unvollständige Nebenkostenabrechnung 2010

    Hallo liebes Forum,

    heute habe ich die Nebenkostenabrechnung für 01.01.2010-31.12.2010 erhalten. Der Vermieter hat also knapp den Zeitraum eingehalten. Soweit so gut :)

    Wir haben laut der Abrechnung ein Guthaben in Höhe von knapp 940 Euro. Ich dachte mir gleich, schön, da fehlt was, da stimmt was nicht.

    Ich habe da mal durchgesehen, so ein bissl stimmt auch bei der vorliegenden Abrechnung was nicht, einiges formhalber, anderes inhaltlich.

    ALLERDINGS:

    Es fehlen die Aufschlüsselung für die Heizungs- und Wasserkosten komplett!
    Die sind nicht einmal in der vorliegenden Abrechnung angegeben.

    Allerdings lese ich dann auf dem ersten Blatt der Abrechnung folgenden Satz:

    "Die Abrechnung erfolgt unter Berücksichtigung bisher vorliegender Kostenbelege. Wir behalten uns vor, diese Abrechnung zu ergänzen, sofern weitere Kosten für den Abrechnungszeitraum nachträglich entstehen."

    Meine Frage ist, bezüglich des Betrages und dass die Heizungs- und Wasserkosten fehlen:
    Darf der Vermieter auch nach Ablauf der Frist aufgrund dieses Satzes und eine weitere Abrechnung schicken?! Es wären immerhin noch 2 Tage die er Zeit hat :)

    Liebe Grüße
    Steffen

    P.S.: falls falscher Thread, tut mir leid liebe Moderatoren :)

    Nach Durchsicht, und um evtl eine qualitativ ausreichende Antwort zu bekommen spezifiziere ich das ganze mal, was da in der Nebenkostenabrechnung steht:

    1. Auflistung aller Betriebskosten (ohne Heizung und Wasser) sind vorhanden und auch richtig nach Anteilen umgelegt worden. Die Höhe der abgerechneten Betriebskosten steht nicht ausser Frage.

    jetzt zum Kern meiner Fragestellung:

    2. Die angegebenen Betriebskosten-Vorauszahlungen (BetriebskostenVZ) werden mit dem 1,75 fachen Betrag angegeben, als wir tatsächlich gezahlt haben, wir haben 80,- Euro für Betriebskosten gezahlt (960,- euro jährlich), der Vermieter gibt die Vorauszahlung mit 1680,- Euro jährlich an, was monatlich 140,- Euro entsprochen hätte. Für Wasser und Heizung zahlen wir monatlich 160,- Euro.

    Allein dadurch kommen wir fast auf das Guthaben von ungefähr 940 Euro!

    3. Es fehlen komplett in dieser Nebenkostenabrechnung die Aufstellungen der Heiz- und Wasserkosten. Diese sind nirgendwo angegeben.
    An Heiz- und Wasserkosten zahlen wir 160,- im Monat, was 1920,- im Jahr macht.

    Meine eigentlichen Fragen sollten gewesen sein:

    a) Wenn der Vermieter nun diese Nebenkostenabrechnung nicht weiter korrigiert, oder keine Nebenkostenabrechnung schickt, die die Posten Heizung und Wasser beinhalten - und das bis zum 31.12.2011 - dann bleibt er doch auf diese Forderungen sitzen?
    b)Bemerkt der Vermieter seinen Fehler in dieser mir vorliegenden Abrechnung und schickt eine Korrektur - welche sich ohne Zweifel zu meinem Nachteil (von 940,- Guthaben auf weniger, bis Nachzahlung) - auswirkt, muss ich nicht zahlen, bzw diese Korrektur kann ich ignorieren?
    c) Hat der Vermieter mit dem Satz:
    "Die Abrechnung erfolgt unter Berücksichtigung bisher vorliegender Kostenbelege. Wir behalten uns vor, diese Abrechnung zu ergänzen, sofern weitere Kosten für den Abrechnungszeitraum nachträglich entstehen.", einen Aufschub über die Frist erhalten?


    Das Verhältnis zwischen unseren beiden Parteien ist ein wenig angespannt (Schimmelprobleme letzten Winter und späte Beseitigung), dennoch von Professionalität gekennzeichnet. In letzter Zeit hat sich Akelius sogar gebessert was die Kommunikation angeht :)
    Von daher seht es mir nach, wenn ich auf das Geld aus bin :)

    Liebe Grüße
    Ducky

    P.S.: Liebe Moderatoren, könnt ihr diese beiden Post verschmelzen, bzw meinen ersten löschen? vielen lieben Dank :D

    Einmal editiert, zuletzt von MedicalDuckling (30. Dezember 2011 um 02:57)

    Zitat

    "Die Abrechnung erfolgt unter Berücksichtigung bisher vorliegender Kostenbelege. Wir behalten uns vor, diese Abrechnung zu ergänzen, sofern weitere Kosten für den Abrechnungszeitraum nachträglich entstehen.", einen Aufschub über die Frist erhalten?

    Ja, der Vermieter kann die Abrechnung der Heizkosten nachreichen, wenn wie ich vermute die Verspätung nicht durch ihn sondern durch den Dienstleister dieser Abrechnung verursacht wurde.

    Die Betriebskostenabrechnung, dazu gehört auch die Abrechnung über die Heizkosten, ist Ihnen bis spätestens 1 Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode zuzustellen(eingegangen sein). Danach geht nichts mehr.

    Aber: Darüberhinaus kann die Abrechnung noch korrigiert werden.
    Dafür müssen aber zwingende Gründe, welche nicht dem Verschulden des Vermieters zugerechnet werden können, vorliegen.

    Wenn die Abrechnungsfirma die Abrechnung zu spät dem Vermieter zustellt, wäre das kein Grund diese Verspätung einfach als Grund für eine nachträgliche Korrektur anzuführen.
    Der Vermieter hätte bei der Firma ausreichend Druck machen müssen, das die Abrechnung innerhalb der Frist bei ihm zur Weiterleitung an den Mieter eintrifft.

    "Vorbehalten" kann er sich das; ob es damit rechtlicher wird ist äußerst fraglich.

    Die Betriebskostenabrechnung, dazu gehört auch die Abrechnung über die Heizkosten, ist Ihnen bis spätestens 1 Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode zuzustellen(eingegangen sein). Danach geht nichts mehr.

    Aber: Darüberhinaus kann die Abrechnung noch korrigiert werden.
    Dafür müssen aber zwingende Gründe, welche nicht dem Verschulden des Vermieters zugerechnet werden können, vorliegen.

    Wenn die Abrechnungsfirma die Abrechnung zu spät dem Vermieter zustellt, wäre das kein Grund diese Verspätung einfach als Grund für eine nachträgliche Korrektur anzuführen.
    Der Vermieter hätte bei der Firma ausreichend Druck machen müssen, das die Abrechnung innerhalb der Frist bei ihm zur Weiterleitung an den Mieter eintrifft.

    "Vorbehalten" kann er sich das; ob es damit rechtlicher wird ist äußerst fraglich.


    Da darf ich mich hier uneingeschränkt anschliessen.
    "Vorbehaltlich" könnte ich ja (fast) alles machen... Nee nee, soo einfach geht's nun wirklich nicht.
    Ich kann nach dem Geschilderten keinen Grund erkennen, der eine Verspätung rechtfertigen könnte.

    Vielen Dank für die Antworten :)
    Bis jetzt ist noch keine weitere Abrechnung gekommen.
    Von daher gehe ich jetzt aus, dass mein Vermieter die nächsten drei Monate wohl entweder das Geld überweisen wird oder versucht nachweisbare (nicht in seiner Verantwortung liegende) Gründe darzulegen warum die Heiz- und Wasserkosten erst spät kommen.

    Kommt gut ins neue Jahr! :)

    Vielen Dank für die Antworten :)
    Bis jetzt ist noch keine weitere Abrechnung gekommen.
    Kommt gut ins neue Jahr! :)


    Danke gleichfalls! (nachdem Du um 23:59 noch mal in Deinem Briefkasten nachgeschaut hast... ;) )

    Hier mal ein update unserer Situation:

    Wir haben Anfang Januar unsere Bankverbindung zur Überweisung unserer Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung übermittelt. Der Vermieter wollte bis zum 27.1.2012 überweisen. Tat er nicht ;)
    Am 29. Februar rief ich mal an und wollte wissen was da schief ging. Unsere Bankverbindung wurde bestätigt (jeder Briefverkehr von unserer Seite wird schön per Einschreiben mit Rückschein geschickt), allerdings wurde mir mitgeteilt dass wir eine Heizkostennachzahlung von 976 Euro tätigen sollten (unser Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung beträgt 938 Euro). Darauf meinte ich, wir haben zu keinem Zeitpunkt eine weitere Abrechnung erhalten, lediglich diese am 27.12.2011 und dass eine Abrechnung die nach der Frist gestellt wurde und uns zu Lasten geht nicht beglichen werden müsste... Der Vermieter wollte das prüfen. Ich bat darum, da wir keine Abrechnung erhalten hatten uns doch bitte eine Kopie zu schicken um diese zu prüfen...

    Am gleichen Tag haben wir ein Schreiben zukommen lassen in dem wir mitteilten, dass wir bis zum 15.3. eine Überweisung erwarten oder ansonsten unser Geld durch Einbehaltung der Nebenkostenvorauszahlungen der nächsten 4 Monate (das wären dann knapp 964 Euro insgesamt) holen werden.
    Gestern kam dann ein Brief vom Vermieter in dem unserem "Widerspruch" widersprochen wurde (?! :D ). Der Brief enthielt gleichsam eine Mahnung zur Überweisung der Heizkosten von 976 Euro. Der Vermieter argumentierte, er sei nicht verantwortlich dafür, dass das Ableseunternehmen so spät gemeldet hat.

    Wie ich das verstehe muss der Vermieter nachweisen, dass er nicht dafür verantwortlich ist?
    Überweisen werden wir den Betrag vorerst nicht, da uns ja keine Abrechnung zugegangen ist. Wir werden auf jeden Fall noch einmal schriftlich die Abrechnung anfordern.

    Habt ihr sonst irgendwelche Tipps die nicht gleich einen Anwalt beinhalten? :)

    Liebe Grüße und danke für's Lesen :)

    Hallo MedicalDuckling,

    die Nummer mit der verspäteten Abrechnung sollte man mal weiter zurückverfolgen, wie es Kolinum bereits andeutete:
    VM bekommt Abrechnung vom Provider zu spät.
    Provider konnte nicht schneller liefern, weil er vom VM die Daten nicht früher bekam. (Unser früherer Provider brauchte i.d.R. immer ca. 6 Wochen.)
    VM konnte die Daten nicht schneller liefern, da er die EVU-Abrechnung nicht früher bekam.
    Also würde ich mich mal beim EVU erkundigen, wann die die Abrechnung dem VM geschickt hatten.

    "Die angegebenen Betriebskosten-Vorauszahlungen (BetriebskostenVZ) werden mit dem 1,75 fachen Betrag angegeben, als wir tatsächlich gezahlt haben,"
    Dies mag verstehen wer will, der dumme Berny jedenfalls nicht.

    "Habt ihr sonst irgendwelche Tipps die nicht gleich einen Anwalt beinhalten?"
    Hmm, wart's ab...

    Leider kann ich meinen post nicht bearbeiten? Egal :)

    Die Heizkostenabrechnung ist uns heute zugegangen. Sie wurde nicht per Post befördert, sondern vom Hausmeister eingeworfen. Wir haben ihn gesehen, außerdem ist kein Poststempel auf dem Umschlag...

    Jedenfalls ist die Abrechnung fehlerbehaftet. Der Abrechnungszeitraum 01.01.2010-31.12.2010 ist richtig und stimmt mit der BK-Abrechnung überein.

    Wie oben bereits geschrieben war die Betriebskostenabrechnung zeitgerecht zugekommen (27.12.2011)
    Die Heizkostenabrechnung wurde am 27.01.2012 erstellt und ist heute erst angekommen. Vermieter hat letzte Woche telefonisch mittgeteilt, diese sei bereits abgeschickt worden...
    Im Schreiben zur Abrechnung steht weiterhin, dass wir den fälligen Betrag von 976,01 Euro bis zum 27.02.2012 überweisen sollen.
    Die Abrechnung wurde von ISTA am 28.12.2011 erstellt!

    Wie ihr bereits geschrieben habt, eigentlich ja zu spät?!


    Meine nächste Frage betrifft die Vorauszahlungen, welche eigentlich alles weitere beeinflussen.

    Für die Betriebskosten wurde uns eine Vorauszahlung von 1680,- Euro gutgeschrieben (140,- Euro im Monat).
    Für die Wasser- & Heizkosten wurde uns eine Vorauszahlung von 1203,- Euro berechnet (100,- Euro monatlich für Jan'10-Sep'10, 101,- Euro für Okt-Dez'10)
    Macht eine Gesamtvorauszahlung von 240,- Euro für Jan-Sep'10 und 241,- Euro für Okt-Dez'10. Was wir auch tatsächlich zahlen.

    Laut Mietvertrag sind die Vorauszahlungen anders aufgelistet, für Betriebskosten 80,- Euro und Heiz- und Wasserkosten 160,- Euro (161,- Euro).
    Ich hoffe das beseitigt deine Verwirrung dahingehend Berny :D

    Können wir eine neue Wasser- & Heizkostenabrechnung mit den geleisteten Vorauszahlungen verlangen, auch wenn im Endeffekt die Summe der gesamten Vorauszahlungen der tatsächlich geleisteten entspricht?
    Die rechtzeitig eingetroffe BK-Abrechnung müsste dann ja auch korrigiert werden. Das wäre dann eindeutig zu unseren Ungunsten, da wir dann selbstverständlich geringere Vorauszahlungen geleistet hätten, ginge dies?

    Dann sind die Heizkosten für 2010 korrekt aufgeschlüsselt, auch schön nach Zählernummer. Allerdings gehen die davon aus, dass der Heizverbrauch ALT (2009) bei 0,000 liegt.

    Allein deswegen ist diese doch schon als falsch anzusehen...
    Wasser haben wir nur knapp 20m³ pp pa verbraucht, bissl wenig wenn ihr mich fragt, wenn ich daran danke was die Mädels weggeduscht haben :D

    Jedenfalls geht es in die nächste Runde, für Tipps bin ich dankbar und ich halte euch auf dem Laufenden ;)

    Hallo MedicalDuckling,

    "Die Heizkostenabrechnung ist uns heute zugegangen. Sie wurde nicht per Post befördert, sondern vom Hausmeister eingeworfen. Wir haben ihn gesehen,
    Die Heizkostenabrechnung wurde am 27.01.2012 erstellt und ist heute erst angekommen."
    Da kann man doch dran fühlen, dass da was nicht stimmt.

    "Die Abrechnung wurde von ISTA am 28.12.2011 erstellt!"
    Da dürfte si wohl am 30.12. angekommen sein und der VM hätte sie Euch m.E. bis zum 31.12. zustellen können.

    "Jedenfalls geht es in die nächste Runde, für Tipps bin ich dankbar und ich halte euch auf dem Laufenden"
    Bei DEM Durcheinander wird Euch wohl ein Fachanwalt helfen müssen...

    Das ganze bisherige Prozedere gleicht schon einer Rechtsberatung, welche Laien nicht erlaubt ist.
    Man sollte von weiteren Antworten zu dieser Sache Abstand nehmen.

    okilidokili :)
    will euch ja nicht in Schwierigkeiten bringen :)

    ISTA, sagt jedenfalls die erste Abrechnung sei Anfang Oktober dem Vermieter zugegangen, die korrigierte wurde am 28.12.2011 erstellt.

    Das ändert das ganze ein wenig.
    Wir haben die Woche noch nen Termin beim Mieterbund und Anwalt.

    Ich werde euch dann erzählen wie es weitergeht, alles natürlich in nem Rahmen der keine Rechtsberatung enthält (hoffe ich :D)

    Eine weisse Entscheidung.


    Ja, wirklich eine weise Entscheidung.
    Wir haben hier ja genug Meinungen geäussert, sodass unser Fragesteller zum Termin der "Erstberatung" (ist preisgünstiger) sicherlich ALLE Unterlagen und Notizen mitnehmen wird.;)

    Hallo MedicalDuckling,
    ich bin auch Akelius-Mieter und habe den gleichen M*** mit der Nebenkostenabrechnung. Wir haben unser Guthaben aus der Abrechnung 27.12. schon bekommen und sollen jetzt 640 Euro nachzahlen. Zudem wurden gleich die 640 Euro in eine Nebenkostenerhöhung von 50 Euro umgelegt, dabei beträgt die Differenz aus Guthaben und Nachzahlung ca. 200 Euro, und dies macht wohl eher so 15 Euro monatlich aus.

    Dies ist keine Rechtsberatung sondern ein Austausch bisher gesammelter Infomationen ;) :

    Nach bisheriger Recherche gibt es keine Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt, abgesehen von einer Nachberechnung der Grundsteuer. Der Vermieter darf - so wie es bisher aussieht - nach Ablauf der 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums keine Korrektur zum Nachteil des Mieters durchführen. Das ganze befindet sich sicher bei einer sehr hohen Anzahl von Akelius-Mietern bei Mieterschutzbünden und eventl auch bereits bei dem einen oder anderen Anwalt.
    Mal sehen was da so rauskommt. Meine Abrechnung wird gerade von Verwandten Immobilienverwaltern geprüft und geht dann wohl auch zum Mieterschutzbund.

    Grüße
    Berit

    Wir haben unser Guthaben aus der Abrechnung 27.12. schon bekommen und sollen jetzt 640 Euro nachzahlen. Zudem wurden gleich die 640 Euro in eine Nebenkostenerhöhung von 50 Euro umgelegt, dabei beträgt die Differenz aus Guthaben und Nachzahlung ca. 200 Euro, und dies macht wohl eher so 15 Euro monatlich aus.


    Hallo Berit,
    solche Rechnerei mag verstehen wer will..
    Wenn man den Gesamtbetrag der Jahresbetriebkosten durch zwölf teilt und auf volle fünf oder zehn Euronen aufrundet, ergibt sich automatisch der neue monatliche Vorauszahlungsbetrag.
    - (Zweites oder drittes Schuljahr?)

    Hallo Berny,
    erste Betriebskostenabrechnung pünktlich Ende Dezember, 2. Abrechnung mit seperaten Heizkosten, weil offensichtlich verschlampt nun Anfang März.

    ausbezahltes Guthaben aus erster Betriebskostenabrechnung 450 Euro; nun zurückgefordert 640 Euro (Heizkostenabrechnung)= bei kompletter Betriebskostenabrechnung wäre es eine Nachforderung von aufgerundet 200 Euro gewesen, die man ja für die künftige Nebenkostenvorauszahlung heranziehen kann. Mein Vermieter scheint aber der Meinung zu sein, nur die Heizkostenabrechnung mit den 640 Euro dafür heranziehen zu können. Klingt komisch und ist es irgendwie auch, denn dies zeigt, mit welch heisser Nadel die Betriebskosten insgesamt gestrickt wurden.

    Ich hoffe es nun etwas verständlicher dargestellt zu haben. In welcher Klasse mit diesen Zahlen gearbeitet wird, kann ich nicht sagen, aber vielleicht bist du ja der 2. Klasse näher als ich ;)

    Grüße
    Macky

    Einmal editiert, zuletzt von Macky (8. März 2012 um 22:27)

    In welcher Klasse mit diesen Zahlen gearbeitet wird, kann ich nicht sagen, aber vielleicht bist du ja der 2. Klasse näher als ich ;)


    Ich schrieb:
    "Wenn man den Gesamtbetrag der Jahresbetriebkosten durch zwölf teilt und auf volle fünf oder zehn Euronen aufrundet, ergibt sich automatisch der neue monatliche Vorauszahlungsbetrag.
    - (Zweites oder drittes Schuljahr?) "

    Ja Berny, das war ja auch nie in Frage. Nur welche Zahl dafür herangezogen wird. Alles was ich sagte war, dass der Vermieter nicht die gesamten Nebenkosten herangezogen hat, sondern nur den Teil, den er in der separaten Nachforderung berechnet hat. Da ich ja nicht nur die Heizkosten in den Nebenkosten habe, soll natürlich auch hier der gesamte Betrag von ca. 200 Euro (plus 450€ minus ca. 650€) genommen werden.

    Ich hoffe nun, dass dies kleine Missverständnis geklärt ist, und die Diskussion, so noch Bedarf besteht, sich dem eigentlichen Thema zuwendet, nähmlich der nach §556 BGB zu spät und zu Ungunsten des Mieters erfolgte Korrektur/Nachberechnung.

    LG
    Macky

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