Beiträge von Fruggel

Zitat von XDANII91

Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen.

Diese Klausel ist generell mal wirksam.

Jedoch hat der BGH festgelegt, dass die Pflicht zu den Schönheitsreparaturen nur dann auch den Mieter abgewälzt werden darf, wenn der Mieter die Wohnung entweder renoviert übergeben bekommen hat, oder aber einen angemessenen finanziellen Ausgleich für eine unrenovierte Wohnung bekommen hat.

"Renoviert" übergeben bedeutet, dass keine Abnutzungsspuren des Vormieters mehr erkennbar sind, oder diese zumindest nur so minimal sind, dass sie nicht ins Auge fallen. Du schreibst, dass Bohrlöcher des Vormieters vorhanden waren. Somit hast du die Wohnung nicht renoviert bekommen. Falls du also keinen finanzeillen Ausgleich bekommen hast, hat es sich mit der Renovierungspflicht erledigt.

Zitat von XDANII91

Müssen wir die Dübellöcher schließen ?

Sofern die Renovierungspflicht korrekt vereinbart ist, würden auch kleinere Reparaturen wie das Verschließen von Bohrlöchern dazu gehören. Siehe dazu die Erklärung im obigen Absatz.

Zitat von XDANII91

Leider ist durch unsere selbst angeklebten Fliegengitter der Lack außen an 2 Fenstern teilweise mit abgegangen.

Das hat somit nichts mit den Schönheitsrenovierungen zu tun, sondern ist als Beschädigung anzusehen. Wenn du es durch Streichen in Ordnung bringen kannst, spricht nichts dagegen. Ansonsten kann der Vermieter jemanden damit beauftragen und die Kosten von dir verlangen.

Zitat von Köbes

Dübellöcher müssen nicht verschlossen werden, außer man hat die Wände zu Schweizer Käse gemacht.

Diese Aussage ist so allein für sich genommen mißverständlich. Wenn man nicht renovieren muss, dass stimmt es so und man muss auch keine Bohrlöcher verschießen. Wenn jedoch die Pflicht zur Renovierung ordnungsgemäß vereinbart ist, dann gehören kleinere Reparaturen wie das Verschließen von Bohrlöchern dazu.

Auf jeden Fall muss es überprüft werden, was der Vermieter an Ansprüchen stellt. Doch laut deiner Schilderung sind die angeblichen Beschädigungen und die Kosten noch gar nicht klar. Es sind bisher nur Ankündigungen. Daher ist es jetzt für einen Anwalt oder den Mieterbund noch zu früh.

Ich empfehle dir, zunächst den Vermieter um eine genaue Aufstellung der Beschädigungen und der Kosten zu bitten, die er ersetzt bekommen möchte. Erst dann hast du etwas in der Hand, was überprüfbar ist. Ich finde, in der Regel ist man bei einem Anwalt für Mietrecht besser aufgehoben. Aber in vielen Dingen ist man auch beim Mieterbund gut beraten.

Es ist nämlich so, dass du als Mieter nur solche Beschädigungen zu ersetzen hast, die du schuldhaft oder fahrlässig verursacht hast. So mancher Vermieter versucht hingegen auch Schäden dem Mieter anzulasten, die durch ganz normalen Gebrauch der Wohnung entstehen. Solche Abnutzung oder Verschlechterung haben aber zulasten des Vermieters zu gehen. Aus diesem Grund ist es nötig, eine genaue Aufstellung zu haben, um die Punkte einzeln dahingehend zu prüfen.

Daher lässt sich deine Frage aktuell leider noch nicht beantworten. Die zu viel bezahlte Miete musst du natürlich auch zurück bekommen. Aber es ist sinnvoll, das dann im Zusammenhang mit der Kautionsabrechnung als eine Endabrechnung zu erledigen.

Des Weiteren solltest du noch wissen, dass der Vermieter von der Kaution einen Teil noch länger einbehalten darf für die Nebenkosten. Die Abrechnung derer folgt ja erst noch einiges später. Und für eine eventuelle Nachzahlung darf er Vermieter hierfür von der Kaution einen Teil behalten.

Natürlich kostet das Abpumpen des Öls etwas und dadurch wirst du etwas Verlust machen. Aber das Öl in den Tanks zu lassen, ist auch keine Lösung. Dort bringt es ja überhaupt kein Geld mehr. Daher wäre es doch sinnvoll, nach einem Abnehmer zu suchen.

Du könntest zuerst einmal deinen Lieferanten fragen, ob er dir ein Angebot machen kann. Dann kannst du im Internet einige Firmen finden, die Öl abkaufen. Mit dem Suchbegriff "Heizöl verkaufen" konnte ich einige finden, aber vielleicht gibt es geeignetere Suchbegriffe. Und dann könntest du auf Anzeigemärkten wie ebay-Kleinanzeigen oder quoka.de suchen und inserieren. Wenn ich mir die Anzeigen so anschaue, scheint es einige Leute zu geben, die die Heizart umgestellt haben und nun ihr Öl los werden wollen.

Den Vermieter kannst du leider nicht belangen. Die mündliche Auskunft, dass Öl bleibt, hat in der Form keinen verbindlichen Charakter, sondern nur eine Information. Das hättet ihr etwas konkreter vereinbaren müssen, am besten schriftlich.

Zitat von Leo2

Hast mich missverstanen oder habe mich falsch ausgedrückt.

Dann wohl letzteres. Denn wenn du schreibst, dass diese Art und Weise in dem Haus mit 2 Wohnungen leicht möglich ist, dann bedeutet das, dass es "leicht möglich" erlaubt sein kann, dass es in Ordnung wäre, wenn der Vermieter seinen privaten Verbrauch auf den Mieter belastet. Aber du hast es ja nun richtig gestellt. Alles okay, ist geklärt.

Zitat von Leo2

Diese Art und Weise ist in einem Wohnhaus mit 2 Parteien, eine davon der Vermieter, leicht möglich.

Nein, das stimmt nicht. Es gibt Besonderheiten beim Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Die eine Sache ist wie erwähnt die erleichterte Kündigungsmöglichkeit. Und die andere Sache ist die Möglichkeit, die Heiz- und Warmwasserkosten vereinafacht abzurechnen. Mehr lässt das Gesetz nicht zu an Vereinfachungen.

Aber den Mieter mit Kosten zu belasten, von denen er keinen Nutzen hat, ist ein Benachteiligung, die nicht hingenommen werden muss. Das wäre bei einem größeren Haus auch nicht anders. Das kann beanstandet werden.

Das Reinigen des Hofes wäre noch okay, denn davon hat man als Mieter ja auch was, wenn es sauber ist. Aber das Privatvergnügen der Autowäsche geht nicht. Nun gibt es keinen Zähler, um den Verbrauch zu ermitteln. Daher wird man sich durch Schätzung auf einen Betrag einigen müssen, der als Ausgleich zum Abzug gebracht wird.

Zitat von Gre_sbn

Ich mutmaße, dass wir uns nach dem Sachverhalt schnellstmöglich darum kümmern sollten, dass die Zähler gewechselt werden, damit wir uns das auf Dauer sparen...

Ja, ich würde da auch die Hausverwaltung mehr auf die Nerven gehen bis sie es geschafft haben, die Zähler austauschen zu lassen. Es ist ja schön, wenn man die 15% abziehen darf. Aber befriedigend ist das auch nicht. Man will als Mieter in der Regel ja bezahlen, aber dann doch den korrekten Betrag.

Zitat von Gre_sbn

Wir haben den Betrag nun unter Vorbehalt gezahlt und gleichzeitig Widerspruch eingelegt.

Die 15% hättest du auch gleich selber abziehen dürfen. Ich meine, man kann natürlich unter Vorbehalt zahlen. Aber nun bist du es, der dem Geld hinterher läuft. Besser steht man da, wenn der Vermieter sich bemühen muss, den Streitpunkt zu klären, wenn er das geforderte Geld will. Aber das muss jeder selber wissen, wie er vorgehen will. War jetzt nur mine Meinung.

Zitat von Gre_sbn

Wir haben die Hausverwaltung aufgefordert anzugeben, wie sie auf den Wert kommen.

Das hätte der Vermieter bereits in der Abrechnung kenntlich machen müssen durch irgend einen Hinweis, mit welcher Methode er die Schätzung vorgenommen hat. Wenn das fehlt, kannst du nicht einschätzen, ob eine der erlaubten Methoden angewendet wurde. Und somit kannst du direkt die 15% abziehen. Es ist der Vermieter, der auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB zu achten hat.

Das Gesetz sieht vor, dass der Verbrauch einmalig geschätzt werden darf. In §9a der Heizkostenverordnung sind dafür 3 Möglichkeiten zur Auswahl gegeben:

• Schätzung aufgrund anderer Zeiträume (das entfällt, da ihr ja erst eingezogen seid)
• Verbrauch von vergleichbaren anderen Räumen im Objekt
• Bildung eines Durchschnittverbrauchs des Objekts

Der Vermieter kann das nach billigem Ermessen auswählen.

Sollte der Vermieter nicht nicht eine dieser Möglichkeiten die Schätzung genommen haben, steht es dir nach §12 HeizKV zu, den Betrag um 15% zu kürzen. Falls nicht der Zähler ausgetauscht wird, kannst du die Kürzung im Folgejahr auf jeden Fall vornehmen. Denn man darf nicht eine Schätzung auf Grundlage einer Schätzung machen.

Zitat von magnolia

warum wird auch der Verbrauch bei den Mietern geschätzt, die nachweislich ein

Ableseprotokoll vorliegen haben und die Abrechnung regulär durchgeführt werden könnte.

Das ist auch tatsächlich nicht korrekt und kann beanstandet werden beim Vermieter. Wenn eine Schätzung gemacht werden muss, dann nur bei den Mieter, bei denen keine Ablesung möglich war. Bei Mietern, von denen Ablesedaten vorliegen, müssen diese auch verwendet werden.

Alles richtig was du schreibst und gelesen hast. Man hat einen Rückforderungsanspruch, wenn keine Abrechnung vorgelegt wird.

Aber der unbekannte Faktor an der Überlegung ist, ob sie tatsächlich keine Abrechnung erstellen kann und wird. Vielleicht kann sie eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellen, wir wissen es nicht. Das ist bisher nur eine Annahme.

Und die Aussage der Verbraucherzentrale stimmt so auch nicht ganz. Nur weil keine Zentralheizung vorhanden ist bedeutet das nicht unbedingt, dass keine Abrechnung möglich ist. Vielleicht hat die Fußbodenheizung ja irgend welche Meßgeräte eingebaut.

Nein, wirklich sicher gehen kannst du nicht, da es einige unbekannte Sachverhalte gibt. Mein Vorschlag ist, nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist konfrontierst du die Vermieterin einfach mal damit, dass du gern die vertraglich vereinbarte Heizkostenabrechnung bekommen möchtest. Je nachdem was sie sagt, kann man weiter überlegen, was du tust. Und wenn sie eine Abrechnung liefert, kann man prüfen, ob diese plausibel ist.

Zitat von Sara1810

Zu den Heizkosten gibt es meiner Meinung nach auch kein Verteilerschlüssel im Mietvertrah festgehalten.

Das muss auch nicht im Mietvertrag festgehalten sein. Denn die Vorschriften ergeben sich aus dem Gesetz, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Zitat von Sara1810

Klar es könnte auch teurer sein aber die Abrechnungsfrist ist ja eh nach 12 Monaten abgelaufen, dass sie nichts mehr von mir verlangen kann, richtig ?

Ja richtig. Nach den 12 Monaten der Abrechnungsfrist kann keine Nachforderung mehr gestellt werden.

Aber lassen wir für das, was ich zum Ausdruck bringen möchte, mal unbeachtet, wie die Vermieterin das abrechnen will ohne Zähler. Wenn nun zu erwarten ist (da Heizen mit Strom teuer ist), dass ein höherer Betrag als die 100€ heraus kommen würde, dann ist es doch wenig sinnvoll, Stress zu machen, eine Abrechnung zu bekommen. Das bitte ich zu überlegen für dich selber. Eine Abrechnung in Händen zu haben, um dann festzustellen, man bekommt nichts zurück, ist doch der Mühe nicht wert. Unabhängig vom Rechtsanspruch muss man auch überlegen, was sinnvoll ist.

Vielleicht gelingt es ja der Vermieterin, eine Abrechnung vorzulegen, die auch vor einem Gericht Bestand hätte. Das weiß ich nicht, da ich das Haus nicht kenne, und du weißt es wahrscheinlich selber nicht genau. Und Spekulationen finde ich nicht gut. Falls die Vermieterin eine Abrechnung vorlegt, kann man sie prüfen.

Zitat von Sara1810

Das heißt im großen und ganzen bin ich auf der sicheren Seite, richtig ?

Sagen wir mal so. Wir können hier nur insoweit antworten, als dass die Infos gegeben sind. Sollte etwas fehlen oder sich in irgend einem Punkt ein anderer Sachverhalt ergeben, der nicht bekannt war, hätte das zu einer anderen Einschätzung geführt. Aus diesem Grund kann ich das über meine o.g. Antwort hinaus gehend nicht so pauschal beantworten.

Zitat von Sara1810

Sehe ich das dann richtig, dass ich einen Rückzahlungsanspruch von meinen Heizkostenvorrauszahlung habe. Die Abrechnungsfrist ist jetzt nach 12 Monaten abgelaufen. Und sie kann ja auch gar keine Abrechnung machen, da es keine Heizungsanlage in diesem Sinne gibt.

Ganz so einfach ist es dann doch nicht. Denn man muss schon differenzieren zwischen dem Haushaltsstrom (also Steckdosen, Licht etc), und andererseits der elektrischen Energie zum Heizen. Somit dürfte die Vermieterin letzteres durchaus abrechnen. Einen Rückzahlungsanspruch sehe ich also nicht direkt.

Die Vermieterin zu irgend einer Abrechnung zu zwingen, halte ich nach meiner Meinung für weniger zweckdienlich. Denn das Heizen mit Strom ist sehr teuer. Wahrscheinlich würden die tatsächlichen Kosten höher liegen. Es wäre von daher vielleicht auch aus deiner Sicht sinnvoller, die 100€ als Pauschale zu betrachten und die Sache damit bewenden zu lassen. Aber vielleicht hat ja ein anderer User noch einen weiteren Gedanken dazu.

Der Strom kommt aus der Steckdose, sagt man so leichtfertig. Aber für die Beantwortung der Frage müssen wir man anschauen, wie bzw. durch wen der Strom in die Steckdose hinein kommt. Das ist gar nicht so einfach im ersten Moment, weil es ganz selbstverständlich ist, dass der Strom schon fließt, wenn man in eine Wohnung einzieht.

Der Vermieter kann sagen, und so ist es ja üblich, dass zur Miete nur die Wohnung gehört ohne Strom und man sich selber anmelden muss. Das kann der Vermieter deswegen sagen, weil es normalerweise zu jeder Wohnung einen Stromzähler gibt, welcher Eigentum des Stromversorgers ist. Also obwohl die Leitungen im Haus vorhanden sind, ist es der Stromversorger, der den Strom in die Steckdosen bringt.

In deinem Fall ist es anders. Dort hört die vertragliche Pflicht des Stromversorgers beim einzigen Stromzähler auf, die Vermieterin hat einen Vertrag mit dem Stromversorger und bezahlt an diesen. Somit ist nun deine Vermieterin zu deinem Stromlieferanten geworden, da sie die Verteilung im Haus selbst übernimmt.

Nun hat die Vermieterin aber einen Fehler gemacht, indem sie die Belieferung und Abrechnung des Stroms nicht im Vertrag geregelt hat. Das wäre aber erforderlich. Denn die Vermieterin kann sich nun auch nicht auf die Betriebskostenverordnung berufen. Denn in dieser ist die Abrechnung des Haushaltsstroms gar nicht vorgesehen.

Lange Rede kurzer Sinn: Die Vermieterin ist verpflichtet, die Stromversorgung in der Wohnung zu ermöglichen, egal ob über den Versorger oder durch sie selbst. Denn Strom in der Wohnung zu haben gehört zum vertragsgemäßen Zustand einer Wohnung. Aber sie kann es nicht abrechnen mit dir, denn das hätte im Vertrag vereinbart werden müssen. Somit ist der Strom bereits pauschal in der Grundmiete mit enthalten.

Da die Klauseln zur Schönheitsrenovierung unwirksam sind (und ich gehe davon aus, dass sich das auch auf eine Endrenovierungsklausel bezieht sofern vorhanden) hat das zur Folge, dass die Schönhetsreparaturen Aufgabe des Vermieters ist. Ihr braucht die Wohnung also nur "besenrein" zurück geben.

Ein wenig anders könnte es sich verhalten, wenn Wände farbig gestrichen worden wären. Aber das ist hier ja nicht der Fall.

Zitat von midgard01

Die Grundmiete beträgt monatlich - vorläufig - für die Wohnung XXXX Euro.

Das Wort vorläufig hat hier überhaupt keine Bedeutung. Denn damit ist ja überhaupt nichts ausgesagt, unter welchen Bedingungen die Miete erhöhrt werden kann. Auf der anderen Seite darf der Vermieter die Miete grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erhöhen. In sämtlichen Gesetzen des Mietrechts steht dabei, dass eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Schon allein deswegen ist eine Kausel, die etwas anderes sagen würde, nicht möglich. Du musst dir also keine Sorgen in dem Punkt machen.

Zitat von midgard01

Es ist auch eine Mindestmietzeit von 48 Monaten vereinbart worden.

Ich nehme an, du meinst einen gegenseitigen Kündigungsausschluss. Ein solcher darf vereinbart werden. Man muss sich dann wohl überlegen, ob man sich für eine solch lange Zeit an die Wohnung binden kann und möchte.

Bei den 48 Monaten kommt jedoch noch dazu, dass das die maximale Zeit ist, die laut BGH für einen Kündigungsausschlus in einem vorgefertigten Mietvertrag zulässig ist. Und hierbei kommt es dann sehr genau auf die Formulierung an, ob die Klausel wirksam ist. Wenn der Vermieter hierbei Fehler macht, kann es passieren, dass die Zeit des Kündigungsausschlusses im Endeffekt mehr als die 4 Jahre sind, und dann wäre die Klausel unwirksam. Das wäre gut für dich. Wie es in deinem Fall ist, weiß ich natürlich nicht, da ich den Vertrag nicht kenne.

Zitat von luilu65

Also es gab noch zwei weitere Wohnungen in dem Haus, die aber von Angehörigen von ihm bewohnt werden.

Somit ist die Aussage des Vermieters schon mal falsch, dass die Kosten des Hauses nicht aufgeteilt werden können. Das müssen sie sogar. Wenn der Vermieter von seinen Angehörigen keine Nebenkosten verlangen möchte, dann ist das sein Privatvergnügen. Aber hinsichtlich der NK Berechnung sind der Vermieter und seine Angehörigen wie normale Mieter zu betrachten.

Die Kosten der Berechnung bzw. der Erstellung der Abrechnung darf nur für die Heizkosten und die verbrauchsabhängigen Wasserkosten umgelegt werden (das schrieb Köbes schon), aber für den Rest nicht.

Mein Vorschlag: Bestehe weiterhin darauf, eine Abrechnung zu erhalten. Mach ihm keine Zusage wegen Kosten für die Abrechnung. Die Abrechnungen prüfen wir dann. Und falls etwas auf der Abrechnung steht, was nicht drauf stehen darf, kann man sich damit auseinandersetzen. Aber erst mal muss eine Abrechnung vorliegen.

Zitat von luilu65

da ich die einzige Partei in dem Haus war und somit die Kosten nicht zwischen mehreren aufgeteilt werden können.

Würdest du die Situation bitte etwas genauer beschreiben. Hast du das ganze Haus gemietet? Oder stehen andere Wohnungen leer?

Es ist nämlich so, dass die Nebenkosten für Leerstand der Vermieter zu tragen hat. Diesen Anteil darf er nicht auf bestehene Mieter abwälzen. Und deine Beschreibung riecht sehr danach, dass der Vermieter deswegen keine Abrechnung erstellt, weil er genau weiß, dass er dir Guthaben zurück zu zahlen hätte und dann sein Verlust noch größer wird.

Ich stimme daher mit der Antwort von Köbes nicht überein in dem Punkt, dass es nichts aufzuteilen gibt. Selbst bei den Heizkosten kann es evtl. etwas aufzuteilen geben, da bei einer zentralen Heizanlage ein Teil der Kosten nach Wohnfläche gerechnet wird.

Wenn dann der Vermieter die Abrechnung nachliefert, sollte diese überprüft werden um sicher zu gehen, dass er nicht irgend was an Leerstandskosten auf dich belastet, was der Vermieter tragen muss.

Zitat von Fayon

Mir wurde auch im Freundeskreis mitgeteilt das es keine Mindestlaufzeit gibt, bzw. es nicht geben darf.

Eine Mindestlaufzeit darf es nicht geben, das ist richtig. Grund ist, dass das Mietrecht nur befristet oder unbefristet kennt, nichts dazwischen. Aber einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Dauer darf es geben. Von der Bedeutung her läuft beides aber aufs Gleiche raus, man ist für eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden hinsichtlich der ordentlichen Kündigung.

Zitat von Köbes

Für den Januar passt der Text, für Februar würde ich schreiben letzte Miete.

Ja, das kann man selbstverständlich schreiben. Aber der Fragesteller wollte wissen, ob er irgend etwas Bestimmtes schreiben muss, um keine Probleme zu bekommen. Und hinsichtlich dessen ist es nicht erfordrlich, "letzte Miete" zu schreiben. Von daher habe ich jetzt die Befürchtnis, dass du den Fragesetller etwas verwirrst.

Der bisherige Verwendungszweck kann auch für den Februar beibehalten werden. Es ist nicht erforderlich, dass hier etwas anderes angegeben wird. Dass es die letzte Zahlung sein wird, ergibt sich aus dem Aufhebungsvertrag. Daher braucht das bei der Überweisung nicht extra angeführt werden.

Zitat von Tina_1991

Der genaue Betrag war wie angegeben 80,43 € + 19 % MwSt also 95,71 € die wir zahlen mussten.

Der Maximalbetrag pro Reparatur laut Klausel im Mietvertrag sind 95,20€ inkl. Mwst. Somit war die Reparatur geringfügig mehr, was zur Folge hat, dass du theoretisch die Kosten nicht tragen musst, sondern der Vermieter.

Es liegt nur allein an dir, ob du die bezahlten Kosten zurück fordern möchtest, oder aufgrund des guten Verhältnisses zum Vermieter jetzt wegen den 51 Cent nicht kleinlich bist und die Sache damit bewenden lässt. Ich persönlich würde es bezahlen, wenn sich der Vermieter schon bei anderen Gelegenheiten kulant gezeigt hat. Eine Hand wäscht die andere, und man wünscht sich ja bei nächster Gelegenheit auch wieder ein Entgegenkommen des Vermieters.