Kündigungsverzicht, Nachmieterklausel und Verkauf der Wohnung

    Moin Moin,

    kurz zum Sachverhalt:
    Ich habe am 30.09.2015 einen unbefristeten Mietvertrag für meine aktuelle Wohnung unterschrieben. Dieser enthält folgende Klausel zum Kündigungsverzicht:

    Zitat

    Die Mietvertragsparteien verzichten wechselseitig bis zum 01.05.2017 auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Vom Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt.

    Da ich ungern solche Verträge unterschreibe, habe ich auf eine Klausel zur Stellung eines Nachmieters bestanden. Diese hat sich im Vertrag folgendermaßen niedergeschlagen:

    Zitat

    Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn er einen akzeptablen Nachmieter stellt.

    Nun würde ich gern vor Ablauf des Kündigungsverzichtes ausziehen und habe meinem Vermieter dies mit dem Verweis auf die Nachmieterklausel mitgeteilt. Parallel habe ich mit der Suche eines Nachmieters begonnen.
    Daraufhin teilte mir mein Vermieter mit, dass er die Wohnung nunmehr verkaufen möchte und seinerseits Käufer sucht. Ich habe ihm daraufhin vorgeschlagen einen Aufhebungsvertrag zu schließen, denn eine freie Wohnung lässt sich besser verkaufen. Auch habe ich angeboten ihn mit Führungen durch die Wohnung zu entlasten. Auf diesen Vorschlag ist er mit dem Vorschlag ist er gar nicht erst eingeganen. Erst auf Nachfrage sagte er, dass er sich nicht gleichzeitig um alles kümmern könnte.

    Meine Nachmietersuche war sehr erfolgreich und ich habe 3 Selbstauskünfte von willigen Nachmietern die mir auch schriftlich bestätigen würden, an meiner Stelle in den Vertrag einzutreten.

    In den kommenden Tagen stehen nun die ersten Besichtigungen von interessierten Käufern an. Ein erneuter Hinweis meinerseits auf unser gültiges Vertragsverhältnis und die Bitte diese Angelegenheit schnellstmöglich zu klären verblieb ohne Ergebnis.

    Ich bin kein Anwalt für Mietrecht, aber meine Recherche hat folgende Fakten ergeben:
    - Bei Stellungen eines Nachmieters hat der Vermieter bis zu 3 Monate Zeit sich für einen zu entscheiden. Lehnt er alle - obwohl solvent und geeignet - ab, kann ich mit Datum des möglichen Einzugs des Nachmieters die Mietzahlungen einstellen und ausziehen.
    - Mietvertrag geht bei Verkauf 1:1 an den neuen Eigentümer über
    - Neuer Eigentümer übernimmt auch Nachmieterklausel mit alles Rechten und Pflichten

    Ich sehe mich im recht und bin unschlüssig, wie ich nun verfahren sollte.
    Soll ich mich quer stellen und auf einen Aufhebungsvertrag bestehen? Die Kaufinteressenten bei der Besichtigung beiläufig auf einen gültigen Mietvertrag und Kündigungssperrfristen hinweisen? Besichtigungen mit Hinweis auf Vertragssituation verweigern?

    Vielen Danke schon mal
    Neospin

    Moin Moin,


    Meine Nachmietersuche war sehr erfolgreich und ich habe 3 Selbstauskünfte von willigen Nachmietern die mir auch schriftlich bestätigen würden, an meiner Stelle in den Vertrag einzutreten.

    Ich bin kein Anwalt für Mietrecht, aber meine Recherche hat folgende Fakten ergeben:
    - Bei Stellungen eines Nachmieters hat der Vermieter bis zu 3 Monate Zeit sich für einen zu entscheiden. Lehnt er alle - obwohl solvent und geeignet - ab, kann ich mit Datum des möglichen Einzugs des Nachmieters die Mietzahlungen einstellen und ausziehen.
    Neospin

    Hallo,

    wie untermauerst du diese These?

    Wenn du 50 solvente Mieter anschleppst und keiner die Kriterien des Vermieters/Eigentümers der Wohnung entspricht, dann ist es immer noch dessen Entscheidung wer dort einzieht und wer nicht.

    Vor allem wer solvent genug und geeignet ist, bestimmst sicherlich nicht der Mieter!

    Und ja, der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein, Kauf bricht Miete nicht!

    Gruß
    BHShuber

    Moin,

    danke für Deine Antwort.
    Ich untermauere meine These durch diverse Artikel. Es handelt sich - meiner Meinung nach - um eine unechte Nachmieterklausel im Vertrag.

    Beispiel Artikel: http://www.iv-mieterschutz.de/mietrecht/mietvertrag/nachmieter/
    Draus:

    Zitat

    Eine unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist nicht gezwungen den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Er kann sich seinen neuen Mieter frei wählen. Das Mietverhältnis endet jedoch zu dem Datum, zu dem der vorgeschlagene Nachmieter in den Mietvertrag hätte eintreten können.

    Diesen oder ähnlichen Wortlaut habe ich an diversen Stellen gefunden.

    Gruß
    Neospin

    Wenn der Vermieter clever ist, dann wird er deinen potentiellen Nachmietern erzählen, dass hier ein Hausverkauf geplant ist und eine Eigenbedarfskündigung zu befürchten ist.
    Deine Nachmieter werden dann kaum zum "nächstmöglichen Termin" einen Mietvertrag abschließen.

    Hier wäre dann zu prüfen, inwiefern Du bei der Nachmietersuche vielleicht schon verpflichtet bist, diese Information preiszugeben. Letztendlich trittst Du hier als Wohnungsvermittler auf und hast entsprechende Pflichten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo,

    danke für die Antwort. Das hatte ich bisher nicht in Erwägung gezogen.

    Jedoch stellt sich dann die Frage nach §577a Abs 2 Kündigungssperrfrist. Diese ist hier von 3 auf 5 Jahre verlängert worden. Der neue Eigentümer kann also nach meinem Verständnis in den ersten 5 Jahren nicht auf Eigenbedarf kündigen. Findet sich ein Käufer mit Eigenbedarf, so wird diese also eher Abstand vom Kauf nehmen. Möchte der Käufer einen Mieter, so hat er gleich einen.

    Es geht meinem Vermieter offensichtlich nur darum einen Leerstand zwischen Ende Mietvertrag und Verkauf zu verhindern. Abgesehen davon, dass es eher unwahrscheinlich ist keinen Käufer zu finden, finde ich das Vorgehen meines Vermieters reichlich unseriös. Er hindert mich ja an der Nutzung meiner Rechte aus dem Vertrag.

    Gruß
    Neospin

    Zitat

    Jedoch stellt sich dann die Frage nach §577a Abs 2 Kündigungssperrfrist.

    Vorsicht! Diese Sperrfrist gilt nur bei erstmaliger Begründung von Wohnungseigentum. Diese Sperrfrist gibt es nicht, wenn einfach nur eine Wohnung verkauft wird

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Vorsicht! Diese Sperrfrist gilt nur bei erstmaliger Begründung von Wohnungseigentum. Diese Sperrfrist gibt es nicht, wenn einfach nur eine Wohnung verkauft wird

    Okay, gegoogelt und verstanden.
    Dann kann und werde ich mich darauf lieber nicht berufen.

    Mir bleibt allerdings immer noch die Möglichkeit meinerseits zu erklären doch nicht ausziehen zu wollen um dem Vermieter zu verdeutlichen, dass auch er sich an gültige Verträge zu halten hat.

    Einmal editiert, zuletzt von Neospin (26. April 2016 um 10:08)

    Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Du ein Haus mit 4 Wohnungen besitzt und diese Wohnungen an verschiedene Eigentümer verkaufst.

    Folglich wird das Grundbuch des Hauses geschlossen und es werden 4 Wohnungsgrundbücher eröffnet. Folglich wird aus dem Eigentum des Hauses ein Wohnungseigentum an 4 verschiedenen Wohnungen begründet.

    In dem Fall gibt es dann eine Sperrfrist.
    Wenn einfach nur eine Wohnung verkauft wird, ändert sich - abgesehen vom Eigentümer - für den Mieter gar nichts.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Danke nochmal für die Erklärung. Hab ich auch so verstanden ;)
    Bedeutet aber auch, dass der Kündigungsverzicht weiterhin gilt und ein Käufer der zwecks Eigenbedarf kauft auch nicht in die Wohnung kann. Also 01.05. + Kündigungsfrist nach Eigenbedarf = Möglicher Einzug neuer Eigentümer 01.08.2017.

    Nochmal zur Sache:
    Ich will nichts mehr als einen Aufhebungsvertrag. Dieser liegt doch auch in seinem Interesse. Mit der Verkaufsabsicht und dem Hinhalten verzögert er nur mein Gesuch nach gebrauch der Nachmieterklausel um sich und ggf. dem neuen Eigentümer alle Türen offen zu halten. Jedoch habe ich durch die Nachmieterklausel das Recht einen Nachmieter zu stellen und das unberührt der Tatsache, dass er die Wohnung verkaufen will.

    Ich werde ihm jetzt ein Schreiben zukommen lassen in dem ich meine Absicht Nachmieter stellen zu wollen erneut eröffne. Darin werde ich die interessierten, zumutbaren und solventen (deren Einkommen ist mit meinem vergleichbar) Mieter benennen und ihn darauf hinweisen, dass er sich vertragsgemäß für einen oder keinen entscheiden muss. Egal wie er sich entscheidet, ich bin 3 Monate später aus dem Vertrag.

    Einmal editiert, zuletzt von Neospin (26. April 2016 um 11:34)

    Freu Dich mal nicht zu früh! Im Mietvertrag ist ja vereinbart, dass
    a) bis 01.05.2017 eine ordentliche Kündigung für sowohl Mieter als auch Vermieter ausgeschlossen wird,
    b) der Mieter bei Stellung eines Nachmieters außerordentlich kündigen kann.

    Da aber das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung nicht eingeschränkt werden kann, ist b) sowieso unwirksam, da hier die Stellung eines Nachmieters zur Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung des Mieters gemacht wird.

    Du möchtest aber vorzeitig ordentlich kündigen - hierfür wurde aber keine Nachmieterregelung vereinbart.

    Das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung wird ja nicht eingeschränkt, sondern erweitert. Ich kann - neben dem unberührten Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund - außerordentlich kündigen, wenn ich einen Nachmieter stelle.

    Nochmal der ganze Wortlaut im Vertrag:

    Zitat

    Die Mietvertragsparteien Verzichten wechselseitig bis zum 01.05.2017 auf Ihr Recht zur
    ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Vom Verzicht bleibt das Recht zur
    außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt.
    Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn er einen akzeptablen Nachmieter stellt.

    Quatsch! akzeptablen, akzeptablen
    Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn er einen akzeptablen Nachmieter stellt.

    Genau hier werden sich die Geister scheiden. Der Nachmieter muß akzeptiert werden, bevor man außerordentlich kündigen kann.

    4 Mal editiert, zuletzt von Kolinum (26. April 2016 um 13:09)

    Quatsch! akzeptablen, akzeptablen
    Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn er einen akzeptablen Nachmieter stellt.

    Genau hier werden sich die Geister scheiden. Der Nachmieter muß akzeptiert werden, bevor man außerordentlich kündigen kann.


    Das sehe ich ähnlich. Stichwort echte/unechte Nachmieterklausel.

    Hallo neospin,

    meine Meinung zum Thema:

    1. Kündigungsverzicht für 2 Jahre ist wirklich völlig okay. Mieter können ja stets mit 3monatiger Frist kündigen - ein riesiger Aufwand für den Vermieter. Gerade in Zeiten des Bestellerprinzips, wo möglicherweise dein Vermieter auch noch Maklerprovision zahlen musste (wollte), ist das absolut üblich und auch legitim.

    2. Verträge sind dazu da, dass man sie einhält. Immerhin besteht ja auch für dich der Vorteil, dass du wenigstens 2 Jahre lang "save" bist und z.B. eben nicht wegen Eigenbedarf o.ä. gekündigt werden kannst.

    3. Der Vermieter wird aus gegebenen Anlass (Verkauf) keinen Mieter akzeptieren. Das ist auch sein gutes Recht als Vermieter.

    4. Es dürfte sich keiner (!) deiner potentiellen Nachmieter auf das Risiko einlassen, in Kürze bereits wieder aus der Wohnung ausziehen zu müssen. (du musst die iNfo, dass die Wohnung verkauft werden soll, auf jeden Fall erwähnen. Tust du dies nicht, hast du viel Zeit in "nichts" investiert, denn spätestens im Gespärch mit dem Vermieter würde es ja erwähnt werden.)

    5. Ich halte es übrigens auch nicht für richtig, dass der Nachmieter in deinen Vertrag einfach "eintritt", sondern er schließt einen ganz normalen neuen Vertrag ab (möglicherweise wieder mit Kündigungsverzicht für beide Seiten). Das müsste sich der Vermieter aber ganz genau überlegen, da er so potentielle Käufer vergraulen könnte (nämlich die, die die Wohnung selbst nutzen möchten). Mit dir würde dein jetztiger Vermieter einen Aufhebungsvertrag abschließen.

    6. Wenn es dir also irgendwie (finanziell) möglich ist, würde ich in der Wohnung wohnen bleiben. Früher oder später kommt vielleicht/hoffentlich dein (neuer oder alter) Vermieter und fragt, ob du nicht ausziehen würdest (damit sich die Wohnung besser verkaufen lässt oder damit der neue Eigentümer selbst einziehen kann). Dann hast du einen großen Trumpf in der Hand: du könntest eine schöne Entschädigugssumme verlangen. Das ist völlig üblich.

    Viele Grüße,
    anonym2

    Hinweis: nur meine Meinung - keine Rechtsberatung

    2 Mal editiert, zuletzt von anonym2 (26. April 2016 um 13:58)

    Quatsch! akzeptablen, akzeptablen
    Der Mieter kann außerordentlich kündigen, wenn er einen akzeptablen Nachmieter stellt.

    Genau hier werden sich die Geister scheiden. Der Nachmieter muß akzeptiert werden, bevor man außerordentlich kündigen kann.

    Das sehe ich ähnlich. Stichwort echte/unechte Nachmieterklausel.

    Wie erwähnt handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel. Der Unterschied zu einer "echten" ist aber nur, dass der Vermieter eine Wahl hat, ob er meinen Nachmieter aktzeptiert oder nicht. Aktzeptiert er diesen nicht, habe ich ein ordentliches Kündigungsrecht.

    Mehr als meinen Vertrag erfüllen will ich doch gar nicht. Und in der Wohnung wohnen bleiben kommt daher nicht in Frage, weil diese etwa 500 Km von meinem (dann neuen) Arbeitsplatz entfernt liegt.

    Wie erwähnt handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel. Der Unterschied zu einer "echten" ist aber nur, dass der Vermieter eine Wahl hat, ob er meinen Nachmieter aktzeptiert oder nicht. Aktzeptiert er diesen nicht, habe ich ein ordentliches Kündigungsrecht.


    Also das wäre mir neu?

    Wie erwähnt handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel. Der Unterschied zu einer "echten" ist aber nur, dass der Vermieter eine Wahl hat, ob er meinen Nachmieter aktzeptiert oder nicht. Aktzeptiert er diesen nicht, habe ich ein ordentliches Kündigungsrecht.

    Mehr als meinen Vertrag erfüllen will ich doch gar nicht. Und in der Wohnung wohnen bleiben kommt daher nicht in Frage, weil diese etwa 500 Km von meinem (dann neuen) Arbeitsplatz entfernt liegt.

    Hallo,

    du willst es nicht wahrhaben oder?

    Dann geh bitte zu einem Rechtsanwalt und lass dich beraten und unter Umständen vertreten, hoffentlich diskutierst du mit dem dann auch so Siebengescheid.

    Gruß
    BHShuber

    Hallo,

    du willst es nicht wahrhaben oder?

    Dann geh bitte zu einem Rechtsanwalt und lass dich beraten und unter Umständen vertreten, hoffentlich diskutierst du mit dem dann auch so Siebengescheid.

    Gruß
    BHShuber

    Woher nimmst Du die Weisheit, Deine Aussagen als unfehlbar hinzustellen?

    Du willst nicht diskutieren? Dann verlasse doch das Diskussionsforum!

    Woher nimmst Du die Weisheit, Deine Aussagen als unfehlbar hinzustellen?

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    Ehrlich gesagt gibt es da wenig zu diskutieren. Mein Rat wäre nicht alles zu glauben was du irgendwo im Netz findest. Eigentlich spricht meine bisherige Erfahrung genau gegen das was da behauptet wird. Aber das kann am Ende wohl nur eine Fachanwalt, und zum Schluß eine Richter klären.
    Wie gesagt, wenn du meine Meinung hören willst,"Mumpitz", aber natürlich ohne Garantie.

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