Undichtes Fenster - Muss der Mieter dies reparieren

    Guten Tag liebe Community,

    ich habe seit mehreren Wochen ein Problem mit meinem Fenster und meinem Vermieter.

    Mein Fenster ist undicht und lässt Luft in die Wohnung.

    Vorallem in dieser Jahreszeit, welche sehr kalt ist, wünscht man sich ungerne eine undichte Stelle im Fenster.

    Ich habe meinen Vermieter hierrauf mehrmals angeschrieben und er hat auch den Hausmeister geschickt, um sich das mal anzuschauen.

    Die Antwort des Vermieters danach: Der Hausmeister hat sich das Fenster angesehen, alles befindet sich noch im Rahmen.

    Darauf habe ich den Vermieter mehrmals kontaktiert und geschrieben, wie sich das im "Rahmen" befinden kann, wenn das Fenster undicht ist und kalte Luft in die Wohnung lässt,

    Darauf meinte er, dass er sich über solche Angelegenheiten nicht kümmert, sonder ich einen privaten Service anrufen soll, um den Schaden zu reparieren.

    Meine Frage lautet jetzt, ist der Vermieter verpflichtet mir mein undichtes Fenster zu reparieren und die Kosten zu tragen oder muss ich tatsächlich ein privates Unternehmen kontaktieren der diesen Fehler beseitigt und ich muss dann auch noch die Kosten tragen?

    Liebe Grüße

    Friedrich!

    Zitat von friedrichmaler

    Meine Frage lautet jetzt, ist der Vermieter verpflichtet mir mein undichtes Fenster zu reparieren

    Wenn das Fenster kaputt ist dann ja. Viele Fenster sind aber nicht 100% dicht. Altbaufenster sowieso nicht, und bei Neubaufenstern kann es an beschädigten Dichtungen liegen. Das wären dann aber normalerweise Baumarkt- Pfennigartikel.

    Da könnte man sich dann wieder wunderbar um die Kleinreparturklausel streiten, falls vereinbart. Oder man kauft für 5€ eine neue Dichtung und drückt die rein.

    Hallo Friedrich!

    Zunächst ist der Vermieter gehalten, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Ist dies nicht der Fall, hast Du bis zur Behebung ein Recht zur Mietminderung, da dies auch eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag darstellt. Dazu gibt es zu vielen Fällen Urteile mit anerkannten Höhen. Bei einem kaputten Fenster können das je nach Schwere bestimmt ab 5 % der Kaltmiete aufwärts sein. (Sollte die Bude kaum noch zu nutzen sein dadurch kann's natürlich auch erheblich mehr sein - bis zur kompletten Einstellung der Mietzahlung im krassen Einzelfall.)

    Gleichzeitig trifft den Mieter im Bereich von Kleinreparaturen auch eine Mitverantwortung. Dort sagt das Richterrecht (Urteile), dass Kleinreparaturen bis ca. 75,- - 80,- Euro je Fall und bis zu einer jährlichen Höchstgrenze von 10 % der Jahreskaltmiete vom Mieter selbst übernommen werden müssen. D. h., Du musst den Klodeckel für 20,- - 40,- Euro selbst bezahlen, die Reparatur des Spülkastens für 100,- Euro (Material + Lohn) jedoch nicht. Wenn Du eine Kaltmiete von 500,- Euro / Monat hast, bedeutet dies, dass Du zunächst 12 x 500,- Euro x 0,1 = 600,- Euro an Kleinreparaturen pro Jahr tragen musst, wenn sich dies ergibt (aber eben nie mehr als die 75,- - 80,- Euro im Einzelfall).

    Runtergebrochen auf Dein Problem würde ich denken, dass zunächst das Problem so wirtschaftlich wie möglich gelöst werden muss. Lässt es sich durch Kauf eines Dichtungsbandes für einen akzeptablen Zeitraum lösen, wirst Du das vielleicht tun müssen. Dabei kann vielleicht im Hinblick auf die Einzelgrenze vielleicht ein fiktiver Lohn für Deine Arbeit angesetzt werden, da Du ja für das Vermögen des Vermieters arbeitest. Erwartet werden dürfte diese "Selbstarbeit" aber nicht. Aber ehe Du Dich da rumstreitest ...

    Ist aber absehbar, dass mit einer Dichtung über einen akzeptablen Zeitraum keine Verbesserung zu erreichen ist, solltest Du auf jeden Fall einen Anspruch auf ein neues Fenster (oder ggfs., so möglich die werkstattmäßige Aufarbeitung) haben.

    Niemals würde ich den Handwerker unabgestimmt mit der Hausverwaltung / dem Vermieter bestellen. Da kann Dir ev. Unwirtschaftlichkeit nachgesagt und ev. nachgewiesen werden. Z. B. wenn er sagt, er hätte das Fenster selbst eingebaut. Ich würde dies nur im Falle der absoluten Unzumutbarkeit tun, wenn z. B. Deine Gesundheit konkret gefährdet ist. Und dann würde ich mir alle meine Mahnschritte bis dahin gut dokumentieren. Dann dürfte das für (fast) jeden Richter nachvollziehbar sein.

    Wobei immer die reale Situation zu beachten sein sollte: So sollte ein Ausbau des Fensters für eine Woche zur Aufarbeitung bei der Jahreszeit sicher schwer vorstellbar sein.

    Bezgl. der Wertgrenzen läuft da ständig eine Diskussion, das ist korrekt ...

    Gruß,

    Ab

    Zitat von Apartmentbewohner

    Dort sagt das Richterrecht (Urteile), dass Kleinreparaturen bis ca. 75,- - 80,- Euro je Fall und bis zu einer jährlichen Höchstgrenze von 10 % der Jahreskaltmiete vom Mieter selbst übernommen werden müssen.

    Nö. Die Urteile sagen nur aus, dass das die Grenzen sind die vereinbart werden können innerhalb der AGB. Keine Klausel, keine Kleinreparatur.

    Jetzt gilt doch erstmal festzustellen, woran es liegt und es scheint so, ob der TS das nicht erkennt mit seinem Blick. Würde ich übrigens wahrscheinlich auch nicht, außer die Dichtung fällt quasi von alleine raus. Eventuell einfach mal im Bekanntenkreis jemanden Fragen der sich damit auskennt?

    Zitat von friedrichmaler

    Darauf meinte er, dass er sich über solche Angelegenheiten nicht kümmert, sonder ich einen privaten Service anrufen soll, um den Schaden zu reparieren.

    Je nach Wortlaut vom Vermieter kann das auch als Auftrag interpretiert werden. Du sollst es halt machen, dann kannst du aber auch die Kosten erstattet bekommen. Aber das kann man erst nach dem genauen Wortlaut einschätzen und dann auch nur Ansatzweise, im Zweifel interpretiert das nämlich ein Richter. Bevor es hier zu ewigen Diskussionen kommt. Ja, der Vermieter kann den Mieter nicht einseitig verpflichten zur Schadensbehebung, aber sehr wohl ist das einvernehmlich möglich.

    @darkshadow:

    Nun gut, da war ich etwas voreilig, da ich einen der gängigen Mustermietverträge einfach voraussetzte. Darin wird man fast immer ein entsprechendes Kapitel finden. Das kann natürlich sein bzw. ist so, dass wenn keine Aussage dazu im Vertrag dazu aufzufinden ist, dass dann vom Mieter gar keine Kleinreparaturen zu tragen sind. Das war dann Halbwissen an dieser Stelle von mir.

    Danke für den Hinweis!

    Ab

    Ich habe mal gelernt, dass eine Kleinstreparaturklausel nur für Installationsgegenstände gilt, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen.

    Das wäre beispielsweise ein Fenstergriff, ein Lichtschalter oder ein Wasserhahn.

    Ein undichtes Fenster fällt folglich nicht unter diese Kleinstreparaturklausel.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Stellt sich die Frage, was hier genau undicht bedeutet.

    Ich hatte in meiner alten Wohnung Fenster, die nicht komplett im Mauerwerk verankert waren, bzw. waren die Ränder nicht abgedichtet.

    Die Vermieterin hat den Fensterbauer geschickt, der ihr bestätigte, dass alles im Rahmen sei, also kein Handlungsbedarf bestehe.

    Er hat dann mit Silicon die unteren Ränder abgedichtet und fertig war die Laube.

    Eszog weiterhin, aber das war der Bauweise und dem Alter von Fenster und Gebäude gschuldet.

    Hallo,

    ich glaube dass die Fensterdichtungen unweigerlich nicht einer Kleinreparaturklausel unterliegen, hierfür hat sich der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht die Mietsache und deren Bestandteile in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten zu unterwerfen.

    Gruß

    BHSHuber

    Leipziger82:

    Ich würde das nicht ausschließen, dass es eine solche Einschränkung gibt. Hat Du Belege dafür?

    Ich würde dennoch zunächst das Fenster darunter subsumieren. Grund? Warum nicht?

    Es ist doch dem täglichen Zugriff des Bewohners ausgesetzt!

    (Wenn dies eine zulässige Abgrenzung sein sollte.)

    Denkbare weitere Abgrenzungen könnten z. B. auch das Einzeleigentum des Vermieters vs. das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft sein. Die sich daraus ev. ergebende Frage könnte dann sein, wozu das Fenster zu zählen ist

    bzw. seine nach innen gewandte Seite?

    Gruß,

    Ab

    Zitat von AJ1900

    Da könnte man sich dann wieder wunderbar um die Kleinreparturklausel streiten, falls vereinbart.

    Kleinreparaturen sind hier nicht anwendbar, selbst wenn diese im MV vereinbart wären.

    Man könnte sich aber selbst als M mit entsprechenden Dichtungen vom Baumarkt abhelfen. Wie alt sind die Fenster, Holz oder Kunststoff?

    Zitat von Apartmentbewohner

    Hat Du Belege dafür?

    Schau mal hier: Da ist auch das entsprechende BGH-Urteil benannt.

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinreparaturen.htm

    Zitat von Apartmentbewohner

    Ich würde dennoch zunächst das Fenster darunter subsumieren. Grund? Warum nicht?

    Es ist doch dem täglichen Zugriff des Bewohners ausgesetzt!

    Nein, eben nicht. Der Griff ist dem unmittelbaren Zugriff ausgesetzt. Du wirst ja kaum täglich eine Dichtung anfassen, oder?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo Leipziger82,

    ja, der sogar "häufige Zugriff" ist tatsächlich ein Bestimmungsmerkmal!

    Im konkreten Falle der Dichtungen hängt's vielleicht von der Interpretation ab,

    da das Fenster als Ganzes ja täglich bewegt wird, was sich wiederum ziemlich unmittelbar auf die Dichtungen auswirken sollte.

    Vgl. hingegen das Bsp. mit dem Schwimmerventil beim Spülkasten und dem Bedienhebel desselben.
    Also, ich vermute mal, dass es dazu bestimmt schon Urteile gibt; man muss sie nur finden.

    Ich würde durchaus Entscheidungen in beide Richtungen als plausibel erkennen (orthodox: keine Kleinreparatur, da nicht unmittelbar bewegt - erweitert: ja, da mittelbar bewegt).

    Gruß,

    Ab

    Zitat von Apartmentbewohner

    da das Fenster als Ganzes ja täglich bewegt wird

    Es wird auch die Wohnungstüre täglich bewegt und keiner würde auf die Idee kommen, dass eine Dichtung auswechseln an der Türe dem Mieter zufällt. Im Übrigen ist bei Kleinreparaturen i.d.R. alles was darunter fällt auch im MV aufgelistet. Ist das bei Dir nicht?

    Hallo,

    vielleicht nochmal zum Verständnis zum Bestimmungsmerkmal des häufigen Zugriffs kommt auch noch das Bestimmungsmerkmal Reparatur, da man aber in den seltensten Fällen eine Tür und Fensterdichtung reparieren kann, findet der Austausch statt und das ist eine Erneuerung, selbst wenn es der Fenstergriff wäre fällt der Austausch nicht mehr unter Reparatur und auch nicht mehr unter die Kleinreparaturklausel.

    Gruß

    BHShuber

    BHShuber:

    Wie sicher bist Du Dir bei Deiner gerade geäußerten Theorie? Hast Du da auch Belege?

    Normalerweise gehört ein gewisses Repertoire an Teilen zu einer zünftigen Reparatur.

    Bsp.: Bremsscheibe am Auto.

    Wenn die verschlissen sind, dann braucht's zusätzlich zum Lohn für die Arbeit auch die beiden Teile links und rechts.

    Ich habe z. B. auch schon mal einen Klodeckel gekauft und "installiert".

    Ich denke schon, dass da die Teile inkludiert sind. Wichtig ist jedoch, dass der "Einzelpreis" inkl. vertretbarer Lohn für eigene Arbeit die Einzelgrenze von 75,- - 80,- Euro nicht überschreitet.

    Interessant: In meinem Mietvertrag sind tatsächlich eingrenzend bzw. dementsprechend ausschließend in abschließender Weise Bereiche aufgeführt, für welche die Kleinreparaturenklausel gilt.

    Noch interessanter: Im Bereich der Fenster und Türen wird ausdrücklich von den Betätigungsinstrumenten geredet. Also wäre bei mir die Dichtung raus, obwohl ich diese auch schon selbst in eigener Leistung und auf eigene Kosten gewechselt habe!

    Also @friedrichmaier, dann schau am besten mal in Deinen Vertrag, wenn's auf die Dichtungen hinausläuft!

    Gruß,

    Ab

    Hallo,

    hast du dir doch gerade selber beantwortet und meine Äußerung ist keine Theorie sondern rechtskonforme Praxis.

    Kannst du hier nachlesen, hier geht es auch um Fensterdichtung, aus Theorie mach Praxis.

    Fensterdichtung Kleinreparatur?


    Gruß

    BHShuber

    BHShuber:

    Schön, wenn's so ist!
    Aber Du weißt, wie das ist mit den unterinstanzlichen Urteilen: Die einen urteilen so und die anderen so.
    Der Verband der Wohnungsbesitzer und Grundstückseigentümer wird vielleicht ein Urteil in die Gegenrichtung anführen können.

    Ich hoffe auch, dass es sich mit der "Allgemeinverbindlichkeit" der II. BVO im freien Markt so verhält.

    Bleibt nichtsdestotrotz festzuhalten, dass in dem Bereich der Kleinreparaturen (wie auch in anderen) dem Vertrag erst Mal Beachtung geschenkt werden sollte.

    Gruß,

    Ab

    Hallo,

    man kann alles Überinszenieren, Fakt ist die Dichtung ansich ist nicht im häufigen Zugriff des Mieters, ein Austausch ist keine Reparatur.

    Gruß

    BHSHuber

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