ursprünglich gab es nur eine Position Heiznebenkosten
Dann wäre die Position formell unwirksam, wenn die Einzelrechnung nicht dabei ist.
sondern ist auf Verluste und Beheizung der Treppenhäuser und Keller zurückzuführen
Das wäre auch okay, wenn es dadurch Differenzen in den Zählersummen gibt. Denn die Heizung für die allgemeinen Bereiche wie Treppenhaus müssen die Mieter auch mit zahlen. Doch da die Gesamtsumme größer ist, ist es ja nur gut, denn dann wird der Betrag am Ende kleiner.
Die Kosten sind definitiv höher für die uVI, auch wenn der Dienstleister im laufenen Betrieb nicht viel Arbeit damit haben mag. Denn es ist hierfür eine entsprechende technische Ausstattung und Software nötig, um das leisten zu können. Diese Investitionen müssen sich auch amortisieren. Nicht grundlos hat der Gesetzgeber festgelegt, dass diese Kosten umlagefähig sind.
Im konkreten Fall muss man sich zunächst die Belege vom Vermieter zeigen lassen um zu prüfen, was genau an Leistungen drauf steht. Vielleicht sind dort zusätzliche Positionen enthalten, die nicht umlagefähig sind.
Passt das alles soweit, kann man dem Vermieter vielleicht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot unterstellen. Doch das kann man nicht einfach so tun, sondern es muss sachlich begründet werden.
Wenn man bei Vertragsschluss nicht wissen konnte, dass ein Contracting besteht, dann ist es die gleiche Situation als wenn der Vermieter die Versorgung während des Mietverhältnisses umstellt. Denn man ist als Mieter von einer Situation überrascht, die man vorher nicht wissen konnte und davor will der Gesetzgeber einen Mieter schützen.
Aus diesem Grund findet §556c BGB Anwendung, wonach der Vermieter nur die gleichen Kosten umlegen darf als wenn er die Anlge selber betreiben würde. Der Vermieter bleibt also auf einem Teil der Kosten sitzen. Hätte man hingegen bei Vertragschluss von dem Contracting gewusst, hätte man sich über die Konditionen vorab informieren können.
Dazu kommt noch, dass ein Blockheizkraftwerk auch Strom produziert. Dieser Anteil muss aus den Heizkosten heraus gerechnet werden, was offenbar nicht passiert ist.
Ist für den Faktor (vorletzte Spalte) nicht die Wärmeleistung vom Heizkörper wichtig?
Soweit schon richtig. Die Leistung fließt in die Berechnung des Faktors mit ein. Aber ob der Faktor richtig ist, kann man aus der Angabe der Leistung auf der Abrechnung nicht ableiten. Dazu muss man sich im Rahmen der Belegeinsicht beim Vermieter die Heizkörperbewertung zeigen lassen, die der Lieferant der Messgeräte erstellt hat. Dort und nur dort sind die Daten zu erkennen, die für den Faktor ermittelt wurden. Irgend was selber herum zu rechnen führt zu nichts, ist Zeitverschwendung.
Diese Frage müsste man dem Vermieter bzw. dem Messdienstleister stellen, da nur er sie beantworten kann. Für die Abrechnung hat dieser Wert allerdings keine Relevanz und kann ignoriert werden. Für die Abrechnung ist allein der Faktor in der vorletzten Spalte wichtig, um auf die korrekten Verbrauchswerte zu kommen.
Die spannendere und wichtigere Frage ist zunächst mal, warum die Leistungswerte überhaupt in der Abrechnung stehen. In einer korrekten Abrechnung sind die da fehl am Platze.
Ich würde im nächsten Schritt Belegeinsicht für die Wartungskosten einfordern. Ist meine Skepsis bei den Punkten berechtigt?
Sagen wir es so, ohne Belegeinsicht wird es nicht möglich sein, Antworten auf die Fragen zu bekommen.
Deshalb hab ich mir die detaillierte Abrechnung dieser besorgt.
Wie ist das gemeint? Sollte man nicht die detaillierte Abrechnung automatisch bekommen haben?
Von den 670MWh der Anlage werden für den verbrauchsabhängigen Teil nur 317MWh verrechnet
Dann sollte sich aus der Abrechnung auch erkennen lassen, wofür genau rechnerisch der andere Teil hin gegangen ist. Da darf man nicht spekulieren müssen. Ich würde vermuten, dass es am Anteil für die Warmwasser Aufbereitung liegt, die aufgespalten werden muss.
Vermieter sich nicht in der Lage sieht, Betriebskosten genau abzurechnen, weil dafür benötigte Unterlagen abhanden gekommen sind?
Gegenfrage: Was hat der Mieter daran für eine Schuld und warum sollte ihn das Gesetz verpflichten, darauf Rücksicht zu nehmen? - Richtig, das geht den Mieter nichts an. Die Pflicht des Vermieters bleibt natürlich. Es ist, um es mal sehr vornehm auszudrücken, nur eine Ausrede des Vermieters. Alle Unterlagen lassen sich wieder beschaffen. Rechnungen von Unternehmen kann man problemlos erneut anfordern. Natürlich ist die neue Hausverwaltung nicht erfreut, die Nachlässigkeiten der vorherigen auszubaden, doch jammern hilft nichts.
jetzt sind sie aber für mich verschwunden
Auch wenn anonymisiert so sind solche Schreiben doch sehr markant und falls zufällig der Vermieter sie sehen sollte könnte er eine Verletzung des Vertragsdatenschutzes anmahnen. Uns ist der Schutz der Benutzer aber wichtig. Ja, ich habe den Text gesehen, der ist aber gar nicht nötig, da die Sache aus der Beschreibung schon klar war.
wenn der Vermieter die vollständige Zahlung anmahnt und der Mieter dem nicht nachkommt?
Nein, die Miete ist ein Dauerschuldverhältnis und das Recht zur Kündigung besteht auch ohne Mahnung, wenn ein gewisser Betrag erreicht ist. Doch wenn der Betrag für eine Kündigung nicht ausreichen sollte, veranlasst der Vermieter vielleicht einen Titel um pfänden zu können, was es auch nicht angenehmer macht. Man sollte doch lieber korrekt im Sinne des Gesetzes vorgehen, denn dann ist man auf der sicheren Seite und der Vermieter kann einem rechtlich nichts anhaben.
Es besteht in der Regel keine Pflicht zur Nachbesserung. Die Abrechnung hat im Sinne des § 259 BGB - Umfang der Rechenschaftspflicht nur allein den Zweck um feststellen zu können, welcher Betrag noch auszugleichen ist. Das bedeutet, man berechnet als Mieter selber den korrekten Betrag, den man unter Berücksichtigung der an den Vermieter gemeldeten und begründeten Beanstandungen schuldet, und überweist diesen. Wenn der Vermieter mit den Beanstandungen nicht einverstanden ist, dann wird er sicherlich antworten und sich mit den Punkten auseinandersetzen.
Eine Ausnahme ist nur gegeben, wenn die Fehler so komplex sind, dass die Berechnung des korrekten Betrags nicht möglich ist oder man die Abrechnung zur Vorlage bei einem Amt braucht.
Wie lange hat der Vermieter jetzt Zeit zur Nachbesserung?
Der Vermieter muss nichts nachbessern. Denn der Widerspruch ist ohne sachliche Begründung gegenstandslos und der Vermieter muss diesen gar nicht beachten. Einfach nur zu sagen, dass die Nachzahlung zu hoch sei und damit nicht stimmen kann, reicht nicht aus. Das ist keine sachliche Begründung. Man muss die inhaltlichen Fehler benennen, und dazu muss man die Abrechnung prüfen und ggf. Belege beim Vermieter einsehen.
Ich soll 13mal mehr Wärme verbraucht haben, als noch zuvor.
Dann muss man sich das genauer anschauen. Man vergleicht die Zählernummern, ob es eine Verwechslung gibt. Man schaut, ob die Werte vielleicht durch eine unzulässige Schätzung zustande kamen. Oder vielleicht gibt es noch andere Ungereimtheiten in der Abrechnung.
dass ich die fehlende Küche als wohnwertmindernd ansetzen möchte
Das geht nicht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Küche einzubringen. Die Wohnung wurde ohne Küche angemietet, damit war man ja einverstanden.
hindert ja jedenfalls im praktischen Sinne nichts daran, diese geschätzten Beträge dann nochmal durch genaue zu ersetzen.
Nein, so funktioniert das nicht. Man kann nicht einfach so irgend etwa schätzen. Dazu gibt es ja gar keine richtige Grundlage. Und zweitens kann man nicht einfach so etwas von der Miete abziehen, ohne dass dies im Sinne der gesetzlichen Vorgaben vorgesehen wäre. Das ist sehr dünnes Glatteis, denn damit riskiert man die Kündigung.
Gesetzlich vorgesehen ist, das man den Vermieter mit Fristsetzung auffordert, die überfälligen Abrechnungen zu erstellen, soweit der Anspruch dafür noch nicht verjährt ist. Dabei kündigt man an, die zukünftigen(!) Vorauszahlungen zurück zu halten. Das ist das Druckmittel, das der Gesetzgeber vorsieht
Hätte sich der Eigentümer geändert, wäre es eine andere Situation. Aber es wurde ja nur die Hausverwaltung gewechselt.
warum sollte ich jetzt dem Vermieter dafür Geld bezahlen?
Richtig. Wenn vom Vermieter keine Küche mitvermietet wurde, kann er auch keine als wohnwertsteigerndes Merkmal ansetzen.
Kommt drauf an.
Nein, wenn es sich um eine Gewerbemiete handelt.
Ja, wenn es sich um Wohnraum handelt.
Okay, also der Reihe nach.
Ein Vermieter hat die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. So sieht es das Gesetz vor. Ausnahmen gibt es davon nur, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu verschulden hat. Die Differenzen innerhalb der Gemeinschaft der Eigentümer gilt aber nicht als Grund für eine solche Verzögerung. Denn es hindert niemand den Vermieter daran, selbst eine Abrechnung zu erstellen, wie er sie für korrekt befindet, und dem Mieter zu übergeben.
Nach diesen 12 Monaten hat man das Recht, die Abrechnung einzufordern, wenn nötig auf den Klageweg. Die Verjährungsfrist hierfür sind die üblichen 3 Jahre, wobei die Frist erst im nachfolgenden Jahr beginnt, nachdem der Anspruch entstanden ist. Als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr unterstellend tritt die Verjährung für das Abrechnungsjahr 2018 nach dem 31.12.2023 ein. Weiter zurück kann man die Abrechnung nicht mehr einfordern. Allerdings müsste noch jetzt im Dezember die Klage eingereicht werden, um die Verjährung zu hemmen.
"peinlich" wenn Wohnungsgröße und Immobiliengröße in Betriebskostenabrechnung und Heizungskostenabrechnung variieren
Das muss nicht unbedingt peinlich sein, sondern könnte auch korrekt sein. Es kommt durchaus vor, dass die Heizfläche von der Wohnfläche abweicht. Ein Balkon oder Terrasse ist nun mal keine Heizfläche, zählt aber zu 25% zur Wohnfläche dazu, um nur ein Beispiel zu nennen.
Welche rechtlichen Schritte kann ich unternehmen, um eine Rückerstattung der Nebenkosten für die letzten Jahre zu fordern?
Leider gar keine. Das Gesetz sieht vor, dass man gemäß §273 BGB sein Recht auf Zurückbehalt der laufenden Vorauszahlungen in Anspruch nimmt. Eine spätere Rückforderung im laufenden Mietverhältnis ist gemäß §814 BGB in der Regel ausgeschlossen.
Wie kann ich die Unplausibilität der vorherigen Heizkostenabrechnung und die plötzliche Umstellung auf Wohnflächenpauschale rechtlich bewerten?
Welche Heizkostenabrechnung? Sie sagten nicht, eine unplausible Abrechnung erhalten zu haben, sondern nur die nach Wohnfläche.
Gibt es relevante Dokumente oder Beweismittel, die ich sammeln sollte
Es liegt doch kein anderes Dokument vor als die kürzlich erhaltene Abrechnung.
in dieser komplexen Angelegenheit
Das ist nicht komplex. Es wurde schlicht versäumt, sich schon vor über 10 Jahren rechtlich kundig zu machen, nachdem die erste Abrechnung überfällig war. Da hätte man sofort angemessen handeln können. Rückwirkend kann man sich jetzt nur freuen, dass es doch Geld zurück gibt seit 2020. Und man kann jetzt zukünftig, also für die Abrechnung 2022, anders vorgehen.
Im Übrigen ist auch für die Eigentümergemeinschaft die Heizkostenabrechnung verpflichtend vorgeschrieben. Ein solcher Beschluss ist unwirksam, da die Gemeinschaft dafür keine Kompetenz hat.
Nach meinem Empfinden muss man mir doch auch alles anrechnen was ich im fraglichen Zeitraum bezahlt habe
Richtig. Wenn die Vorauszahlung nicht korrekt berechnet wurde, ist das ein materieller Fehler. Den beanstandet man in einer Erklärung gegenüber dem Vermieter und leistet eine entsprechend geringere Nachzahlung.
Allerdings kann es sein, dass die Abrechnung noch mehr Fehler enthält. Das ist bei sehr vielen Abrechnungen so nach meiner Erfahrung mit Kunden. Deshalb würde sich eine genauere Prüfung vielleicht lohnen.
Anfechten ist der falsche Begriff. Es handelt sich um einen Forderungsausschluss des Vermieters. Dieser kann nach der Frist keine Nachforderung mehr stellen.
Allerdings sei angemerkt, dass diese Vorschrift nur für Wohnraum gilt, weil der §556 BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum vorgesehen ist. Bei der Gewerbemiete ist der Vermieter zwar auch angehalten, sich an die Frist zu halten, aber es gilt hier der Forderungsausschluss nicht.
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