Fristlose Kündigung wegen Schimmel, beißenden Geruch im Bad und Ungeziefer

Hallo Forum,

ich habe mir vor einigen Tagen eine neue Wohnung angemietet. Schon beim Einzug war die Wohnung nicht wie vereinbart deckend gestrichen und der Vormieter hat wohl recht gut "gelebt" in der Wohnung.

Letzte Woche habe ich dann festgestellt das sich relativ langsam von den Fußbodenleisten aus Schimmel nach oben durch die Tapete bildet. Es ist nicht direkt schwarz, aber Ränder sind erkennbar die schwach Gelb sind. Weiterhin habe ich Kakerlaken im Flur und Küche festgestellt. Der (nach langer Diskussion) vom Vermieter bestellte Kammerjäger spricht in seinem Befund von einem "massiven" Befall in Bad und Küche und hat überall Klebefallen und Gift ausgelegt. Weiterhin ist im Badezimmer ein undefinierbarer, amoniakähnlicher (kein reiner Fäkal)geruch feststellbar der richtig beißend in Nase und Hals ist. Leider zieht dieser Geruch oder Teile davon durch die gesamte Wohnung (Altbau, Bad genau in der Mitte, die beiden Zimmer drumherum) so das ich selbst durch mehrmaliges Lüften und Spülen der Abflüsse keine Verbesserung erzielen konnte. Nach 10min in der Wohnung beißt und kratzt es mir Hals, nach weiteren 30min muss ich raus da ich sonst einen Asthmananfall bekommen würde (bin Allergiker mit Allergischen Asthma vor allem gegen Hausstaubmilben) im Bad halte ich noch deutlich kürzer aus.

Aufgrund dieser ganzen Geschichte habe ich mich entschieden nicht in die Wohnung einzuziehen und konnte mich mit meinen alten Vermieter über eine Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnis einigen.

Die Frage ist nun ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Die Wohnung wurde erst vor wenigen Tagen übernommen und ein Kündigungsausschluss von 12 Monaten vereinbart. Ich kann und möchte definitiv die Wohnung nicht beziehen - und noch weniger 12-15 Monate dafür zahlen. Ich fürchte eine ernsthafte Beeinträchtigung meiner Gesundheit durch einen längeren verbleib in der Wohnung. Ebenso ist der Erfolg der Schädlingsbekämpfung noch nicht absehbar, ich kann diese Tierchen nicht ausstehen und möchte nicht jeden Krümmel nachputzen um dann doch am späten Abend von so einem Tier überrascht zu werden.

Der örtliche Mieterbund hat mir zunächst geraten diese Sachen als Mangel zu melden und um Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist zu bitten. Um aus dem Vertrag rauszukommen müsse ich mich mit dem Vermieter (eine Immogesellschaft) einigen.

Einen "Rechtsvertreter" den ich nicht persönlich gesprochen habe (ich kenne da jemanden der einen kennt) findet ich solle direkt die fristlose Kündigung aussprechen und danach Rechtsmittel einlegen sofern dies kein Erfolg hat.

Meine Idee war das dem Vermieter erstmal zu erklären, in welcher Situation ich mich befinde und wieso die Wohnung für mich nicht bewohnbar ist. Das hätte ich verbunden mit einer Mängelanzeige, Ankündigung einer Mietminderung sowie die Bitte um einen Aufhebungsvertrag zu Konditionen die für beide Seiten vertreten werden können. In einem freundlichen Nebensatz hätte ich "angedroht" die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung und Rechtsmittel zu prüfen. Wenn ich am Ende mit einer normalen Frist von 3 Monaten rauskommen würde, wäre das vom finanziellen Aufwand für mich noch gerade ok, auch wenn ich damit nicht direkt ins Rennen gegangen wäre.

Die Frage an Euch nun: Wie soll ich verfahren?

Fristlos Kündigen, mit Attest vom Arzt, Nachweis über Schimmel vom Gesundheitsamt und die Beschreibung des Geruchs aus dem Bad, die Auswirkungen und den massiven Ungezieferbefall oder sollte ich mich (da eventuell doch die Gründe nicht hinreichend sind bzw. Nachgewiesen werden können) mich erstmal versuchen "gütig" mit dem Vermieter zu einigen. Ich fürchte die "gütige" Einigung mir durch die Holzhammer Methode zu verbauen. Auf einen langwierigen Prozess habe ich keine Lust. Am Ende stehe ich vermutlich mit +-0 da, selbst wenn ich recht bekomme, von meinen nerven ganz zu schweigen.

Ich möchte gern schon mal für Eure Hilfe zu diesem Thema und eine Einschätzung danken.

Danke für die Antwort.

Mit dem Vermieter sprechen ist leider nicht ohne weiteres möglich da dieser sich ca. 300km entfernt befindet und nicht Lieschen Müller sondern eine Gesellschaft dahinter steht. Bereits das Telefonat aufgrund des Schädlingsbefalls endete bei der Sekretärin "die dann mal versucht Rücksprache zu halten" und sich erst nach nach weiterne zwei Tagen gemeldet hat.

Statt "Einzug" hätte ich "Übernahme" schreiben soll. Der Umzug von der alten in die neue Wohnung war für diesen Monat geplant. Die von mir genannten Feststellungen wurden alle vor dem Einzug (der nun nicht mehr erfolgen soll) aber erst nach der Übernahme festgestellt. Wie darkshadow schrieb, ist es ja üblich in der neuen Wohnung vorab einige Dinge vorbereiten zu wollen (Ausmessen, Planen, Lüften).

Wie ich so raushöre stimmt ihr meinen Bedenken zu. Die Beweislast liegt ja bei mir um die fristlose Kündigung wirksam beweisen zu können. Den Schimmel nachzuweisen ist kein Problem, da bin ich schon dran, auch die Atteste vom Arzt hole ich mir. Aber die Verbindung das dies durch die Wohnung auf mich einwirkt / einwirken würde ist dann der Knackpunkt.

Ich denke ich werde es also erstmal auf den "guten" Weg probieren... verbunden mit einer richtigen Mängelanzeige, Frist zur Beseitigung und Ankündigung der Mietminderung. Um auf Nummer sicher zu gehen werde ich, selbst wenn der Vermieter sich bocki verhält, weiter die Miete in voller Höhe zahlen, aber halt unter Vorbehalt.

Da es nur eine außerordentliche fristlose Kündigung gibt und keine "außerordentliche" werde ich einen Aufhebungsvertrag vorschlagen. Wenn der Vermieter schlau ist und mir entgegenkommen kann und will wird er sich hoffentlich mit 1-2 Kaltmonatsmieten zufrieden geben. Dann hat er auch die Chance die Mängel selber fachgerecht zu beseitigen und ggf. einen neuen Mieter zu finden. Wir befinden uns hier auch in einem angespannten Wohnungsmarkt... wobei der im Winter nicht ganz so scharf ist wie im Herbst... Und ja... ich weiß selber, der Vermieter muss gar nichts. Solange er einen Vertrag mit beiden Unterschriften hat. Aber ja... entspricht auch eher meinen naturell es erstmal kooperativ zu versuchen. Mit der fristlosen Kündigung kann man dann ja immernoch kommen.

Ich find das ja super das ihr Euch da so gedanken darüber macht. Aber ich fürchte wir driften ein wenig vom eigentlichen Thema ab.

Nun ich denke mal das ein Rücktritt nicht möglich ist, wie du erklärt hast da die Mietsache bereits übergeben und durch das Übergabeprotokoll angenommen wurde.

Ein Anfechtung könnte über den Punkt "arglistige Täuschung" möglich sein. Aber dann steht immer noch im Raum ob die vorhandenen Mängel ausreichend sind ob der Vermieter wirklich getäuscht hat. Und das kann er ja nur wenn er vorher darüber Kenntnis hatte. Im Mietvertrag ist auch die Rede davon das es eine Zentralschließanlage sei, bekommen habe ich aber 4 verschiedenen Schlüssel. Da hat der Mieterbund schon gesagt das dieses "Detail" wohl nicht ausreichen wird.

Eine ordentliche Kündigung wäre erst in 15 Monaten möglich. Das ist mir definitiv zu lange, da der Wohnraum für mein persönlich empfinden durch das Ungeziefer, den Schimmel und den beißenden Geruch im Bad nicht nutzbar ist. Da kommen wir dann wieder bei der fristlosen Kündigung heraus, wo wir uns ja wieder einig sind das die schwerwiegenden Gründe stichhaltig nachgewiesen werden müssten. Ob und wie mir das gelingt ist fraglich, vielleicht habt ihr da ja noch eine Idee.

Bleibt aus meiner Sicht nur die Einigung über einen Aufhebungsvertrag. Wo wir wieder bei der Eingangsfrage sind: es erstmal auf diese Schiene versuchen oder gleich direkt der fristlosen Kündigung rangeht? Am Ende möchte ich so schnell und "günstig" wie möglich aus dem Vertrag heraus der leider einen beiderseitigen Kündigungsverzicht von 12 Monaten beinhaltet.