Nebenkostenabrechnung Heizkosten (Betriebsstrom)

Guten Morgen zusammen,

wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 erhalten (erste Abrechnung, da wir erst eingezogen waren). In dieser Abrechnung hat mich der Posten "Allgemeinstrom" in Höhe von 385,42 Euro mehr als verwirrt. Insbes. deshalb weil es keine gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen gibt, die einen "Allgemeinstrom" zur Folge hätten.
Daraufhin habe ich dem Vermieter folgende Mail geschickt:

Sehr geehrter Herr xxxx,

die Nebenkostenabrechnung haben wir erhalten. Vielen Dank auch für den Hinweis mit dem Restmüll.
Allerdings hätten wir noch Fragen zur Nebenkostenabrechnung.

Wir wüssten gerne, welche Posten genau (detailliert) im Allgemeinstrom enthalten sind und ob für den Betriebsstrom der Heizung ein eigener Zähler vorhanden ist bzw. ob dieser Strom in den Heizkosten enthalten ist.

Für Ihre Mühe und eine zeitnahe Antwort im voraus recht herzlichen Dank.

Fam. xxxx

Daraufhin erhielt ich folgende Mail zurück (zusammen mit einer korrigierten ******Berechnung):

Hallo Frau und Herr xxxx,

die Frage habe ich mir bisher noch nie gestellt, da die Nebenkostenabrechnung bis vor ein paar Jahren von der Fa. ISTA erstellt wurde und ich mir deren Berechnungsweise übernommen habe.

Da es keine gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen gibt, die einen "Allgemeinstrom" zur Folge hätte, ist die Bezeichnung in der Nebenkostenabrechnung nicht richtig.

Allerdings könnte die Heizung über den Allgemeinstromzähler angeschlossen sein und die Betriebskosten für die Heizung abgeschätzt werden. Eine Koppelung an den Heizölpreis halte ich allerdings persönlich für ungünstig.

In unserem Fall ist der "Allgemeinstromzähler" ein separater Stromzähler für die Heizungsanlage. Damit wird aus dem Allgemeinstrom ein s.g. Betriebsstrom für die Heizungsanlage, der nach einem anderen Umlageschlüssel zu verteilen ist (nicht mehr nach Wohnfläche, sondern verbrauchsabhängig). Im Anhang habe ich Ihnen eine Testberechnung beigefügt.

Aufgrund des neuen Umlageschlüssels sind in ihrem Fall leider die Kosten für die Heizung höher gestiegen, als Sie bei den Nebenkosten eingespart haben.

Ich schlage vor, dass wir für 2015 meine ursprüngliche Nebenkostenberechnung belassen und die neue Berechnung erst nächstes Jahr anwenden.

Ich finde es gut, dass Sie die Nebenkostenabrechnung kritisch betrachten und so helfen die Abrechnung korrekt durchzuführen.

Mit freundlichen Grüßen

xxxx

Nun ist es aber so, dass wir in einem 3-Familien-Haus wohnen. Wir im EG, ein älterer Herr in der Einliegerwohnung und das DG steht leer für die Kinder des Vermieters (aus der Schweiz), die 2mal im Jahr kommen und die Wohnung dann quasi als Ferienwohnung nutzen.

Auch habe ich gelesen, dass der Betriebsstrom wohl max. 5% der Brennstoffkosten betragen darf. Bei einem Gesamtbetrag von 385,42 Euro und einer Brennstoffkosten-Gesamtbetrag in Höhe von 2379,34 Euro wären das 15%.

Nun meine Fragen:

Da ja nach der neuen Abrechnung über den Verbrauch abgerechnet wird und in der DG-Wohnung (128 m², unsere Wohnung hat 133 m²) ja im Prinzip nicht geheizt wird, fallen dann die gesamten Betriebsstromkosten auf die beiden anderen Wohnungen und der Vermieter ist fein raus. Muss ich nun, aufgrund meiner Nachfrage, diese neue Abrechnungsmethode ab der nächsten Abrechnung akzeptieren oder kann man es auch dabei belassen.
Es gibt bei bestimmten Posten die Vorgabe, dass auch leerstehende Wohnungen mitgerechnet werden müssen. Wie dies allerdings beim Betriebsstrom aussieht ist mir unklar.
Was mir auch nicht klar ist: Ist der Betriebsstrom "Verbrauchskosten" oder "Grundkosten"? Wegen dem Abrechnungsprinzip 70% Verbrauchskosten und 30% Grundkosten.

Wollte die beiden Abrechnungen (PDF) auch hochladen; leider sind sie zu groß. Wenn die Abrechnungen zur Hilfe benötigt werden bitte mich wissen lassen, dann stelle ich sie irgendwie als Link hier rein.

Bin für Eure Hilfe sehr dankbar.

LG
Tina

Hallo,
erst mal vielen Dank für Deine Antwort.

Wie ja aus der Mail hervorgeht ist ein separater Zähler vorhanden.

Nochmals zu den Grund- und Verbrauchskosten: Ich hänge mal jeweils einen Screenshot von beiden Abrechnungen an (auszugsweise).

Da mir auch die Abrechnung des Mieters in der Einliegerwohnung vorliegt war es nicht schwer, diese korrigierte Abrechnung auch auf seine Abrechnung anzuwenden.
Heraus kam dabei, dass wir zusätzlich zur Nachzahlung 42,77 Euro und der Mieter in der Einliegerwohnung (bisherige Nachzahlung 202,68) zusätzlich 131,52 Euro mehr bezahlen müssten. Das ergibt auf Grund der anderen Abrechnungsweise einen Gesamtbetrag von 174,29 Euro. Einen großer Teil davon spart sich der Vermieter ein.

Und was mir noch nicht klar ist: Welcher Teil der Gesamtheizkosten fällt unter die 30% und welcher Teil unter die 70%?

Des weiteren habe ich auch noch folgenden Link gefunden:

http://www.anwalt24.de/beitraege-news…n-bei-leerstand

Auch ist mir eben noch eingefallen, dass der Vermieter die Heizungsanlage das ganze Jahr durchlaufen lässt. Das finde ich unsinnig und die Stromkosten unnütz in die Höhe treibend, da wir im ganzen Haus und in allen Wohnungen nur Kaltwasseranschlüsse haben und die Aufbereitung des Warmwasser über Durchlauferhitzer und Boiler stattfindet.

Ich hoffe, ich habe mich nicht allzu unverständlich ausgedrückt.

LG
Tina

hallo anitari,

vielen Dank für die detaillierte Erklärung. Und nein, es ist eine Öl-Zentralheizung (wurde vor 3 Jahren erneuert). Und ich würde NIEMALS in eine Wohnung mit Fernwärme ziehen ! Aber ich denke, der Leerstand fällt immer ins Gewicht egal ob Öl oder Gas. Und lt. dem Mieter in der Einliegerwohnung wurde die Anlage die Jahre davor immer abgestellt.
Zu den Vorauszahlungen: Ich werde wohl dann ab sofort auch mehr bezahlen, denn jedes Jahr so eine Nachzahlung.... Und der Winter war - zumindest hier im Saarland - sehr, sehr mild. Wie sieht die Abrechnung dann aus, wenn wir RICHTIG Winter haben?

Können wir uns evtl. auf den o. g. Link berufen und hoffen, dass der Vermieter dann die bisherige Abrechnungsweise beibehält oder wie sieht das rechtlich aus?
Und H Hamburg hat völlig recht: Eigentor geschossen.

Gruß
Tina

Vielen Dank für Deinen Hinweis. Da sieht man mal wieder wie wenig Ahnung man doch hat.

Ich habe mir mal auf der Homepage der Stadtwerke die Wasserpreistabelle heruntergeladen. Hier mal der Auszug:

Soll ich mal lieber noch bei den Stadtwerken nachfragen oder dem Vermieter direkt schreiben was Sache ist?

Tina

Also ich habe heute Mittag mal noch bei den Stadtwerken angerufen. Der Wasserpreis beläuft sich tatsächlich auf 2,13 Euro inkl. Steuer. Aber: Hinzu kommt noch das Abwasser. Das kostet pro m³ 3,25 Euro. (Hierauf wird keine Steuer erhoben). Allerdings ergibt beides addiert auch nur 5,38 Euro.
Lt. Stadtwerke könnte es sein, dass der Vermieter die Grundgebühr (für die Leitung) in Höhe von 166,92 Euro/Jahr (inkl. 7% Steuer) auch noch auf die Mieter umlegt. Aber selbst wenn ich diese Gebühr dann auch noch verbrauchsabhängig umlege ergibt es zusammen 6,75 Euro.
Das Problem ist, der Vermieter wohnt in Mönchengladbach. Also alles per Mail zu erledigen. Werde am Wochenende mit meinem Mann zusammen ein Schreiben aufsetzen (damit auch alles richtig formuliert ist) und auch die Rechnung (Kopie) anfordern und dann mal abwarten.
Vielen Dank für Deine Hilfe. Ich werde mich - sobald ich eine Antwort habe - nochmals melden.

Tina

Nun habe ich Antwort vom Vermieter. Gut, mit dem Verteilerschlüssel bzgl. der Heizkosten habe ich mir wohl ein Eigentor geschossen. Obwohl ich mir da auch nicht so ganz sicher bin. Lt. seinen eigenen Angaben hat er den Betriebsstrom der Heizung "jahrelang" über den Allgemeinstromzähler (hier wird nur der Betriebsstrom der Heizung erfasst) und die Wohnfläche abgerechnet. Zwar wird der Betriebsstrom lt. Betriebskostenverordnung (in unserem Fall) über die 30% / 70%-Regelung abgerechnet. (Im Mietvertrag steht auch "nach Betriebskostenverordnung). Kann er den Verteilerschlüssel trotzdem einfach so einseitig ändern??

Des weiteren bin ich der Wassergeschichte nachgegangen und habe den Vermieter darauf aufmerksam gemacht. Er hat mir auch alle Rechnungen (Stromrechnung, Wasserrechnung und die Heizöllieferung-Rechnungen) per Mail geschickt.
Auch hat er eine neue Abrechnung erstellt. Die Heizkosten nun nach 30%/70% und das Wasser hat er aufgeteilt in Kaltwasser, Grundpreis Kaltwasser, Abwasser und Grundpreis Abwasser. Das Wasser und auch das Abwasser rechnet er zwar (korrekter weise) über Verbrauch ab allerdings fällt mir hier folgendes auf: In der Rechnung der Stadtwerke stehen beim Verbrauch 125 m³. Der Vermieter rechnet aber nur 121,81 m³ ab. (Ergibt eine - geringe - Differenz zu Lasten der Mieter).
Den Grundpreis für Wasser und Abwasser rechnet er über die Wohnfläche ab.
Beim Niederschlagswasser rechnet er über die Gesamtwohnfläche von 319 m² ab. In der Rechnung steht folgendes: Gebührenrelevante Grundstücksfläche: 283 m². (Dies ergibt dann eine - geringe - Differenz zu unseren Gunsten.

Nun meine Fragen:
1. Sollen wir die Differenz beim Verbrauch Wasser und Abwasser nun einfach so hinnehmen? (Alles in allem macht es unterm Strich eine Differenz von 12,30 Euro zu unseren Lasten)
2. Kann er den Verteilerschlüssel einfach so ändern auch wenn im Mietvertrag zwar "lt. Betriebskostenverordnung" steht er aber jahrelang anders abgerechnet hat?

Wir wollen einfach auch keinen Streit vom Zaun brechen, wollen aber genauso wenig zu viel oder zu wenig an Nebenkosten bezahlen.

Allerdings verhält es sich mit den Abrechnungen im Moment so:
1. Abrechnung: Nachzahlung in Höhe von 233,84 Euro.
2. Abrechnung (Heizkosten geändert): Nachzahlung in Höhe von 276,61 Euro.
3. Abrechnung (Heizkosten u. Wasserabrechnung geändert): Nachzahlung in Höhe von 214,74 Euro.

Vielen Dank für Eure Antworten im voraus.

LG
Tina