Langjährig bestehender Mietvertrag ungültig - Folgen für Mieter und Vermieter

    Hallo,

    Weiß jemand aus erster Hand was konkret auf Mieter und Vermieter zukommt, wenn sich ein langjähriger Mietvertrag (rückwirkend) als ungültig herausstellt? Wie sieht es mit den geleisteten Vorauszahlungen und bezahlten Forderungen aus Betriebskosten aus, wenn der dazugehörige Mietvertrag seit jeher ungültig war.

    Vielleicht ein wenig konkreter: Wie sieht es im Falle aus, wenn beispielsweise dem Vermieter gar keine Genehmigung für Wohnraumvermietung vorlag, bzw. wenn nie offizieller Wohnraum in einem Gewerbegebäude vorlag.

    Im Internet werde ich hierzu leider nicht fündig, da auch selten vom Vermieter als Ursache ausgegangen wird.

    Liebe Grüße

    Zitat von protohype

    Wie sieht es im Falle aus, wenn beispielsweise dem Vermieter gar keine Genehmigung für Wohnraumvermietung vorlag, bzw. wenn nie offizieller Wohnraum in einem Gewerbegebäude vorlag.

    Meiner Meinung wird deshalb nicht der MV. ungültig, sondern der Vermieter kann dann evtl. seinen vertraglichen Pflichten nicht mehr nachkommen, wenn das z.Bsp. durch eine Behörde untersagt wird, mit dann entsprechenden Konsequenzen für Vermieter aber auch Mieter.

    Liegt nicht eine argliste Täuschung vor, wenn der Vermieter Wohnraum vermietet, der offiziel nicht existiert?

    Wenn schon z.B. Vorauszahlungen aufgrund verpasster Abrechnungefristen zurückgefordert werden können, dann muss das doch erst recht gelten, wenn der gesamte Mietvertrag ungültig ist bzw. erfolgreich angefochten werden konnte?

    Zitat von protohype

    Liegt nicht eine argliste Täuschung vor, wenn der Vermieter Wohnraum vermietet, der offiziel nicht existiert?

    Kann ich nichts zu sagen. Das strafrechtlich zu beleuchten kann man sicher machen, nur das dürfte für keine Seite so ganz zielführend sein, zumindest nicht wenn das tatsächlich ein mehr oder weniger einmaliger Vorgang war/ist.

    Zitat von protohype

    Wenn schon z.B. Vorauszahlungen aufgrund verpasster Abrechnungefristen zurückgefordert werden können, dann muss das doch erst recht gelten, wenn der gesamte Mietvertrag ungültig ist bzw. erfolgreich angefochten werden konnte?

    Noch mal, wieso sollte der MV ungültig sein? Der MV gilt meiner Meinung nach so lange weiter bis er einvernehmlich aufgelöst, oder durch Kündigung oder ein Gericht beendet wird.

    Es könnte natürlich zu Schadensersatzansprüchen für den Mieter führen, nur die sind ja auch auf den tatsächlichen Schaden begrenzt. Welcher Schaden ist dem Mieter entstanden wenn er dort Jahrelang gewohnt und geheizt hat, der Mieter also seinen Pflichten aus dem MV. nachkommen konnte?

    Diese Frage stellt sich doch erst in dem Moment wo das der VM. nicht mehr kann......

    Nach meinem Kenntnisstand kann ein Mietvertrag angefochten werden, wenn argliste Täuschung vorliegt - der BGH sagt sogar, dass das auch nach beendetem Mietverhältnis möglich ist. In diesem Fall kommt es zur Rückabwicklung.

    Daher die Frage, ob sich diese Rückabwicklung dann auch auf sämtliche geleisteten Zahlungen bezieht.

    In diesem Fall für den Mieter: Mietzahlungen, Vorauszahlungen, Nachzahlungen.

    Zitat von protohype

    Nach meinem Kenntnisstand kann ein Mietvertrag angefochten werden, wenn argliste Täuschung vorliegt - der BGH sagt sogar, dass das auch nach beendetem Mietverhältnis möglich ist. In diesem Fall kommt es zur Rückabwicklung.

    Ehrlich gesagt kann ich mir nicht vorstellen das es darauf einer allgemeingültige Antwort gibt. Meines wissen besteht sogar die Möglichkeit, falls die Umwandlung genehmigungsfähig ist, das sogar nachträglich zu erreichen.

    Zitat von protohype

    Daher die Frage, ob sich diese Rückabwicklung dann auch auf sämtliche geleisteten Zahlungen bezieht.

    In diesem Fall für den Mieter: Mietzahlungen, Vorauszahlungen, Nachzahlungen.

    Kann ich mir persönlich nur schwer vorstellen. Mit sicherheit gibt es auch dort maximale Haftungszeiträume die ich nicht kenne.

    Aber interessant dürfte die Frage sein, wer haftet, wenn es dort zu Personen- oder Sachschäden kommt.

    Zitat von protohype

    Nach meinem Kenntnisstand kann ein Mietvertrag angefochten werden, wenn argliste Täuschung vorliegt

    Das ist soweit schon richtig. Aber erstens ist eine fehlende Nutzungserlaubnis keine arglistige Täuschung, und zweitens, der einzige, der ein Interesse hätte, den Vertrag anzufechten, ist doch der Mieter. Aber dieser hat doch eher ein Interesse, vom Vermieter Schadenersatz für Umzug, teurere Miete etc. zu verlangen, wenn er in der Wohnung nicht bleiben darf.

    Wenn sich sowas bei Prüfung der Betriebskosten NACH einem Auszug herausstellt (natürlich innerhalb der Frist) hätte ich als Mieter eher Interesse an einer Rückabwicklung des Vertrages im Hinblick darauf, dass mir die schon oben erwähnten Zahlungen zurückerstattet werden müssten. Eben gerade dann, wenn das Mietverhältnis lange angehalten hat.

    Ob die vorsätzliche unerlaubte Vermietung als Wohnraum ohne Genehmigung keine argliste Täuschung ist, würde ich an dieser Stelle schon mal offen lassen. Gerade wenn man dieses Beispiel dahingehend erweitern würde, wenn es eine Wohnfläche von insgesamt 2000m² wäre und damit schon "im großen Stil" so vorgegangen wird als gewerblicher Vermieter. Von der Steuerhinterziehung mal abgesehen, da die Grundsteuer auf falschen Angaben basiert und der Vermieter letztendlich steuerlich von einer hohen Grundsteuer profitiert. Der Vermieter hat hier eine Mitwirkungspflicht.

    Gewerbefläche einfach so als Wohnfläche zu vermieten, ist jedenfalls NICHT erlaubt. Vor allem wenn hinzu kommt, dass ja sämtliche Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherungen etc.) dann auf "Gewerbe Niveau" laufen und damit unverhältnismäßig teuer für Wohnungsmieter wären.

    Beispiel für die Grundsteuer, bei der Ermittlung der Jahresrohmiete: Eine Wohnung geht maximal bis 1,15 DM /m² während ein Büro 2,00+ DM /m² macht. Man kann sich also ausmalen umwieviel teurer die Grundsteuer für den Wohnungsmieter ist, nur weil die angebliche Wohnung als Büro läuft und festgesetzt ist.

    Zitat von protohype

    im Hinblick darauf, dass mir die schon oben erwähnten Zahlungen zurückerstattet werden müssten

    Genau in diesem Punkt liegt dein Irrtum. Eine Rückabwicklung bei Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bedeutet nicht nur, dass der Vermieter die Miete zurückgeben müsste, sondern das bedeutet gleichzeitig auch, dass die Nutzung der Räume durch den Mieter rückabgewickelt (also ungeschehen gemacht) werden müssten. Das geht aber natürlich nicht, man kann nicht die Zeit zurück drehen. Deshalb steht dem Vermieter sehr wohl eine Nutzungsentschädigung in Form einer ortsüblichen Höhe zu. Dies ergibt sich aus §818 II BGB.

    Zitat von protohype

    Eine Wohnung geht maximal bis 1,15 DM /m² während ein Büro 2,00+ DM /m² macht.

    Deine Quellen sind offenbar ziemlich veraltet nach der Währung zu urteilen. Aber das ist egal. Die Betrachtung der Nebenkosten ist nicht relevant, wie im Absatz vorher erklärt.

    Zitat von Fruggel

    Deine Quellen sind offenbar ziemlich veraltet nach der Währung zu urteilen. Aber das ist egal. Die Betrachtung der Nebenkosten ist nicht relevant, wie im Absatz vorher erklärt.

    Diese Daten habe ich direkt vom Finanzamt für Berlin, Stand 2021 ;) Dort wo in Behörden das modernste Gerät das Fax-Gerät ist, wird eben auch noch in DM gerechnet, da die letzten Preisbindung 1935 festgesetzt wurde. Das ist nun mal so, das denke ich mir nicht aus.

    Zitat von protohype

    Von der Steuerhinterziehung mal abgesehen, da die Grundsteuer auf falschen Angaben basiert und der Vermieter letztendlich steuerlich von einer hohen Grundsteuer profitiert. Der Vermieter hat hier eine Mitwirkungspflicht.

    Und was interessiert das den evtl. Mieter? Wenn das Finanzamt was zu beanstanden hat, wird es das ja auch tun?


    Zitat von protohype

    Gewerbefläche einfach so als Wohnfläche zu vermieten, ist jedenfalls NICHT erlaubt.

    Das hat ja auch niemand behauptet ? Nur deine evtl. Vorstellung das man als Mieter dann dort 10 Jahre wohnt und der Vermieter einem dann 10 Jahre Miete + Nebenkosten zu ersätzen hätte, der Mieter als quasi 10 Jahre umsonst wohnt, kann ich nicht teilen.

    Ich kann da auch erst mal keinen so recht nachvollziehbaren wirklich relevanten finanziellen Schaden erkennen den der Mieter erlitten hat?

    Ein Schaden erleidet der Mieter, meiner Ansicht nach, doch erst in dem Moment wo dem Vermieter, z.Bsp. aufgrund behördlicher Auflagen, die Nutzung untersagt wird. Ab da dürfte dann Schaden- und Kostenersatz fällig werden.

    Zitat von protohype

    Wenn sich sowas bei Prüfung der Betriebskosten NACH einem Auszug herausstellt (natürlich innerhalb der Frist) hätte ich als Mieter eher Interesse an einer Rückabwicklung des Vertrages im Hinblick darauf, dass mir die schon oben erwähnten Zahlungen zurückerstattet werden müssten.

    Letztendlich wurde dir - vertragsgemäß - eine Wohnung zur Verfügung gestellt, die Du auch genutzt und bezahlt hast.

    Welche negativen Auswirkungen hat das - rückwirkend betrachtet - wenn Du nun feststellst, dass der Vertrag ungültig ist?

    Wie begründest Du einen Anspruch auf Rückforderung? Allein die arglistige Täuschung reicht hier nicht aus.

    Das Thema arglistige Täuschung ist mir bei Arbeitsverträgen bekannt. Der Arbeitgeber kann nach Anfechtung des Vertrags und dessen Kündigung auch nicht sämtliche Gehaltszahlungen zurückfordern, da der Arbeitnehmer ja grundsätzlich seine vertraglichen Leistungen erbracht hat. Das ist bei Dir ja nicht anders.

    Und ja, es kann sein, dass die Grundsteuer für ein Gewerbe höher ist, als einer Wohnung. Hier kann ggfs. die Differenz nachgefordert werden. Das Thema arglistige Täuschung kann man hier aber ausblenden. Es kann sich auch einfach um einen Irrtum des Vermieters handeln. Oder kannst Du die arglistige Täuschung nachweisen?

    Zitat von protohype

    Gewerbefläche einfach so als Wohnfläche zu vermieten, ist jedenfalls NICHT erlaubt.

    Ja und Nein. Grundsätzlich hat das nicht zwingend eine Unwirksamkeit eines Vertrags zur Folge. Mir sind wenige Fälle bekannt, in denen einfach ein bloßer Antrag auf Umnutzung gestellt und hiernach auch genehmigt wurde.

    Es kommt darauf an, welche Umbauten notwendig sind.

    Hier sagt die Erfahrung, dass eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnung deutlich einfacher ist, als eine Umnutzung von Wohnung zu Gewerbe. Umbauten sind da nämlich meist nicht nötig.

    Wenn Du schon ausgezogen bist, dreht sich hier alles nur um Unterschiede bei den Betriebskosten. Das wären hier eigentlich nur die Grundsteuer und die Versicherungen. Bei den restlichen Betriebskosten gibt es keine Unterschiede zu Wohnraum, so dass Du hier nichts fordern kannst.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Natürlich nur ein Gedankenszenario:

    1. Lustigerweise hatte das Objekt genau 1 Tag nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Eigentümer und eine neue Hausverwaltung. Es ist also grundsätzlich für den alten Vermieter nicht mehr möglich im Nachhinein etwas genehmigt zu bekommen, da er mit der Immobile nichts mehr zu tun hat.

    2. Im Rahmen der damaligen Mietpreiserhöhungen vor der ersten Information zur Mietpreisbremse, stellte sich heraus, dass ich bereits mehr Miete zahle, als es die Vergleichsmiete vor Ort vorsieht. D.h. bei einer Rückabwicklung kann hier durchaus etwas positives herauskommen.

    3. Die Grundsteuer lag schätzungsweise 11 Jahre lang um die 400€ über dem Betrag, der mit tatsächlichen Flächen und Nutzungseinheiten vom Gebäude für mich entstanden wäre. Die Schadenssumme wäre also allein deswegen immens hoch. Zusätzlich kommen Versicherung usw. Hier geht es um ein großes Gebäude. Allgemein werden Kosten von Gewerbegebäuden deutlich höher eingeschätzt, als bei Wohngebäuden.

    Selbstverständlich wurde die Grundsteuer und Genehmigungen beim Vermieter angesprochen, dieser schweigt aber lieber und bietet nachträglich im Rahmen der Kautionsauszahlung einen Pauschalen "Abgeltungsbetrag" in fast 4 stelliger Summe. Das Problembewusstsein beim Vermieter sollte offensichtlch erkennbar sein. Argliste Täuschung liegt also nicht weit von der Hand.

    Zitat von protohype

    Argliste Täuschung liegt also nicht weit von der Hand.

    Dann such dir halt einen Anwalt gehe vor Gericht? Das bleibt dir doch unbenommen. Ich kann mir zwar kaum vorstellen das das wesentlich mehr bringt außer Arbeit und Stress, aber jeder hat eben andere Hobbys.

    Zumal ich auch nach wie vor nicht wirklich sehe, was dir selbst der Nachweis dieses Tatbestandes bringen würde?

    Zitat von protohype

    Selbstverständlich wurde die Grundsteuer und Genehmigungen beim Vermieter angesprochen, dieser schweigt aber lieber und bietet nachträglich im Rahmen der Kautionsauszahlung einen Pauschalen "Abgeltungsbetrag" in fast 4 stelliger Summe. Das Problembewusstsein beim Vermieter sollte offensichtlch erkennbar sein.

    Und was spricht dagegen dieses oder ein ähnliches Angebot anzunehmen? Meiner Meinung sind in vielen Fällen diese Art der aussergerichtlichen Einigungen für beide Seiten sinnvoll.

    Zitat von AJ1900

    Dann such dir halt einen Anwalt gehe vor Gericht? Das bleibt dir doch unbenommen. Ich kann mir zwar kaum vorstellen das das wesentlich mehr bringt außer Arbeit und Stress, aber jeder hat eben andere Hobbys.

    Zumal ich auch nach wie vor nicht wirklich sehe, was dir selbst der Nachweis dieses Tatbestandes bringen würde?

    Bei arglister Täuschung kann der Mietvertrag angefochten werden und es kann zur Rückabwicklung kommen. Wenn wie bereits beschrieben jahrelang die gezahlte Miete über der ortsüblichen lag, liegt hier ein Gewinn für den Mieter.

    Zitat von AJ1900

    Und was spricht dagegen dieses oder ein ähnliches Angebot anzunehmen? Meiner Meinung sind in vielen Fällen diese Art der aussergerichtlichen Einigungen für beide Seiten sinnvoll.

    Es spricht vieles dagegen. Zum Beispiel dass diese Summe wirklich pauschal ist und die Summe der berechtigten Einwände und Kürzungen weitaus höher ist. Hier wollte ich einfach nur als Beispiel einbringen, dass der Vermieter sämtlichen unbequemen Fragen ausweicht, mit denen er sich selbst belasten würde und dann lieber pauschal Summe X anbietet. Wie man hier nicht stutzig werden soll, versteh ich beim besten Willen nicht.

    Zitat von protohype

    Bei arglister Täuschung kann der Mietvertrag angefochten werden und es kann zur Rückabwicklung kommen. Wenn wie bereits beschrieben jahrelang die gezahlte Miete über der ortsüblichen lag, liegt hier ein Gewinn für den Mieter.

    Du nimmst hier immer Behauptungen als gegeben an, die vor Gericht aber nun mal in 95% der Fälle gar nicht so eindeutig sind. Wie gesagt, wenn du dir so sicher bist, dann immer ran und beschäftige einen Anwalt.

    Zitat von protohype

    Es spricht vieles dagegen. Zum Beispiel dass diese Summe wirklich pauschal ist und die Summe der berechtigten Einwände und Kürzungen weitaus höher ist.

    Wenn das so ist gibt es die Möglichkeit das Nachzuverhandeln. Dummer weise wirst du natürlich erst wissen was wirklich berechtigt ist, wenn du vor Gericht ein Urteil erwirkt hast.

    Ich kann dir nur sagen, das meine Erfahrung ist, das dieser Art der Prozesse sich in den allermeisten Fällen weder für Mieter noch für Vermieter finanziell lohnen, immer aber für deren Anwälte.

    Zitat von AJ1900

    Du nimmst hier immer Behauptungen als gegeben an

    Diese Aussage muss ich leider mehrfach in diesem Thread oder gar Forum zurückgeben. Bezüglich meiner Aussage zur Rückabwicklung bei arglister Täuschung liegt ein BGH-Urteil vor. Von daher ist das keine Behauptung, sondern das Ergebnis von Recherche. xxxxxxxxxxxxx

    Zitat von AJ1900

    Ich kann dir nur sagen, das meine Erfahrung ist, das dieser Art der Prozesse sich in den allermeisten Fällen weder für Mieter noch für Vermieter finanziell lohnen, immer aber für deren Anwälte.

    Das der Anwalt sich am meisten freut stimmt sicherlich, aber dank Rechtsschutzversicherung ohne Eigenanteil vom Mieterverein, sehe ich dem Ganzen eher gelassen entgegen. Auf jeden Fall sollte man dem Vermieter das nicht durchgehen lassen, nur weil man keine Lust auf Ärger und Stress mit einem Gericht hat. Irgendwann kommt man an einer Klage aber auch nicht mehr vorbei, wenn der Vermieter die Einwände bestreitet, obwohl man so ziemlich alles mit Dokumenten und der Rechtslage belegen kann.

    Die hier gemachten Äußerungen kratzen ja sowieso nur an der, fiktiven, Oberfläche, die sich auf die Kommunikation und das Handeln vom Vermieter allgemein bezieht. Der Verdacht auf vorsätzliches Handeln kommt eben nicht von ungefähr.

    In diesem Forum bleiben wir grundsätzlich sachlich

    Bitte Forenregel beachten

    Zitat von protohype

    Bezüglich meiner Aussage zur Rückabwicklung bei arglister Täuschung liegt ein BGH-Urteil vor. Von daher ist das keine Behauptung, sondern das Ergebnis von Recherche.

    ???? Ruft die Presse an. Wir können Anwälte und Richter abschaffen und durch private Recherche ersetzen.........;)

    Zitat von protohype

    In diesem Forum scheint man schnell dabei zu sein anderen etwas zu unterstellen, nur weil einem selbst die Kenntnis fehlt, oder man "sich das nicht vorstellen könne".

    Verzeihung, was mich angeht bin ich nach wie vor, trotz etlicher Mietrechtsprozesse, juristischer Laie, der sich immer wieder wundert was so vor Gericht für Urteile gefällt werden.

    Übrigens ging es bei mir tatsächlich auch schon mal um die Vermietung einer nicht genehmigten Dachgeschosswohnung. Bei mir ging dieser Prozess jedenfalls aus wie das sprichwörtliche "Hornberger Schießen".

    Aber auch das kann man natürlich nicht verallgemeinern.

    Zitat von protohype

    Auf jeden Fall sollte man dem Vermieter das nicht durchgehen lassen, nur weil man keine Lust auf Ärger und Stress mit einem Gericht hat.

    Ist doch deine persönliche Entscheidung. Ich streite mich vor Gericht jedenfalls normaler weise nicht über eine paar hundert oder wenige tausend euro. Lohnt sich einfach nicht.

    Zitat von protohype

    Irgendwann kommt man an einer Klage aber auch nicht mehr vorbei, wenn der Vermieter die Einwände bestreitet, obwohl man so ziemlich alles mit Dokumenten und der Rechtslage belegen kann.

    Noch mal, wenn du der Meinung bist das dann mach mach es doch so? Was soll ich dir dazu sagen? Soll ich eine LAOLA- Welle anstimmen um dich anzufeuern?

    Zitat von protohype

    Die hier gemachten Äußerungen kratzen ja sowieso nur an der, fiktiven, Oberfläche, die sich auf die Kommunikation und das Handeln vom Vermieter allgemein bezieht.

    Mangels Aktenlage und genauer Kenntnis der Sachlage dürfte das ja auch wenig überraschend sein, oder? Ich halte einfach grundsätzlich nichts davon jedem sofort anzufeuern das er auch ja vor Gericht zieht. Das sollte man sich vorher schon genau überlegt haben.

    Denn selbst wenn es dich nichts kostet, bleiben die Arbeit und der Stress am Ende doch an einem selber hängen. Das muß man halt vorher nüchtern abwägen.

    Zitat von AJ1900

    ???? Ruft die Presse an. Wir können Anwälte und Richter abschaffen und durch private Recherche ersetzen.........;)

    Zitat von AJ1900

    Ich halte einfach grundsätzlich nichts davon jedem sofort anzufeuern das er auch ja vor Gericht zieht. Das sollte man sich vorher schon genau überlegt haben

    Nein, wieso denn? Ich habe nur das Fazit eines BGH-Urteils wiedergegeben, was dann als Behauptung bezeichnet wurde. Aktuelle Rechtssprechung ist doch keine Behauptung.

    Mir ist schon klar, dass diese Forum keinen Anwalt ersetzt und diesen Maßstab setze ich auch gar nicht an. XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

    Man zieht ja auch nicht einfach so vor Gericht, sondern bespricht sowas vorher mit dem Anwalt. Ich glaube die meisten Leute hier wollen erstmal die Sachlage abklopfen lassen, in der Hoffnung dass jemand -wirklich- die Rechtslage kennt und einschätzt - genauso wie ich ;)

    Entfernt, da nicht relevant für das Thema. Im Zweifel bitte nochmal

    Forenregel und Nutzungsbedingungen lesen.

    Zitat dem richtigen Benutzer zu geordnet

    Zitat von protohype

    Ich glaube die meisten Leute hier wollen erstmal die Sachlage abklopfen lassen, in der Hoffnung dass jemand -wirklich- die Rechtslage kennt und einschätzt - genauso wie ich ;)

    Die Einschätzung der Rechtslage, ohne Garantie darauf das Sie richtig ist oder Komplett, haben, Fruggel und Leipziger82 und ich dir ja bereits gegeben?

    Tut mir leid wenn das nicht zu deiner Recherche passt.

    Zitat von protohype

    Nur zur Netiquette sollte irgendwo gehören, dass wenn die eigene Meinung über das reine Mutmaßen nicht hinausgeht, dass man seine Posts nicht mit allzu viel "Wertung" einfärbt und so tut, als wüsste man es an der Stelle besser.

    Ehrlich gesagt weiß ich nicht so ganz wie ich meine Aussagen hier noch neutraler formulieren könnte? Ansonsten rate ich dir noch mal eine Anwalt zu bemühen, wie du das ja auch schon gesagt hast, und den das einschätzen zu lassen.

    Nur auch dem eigenen Anwalt gegenüber sollte man kritisch bleiben denn der bekommt sein Geld immer.........

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