Beiträge von Leipziger82

Ich vermute hier einen Fehler/Irrtum des Verwalters, zumal auch die Kaltmiete eine andere ist. Weiterhin können die Vorauszahlungen auch nur nach einer Abrechnung angepasst werden (was im Dezember ja erfolgt ist).

Ich würde also erst einmal zum Telefon greifen und versuchen, den Sachverhalt so zu klären.

Ansonsten weise ich darauf hin, dass auch der Mieter nach § 560 (4) BGB das Recht hat, die Vorauszahlungen anzupassen. Demnach könntest Du dem Vermieter die ursprünglich vereinbarten Vorauszahlungen nochmals mitteilen.

Mein Tipp: Nimm sämtliche Sicherungen bei Dir raus (meinetwegen auch die Hauptsicherung am Zähler) und schau dann, ob auf der Steckdose im Keller "Saft" ist.

Ist kein Strom auf der Dose, läuft diese auch über deinen Zähler.

Beim Thema Trockner würde ich aber schauen, ob die Räumlichkeiten auch trocken sind. Sonst geht das Gerät schnell kaputt.

70 Digits im unteren Wandbereich in der Ecke sind nicht ungewöhnlich, da das Kondensat natürlich auch etwas nach unten läuft, bzw. die Temperatur dort unten niedriger ist und sich mehr Kondensat bildet.

Die Werte bis 50 Digits sind ansonsten im Rahmen.

Auffällig sind die Werte der Oberflächentemperatur, die mit teilweise nur 11°C doch zu niedrig sind. Insbesondere in den Nachtstunden kann es passieren, dass sich das Verhältnis aus Raumfeuchte (Atemluft) und Temperatur nochmal negativ ändert. Hier ist dann recht schnell der Taupunkt erreicht.

Von Außen eindringendes Wasser kann auf jeden Fall ausgeschlossen werden. Dann wären das nämlich nicht nur 70 Digits, sondern großflächig zwischen 90-100.

Mit 70 Digits bist Du im sogenannten Ausgleichsbereich, die eher für ein Kondensat aus der Raumluft spricht.

Zitat von Marned

Ist es denn nicht so, dass es was Schimmel angeht erst bei Temperaturen unter 14 Grad kritisch wird?

Ausschlaggebend ist nicht die Raumtemperatur, sondern eben die Oberflächentemperatur an der Wand. Da kann es sein, dass eine Raumtemperatur von 18°C zu wenig ist, wenn die Außenwände schlecht gedämmt sind.

Letztendlich ist auch das Heizverhalten entscheidend. Wird beispielsweise über mehrere Stunden komplett die Heizung abgeschalten, ist das eher schlecht, weil die Außenwand abkühlt und nach dem Zuschalten der Heizung teilweise Stunden braucht, um warm zu werden.

Ich würde es hier tatsächlich erst einmal mit einem anderen Heizungsverhalten versuchen. Dank des Messgerätes lässt sich das auch ganz leicht kontrollieren. Schau einfach, dass Du dauerhafte (!) Oberflächentemperaturen im Bereich von vielleicht 14°C erreichst.

Ändert sich am Schimmel nichts, würde ich den Vermieter kontaktieren.

Zitat von protohype

Im Rahmen der damaligen Mietpreiserhöhungen vor der ersten Information zur Mietpreisbremse, stellte sich heraus, dass ich bereits mehr Miete zahle, als es die Vergleichsmiete vor Ort vorsieht. D.h. bei einer Rückabwicklung kann hier durchaus etwas positives herauskommen.

Hier muss geprüft werden, wie sehr die Miete tatsächlich diese ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Diese kann 20% über dieser Vergleichsmiete liegen, in begründeten Ausnahmefällen sogar 50% darüber.

Die Argumentation nach einer arglistigen Täuschung kann ich auch immer noch nicht nachvollziehen. Warum vermutest Du das? Weil der Vermieter in seiner Kommunikation eher zurückhaltend ist und er Dir eine Abstandszahlung anbietet?

Wenn ich den Beitrag so lese, klingelt es bei mir, da ich (als Vermieter) ähnliches durch habe. Auch wir haben jahrelang eine Gewerbeeinheit als Wohnung vermietet und irgendwann zufällig erfahren, dass diese als gewerbliche Nutzung angemeldet war.

Passiert, allerdings waren wir von einer arglistigen Täuschung weit entfernt.

Zitat von protohype

Hier wollte ich einfach nur als Beispiel einbringen, dass der Vermieter sämtlichen unbequemen Fragen ausweicht, mit denen er sich selbst belasten würde und dann lieber pauschal Summe X anbietet. Wie man hier nicht stutzig werden soll, versteh ich beim besten Willen nicht.

Ich werde hier nicht stutzig, da es eher die Regel ist, dass man sich auf eine pauschale Entschädigung einigt, anstatt das Rad neu zu erfinden und mit viel Aufwand (Zeit ist Geld) alles auseinander nimmt.

Wenn diese Pauschale nicht passt, verhandelt man halt nach.

Zitat von protohype

Wenn sich sowas bei Prüfung der Betriebskosten NACH einem Auszug herausstellt (natürlich innerhalb der Frist) hätte ich als Mieter eher Interesse an einer Rückabwicklung des Vertrages im Hinblick darauf, dass mir die schon oben erwähnten Zahlungen zurückerstattet werden müssten.

Letztendlich wurde dir - vertragsgemäß - eine Wohnung zur Verfügung gestellt, die Du auch genutzt und bezahlt hast.

Welche negativen Auswirkungen hat das - rückwirkend betrachtet - wenn Du nun feststellst, dass der Vertrag ungültig ist?

Wie begründest Du einen Anspruch auf Rückforderung? Allein die arglistige Täuschung reicht hier nicht aus.

Das Thema arglistige Täuschung ist mir bei Arbeitsverträgen bekannt. Der Arbeitgeber kann nach Anfechtung des Vertrags und dessen Kündigung auch nicht sämtliche Gehaltszahlungen zurückfordern, da der Arbeitnehmer ja grundsätzlich seine vertraglichen Leistungen erbracht hat. Das ist bei Dir ja nicht anders.

Und ja, es kann sein, dass die Grundsteuer für ein Gewerbe höher ist, als einer Wohnung. Hier kann ggfs. die Differenz nachgefordert werden. Das Thema arglistige Täuschung kann man hier aber ausblenden. Es kann sich auch einfach um einen Irrtum des Vermieters handeln. Oder kannst Du die arglistige Täuschung nachweisen?

Zitat von protohype

Gewerbefläche einfach so als Wohnfläche zu vermieten, ist jedenfalls NICHT erlaubt.

Ja und Nein. Grundsätzlich hat das nicht zwingend eine Unwirksamkeit eines Vertrags zur Folge. Mir sind wenige Fälle bekannt, in denen einfach ein bloßer Antrag auf Umnutzung gestellt und hiernach auch genehmigt wurde.

Es kommt darauf an, welche Umbauten notwendig sind.

Hier sagt die Erfahrung, dass eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnung deutlich einfacher ist, als eine Umnutzung von Wohnung zu Gewerbe. Umbauten sind da nämlich meist nicht nötig.

Wenn Du schon ausgezogen bist, dreht sich hier alles nur um Unterschiede bei den Betriebskosten. Das wären hier eigentlich nur die Grundsteuer und die Versicherungen. Bei den restlichen Betriebskosten gibt es keine Unterschiede zu Wohnraum, so dass Du hier nichts fordern kannst.

Zitat von Miriamm

Oder bleibt die Körperschallübertragung durch die fehlende Trittschalldämmung nicht weiter bestehen?

Letztendlich kann man hier nur mutmaßen, allerdings sollte man nicht erwarten, dass der Schall, bzw. die Geräusche so gering werden, dass man sie nicht mehr als störend wahr nimmt.

Eine normale Trittschalldämmung bei Laminat hat eine Stärke von 2-3mm. Das ist nicht viel.

Sofern es sich tatsächlich um eine Holzbalkendecke handelt, müsste man schauen, wie der Bodenaufbau konkret aussieht. Das lässt sich aus der Ferne leider nicht einschätzen.

Ein Korkboden mit entsprechender Dämmung wird schon einen gewissen Unterschied machen, allerdings ist es unklar, ob die Geräusche dann eben nicht mehr als störend wahrgenommen werden.

In dem Fall würde ich den Beratungstermin beim Anwalt abwarten. Er kann euch dann konkret weiterhelfen.

Was angemessen ist, hängt von dem konkreten Mangel, dessen Auswirkung und der Ermittlung einer Ursache sowie Beseitigung ab.

Bei einer defekten Heizung können das 4 Tage sein, bei einem anderen Fall vielleicht 1-2 Monate. In Eurem Fall sind das sicher keine 4 Tage sondern mehr.

Ich würde auch keine Frist zur Begutachtung setzen, sondern nur zur Beseitigung. Die bloße Begutachtung im Sinne von "Ich guck mir das halt mal an" bringt euch nicht weiter.

Zitat von AJ1900

Das ist aber eine ziemlich theoretische Herangehensweise.

Nicht wirklich. Letztendlich wird der Schaden geprüft und beseitigt und hiernach ggf. der Mieter in Regress gezogen. Das ist nicht theoretisch, sondern auch die praktische Vorgehensweise.

Die Instandhaltungspflicht obliegt immer dem Vermieter.

Zitat von AJ1900

Die Entstehung von Schimmel ist aber nicht vom alter des Mieters abhängig, sondern vor allem vom Nutzungs- und Heizverhalten?

Hier ging es nicht um Schimmel, sondern um die Aussage, dass der Mieter sein Heizverhalten ändern muss, wenn er 2/3 weniger verbraucht hat, als Nachbarn.

Diese Aussage ist - ohne Kenntnis - der konkreten Situation einfach unglücklich, da eben nicht ausgeschlossen ist, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten vollkommen ausreichend ist, sein Wärmeempfinden aber anders ist, als das des Nachbarn. In meiner Wohnung sind immer zwischen 18-19°C, weil mir das ausreicht. Vielen anderen wäre das zu kalt.

Zitat von AJ1900

Deshalb habe ich auch das Verb "bitten" verwendet? Aus Prinzip und um recht zu behalten weiter eher wenig zu heizen ist, meiner Meinung, nicht besonders schlau.

Dann lehne ich das als Mieter "dankend" ab.

Letztendlich rollt sich bei mir alles hoch, wenn aus der Ferne vom Vermieter behauptet wird "Du heizt zu wenig".

Ich darf mich beruflich viel mit solchen Fällen rumschlagen. Wenn ich gegenüber meinen Mietern so pauschal äußern würde, könnte ich mich bald arbeitslos melden.

Um das zum Abschluss zu bringen und in der Hoffnung, dass man mich nicht erwürgt ist das Verhalten des Vermieters nicht in Ordnung. Es wird ein Mangel gemeldet und diesem muss er nachgehen. bzw. Abhilfe schaffen. Anweisungen aus der Ferne, wonach mehr gelüftet werden muss, sind da nicht haltbar.

Btw: Von einem Gutachter war meines Wissens auch nicht die Rede, sondern von einem Experten. Der Experte kann auch ein Maler mit dem entsprechenden Messgerät sein. Theoretisch kann das der Vermieter mit minimalem technischen Verständnis auch darlegen.

Wie schon von Fruggel gesagt, nimmst Du als Anschrift/Anrede genau 1:1 das, was in deinem Vertrag geschrieben steht.

Zitat von lambdchen

Aber die Anrede muss dann die HV sein oder geht der Name des Vermieters?

Wenn der Vermieter - wie schon erwähnt - durch die Hausverwaltung vertreten wird, nimmst Du eben den Namen der HV

Zitat von AJ1900

Nur ich als Vermieter würde nachvollziehbare weise schon erst mal darum bitten, das sich der betroffene Mieter wenigstens dem durchschnittlichen Heizungsverbrauch im Haus annähert, bevor man größere Maßnahmen einleitet.

Nein, das kann der Vermieter nicht verlangen, da jeder Mietbereich individuell betrachtet werden muss. So wird eine Wohnung im EG oder an einer Giebelwand immer einen höheren Verbrauch haben, als eine Wohnung, die in der Mitte liegt.

Weiterhin haben es Ältere erfahrungsgemäß gern wärmer, als jüngere.

Wenn ich 12 Stunden am Tag auf Arbeit bin, dürfte mein Bedarf auch geringer sein, als bei einem Arbeitslosen.

Der Verbrauch meines Nachbars ist beispielsweise fast 5x so groß, wie meiner.

Natürlich wird ein Vermieter immer die Verbräuche prüfen, aber solange diese nicht bei Null liegen, kann man hier keine falschen und voreiligen Schlüsse ziehen.

Und Fakt ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, tätig zu werden. Die Schuldfrage ist erst einmal nachrangig.

Zitat von Schweinchenfan

Fakt ist aber auch, dass man sich bei ungedämmten Altbauwänden bereits bei 0 Grad Außentemperatur bei 18 Grad Innentemperatur und 60 % Luftfeuchtigkeit praktisch immer nur kurz über dem Taupunkt bewegt.

Dahingehend kommt es auch auf das Gebäude an. Altbau ist nicht gleich Altbau. Gerade bei den älteren Gebäuden um 1900 ist die Außenwandstärke meist so hoch, dass das ausreichend ist.

Wir sind uns da aber einig, dass man das aus der Ferne nicht beurteilen kann.

Zitat von AJ1900

Auch ein Fachmann z.Bsp. ein Baugutachter wird im Kern nichts anderes sagen, als das es an feuchten und kühlen Wänden gerne schimmelt.

Und hier stellt sich die Frage, ob es tatsächlich um kühle/feuchte Wände geht, oder ob nicht doch eine Wärmebrücke vorhanden ist.

So etwas lässt sich über einen Infrarotmesser in kurzer Zeit und ohne Aufwand ermitteln.

Hinzu kommt die Tatsache, dass der Heizkörper offensichtlich nicht an der Außenwand und unterhalb der Fenster montiert wurde, wie es eigentlich üblich ist.

In dem Fall ist es schwer, die Außenwand auf Temperatur zu bekommen.

Zitat von Marned

Muss man wirklich dreimal so viel heizen, um auf den Durchschnitt zu kommen, selbst wenn man dadurch viel schwitzen und dadurch eher die Luftfeuchtigkeit erhöhen würde?

Wenn die Temperaturen im Bereich von ca. 18-19°C liegen, ist das in der Regel ausreichend. Schwitzen muss da niemand.

Zitat von Marned

Spielt es keine Rolle, dass die Lage des Heizkörpers so ungünstig ist (meiner Meinung nach)?

Das ist aus der Ferne schlecht einzuschätzen, aber tendenziell halte ich es für unglücklich, wenn die Außenwand mit Fenster nicht in unmittelbarer Nähe zur Wand liegt.

Hier ist dann eine recht große Heizenergie notwendig, um die Wand auf Temperatur zu bekommen.

Zitat von Marned

Hat der Vermieter Y zumindest recht, dass die Schimmelentferner wie XXXXXXXX ungefährlich sind?

Diese Schimmelentferner arbeiten auf Chlorbasis. Wenn der Raum nach der Behandlung gut durchlüftet wird, ist dieser Schimmelentferner nicht gefährlich.

Zitat von Marned

Hat der Vermieter Y recht, dass wenn der Mieter X mehr heizt dann es nicht mehr zur Schimmelbildung kommt?

Vielleicht, vielleicht aber auch nicht. Wenn der Schimmel bauliche Ursachen hat, kannst Du heizen, wie Du willst, wirst aber Schimmel haben.

Zitat von Marned

Ist es wirklich ok, dass wie der Vermieter sagt an der gleichen Stelle Schimmel wieder auftreten kann?

Der Schimmel setzt sich dort an, wo er den perfekten (feuchten) Nährböden hat. Das kann auch an einer Stelle passieren, wo schon mal Schimmel war.

Letztendlich würde ich aber auf Raufasertapeten verzichten, d.h. die Wände nur spachteln und mit einer Silikatfarbe (+Fungizid-Zusatz) streichen. Das hilft, den Schimmel fernzuhalten.

Aber das hilft eben auch nur, wenn der Schimmel keine baulichen Ursachen hat.

Zitat von Marned

Ist es einfach einer der typischen Fälle, wenn der Vermieter einfach verweigert, was über eine Schimmelbildung zu tun und bl0ß den Mieter beschuldigt?

Ein Mieterverschulden muss Dir konkret nachgewiesen werden. Da der Vermieter die Instandhaltungspflicht hat, kann er das aus der Ferne nicht einfach abweisen, sondern muss tätig werden.

Nein, wenn es demnach ginge, müsste ich ja jede Gehaltserhöhung oder jeden Jobwechsel im laufenden Mietverhältnis angeben.

Anders könnte es aussehen, wenn Du weißt, dass Du unmittelbar nach Mietbeginn in das Arbeitslosengeld rutschst und die Miete nicht zahlen kannst.

Zitat von marcib

Hätte ich nach 11Jahren überhaupt die 90% für's Tapezieren und Streichen zahlen müssen (aktuell hab ich alles bezahlt)?

Die Frage hättest Du fast vor der Renovierung stellen müssen

Im Ernst: Es kommt auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Bei einem Vertrag von 2010 wäre es denkbar, dass die Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

Letztendlich könnte das aber keine Rolle spielen. Übermäßiges Rauchen könnte als Beschädigung geltend und dann hättet ihr auf jeden Fall Malern müssen.

Zitat von marcib

Zudem möchte er die Duschkabine (wegen Verschleiß) ersetzt haben, die war aber vor 11 Jahren schon drin.

Verschleißerscheinungen übernimmt allein der Vermieter und nicht der Vermieter. Selbiges gilt für den Teppichboden, sofern er nicht beschädigt wurde.

Zitat von marcib

Am alten Ceranfeld in der Küche ist ne Macke, das will er auch ersetzt haben (ebenfalls seit beginn drin und hat wahrscheinlich schon einige Vormieter überlebt).

Was heißt "Macke"? Wenn es sich um eine Beschädigung handelt, kann es sein, dass das bei Dir hängen bleibt. Gibt es das Übergabeprotokoll von damals noch? Was steht dort drin?

Selbst wenn Du zur Kasse gebeten wirst, darf der Vermieter nur einen Zeitwert berechnen. Der dürfte nach 10 Jahren nicht mehr so hoch sein.

Zitat von Fruggel

Die Miete hingegen ist nicht umlagefähig, denn der Eigentümer kann die Anschaffung der Ausstattung nicht auf diese Weise abwälzen.

Doch ist sie. Siehe hierzu ein Urteil des LG Gera (Urteil vom 31.01.2001, AZ 1 S 185/00

Diese Notrufanlage ist sogar gesetzlich verpflichtend. Komisch, dass die vorher nicht vorhanden war.

Grundsätzlich zählt dies zu den Kosten der Überwachung der Anlage und ist per Betriebskostenverordnung auch umlagefähig. Man könnte nur im Mietvertrag schauen, ob die grundsätzlichen Kosten des Aufzugs bei den Betriebskosten vereinbart sind.

Hallo,

bitte in der Anlage den Namen des Messdienstleisters schwärzen und nochmal hochladen

Wenn ich das überfliege, dann sehe ich bei den Heiz- und Warmwasserkosten keine konkreten Auffälligkeiten, außer, dass nicht alle Heizungen gleichmäßig genutzt werden und folglich höhere Kosten entstehen.

Zitat von Nick12

Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung wurde die Rechnung dann auf rund 50 EUR nach unten korrigiert.

Mit welcher Begründung?

Zitat von Nick12

Daher gehe ich davon aus das mit der Messtechnik bzw. der Umrechnung der erhobenen Werte irgendetwas nicht stimmen kann.

Schwer zu sagen. Möglicherweise stimmt die Umrechnungsfaktor des Heizkörpers nicht, aber das ist reine Spekulation.

Hast Du die Thermostate mal geprüft, d.h. heizt die Heizung auch, wenn sie aus ist? Das könnte eine Fehlerquelle sein

Zitat von caius

Gehe ich also Recht in der Annahme, dass die Zusatzklausel, dass mögliche Reperaturen zu Lasten des Mieters gehen, nichtig ist?

In der Annahme hast Du vollkommen recht

Wenn die Küche angemietet ist, trägt der Vermieter automatisch die Kosten der Instandsetzung oder Erneuerung. Eine Kleinstreparatur greift hier nicht.

Zitat von Miriamm

Als ich das Laminat in meiner Wohnung vor einigen Jahren mit Parkett austauschte, stellte sich heraus, dass zwischen dem Laminat und dem Unterboden (tlw. Dielen, tlw. Estrich) nur eine 1 mm dünne Folie befand, die weder zum Ausgleich der Unebenheiten noch als Trittschall einen Effekt haben konnte.

Du solltest die Wirkung einer Trittschalldämmung im Altbau nicht überschätzen.

Wenn es sich um einen Altbau mit Holzbalkendecken handelt, bringt die beste Trittschalldämmung der Welt relativ wenig, da sich der Körperschall durch die (flexiblen) Holzbalken in deine Wohnung ausbreitet. Ich vermute hier zu 99% eine solche Decke, wenn Du beim Vormieter die Katze oder aktuell Schnarchgeräusche vernommen hast.

Massive Betondecken schlucken den Schall allein schon durch die große Masse. Bei den "dünnen" Holzbalken geht das nicht. Theoretisch müsste hier eine Entkopplung der Holzdecken stattfinden, was man entweder durch eine Zwischendecke samt Dämmung realisieren kann oder die Deckenschale müsste mit Federschienen versehen werden, um die Schallübertragung von Holzbalken zu deiner Decke zu verhindern.

Beides ist extrem aufwändig und im bewohnten Zustand praktisch nicht möglich.

Ich erlebe das privat ebenso, bin aber froh, dass meine Obermieter fast nie daheim sind. Wenn die aber doch mal den Staubsauger anwerfen, klingt das so, als würden die dort oben Kegeln. Dort ist überall Trockenestrich und PVC samt Dämmung verlegt.

In meiner alten Wohnung sind - ohne Witz - schon Gläser im Schrank umgefallen, als der korpulente Obermieter durch die Wohnung gestapft ist.

Mir tut es leid, Dir keine andere Antwort gegen zu können, aber um die Lebensqualität wieder anheben zu können, würde ich dennoch einen Umzug in Betracht ziehen. Die Lösung mit Teppich oder einer Laminatdämmung wird nur eine marginale Besserung bieten.

Zitat von Paracelsus

Ich wurde vom RA meines Vermieters angeschrieben die Wohnung zwecks einer Begehung durch meinen Vermieter an wahlweise einem von 2 aufeinanderfolgenden WE zu ermöglichen.

Wie wurde diese Begehung begründet? Grundlose Besichtigungen sind nicht rechtmäßig, d.h. es sollte Dir schon ein Grund benannt werden.

Zitat von Paracelsus

Kann ich dem RA einfach einen verbindlichen Gegenvorschlag senden?

Wenn Du die Absage begründen kannst, ist das möglich, allerdings sollte dein Gegenvorschlag in zeitlicher Nähe zu den vorgeschlagenen Terminen liegen.