Hallo,
mein Vermieter möchte die Miete nach §558 BGB von aktuell 8€ pro m² auf 9,03€ pro m². Die Mietpreiserhöhung wird mit Bezug auf den Mietspiegel vom Mai 2017 begründet. Laut Schreiben erfolgt die Spanneneinordnung mit +20% auf der Berechnungsbasis von 7,32€ pro m². Dadurch ergibt sich durch diese Einordnung eine Vergleichsmiete von 7,86€ pro m². Allein auf dieser Basis wäre eine Erhöhung nicht zu rechtfertigen, da die berechnete Vergleichsmiete immer noch unterhalb des aktuellen Mietpreises von 8€ pro m² liegt.
Allerdings setzt der Vermieter einen Stichtagszuschlag von 14,98% an (entspricht 1,17€ pro m²), sodass ein neuer Mietpreis von 9,03€ pro m² berechnet wurde. Bei der Berechnung dieses Stichtagszuschlags bezieht sich der Vermieter auf ein Urteil des BGH vom 17. März 2017 (AZ: VIII ZR 295/15).
Allerdings sehe ich in dem Schreiben formell mehrere Fehler. Erstens ist meines Erachtens nach die Spanneneinordnung von +20% nicht zu rechtfertigen. Der Vermieter bezieht sich hier auf das Merkmal "
Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich". Allerdings ist dieses Merkmal im neuen Berliner Mietspiegel von 2017 im Gegensatz zum Spiegel von 2015 nicht mehr vorhanden, da dieses Merkmal mittlerweile als "üblich" zu betrachten ist.
Der nächste strittige Punkt ist der Stichtagszuschlag. Zunächst einmal bezieht sich das Urteil darauf, dass nur ein Tatrichter diesen Stichtagszuschlag vornehmen kann. Das heißt der Vermieter ist in diesem Falle nicht berechtigt den Zuschlag überhaupt vorzunehmen, das dürfte erst vom Gericht durchgeführt werden. Zum anderen ist aus dem Schreiben nicht ersichtlich wie dieser Wert überhaupt berechnet wurde. Der Wert von 14,98% scheint mir recht willkürlich berechnet und ziemlich hoch. Im Urteil des BGH wird der Stichtagszuschlag mit Hilfe einer linearen Interpolation zwischen dem aktuellen und dem letzten Mietspiegel berechnet. Im konkreten Fall ist mir die Erhöhung im Oktober zugegangen, daher beträgt der Zeitraum für die Berechnung des Stichtagzuschlags 6 Monate. Die Vergleichsmiete für die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 lag bei 6,28€. Dadurch ergibt sich eine Erhöhung von etwa 16,5% beziehungsweise monatlich 0,69% im Vergleich zwischen 2015 und 2017. Daher komme bei meiner Berechnung des Stichtagzuschlags auf einen Wert von maximal 4,14%.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter einerseits die Spanneneinordnung falsch vornimmt und auch der Stichtagszuschlag scheint mir nur ein Mittel zu sein, um irgendwie eine Mietpreiserhöhung durchzusetzen.
Vielen Dank für eure Hilfe im Vorraus!