und kann mir nicht einfach eine ,,Scheinleistung" in Rechnung stellen
Für den Fall, dass der Vermieter oder ein Mitarbeiter die Reinigung selbst vorgenommen hat, dann geht das in Ordnung. Denn es ist nach dem Gesetz zulässig, dass ein Vermieter den Aufwand für Eigenleistung abrechnet mit einem angemessenen Stundenlohn. Falls er hingegen eine Firma beauftragt hat, liegt ihm eine Rechnung von der Firma vor, die du auch verlangen kannst zu sehen.
das ein Vermieter einen nicht einfach so aus der Wohnung werfen kann.
Nein, das geht nicht. Ein geplanter Verkauf ist kein Grund zur Kündigung. Und im Brief schreibt der Vermieter ja auch nicht, dass du dir etwas suchen sollst, sondern er schreibt nur seinen Wunsch.
Für den Fall, dass du eh in nächster Zeit gerne umziehen wolltest, wäre das allerdigs nun eine günstige Gelegenheit, mit dem Vermieter zu verhandeln über Geld für Umzugskosten. Wenn du seinen Wunsch erfüllst, dann müsste er im Gegenzug schon auch etwas anbieten.
Wenn du von der aktuellen Nebenkostenabrechnung sprichst, dann meinst du vermutlich für das Jahr 2022. Hast du in diesem Jahr 2022 denn die Gehweg Reinigung gemacht oder auch nicht?
Und hat dich der Vermieter aufgefordert, der Pflicht nachzukommen? Wenn nicht, dann kann er auch nichts verlangen. Man muss sich im Verzug mit einer Pflicht befinden. Und dazu muss man angemahnt worden sein.
Wie wäre denn jetzt das weitere Vorgehen?
Das musst du für dich selbst entscheiden. Da kann dir keiner Vorschriften machen. Aber wenn man eine Forderung nicht begleichen will, dann teilt man das dem Vermieter üblicherweise mit und sagt, dass diese nicht berechtigt ist, da es nicht unter die Kleinrepraturen fällt.
Da es sich um zwei Wasserhähne handelt, geht das in Ordnung. Denn somit sind es auch zwei Reparaturen.
Man könnte sich noch anschauen, was genau an den Wasserhähnen kaputt war. Um ein Beispiel zu nennen, wenn diese von innen verkalken, dann zählt das nicht zur Kleinreparaturklausel, denn darauf hat man als Mieter keinen Einfluss.
Mein Verständnis sagt mir, dass es zuerst verständlich sein muss, sodass ich dann sehen kann, ob es so überhaupt zulässig ist?
Das liegt daran, dass du es als Physiker anschaust. Man muss es aber als Jurist betrachten. Und da braucht man sich eine unzulässige Methode gar nicht weiter im Detail anzuschauen. Diese gilt dann nicht und die Sache hat sich erledigt.
Wenn ich die Rechnung nicht verstehe, wie kann ich dann sagen, dass es unzulässig ist?
In dem Fall kann man sich erkundigen bei jemandem, der sich auskennt. Bei einer zulässigen Methode würde da nicht so etwas wie die Leistung des Heizkörpers auftauchen, das passt nicht dazu. Da würden nur Vergleiche mit Verbrauchswerten vom früheren Abrechnungszeitraum oder von anderen Wohnungen stehen. Also wozu sich mit etwas befassen, was keine Relevanz mehr hat. Dass es dich als Physiker trotzdem interessiert, ist naheliegend.
Warum hätte der inhaltliche Fehler in dem Sinne Vorrang?
Weil die Heizkostenverordnung wie oben schon erwähnt vorsieht, bei einer unzulässigen Schätzung die Kosten um 15% zu kürzen, sodass man einen Ausgleich für eine eventuelle Benachteiligung hat.
Ich finde die Heizkosten für die erfasste Menge, verglichen mit, in verschiedenen Portalen eingestellten Verbrauchswerte und Kosten pro Quadratmeter recht hoch
Es kann möglich sein, dass es sich nicht nur um die reine Fernwärme Lieferung handelt, sondern dass ein Contracting Vertrag dahinter steckt. Das kannst du nur über die Belegeinsicht erkennen, indem du dir den Liefervertrag zeigen lässt. So ein Contracting ist zulässig, aber es sind gewisse Regeln dabei einzuhalten.
Vergleiche oder Erfahrungswerte helfen dir nicht weiter. Selbst wenn dir jemand schreiben würde, dass der Betrag zu hoch ist, kannst du gegenüber deinem Vermieter nicht mit Erfahrungswerten argumentieren. Das funktioniert nicht. Die Sache muss stattdessen geprüft werden.
Nimm dein Recht auf Belegeinsicht in Anspruch und schau dir die Unterlagen an. Dazu gehört nicht nur die Rechnung, sondern auch der Vertrag mit der Aufzugsfirma. Oftmals ist so ein Vertrag nämlich ein Vollwartungsvertrag. Das bedeutet, da sind auch Reparaturen inklusive. Reparaturen sind aber nicht umlagefähig. Hierfür muss dann ein Abzug eines angemessenen Anteils vorgenommen werden. Das ist dann ein sachlicher Punkt, mit dem du deine Einwände gegen die Abrechnung in erforderlicher Weise begründen kannst.
Die Methoden wie in deinem Foto beschrieben sind zulässig, weil sie dem entsprechen, was der Gesetzestext aussagt. Bei dir hingegen wurde aber irgend was mit der Leistung des Heizkörpers (SL Wert) gerechnet. Und das entspricht eben nicht der gesetzlichen Bestimmung.
Die Zahlen, die dort verwendet werden fallen trotzdem vom Himmel.
Ja zwangsläufig. Der SL ist die Leistung, und den Wert muss man kennen, der kann nicht berechnet werden. Und da er genannt ist, kann man die Rechnung nachvollziehen. Aber darüber musst du dir keine Gedanken machen, wenn die Schätzmethode unzulässig ist.
Vielleicht hätte der Mieter die Wohnung nicht bezogen wenn er gewusst hätte dass die monatlichen Nebenkosten statt 310 Euro monatlich in Wirklichkeit - bei normalem Verbrauch - bei 460 Euro liegen
Ja, da hast du recht. Es kann tatsächlich vorkommen, dass man über die Kosten getäuscht wurde und die erhöhten Kosten daher nicht berechtigt sind. Aber das Problem dabei ist nachzuweisen, dass das der Vermieter wissentlich gemacht hat. Das ist nicht so einfach, zumal wenn es mündliche Aussagen sind. Der Vermieter könnte im Streitfall sagen, dass du dir die Abrechnung des vorigen Mieters hättest zeigen lassen können, wenn du Zweifel gehabt hättest, und dann kommst du nicht weiter mit der Argumentation. Besprich diesen Punkt daher am besten mit deinem Anwalt, ob man dahingegend etwas machen kann.
Der hier beschriebene Sachverhalt macht die Abrechnung nicht formell unwirksam.
Die verwendete Methode der Schätzung mag vielleicht technisch korrekt sein und zum richtigen Ergebnis führen. Aber sie entspricht nicht den Vorgaben der Gesetze. Ein Richter wurde sich im Streitfall nun mal nur nach den Vorschriften richten und sonst nichts.
Nach §9a der Heizkostenverordnung gibt es zwei Methoden. Die eine ist, dass man auf Basis des Vorjahresverbrauchs schätzt. Diese Methode entfällt aber, da du offenbar erst eingezogen bist im April, somit kein Vorjahreswert vorhanden ist.
Die andere Methode ist, auf Basis von vergleichbaren Räumen des gesamten Objekts zu schätzen. Mit anderen Worten, man vergleicht mit dem Verbrauch der anderen Badezimmer Heizungen des Hauses. Dies ist aber nicht erfolgt. Wohl sind mit dem Wert NVO die Verbrauchseinheiten des Objekts eingeflossen, die Leistung des Heizkörpers gehört dort aber nicht hin.
Diese fehlerhafte Schätzung hätte zur Folge, dass man nach §12 HeizKV die Kosten um 15% kürzen darf, sofern nicht die Abrechnung aus anderen Gründen formell unwirksam sein sollte.
Soweit recherchiert, kommen Vermieter mit diesem Trick aber durch
Diese Meinung kann ich nicht nachvollziehen. Denn durch die jährliche Abrechnung stellt sich die wahre Höhe der Kosten heraus und dann muss das ausgeglichen werden. Der Vermieter hat dadurch keinen Vorteil, wenn er Guthaben zurück erstatten muss.
Dieser meinte jedoch nur, dass Schätzungen grundsätzlich möglich sind - was mir klar ist, und, dass die Nebenkostenabrechnung von einer Firma gemacht wurde, "Die wissen in der Regel schon, was sie da tun"
Da macht es sich der Anwalt meines Erachtens etwas zu leicht. Ich meine, es ist doch immerhin seine Aufgabe des Mandats, die Dinge zu prüfen. Wenn er sich nicht auskennt mit der Heizkostenverordnung, ist es vielleicht der falsche Anwalt.
ob diese Summe angemessen ist bei einer Schadensdauer von ziemlich genau 12 Monaten
Wie kommt die Hausverwaltung auf 55 Tage, wenn der Schaden länger bestand? Geht man von der Dauer der Sanierung der Wohnung im EG aus oder wie kommen die Tage zustande?
Ich vermute zumindest, dass es um die Zeit der Sanierung gehen könnte. Weil auch mir erscheinen 30% nur allein für den Mangel mit dem Wasser im Keller zu viel. Die restlichen Monate fehlen also vermutlich noch, dann aber mit einem geringeren Prozentsatz.
eine Mietminderung in Höhe von 375,27 € von der Wohnbaugesellschaft zugesprochen bekommen.
Eine Mietminderung hängt nicht davon ab, was die Vermietung einem genehmigt. Die Vermietung setzt meistens zu wenig an verständlicherweise. Die Frage ist vielmehr, wie sehr die Nutzung eingeschränkt ist. Und das sollte man im Zweifel mit einem Anwalt oder Mietverein besprechen.
Auch gab es viel Rost an den abgestellten Fahhräder und einige Leinwände/Bastelutensilien und Stoffe wurden dadurch unbrauchbar.
Gemäß §536a Abs. 1 BGB ist neben der Minderung ein Schadenersatz nicht ausgeschlossen. Unter Umtänden kann es also sein, dass der Vermieter dafür aufkommen muss. Das aber nur ein theoretisch als Hinweis zu verstehen. Manche Gegenstände sollte man nie in einem Keller aufbewahren, weil man dort immer mit Feuchtigkeit rechnen kann.
Das hängt davon ab, was vertraglich vereinbart wurde. Deshalb lässt sich die Frage so nicht beantworten. Nur wenn die Pflicht wirksam auf dich übertragen wurde, musst du etwas tun. Ansonsten ist es Sache des Vermieters.
inwiefern muss der neue Eigentümer auch tatsächlich beweisen, dass er selbst einziehen wird
Gar nicht. Er muss in der Kündigung nur genauer erklären, weshalb er die Wohnung braucht und dann kann man überlegen, ob das plausibel ist.
Nur man selbst oder auch Eltern, Geschwister, Kinder, Enkel, Tanten/Onkel ...?
Nur nahestehende Angehörige. Enkel sind meistens bis auf Ausnahmefälle schon zu weit entfernt.
Auch die von uns gesteichenen Wände dürfen wir möglichst in den ursprünglichen Zustand bringen, also die (weiße) Farbe entfernen?
Wenn man die Räume in hellen neutralen Farben bekommen hat, würde es wie eine Beschädigung gelten, wenn man sie farbig zurück gibt.
Würde allein der Wunsch nach einem zweiten Kind ein Härtefall sein oder der konkrete Plan, wann man wieder schwanger werden möchte, sofern alles klappt?
Nein. Mit einem Härtefall kann man den Auszug nur verzögern. Also beispielsweise kann man nicht verlangen, dass man hochschwanger die Anstrengung eines Umzugs ertragen muss. Da würde sich der Vermieter dann gedulden müssen.
und nur sehr ungerne wieder zurück in eine Wohnung ohne Garten, vllt sogar ohne Balkon oder Terrasse.
Verständlich. Aber darauf muss der Vermieter keine Rücksicht nehmen. Wenn nötig muss man eben erst mal in eine Wohnung ziehen und dann von dort aus weiter suchen.
Aber was wäre, wenn man ein ärztliches Attest vorlegen könnte, aus dem hervorgeht, dass psychische Probleme vorliegen und es bereits Selbstmordgedanken gab oder jetzt welche aufgrund der Kündigung?
Man sollte jetzt nicht anfangen, krampfhaft nach irgend welchen Gründen zu suchen, wie man das Ende des Mietverhältnisses verhindern kann. Das funktioniert meistens nicht. Allenfalls kann man es etwas hinaus zögern.
Bis wann hätte man oder müsste/muss man eine Rechtsschutzversicherung abschließen
Ich halte nichts von Rechtsschutzversicherungen. Die Beiträge sind teuer, auf Dauer viel teurer wie eine Beratung beim Anwalt. Und wenn die Chancen zu gering sind, dass man einen Rechtsstreit gewinnen kann, zahlt die Versicherung eh nicht.
Ich finde die Heizkosten für drei Monate, wenn auch Oktober-Dezember bei dem Verbrauch recht hoch
Der angegebene Verbrauch scheint aber zu stimmen, denn der ist auch auf der vorletzten Seite bei den Zählerdaten so aufgeführt. Da kannst du nur nochmal auf den Zähler schauen und den Stichtagswert ablesen.
Heizkosten für Fernwärme wurden Anlieferungsmengen angegeben die nicht dem Verbrauch entsprechen
Man kann die Einheiten von Fernwärme und Wohnungszähler nicht vergleichen, das geht nicht. Du würdest ja auch nicht Strom mit Fernwärme vergleichen, obwohl beides in kWh gemessen wird.
Kaltwasser ist merkwürdigerweise eine Verbrauchsmenge von 321 cbm angeben, die Summe der Gesamteinheiten jedoch mit 108,36 cbm
Ja, da stimmt in der Tat etwas nicht. Die Summe der Wohnungszähler kann niemals den gleichen Wert haben wie der Hauptzähler des Wasserversorgers. Diese Zähler arbeiten mit einer etwas andere Technik und da ist eine Differenz vorprogrammiert. Aber diese Differenz ist hier ein wenig zu groß. Da könnte es im Haus irgend wo noch einen Verbrauch gegeben haben, der nicht erfasst wurde. Dazu sollte der Vermieter befragt werden, wie er das erklären kann.
Der Vermieter darf nach Ende des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen und dabei mit seinen berechtigten Forderungen aufrechnen. Wenn er dabei etwas abzieht, was nicht berechtigt ist, dann kommt es durchaus vor, dass man dies gerichtlich klären muss, um an die Kaution zu kommen. Natürlich sollte man nichts unversucht lassen, die Sache außergerichtlich zu regeln.
Der Text bedeutet lediglich, dass ein Gebäudeversicherung oder Hausratversicherung vorrangig eingeschaltet werden sollen. Nur wenn diese nicht zahlen, würde dann die Haftpficht eintreten.
Als Mieter muss man nur für Dinge haften, die man selbst schuldhaft verursacht hat. Nicht aber für Verschlechterungen , die ganz natürlich eintreten.
Davon abgesehen, wenn es ein unterschriebenes Protokoll gibt, in dem keine Mängel aufgeführt sind, dann gilt das auch so. Das nennt man negatives Schuldanerkenntnis. Der Vermieter hätte nicht unterschreiben müssen, wenn er sich vorbehalten will, später entdeckte Mängel noch geltend machen zu wollen.
Sprich mit dem Vermieter und informiere ihn über den Urlaub. Da die Maßnahme länger dauert, ist es sicher kein Problem, wenn in der Zwischenzeit an anderen Wohnunge gearbeitet wird. Ist doch eigentlich naheliegend, dass man mit dem Vermieter sprechen sollte und ihn auch befragt, ob er den zeitlichen Umfang eingrenzen kann.
Vom Gesetz her hat man nur eine Duldungspflicht, keine Mitwirkungspflicht. Das bedeutet, der Vermieter bzw. die beauftragte Firma müssten sich darum kümmern, dass die Gegenstände weg geräumt werden. Jedoch machen das die meisten Mieter sehr gerne selbst um sicher zu gehen, dass nichts beschädgt wird. Bei den Pflanzen geht es ja nicht zuletzt auch darum, dass man die gießen möchte.
Ja, die Miete ist gemindert, da es sich um einen Mietmangel handelt. Die Höhe der Minderung müsstest du aber mit einem Anwalt oder Mieterverein klären, da dies von mehreren Faktoren abhängt, die wir hier nicht klären können.
Und nein, umlagefähig ist das nicht, weil es ja keine Modernisierung ist, sondern eine Reparatur des baulichen Problems mit dem Gefälle.
Ich weiß nicht, wie der Vermieter die Abrechnung machen wird. Aber gemäß der Heizkostenverordnung müsste er die Kosten dann nach dem Verhältnis der Wohnflächen abrechnen.
Und da er nicht nach Verbrauch abrechnen kann, hat man nach §12 der HeizKV als Mieter dafür das Recht, die Kosten um 15% zu kürzen.
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