen:

    Anfang März habe ich die Zusage für ein Praktikum ab dem 01.04 für sechs Monate in Frankfurt bekommen und daher meine Wohnung in Münster umgehend gekündigt. Ich habe bei meinem Vermieter angefragt, ob ich einen Nachmieter stellen darf zum 01.04 und habe ihm zahlreiche potenzielle Nachmieter vorgestellt, er hat jedoch stets ohne Angabe von Gründen abgelehnt.

    In der Folge bot er mir an, einen Zwischenmieter für die 3 Monate bis zur Wirksamkeit meiner Kündigung zu stellen. Wiederum stellte ich ihm potenzielle Mieter vor. Mit einer Mieterin war schon alles geregelt, er lernte sie kennen, um dann im letzten Moment, erneut ohne Angabe von Gründen, abzusagen. Sein Wortlaut:“ Ich muss Ihnen das nicht begründen, sie können gerne schriftlich etwas anfragen, dann zögere ich das so lange hinaus bis Ihr Vertrag ohnehin gekündigt ist.“ Er verlangte in diesem Zusammenhang sogar eine Elternbürgschaft als Voraussetzung für die Untervermietung. Es war alles reine Schikane – meiner Meinung nach war es für ihn klar, dass er es mir nicht erlaubt. Nebenbei bemerkt: Ich zahle ca. 150 Euro weniger Miete als üblich.

    Damit wären wir beim nächsten Problem: Unsere Kommunikation lief größtenteils über Telefon. Es gibt lediglich E-Mails, in denen ich ihm Auskünfte über Mieter schicke. In keiner Mail sichert er mir jedoch die mögliche Vermietung zu.

    Da ich es mir nicht leisten kann zwei Wohnung zu bezahlen, habe ich die Wohnung trotzdem untervermietet inkl. Untermietvertrag. In der Folge habe ich schriftlich angefragt, die Wohnung oder zumindest einen Teil der Wohnung zu vermieten. Vor kurzem kam dann die Antwort, dass die Untervermietung der gesamten Wohnung nicht gestattet wird, da ich aufgrund meiner Kündigung keinen Anspruch darauf habe.

    Weiterhin hat er erfahren, dass die Wohnung untervermietet wurde bzw. dass jemand aktuell darin wohnt. Folglich hat er sie aufgefordert, die Wohnung innerhalb einer Woche zu verlassen.

    Wie ist die Rechtslage und was kann passieren?

    Dein Vermieter hat insoweit Recht, er muss dir keine Erlaubnis erteilen zur Untervermietung, du kannst dann aber kündigen.

    Jedoch kann er den Untermieter nicht insoliert räumen lassen. Der Untermieter hat durch dich ein Besitzrecht und wohnt darum zu Recht. Er müsste dich auf Unterlassung verklagen. Er könnte dich auch entsprechend fristlos kündigen und dann gegen euch als unberechtigte Mieter verklagen.

    Wenn er dich fristlos kündigt, kann er Schadensersatz geltend machen, wenn du die Wohnung nicht entsprechend räumen kannst, inklusive Untervermietung.

    Ist es nicht so, dass er mir die Untervermietung nicht ohne besonderen Grund verwehren darf? Greift da dann die bereits eingereichte Kündigung als Grund?

    Was ich vergessen habe: Laut Untermietvertrag habe ich lediglich eins von zwei Zimmern an die Untermieterin vermietet. Zwischen Untervermietung der gesamten Wohnung und lediglich eines Zimmers muss man meines Wissens nach ebenfalls differenzieren.

    Zitat von darkshadow

    Wenn er dich fristlos kündigt, kann er Schadensersatz geltend machen, wenn du die Wohnung nicht entsprechend räumen kannst, inklusive Untervermietung.

    Das heißt aktuell kann ich erstmal abwarten bis er den Vertrag mit mir gekündigt und MICH zur Räumung auffordert?

    Zitat von Lasnik23

    Was ich vergessen habe: Laut Untermietvertrag habe ich lediglich eins von zwei Zimmern an die Untermieterin vermietet.

    Das ist natürlich dann was anderes. Aber es kommt nicht nur auf den Mietvertrag an, sondern auf die Besitzlage, wenn du keine Sachen mehr in der Wohnung hast und die quasi alle Räume nutzen kann, dann wird es trotzdem als ganze Gebrauchsüberlassung gewertet.

    Du hast das Problem, das selbst bei einer teilweisen Untervermietung der Vermieter zustimmen muss. Auch muss du den Untermieter mit Namen benennen, das hast du wohl nicht. Darum wäre aus meiner Sicht noch immer eine fristlose Kündigung möglich, bzw. eine Unterlassungsklage. Erst wenn du deiner Mitwirkungspflicht nachgekommen bist, kann man sich darauf berufen, das er die Erlaubnis hätte erteilen müssen.

    Das eine ausgesprochende Kündigung das berechtigte Interesse verneint ist mir so nicht bekannt. Ob jedoch das Interesse für einen Kostenausgleich für 2 Monate ausreicht bis zum Ende der Kündigungsfrist, kann man auch etwas bezweifeln. Am Ende kann das nur ein Richter genau beurteilen.

    Zitat von Lasnik23

    Das heißt aktuell kann ich erstmal abwarten bis er den Vertrag mit mir gekündigt und MICH zur Räumung auffordert?

    Würde ich so sagen. Eine rechtssichere Antwort kann dir aber nur ein Fachmann erteilen.

    PS: Ich hoffe du hast den Untermietvertrag entsprechend wirksam befristet.

    Ich habe sogar ein paar Sachen in der Wohnung gelassen, die sie aktuell nutzt.


    Außerdem kennt der Vermieter die Untermieterin, ich habe ihm sie sogar vorgestellt inkl. einer Mieter Selbstauskunft.

    Befristet habe ich den Vertrag. Vielen Dank für deine Antwort.

    Heute (11.05.) hab ich von dem Vermieter einen Brief erhalten, indem er mich dazu auffordert ihm bis zum 14.05 nachzuweisen, dass die Untermieterin die Wohnung verlassen hat, ansonsten folgt die fristlose Kündigung sowie vorbehaltlich rechtliche Schritte.
    Prinzipiell ist die fristlose Kündigung nicht das Problem, jedoch vermute ich, dass die Untermieterin damit nicht einverstanden sein wird.

    Was kann ich nun tun?

    Zitat von Lasnik23

    Was kann ich nun tun?

    Hier geht es jetzt um mehr. Eine fristlose Kündigung kann mit Klagen verbunden sein und das mit hohen Kosten. Du solltest also lieber einen Fachmann befragen.

    Du solltest dich jetzt unbedingt an einen Anwalt wenden.

    Dein Vermieter hat absolut das Recht dir eine fristlose Kündigung auszusprechen, da du seine Wohnung unerlaubt untervermietet hast.

    Natürlich hat er nicht ganz fair gehandelt aber leider hast du kaum etwas gegen ihn in der Hand. Sieht eher schlecht für dich aus.

    Mit der Untermieterin musst du das jetzt natürlich noch klären. Entweder sie zieht freiwillig aus oder euer Vertragsverhältnis verfällt mit Inkrafttreten der fristlosen Kündigung. Wobei dann die Frage ist, ob du ihr gegenüber schadensersatzpflichtig bist.

    Also du siehst, etwas komplizierter, also wende dich bitte an einen Anwalt für Mietrecht und kläre mit ihm die weiteren Schritte.


    Alle meine Beiträge stellen meine Meinung dar. Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Wer etwas will, findet Wege. Wer etwas nicht will, findet Gründe.

    Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar.

    Zitat von MixMash

    Dein Vermieter hat absolut das Recht dir eine fristlose Kündigung auszusprechen, da du seine Wohnung unerlaubt untervermietet hast.

    Hat er nicht unbedingt. Wenn nur eine teilweise Gebrauchsüberlassung vorliegt und kein Grund für die Versagung vorliegt der Erlaubnis, die hier grundsätzlich erteilt werden muss, ist eine fristlose Kündigung nicht wirksam.

    Trotzdem sollte unbedingt ein Anwalt aufgesucht werden um die Rechtslage zu klären.

    Und wie sieht es hier mit der Überlassung an Dritte aus? Wenn diese laut Mietvertrag untersagt ist, hat die Mieterin in der Wohnung nichts zu suchen.

    Ich habe mittlerweile 2 Abmahnungen erhalten mit der Aufforderung die Untermiete zu beenden, ansonsten folgt eine fristlose Kündigung sowie rechtliche Schritte. Ich hatte ein Recht auf Erlaubnis der Untervermietung, von daher wäre die wohl nicht wirksam.

    Allerdings würde ich mir all dies gerne sparen. Hat jemand eine Idee wie ich am besten vorgehen kann?

    Zitat von Lasnik23

    Hat jemand eine Idee wie ich am besten vorgehen kann?

    Dich anwaltlich beraten lassen. Eine Räumungsklage kann mit hohen Kosten für dich verbunden sein. Wenn dein Vermieter jetzt einen Anwalt einschaltet kann das mit Kosten für dich verbunden sein, da du ja vertragswidrig handelst. Es ist möglich das die fristlose Kündigung unwirksam ist, aber es ist immer ein Prozess und Kostenrisiko damit verbunden. Denn es gibt auch Urteile, wo unter bestimmten weiteren Voraussetzungen auch eine fristlose Kündigung wirksam war, obwohl der Anspruch einer Erlaubnis bestand. Die Voraussetzungen sehe ich nicht unbedingt bei dir, aber wer weiß was alles möglich ist. Eventuell wird dir auch der Anspruch auf die Erlaubnis versagt.

    Du hast jetzt das Problem, das du zwei Verträge hast, die du unmöglich gleichzeitig erfüllen kannst. Da dein Vermieter nicht nachgibt und deine Untermieterin sicherlich auch nicht spontan ausziehen kann, wirst du da nicht ohne Probleme rauskommen.

    Aber zwei Möglichkeiten:

    - Die Untermieterin bleibt wohnen, du wirst fristlos gekündigt und es kommt zu einer Räumungsklage, die nicht vollstreckt wird, da du ja sowieso ausziehen willst. Wenn die Räumungsklage aber rechtmäßig war, wirst du trotzdem zahlen dürfen. Das ist abhängig davon, ob die fristlose Kündigung wirksam war. Ob die es war, kann nur ein Fachanwalt sicher beantworten. Niemand aus dem Forum.

    - Du bewegst deine Untermieterin zum ausziehen, was mit einer "Abfindung" verbunden sein kann. Wobei sie das nicht muss.

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