Unwirksamkeit Quotenklausel zu Schönheitsreparaturen

Hallo,

wir haben schon eine Menge Beiträge und Gerichtsurteile zur Unwirksamkeit von Quotenklauseln bzgl. Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gelesen. Wir sind der Ansicht, dass wir beim Auszug aus unserer Wohnung nach 5 1/2 Jahren KEINE Renovierungsarbeiten vornehmen müssen. Unsere Vermieterin hat angeblich von "Haus & Grund" die Auskunft bekommen, dass die Unwirksamkeit bei unserem Vertrag nicht gegeben ist, da die Formulierung "im Allgemeinen" enthalten ist.

Wir wüssten daher gerne, wie die genaue Auslegung der BGH Urteile zu den Quotenklauseln zu verstehen ist. Ist bei der Formulierung wie in unserem Vertrag von einer Unwirksamkeit auszugehen oder nicht?

Hier der Text aus dem Mietvertrag, bei dem ich die wesentlichen Bestandteile hervorgehoben habe.

Vielen Dank für eure Erfahrungen und Einschätzungen!!!

LG aus Lueneburg

§ 8 Schönheitsreparaturen
1. Übernahme und Umfang der Schönheitsreparaturen
Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Zifler 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen
(§ 28 Abs. 4 Salz 4ll, BV) umfassen das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, den lnnenanstrich der Fenster und der Außentüren, das Streichen der lnnentüren, Heizkörper, Versorgungsleitungen, sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, sowie die Reinigung des Teppichbodens, wenn dieser vom Vermieter gestellt wird. Diese Pflichten des Mieters gelten nicht bei Reparatur- oder lnstandsetzungsarbeiten, die vom Vermieter veranlasst sind oder bei Unglücksfällen oder bei Naturereignissen (2. B. Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung).
2. Schönheitsreparaturen ab Übergabe der Wohnung
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend bei Bedarf auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist lm Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: ln Küche, Bädern und Duschen alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle 8 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle'10 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist im Allgemeinen nach 8 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.
3. Die Fristen gemäß Ziffer 2 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist. Entsprechendes gilt für die Reinigung des Teppichbodens.
4. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel)
Soweit der Vermieter dem Mieter die Mietsache renoviert übergeben hat und bei Beendigung des Mietuerhältnisses die
Renovierungsfristen (Ziffer 2 und 3) seit Übergabe der Mietsache oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer fälligen Renovierung zu zahlen.
Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten vereinbarten Fristen zulässt. Führt der Mieter diese Nachweise, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken.
Beispielrechnung:
a) Bei durchschnittlicher Abnutzung:
Ausgehend von einem üblichen Renovierungsturnus von im Allgemeinen fünf Jahren und einer Nutzungsdauer ab Übergabe der Mietsache bzw. letzter Renovierung vor länger als vier Jahren zahlt der Mieter 80 % der in einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes ausgewiesenen Kosten.
b) Bei unterdurchschnittlicher Abnutzung:
Liegt die Nutzungszeit nach letzter Renovierung/Mietbeginn bei mehr als vier Jahren und entspricht die Abnutzung der Wohnung lediglich einer Nutzungszeit von zwei Jahren, ist die Kostenbeieiligung des Mieters auf 40 %o der im Kostenvoranschlag ausgewiesenen
Kosten reduziert.
c) Bei länger zurückliegenden Renovierungen bzw. unterdurchschnittlicher Abnutzung ist eine enisprechende Anpassung in einem anderen Verhältnis vorzunehmen. (2. B. bei tatsächlicher Nutzungsdauer von vier Jahren und einer Abnutzung, die drei Jahren entspricht = Zahlung von 60 % gem. Kostenvoranschlag")
Der Mieter hat die Möglichkeit selbst zu renovieren, um seine Zahlungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgefühd werden. lst der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.
Die Berechnung er.folgt aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, in dem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt.

Danke für die schnelle Antwort! Das klingt für mich nun gerade etwas widersprüchlich, da sie einerseits Recht hat und du andererseits schreibst "Die Quotenklausel ist unwirksam.".

Durch die Unwirksamkeit der Quotenklausel wird dann aber doch der gesamte § 8 unwirksam und wir müssten somit keine Renovierung vornehmen, oder!?

Oder wird nur die Ziffer 4 mit den konkreten Inhalten zur Quotenklausel unwirksam???

Ja, das glaube ich, dass manche Mieter es problemlos schaffen, in kürzester Zeit eine Wohnung abzuwohnen...

Dennoch scheint es für mein Verständnis nun die Gerichtsurteile zu geben, bei denen die Mieter aufgrund unwirksamer Klauseln nicht renovieren müssen, auch wenn die Wohnung im renovierten Zustand übernommen wurde.

Zurück zu meinem konkreten Fall:
Ich würde nun daraus schließen, dass die Quotenklauseln nicht greifen und ich somit für die Räume, die erst nach 8 Jahren zur Renovierung fällig wären, keine Pflicht besteht. Dennoch müssen die Küche, das Badezimmer aufgrund der bereits verstrichenen 5 Jahre Wohndauer renoviert werden (siehe Details unter Ziffer 2)

Oder sehe ich das falsch???

Jetzt ist die Verwirrung aber komplett....

Um nochmal den Sachverhalt klarzustellen hier kurz zusammengefasst meine Einschätzung aufgrund der Antworten im Forum:
1) Die Ziffer 4 zu Quotenklauseln ist unwirksam. Es muss somit kein finanzieller Ausgleich für die Abnutzung während der Mietdauer geleistet werden
2) Durch die Unwirksamkeit der Quotenklausel wird nicht der gesamte § 8 unwirksam, sondern nur die Ziffer 4.
3) Schönheitsreparaturen sind nur dann vom Mieter auszuführen, wenn die Abnutzung "mehr als unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt" ist. Nach meiner subjektiven Einschätzung sind alle Räume der Wohnung in einem guten Zustand. Es sind natürlich vereinzelt Bohrlöcher vorzufinden oder Verfärbungen der Wandfarbe, aber im großen und ganzen noch gut in Schuss.
Somit würde ich auch hier nicht zwingend die Notwendigkeit sehen, dass wir die Wohnung streichen müssen.

Und noch ein weiterer Punkt ist mir eingefallen: Laut Ziffer 1 umfassen die Schönheitsrepatauren "Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, den lnnenanstrich der Fenster und der Außentüren, das Streichen der lnnentüren, Heizkörper, Versorgungsleitungen, sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, sowie die Reinigung des Teppichbodens, wenn dieser vom Vermieter gestellt wird".
Als wir die Wohnung 2010 übernommen haben, sind lediglich die Innenwände und Decken frische gestrichen worden. Mehr nicht! Ich würde mich daher wundern, wenn wir die unter Ziffer 1 aufgeführten Arbeiten komplett übernehmen müssten.

Bitte gebt mir doch eine eindeutige Rückmeldung inwiefern diese Punkte zutreffend sind, damit wir etwas mehr Klarheit haben.

Besten Dank!