Bei einer Abrechnung werden zunächst die Kosten des gesamten Jahres ermittelt. Erst anschließend werden die Kosten auf die anteiligen Tage des Nutzungszeitraums herunter gerechnet.
fast tägliches Rasenmähen, der Heckenschnitt, EPS-BEkämpfung
Bei der Häufigkeit könnte man vielleicht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beanstanden. Das könnte man mal prüfen.
wir werden wegen der Umlagenrechnung vor Gericht gehen müssen
Das läuft anders herum. Man schreibt dem Vermieter seine Einwände gegen die Abrechnung und rechnet dabei dann selbst den Betrag aus, den man unter Berücksichtigung der Fehler schuldet. Nur diese Nachzahlung leistet man, mehr nicht. Es liegt dann am Vermieter, sich damit auseinander zu setzen, wenn er anderer Ansicht ist.
Ansonsten muss man eben bei Mängeln die eigene Wohnung betreffend alle Möglichkeiten des Gesetzes ausschöpfen, um der Vermieterin zu signalisieren, dass sie Pflichten hat.
Finden Sie heraus, aus welcher Wohnung die laute Musik nachts tatsächlich kommt und teilen dies der Hausverwaltung mit. So kann die Abmahnung an die richtige Mietpartei gerichtet werden. Eine Hausverwaltung hat kein Interesse, jemanden falschen zu beschuldigen, sondern daran, dass es zu keinen Beschwerden kommen muss.
Findet diese Wohnung Berücksichtigung in der Nebenkostenabrechnung?
Das ist eine sehr gute Frage. Denn der Vermieter muss diese leerstehende Wohnung in der Kostenverteilung mit berücksichtigen. Eventuell sind die Kosten unter anderem auch deswegen zu hoch, weil die Kosten nur auf die zwei bewohnten Wohnungen verteilt sind.
Es gibt dafür keine Pflicht oder ein Gesetz, das vorschreibt, dass Notfall Nummern ausgehängt werden müssen. Normalerweise sollte es im Interesse des Eigentümers sein, wenn man sich schnell um sein Eigentum kümmern kann bei Schäden. Aber wenn er das nicht will, dann bleibt eben nur der klassische Brief. Allerdings kann ich mir nicht so recht vorstellen, dass der Vermieter keine Telefonnummer von sich nennt, wenn auch nur auf Nachfrage.
Zur Waschküche: Wenn eine solche zugesichert wurde und eine Mitbenutzung dieser vereinbart ist, dann muss der Vermieter diese auch anbieten und er kann den Raum nicht so einfach anderweitig nutzen. Man kann die Zurverfügungstellung einfordern.
Ich möchte hier nochmal eine Sache ausdrücklich betonen, um Missverständnissen vorzubeugen. Auch wenn der Vermieter verpflichtet sein sollte, die Heizanlage auszutauschen. dann ist das einzig und allein eine Angelegenheit des Baurechts, nicht aber des Mietrechts.
Man darf es also jetzt nicht vermischen. Aufrund des Baurechts ergibt sich keineswegs ein mietrechtlicher Anspruch. Denn das sind völlig unterschiedliche Rechtsbereiche, die nicht ineinander wirken. Eine veraltetete Heizung ist kein Mangel, jedenfalls nicht solange sie funktioniert. Zum Mangel wird sie erst, wenn sie nicht mehr ausreichend Tempertur erzeugt. Bis dahin hat man als Mieter keine Handhabe, den Vermieter zum Handeln zu zwingen.
Was folgt, wenn der Richter feststellt, dass die Begründung der Mieterhöhung nicht passt, weil keine passenden Vergleichsmieten genannt sind?
Wenn der Richter feststellt, dass die Wohnungen nicht vergleichbar sind in Größe, Ausstattung und Beschaffenheit, dann ist die Begründung der Mieterhöhung formell unwirksam und der Vermieter hat verloren.
Worauf muss ich mich in einem Gerichtsverfahren einstellen?
Dass das Mieterhöhungsverlangen formell gültig sein könnte und der Richter dann ein Gutachten beauftragt, um die ortsübliche Höhe feststellen zu lassen. Und das sind dann Kosten im vierstelligen Bereich, die der Verlierer des Prozesses zu tragen hat, evtl. also Sie als Mieter.
Kann der dann irgendeine Rolle spielen?
Wahrscheinlich eher nicht.
keine Tricks bei Schäden und Nebenkosten liegenlässt
Da gibt es keine Tricks. Man kann alles sachlich feststellen, ob eine Forderung berechtigt ist oder nicht.
Laut Gesetz ist der Vermieter Verpflichtet eine Ersatzwohnung zu stellen
Nein, nicht zwingend. Alternativ ist es auch möglich, dass die Miete um 100% gemindert ist, man also keine Miete bezahlt, und man sich für dieses Geld dann selbst eine Ersatzunterkunft suchen kann.
Ausgliederung aus dem Mietbereich in ein Hotel schränkt die Freiheiten die man in einer Mietsache hatte erheblich ein
Ja, das lässt sich aber nicht vermeiden, das ist nun mal die Situation. Ein Hotel ist keine Wohnung. Aber man kann wohnen und so die Zeit überbrücken.
Wozu hat dann der Vermieter eigentlich eine Gebäude Haftpflicht Versicherung ?
Die Gebäude Haftpflicht zahlt nicht dafür. Das ist Sache der Gebäudesachversicherung.
Natürlich kann der Vermieter anbieten, dass man kündigt.
Das war nicht das, was ich in meinem vorherigen Beitrag meinte. Sondern ich meinte, dass man als Mieter vielleicht selbst den Wunsch hat, sich anderswo eine neue Wohnung zu suchen, um den naturgemäß einhergehenden Einschränkungen im Hotel schnellstmöglich zu entkommen. Aber das muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden.
Schadenersatz kann vom Vermieter verlangt werden nach dem Gesetz. Allerdings wirklich nur für einen Schaden, den man hat. Verpflegung muss man sich in seiner eigenen Wohnung ja auch selber kaufen. Das ist also kein Schaden.
Man sollte sich so schnell wie möglich nach einer neuen Wohnung umschauen. Es ist nicht zu erwarten, dass sich die Probleme mit dem Gebäude in absehbarer Zeit beseitgen lassen. So lang möchte man nicht der Situation im Hotel ausgesetz sein.
Bei Verträgen, die ab 2001 abgechlossen wurden, sind solche Kettenverträge unwirksam. Ältere Verträge haben in dem Punkt aber Bestandschutz. Diese jährliche Verlängerung gilt weiterhin und es kann somit nur zum Ende eines Jahres gekündigt werden.
Die Mietminderung passiert kraft Gesetz und hängt nicht von der Genehmigung des Vermieters ab. Man sollte nur die Höhe der Minderung korrekt bestimmen und daher am besten einen Anwalt fragen. Aber wenn das Bad komplett unbenutzbar ist, dann ist die Minderung meistens bei 100%, weil ein Bad als essentiell gilt um wohnen zu können.
Solange nicht mitgeteilt wird, wer die neue Hausverwaltung ist, ist die bisherige zuständig. Es war also richtig, an die alte zu schreiben. Zusätzlich kann man natürlich nochmal an die neue schreiben.
Allerdings ist ein Widerspruch in dem Fall nicht nötig, da es sich um einen gesetzlichen Forderungsausschluss für den Vermieter handelt. Dieser kann also kraft Gesetz keine Nachforderung verlangen.
Davon abgesehen sollte man die Abrechnung genauer prüfen lassen. Vielleicht sind Fehler enthalten, und es würde ein Guthaben entstehen. Dieses hat der Vermieter dann auszuzahlen.
Eine Pflicht für die Schönheitsreparaturen kann auch nur für einen Teil der Wohnung wirksam sein, der im nicht renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde. Aber dann müsste dieser Teil genau definiert sein im Vertag oder Übergabeprotokoll. Das scheint hier zu fehlen. Deshalb ist die Klausel eher insgesamt unwirksam.
Gemäß §536a Abs. 1 BGB ist es möglich, vom Vermieter Schadenersatz für einen Lagerraum zu verlangen. Genau genommen müsste der Vermieter auch das Ausräumen der Räume veranlassen. Aber meistens machen das die Mieter gern selber um sicher zu gehen, dass nichts beschädigt und alles ordentlich gelagert wird.
was kann ich tun? Was kann ich tun, wenn niemand das Problem analysiert?
Wenn man selbst die Ursache für den Fehler gefunden hat, dann rechnet man selbst den korrekten Betrag aus, der auf der Nebenkostenabrechnung entstehen müsste, und man leistet dann nur die geringere Nachzahlung. Der Vermieter setzt sich dann schon damit auseinander, wenn er das vollständige Geld will.
Der obere Teil der Tabelle ist soweit plauibel. Die Basis 1000 ist für MEA üblich. Das sollte also in Ordnung sein.
Aber um diese MEA Zahl bei den Heizkosten müssen Sie sich nicht weiter kümmern. Denn egal wie diese Zahl zustande kommt, die Heizkosten sind so nicht korrekt hergeleitet. Nach der Heizkostenverordnung müssen mind. 30% bis 50% der Kosten nach Wohnfläche verteilt werden und der Rest nach Verbrauch. Gibt es nun keine Verbrauchsmessung, dann ist zu 100% nach Wohnfläche umzulegen.
Gibt es denn in der Abrechnung ein weiteres Blatt, wo die Heizkosten genauer aufgeschlüsselt sind?
Nein falsch. Wenn sich bei der Prüfung des Vertrags bestätigt, was ich aufgrund Ihrer Beschreibung vermute, dann endet der Vertrag weder zum 29.02. noch zum 31.3., sondern die Hauptmieterin müsste den Vertrag mit der üblichen Frist von 3 Monaten kündigen.
Falls Sie vom Eigentümer einen neuen Vertrag bekommen, vereinfacht sich die Sache, denn dann kann man mit der Hauptmieterin eine Vertragsaufhebung vereinbaren.
Somit kann man vom Vermieter eine Abrechnung über die Heizkosten verlangen, weil die Heizkostenverordnung §1 Vorrang hat vor der Vereinbarung der Pauschale. Das zu viel bezahlte Geld wird dabei dann wieder ausgeglichen.
Handelt es sich um eine Einliegerwohnung? Also ein Haus, wo es nur 2 Wohnungen gibt und eine davon der Vermieter bewohnt?
Wenn nein, dann gilt die Pauschale bezüglich der Heizkosten nicht und der Vermieter muss zwingend abrechnen.
Wenn die Pauschale gilt, dann muss man schauen, ob die Erhöhung korrekt im Sinne des Gesetzes begründet wurde, weil sie andernfalls nicht gilt. Ggf. kann ein Rückforderungsanspruch bestehen.
oder macht man sich dadurch selbst in irgendeiner Weise angreifbar
Ja definitiv. Wenn man die Miete zwei Monate nicht bezahlt, liefert man dem Vermieter frei Haus einen Grund zur Kündigung.
Man darf lediglich die künftigen Vorauszahlung für die Nebenkosten zurück behalten, nachdem man den Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert hat, die überfällige Abrechnung zu übergeben. Und dieser Zurückbehalt steht einem dann dauerhaft zu, solange bis eine formell gültige Abrechnung vorliegt, also nicht nur bis die Vorauszahlung des Vorjahrs wieder da ist.
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