Mahnbescheid

    Liebe Foristen,

    nehmen wir einmal folgenden Fall an:

    Mieter A und B bildeten eine Wohngemeinschaft mit gemeinsamen Mietvertrag im Zeitraum von 09/10 - 12/14.
    Mieter A wird mit Zustimmung aller anderen Parteien (Mieter B, Vermieter) aus dem gemeinsamen Mietvertrag mittels eines Nachtrages zum Mietvertrag entlassen. Im Wortlaut solle der Nachtrag heißen:

    "Dieser Nachtrag wird geschlossen, da Mieter A zum 31.12.2014 aus dem Vertragsverhältnis entlassen wird.
    Alleinige Vertragspartner/in mit allen Rechten und Pflichten ist mit Wirkung vom 01.01.2015

    Mieter B, geb. xx.xx.xxxx


    Weitere Änderungen
    Im Übrigen bleiben die Vereinbarungen des Mietvertrages bestehen.


    Ort, den


    Unterschrift Mieter A

    Unterschrift Mieter B

    Unterschrift Vermieter"

    Mieter B übernimmt laut Nachtrag zum Mietvertrag alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Im darauffolgenden Jahr verkaut der Vermieter die Wohnungen und ein neuer Vermieter tritt an seine Stelle.

    Zwei Jahre später, Anfang April 2017 erhält Mieter A vom neuen Vermieter von Mieter B einen Mahnbescheid über ausstehende Mietzahlungen (inkl. Nebenkosten). Gegen den Mahnbescheid muss "A" natürlich vorgehen.
    Die Forderungen des neuen Vermieters sind "A" nicht bekannt, es geht aber vermutlich um Mietminderungen aus dem Zeitraum vor 2014.

    Aus dem gemeinsamen Mietverhältnis 09/10-12/14 sollten die Ansprüche für Kaltmietrückstände noch für bspw. ein Jahr und die Ansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen noch für bspw. 2 Jahre des Mietverhältnisses gelten. Gefordert werden Rückstände für 7 Jahre. Verjährung tritt hier ja nach jeweils drei Jahren ein.

    Aber folgende Fragen hätte ich bezüglich dieses Fallbeispiels:

    Der neue Vermieter kann doch nur "Rückstände" fordern, die für den Mietzins bis ins Jahr 2014 gelten, für die "Rückstände aus Nebenkosten" noch bis ins Jahr 2013 (Abrechnung 2014)? Kann die Verjährungsfrist "gestoppt" werden, bzw verlängert werden?

    Wie würde man die Erfolgsaussichten für "A" in einer Abwehr dieses Mahnbescheids einschätzen? Zu mal, Mieter A laut Nachtrag zum Mietvertrag entlassen wurde und Mieter B alle Rechte und Pflichten übernimmt.

    Heißt "mit Wirkung vom ...." Dass alle Forderungen, auch aus der Zeit davor (09/10-12/14), nur noch an Mieter B zu stellen sind?

    Vielen Dank für die Mühe des Durchlesens.

    Hallo MedicalDuckling,

    der Vermieter kann von Dir alle Betraege fordern, die bis zum 31.12.2014 entstanden sind. Bis zu diesem Zeitpunkt warst Du Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten. Also auch etwaige Nachzahlungen aus Nebenkosten, die im Jahr 2014 entstanden sind.

    Normale Verjaehrungsfrist ist 3 Jahre, allerdings erst beginnend mit dem Ende des Jahres, an dem der Anspruch entstanden ist. Kann also faktisch auch mal 3 Jahre und 364 Tage sein. Bei den Nebenkosten kommt hinzu, dass diese erst am Tage der (fristgerechten) Abrechnung entstehen, schiebt die Verjaehrungsfrist also nochmal nach hinten. Die Einrede der Verjaehrung muss allerdings (spaetestens vor Gericht) vom Schuldner erhoben werden, von selbst sagt ein Richter nicht, das ist verjaehrt.

    Gehemmt wird die Verjaehrung auf alle Faelle durch den Mahnbescheid (§204 BGB). Aber auch vorher kann schon eine Hemmung eingetreten sein, wenn beispielsweise Verhandlungen ueber die Hoehe der zu bezahlenden (Neben)kosten gefuehrt wurden (§203 BGB).

    Zu den Erfolgsaussichten kann Dir hier keiner etwas sagen, dazu muesste man alle Forderungen und Unterlagen dazu vorliegen haben. Bestehen die Forderungen aus dem Mahnbescheid grundsaetzlich zu Recht, bist Du meiner Einschaetzung nach aber zumindest teilqweise nioch in der Pflicht.

    cu
    Guenni

    Hallo MedicalDuckling,

    der Vermieter kann von Dir alle Betraege fordern, die bis zum 31.12.2014 entstanden sind. Bis zu diesem Zeitpunkt warst Du Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten. Also auch etwaige Nachzahlungen aus Nebenkosten, die im Jahr 2014 entstanden sind.

    Normale Verjaehrungsfrist ist 3 Jahre, allerdings erst beginnend mit dem Ende des Jahres, an dem der Anspruch entstanden ist. Kann also faktisch auch mal 3 Jahre und 364 Tage sein. Bei den Nebenkosten kommt hinzu, dass diese erst am Tage der (fristgerechten) Abrechnung entstehen, schiebt die Verjaehrungsfrist also nochmal nach hinten. Die Einrede der Verjaehrung muss allerdings (spaetestens vor Gericht) vom Schuldner erhoben werden, von selbst sagt ein Richter nicht, das ist verjaehrt.

    Gehemmt wird die Verjaehrung auf alle Faelle durch den Mahnbescheid (§204 BGB). Aber auch vorher kann schon eine Hemmung eingetreten sein, wenn beispielsweise Verhandlungen ueber die Hoehe der zu bezahlenden (Neben)kosten gefuehrt wurden (§203 BGB).

    Zu den Erfolgsaussichten kann Dir hier keiner etwas sagen, dazu muesste man alle Forderungen und Unterlagen dazu vorliegen haben. Bestehen die Forderungen aus dem Mahnbescheid grundsaetzlich zu Recht, bist Du meiner Einschaetzung nach aber zumindest teilqweise nioch in der Pflicht.

    cu
    Guenni

    Hallo MedicalDuckling,
    hier wäre erst mal zu prüfen, ob es sich um Mietrecht - und nicht etwa um Bürgerliches Recht bzgl Verjährung/Verfristung - handelt.

    M.e. besteht zwischen dir und dem neuen kein Vertragsverhältnis und hat auch nie bestanden. Der neue duerfte dir gegenüber keine Ansprüche haben.


    Zu dieser Meinung tendiere ich ebenfalls.

    Hallo allerseits,

    M.e. besteht zwischen dir und dem neuen kein Vertragsverhältnis und hat auch nie bestanden. Der neue duerfte dir gegenüber keine Ansprüche haben.


    ich kenne jetzt nicht furchtbar viele Kaufvertraege ueber vermietete Wohnungen. Aber in den paar, die ich kenne, stand drin, dass der Kaeufer mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietvertraege eintritt.

    Selbst wenn das nicht der Fall sein sollte, reicht ein Zweizeiler des Verkaeufers, und schon hat der Kaufer die Rechte. Ist also recht duennes Eis, sich darauf zu verlassen.

    cu
    Guenni

    ich kenne jetzt nicht furchtbar viele Kaufvertraege ueber vermietete Wohnungen. Aber in den paar, die ich kenne, stand drin, dass der Kaeufer mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietvertraege eintritt.


    Für die Zukunft ist das ab Eintritt vollkommen richtig. Aber der TE war aus dem MV zum 31.12.2014 entlassen worden. Als der Käufer in den Vertrag eintritt, war der TE bereits keine Vertragspartei mehr.

    Für die Zukunft ist das ab Eintritt vollkommen richtig. Aber der TE war aus dem MV zum 31.12.2014 entlassen worden. Als der Käufer in den Vertrag eintritt, war der TE bereits keine Vertragspartei mehr.


    Also, wie gesagt, auch m.E. dünnes Eis; ist ja ebenso bei den VM gelegentlich Thema...

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