Beiträge von Gruwo

Na Berny´: 'Zum' und 'ab dem' sind aber doch eindeutige Definitionen

@ Berny

Wie wir beide jetzt feststellen, kann man sich über Inhalt mancher Mietvertragspassagen vortrefflich streiten. Und das zeigt uns wieder einmal, dass die Wortwahl häufig den entscheidenden Ausschlag gibt.

Es wurde zwar ein Kündigungsauschluss von zwölf Monaten, also bis zum 30.09.2011, vereinbart. Aber der nachfolgende Passus sagt doch eindeutig, dass zum Ablauf dieses Kündigungsausschlusses, also somit zum 30.09.2011, gekündigt werden kann.

Wäre dieser Passus im Mietvertrag nicht enthalten bzw. in 'nach Ablauf' oder alternativ in 'mit Ablauf' geändert worden, so könnte der Mieter erst ab dem 01.10.2011 die Kündigung aussprechen und hätte dann noch zusätzlich die Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.

Wie bereits gesagt: Für mich ist der Passus

Zitat

Erstmals zum Ablauf des o. g. Zeitraums ist eine ordentliche Kündigung zulässig.

entscheidend.

Wäre dieser nicht enthalten oder aber in 'nach Ablauf' geändert, so würde ich Berny zustimmen.

@ Berny:

Die Daten hat Goku doch eigentlich am Anfang genannt.

Wenn das Mietverhältnis am 01.10.2010 begonnen hat, ist eine Kündigung des Mietvehältnisses unter Berücksichtigung der geposteten Passagen aus dem Mietvertrag zum 30.09.2010 möglich. Diese Kündigung muss dann allerdings unter Berücksichtigung der dreimonatige Kündigungsfrist bis spätestens zum 03.07.2011 beim Vermieter eingehen.

Sorry für dem kleinen Fehler (03.06.2011) bei meinem ersten Post. Nobody is perfect.

Zitat

Die Parteien vereinbaren für die Dauer von einem Jahr ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Vertrags zu verzichten (also bis Ende September [ im Vertrag natürlich mit Datum])

Hätte nur dieser Passus im Vertrag gestanden, so hätte die Kündigung frühestens nach Ablauf von einem Jahr ausgesprochen werden können. Unter Berücksichtigung der dann noch erforderlichen dreimonatigen Kündigungsfrist hätte das Mietverhältnis erst zum Ablauf des 15. Monats nach Mietbeginn beendet werden können.

Durch den Zusatz

Zitat

Erstmals zum Ablauf des o.g. Zeitraums ist eine ordentliche Kündigung zulässig

wird diese Vereinbarung aber dahingehend konkretisiert, dass die Kündigung zum Ablauf des vereinbarten Zeitraums und somit zum Ablauf der vereinbarten 12 Monate möglich ist.

Durch die Formulierung 'zum Ablauf' und nicht 'nach Ablauf' hat hat sich der Vermieter hier ein sprichwörtliches Eigentor geschossen.

Zitat

Erstmals zum Ablauf des o.g. Zeitraums ist eine ordentliche Kündigung zulässig

Das bedeutet, dass der Mietvertrag mit Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ablauf des vereinbarten Zeitraums erfolgen kann. Hat das Mietverhältnis am 01.10.2010 begonnen, ist eine Kündigung zum 30.09.2011 möglich. Diese Kündigung muss dann allerdings bis spätestens zum 03.06.2011 beim Vermieter eingegangen sein.

Da ist momentan der Knackpunkt:

Ein gemeinsam geschlossener Mietvertrag kann in der Regel auch nur gemeinsam beendet werden.

Sie haben derzeit einen noch gültigen Mietvetrag. Das heißt, das Ihr ursprünglicher Mitmieter Anspruch auf die anteilig von Ihnen zu zahlende Miete hat. Sie wiederum haben aufgrund der unerlaubten Handlung Ansprüche gegen Ihren Vemieter.

Ohne juristischen Beistand wird dieser Knoten schwer zu entwirren sein.

Ich habe sogar erhebliche Zweifel, dass der Vermieter derzeit von Ihrem ursprünglichen Mitbewohner die volle vereinbarte Miete fordern kann, da er Ihnen durch sein unerlaubtes Handeln das Nutzungsrecht an der Wohnung entzogen hat.

Wenn Sie nach wie vor die durch Mietvertrag von Ihnen mit gemietete Wohnung nutzen wollen, so sollte dies durch eine einstweilige Verfügung gegen Ihren neuen Vermieter möglich sein. Denn der von Ihnen beiden unterschriebene Mietvertrag hat nach wie vor Gültigkeit.

Ich würde Ihnen empfehlen, zusammen mit Ihrem ursprünglichen Mitbewohner einen Rechtsanwalt aufzusuchen, denn Ihr Vermieter dürfte sich hier auf Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen freuen, denen dieser sich sicherlich nicht bewußt ist.

Einen Anspruch auf eine Mieterhöhung hat der Vermieter schon deshalb nicht, da er die vorgesehene Mietanpassung sowie die Durchführung der Arbeiten vorher hätte ankündigen müssen.

Und wie Berny bereits geschrieben hat: Wenn sich das jetzt als Carport deklarierte Bauwerk auf der Rasenfläche befindet, die aufgrund der vertraglichen Vereinbarung von Ihnen genutzt werden kann, so wäre tatsächlich zu prüfen, inwieweit die Gartennutzung und auch von Ihnen geforderte Pflege durch das Bauwerk beeinträchtigt wird.

Zitat

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die von Ihm eingebrachten Einrichtungen, Anlagen und baulichen Veränderungen entfernt und auf eigene Kosten den früheren Zustand wieder herstellt und Berücksichtigung fälliger Schönheitsreperaturen

Wenn sonst im Mietvertrag keine Aussage zu Schönheitsreparaturen während der Mietdauer getroffen wurde, kann der Vermieter aufgrund dieser im Prinzip nichtssagenden Vereinbarung keine Schönheitsreparaturen verlangen.

Wenn in den bestehenden Mietverträgen, egal wie alt diese sind, die Umlage von Hauswartkosten nicht vereinbart wurde, und das scheint mit hier Fall, so kann der Vermieter diese auch nicht abrechnen.

Zitat

in meinem mietvertrag steht eben drin das betriebskosten anfallen und welche das ist eben noch genau angekreuzt, hauswart war damals nicht angekreuzt, aber es steht eben geschrieben wenn es denn mal dazu kommt oder so kann es eben mit abgerechnet werden

Würde mich interessieren, wie das formuliert wurde. Denn die in den mir bekannten Standardmietverträgen enthaltene Passage bezieht sich nur auf neu eingeführte öffentliche Lasten und Abgaben, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht existent waren.

Um es kurz zu fassen:

Der Hausflur und somit auch das betroffene Dachfenster gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Und in einer Wohnungseigentumsanlage entscheidet grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft, wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum umgegangen wird.

Sehe ich doch etwas anders. Hier treffen jetzt zwei rechtliche Situationen aufeinander.

Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, Ihre Freundin aus dem gemeinsamen Mietvertrag zu entlassen. Dies bedeutet, dass Ihre Freundin zwar aus der Wohnung ausziehen kann, rechtlich aber in der Haftung für das Mietverhältnis verbleibt.

Sie als Mieter haben wiederum das Recht, Teile der Wohnung unterzuvemieten, wenn es die wirtschaftliche Situation erfordert. Durch den Auszug der Freundin ist dies durchaus gegeben. Die Untervermietung erfordert die Genehmigung durch die Vermieterin. Diese Genehmigung kann die Vermieterin nur verwehren, wenn es zu einer Überbelegung der Wohnung kommt oder aber Gründe in der Person des Untermieters zu suchen sind, die gegen die Aufnahme in die Wohnung sprechen. Erteilt die Vermieterin die Gehemigung zur Untervermietung nicht, bleibt Ihnen das Recht auf Genehmigung zu klagen oder das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Und im Falle einer Klage würde ich die Aussichten sogar als positiv bewerten.

Hallo Berny,

ich zitiere jetzt einfach mal den letzten Absatz aus dem von mir geposteten Link des Mietrechtskexikons

Zitat

(5) Unwirksamkeit sogenannter Vornahmeklauseln: Im Mietvertrag darf mit der so genannten Kleinreparaturklausel nur die Pflicht zur Kostentragung auf den Mieter abgewälzt werden, nicht die Pflicht, Kleinreparaturen selber vornehmen oder in Auftrag geben zu müssen (BGH VIII ZR 129/91, WM 92, 355).

Dies wiederum deckt sich mit der allgemeinen Rechtsauffassung, dass grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung seines Mietobjekts verantwortlich ist. Dementsprechend darf er auch bestimmen, wer die notwendigen Arbeiten ausführt. Der Mieter hat keinen Anspuch darauf, Kleinreparaturen selbst in Auftrag geben zu dürfen.

Und wie ich bereits in meinem letzten Post vermerkt habe, könnte die Vergabe von Kleinreparaturen durch den Mieter unter der Maßgabe des oben geposteten Auszugs schnell zum Boomerang für den Vermieter werden.

.. ich möchte nur anmerken, dass die Durchführung von Kleinreparaturen durch den Mieter auch leicht zum Boomerang werden kann.

Um eventuell aufgetretene Unklarheiten zu beseitigen:

Zunächst muss die Frage beantwortet werden, ob die vom Mieter vorgenommene Mietkürzung gerechtfertigt ist. Wenn die Gründe darauf zurück zu führen sind, dass vom ehemaligen Vermieter zugesagte Arbeiten tatsächlich einen Mangel darstellen und von diesem nicht behoben wurden, so hat der Mieter ein Minderungsrecht. Dies sowohl gegen den alten Vermieter, als auch gegen Sie als neuen Vermieter.

Hat der alte Vermieter es versäumt, vorhandene Mängel zu beseitigen haben Sie unter Umständen einen Schadenersatzanspruch gegen den alten Vermieter.

Der Mieter muss Ihnen, als neuen Vermieter, allerdings die Möglichkeit einräumen die Mängel zu begutachten und zu beseitigen. Ist er dazu nicht bereit, so hat er seinen eventuell vorhandenen Minderungsanspruch verwirkt.

Um als Vermieter das Mietverhältnis beenden zu können, müssen die Voraussetzungen dafür vorhanden sein. Wenn eine Mängelbeseitigung durch das Verhalten des Mieters nicht möglich ist, so kann dies nach einer vorherigen Abmahnung auch zu einer fristlosen Kündigung führen. Andernfalls kann das Mietverhältnis erst dann beendet werden, wenn der Mietrückstand aufgrund der vorgenommenen Kürzungen die vom Gesetzgeber geforderte Höhe erreicht hat.

Nein, so einfach geht das nicht. Wenn die Vermieterin Beanstandungen an den von Ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten geltend machen möchte, so hätte dies im Rahmen der Nachabnahme stattfinden müssen.

Zitat

Nun habe ich heute eine Rechnung über fast 1000 € bekommen für 2 Eimer Farbe 2 Vorhangstangen und auch eine position mit Arbeitszeit Ihrerseits für das Reinigen der nicht saubergemachten Steckdosen und Sockel die angeblich mit Farbe verschmiert waren

Äh, hat die Vermieterin die Wohnung etwa mit Goldfarbe gestrichen? Wie dem auch sei.

Zitat

Wir waren also nochmal in der Wohnung um die Mängel zu beseitigen und es war scheinbar auch alles o.k.

Hat denn eine Nachabnahme der Wohnung stattgefunden? Wenn Ihre Vermieterin jetzt noch Forderungen aus der Renovierung geltend machen möchte, so hätte Sie Ihnen vorher erneut die Gelegenheit zur Schadensbeseitigung geben müssen.

Nachträglich können seitens Ihrer Vermieterin nur "versteckte Mängel" geltend gemacht werden. Und darum handelt es sich hier offensichtlich nicht.

@ Berny

Zitat

Dann darf er die Reparatur auch selbst bezahlen.

Vorsicht: Für Reparaturen im allgemeinen und auch für Kleinreparaturen ist der Vermieter und nicht der Mieter zuständig. Dementsprechend darf er auch die entsprechenden Aufträge vergeben.

@ Augenweide2003

Kleinreparaturen sind in den seltensten Fällen in Mietverträgen genau definiert. Der Schließmechanismus von Fenstern fällt allerdings in den Bereich der Kleinreparaturen. Weiteres siehe:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinreparaturen.htm

Durch die Überschreibung der Wohnung sind Sie mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis eingestiegen. Dies bedeutet auch, dass der Mieter bestehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis jetzt gegen Sie als Vermieter geltend machen kann.

Im Umkehrschluss haben Sie unter Umständen das Recht Schadenersatzansprüche gegen den alten Vermieter zu stellen, sofern dieser es versäumt hat seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis bisher nachzukommen und Ihnen dies verschwiegen hat.

Der Mieter ist verpflichtet, Ihnen die Möglichkeit zur Schadensbeseitigung einzuräumen. Verweigert er dies, so verliert er seinen Anspruch.