Beiträge von Fruggel

Zitat von maflojo

Er rechnetnicht verbrauchsabhängig ab sondern teilt die Summe durch zwei.

In einem Haus mit 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird, gilt die Heizkostenverordnung nicht. Es muss daher auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Verteilerschlüssel, also die Wohnfläche muss jedoch stimmen. Durch 2 kann man nur rechnen, wenn die Wohnflächen wirklich gleich sind.

Zitat von maflojo

Zählen besagteKellerräume zur Wohnfläche?

Nebenräume wie Heizungsraum, Waschkeller, Lagerraum zählen nicht als Wohnfläche. Du beschreibst jedoch Räume, die zum Wohnen vorgesehen sind. Diese sind auch als Wohnfläche zu zählen. Und es sind ja auch keine Gemeinschaftsräume.

Balkon und Terrasse müssen zu 25% Anteil mit eingerechnet werden. Bis zu 50% ist möglich je nach Ausstattung (Überdachung, Wintergarten etc)

Zitat von maflojo

Gartenpflege und Winterdienst. BeideSachen übernimmt er selbst.

Es ist in Ordnung, wenn der Vermieter selbst erbrachte Leistung abrechnet. Und es ist auch korrekt, dass er dafür Kostenvoranschläge von Firmen vorliegen hat. Wenn Zweifel an der Höhe bestehen, lass dir in einer persönlichen Belegeinsicht alles zeigen und schau dir an, ob das Angebot plausibel ist und mit der Arbeit des Vermieters zusammen passt.

Zitat von maflojo

Er verlangtfür Allgemeinstrom über 200€ im Jahr, ich finde dies extrem hoch.

Bei der persönlichen Belegeinsicht kannst du dir zeigen lassen, wie der Vermieter den Verbrauch ermittelt hat. Er ist es, der in der Nachweispflicht ist, dass seine Abrechnung korrekt ist, nicht umgekehrt. Bedenke aber bitte, dass zum Allgemeinstrom auch der Betriebsstrom der Heizanlage gehört. Das kann schon eine gewisse Summe ausmachen.

Zitat von maflojo

Heizungswartungübernimmt er selbst und rechnet dafür 200€ ab, korrekt?

Hat der Vermieter dafür die fachliche Qualifikation? Hat er analog der Gartenarbeiten einen Kostenvoranschlag eingeholt?

Zitat von maflojo

Versicherungberechnet er mit fast 500 Euro, kann das hinkommen?

Die Gefährdungslage ist in jeder Region eine andere. Das kann so nicht beantwortet werden. Lass dir be der persönlichen Belegeinsicht die Versicherungsdokumente zeigen. Wenn es die Kosten sind, die der Vermieter zu zahlen hat, dann ist es korrekt.

Zitat von maflojo

berechnet er Abwasser, Müllabfuhr und Wasser aufeinmal nach Personentagen

Vom Gesetz her ist die Abrechnung nach Wohnfläche vorgesehen. Abweichungen davon erfordern eine Vereinbarung im Mietvertrag. Ist diese nicht vorhanden, ist dies ein Punkt, die Abrechnung zu monieren.

Wie gesagt, für weitere Maßnahmen wie Pfändung (auf das Konto des Hauptmieters) braucht es erst mal einen gerichtlichen Titel. Und für den Gerichtsvollzieher wird ein Räumungstitel benötigt, der erst mal eingeklagt werden muss.

Offensichtlich gibt es dergleichen noch nichts. Der Vermieter macht aktuell nur etwas Stress wie es aussieht.

Nehmen wir mal hypothetisch an, der Eigentümer kündigt nun dem Hauptmieter fristlos wegen den Mietschulden. Das bedeutet dann, dass der Eigentümer auch von dir verlangen kann, dass du ausziehen musst. Gleichzeitig darf man aber nicht vergessen, dass du nach wie vor einen gültigen Vertrag mit dem Hauptmieter hast, den dieser dann nicht mehr erfüllen kann. Der Hauptmieter wird dir gebenüber also schadenersatzpflichtig für alle Kosten, die du im Zusammenhang mit dem Umzug hast. Dass vom Hauptmieter aber vielleicht nichts zu holen ist wenn er pleite ist, steht auf einem anderen Blatt.

Ich denke, du solltest nun als Erstes das Gespräch mit dem Hauptmieter suchen und ihn zur Rede stellen, wie er es sich nun weiter vorstellt. Sag ihm dabei, dass es dir schon wichtig ist, da du ja immerhin auch aus der Wohnung fliegen kannst und da möchtest du wissen, woran du bist. Mit den Infos, die du dabei bekommst, kann man dann besser weiter überlegen, was du tun solltest.

Sollte es dann im Weiteren so sein, dass der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt, könntest du dir überlegen, ob du mit dem Eigentümer sprechen möchtest, um einen eigenen Vertrag für die Wohnung zu bekommen, du also dann Hauptmieter bist. Dem Eigentümer könnte das nur recht sein, weil er ab dann wieder Miete bekommt.

Nein. Das ist nicht korrekt. Du stehst nicht im Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Eigentümer. Der Hauptmieter hat seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt. Das ist nicht dein Problem.

Von wem hast du denn die Information? Kann es sein, dass der Eigentümer bei dir Druck machen möchte mit dem Ziel, dass du die Schulden des Hauptmieters bezahlst?

Das klingt für mich fast danach. Denn für eine Pfändung muss ja erst mal en gerichtlicher Titel vorliegen. Und dann wäre es eigentlich üblich, dass der Eigentümer dem Hauptmieter kündigt. Es ist merkwürdig, warum er das noch nicht getan hat. Irgend etwas passt da nicht zusammen.

Ich möchte noch anmerken, dass es wirklich sehr ungewöhnlich, dass so viele Mieter die Ablesung nicht ermöglichen können. Erfahrungsgemäß ist das mal der eine oder andere Einzelne. Die Umstände wären also meines Erachtens genauer zu hinterfragen. Sollte es sich nämlich heraus stellen, dass der Vermieter oder der Ablesedienst nicht korrekt vorgegangen sind, dann kann das zu einer anderen Betrachtung führen.

Ein Kürzungsrecht um 15% gemäß §12 HeizKV solltest du aber haben.

Daher wäre es viellecht doch besser einen Anwalt aufzusuchen. Denn eine Einzelfallbetrachtung und das Ganze zu hinterfragen können wir hier nicht leisten.

Alle 3 Mieter sind gemeinschaftlich dem Vermieter gegenüber verpflichtet. Das bedeutet, der Vermieter kann sich heraus suchen, vom wem er die Miete einfordert bzw. wenn nötig einklagt. Das kann also jeder der 3 Hauptmieter sein.

Im Innenverhältnis zwischen A, B und C ist es ein separates Thema. Falls die Drei untereinander vereinbart haben, dass jeder 1/3 zur Miete dazu gibt, dann können B und C natürlich A dafür in die Pflicht nehmen. Die Kündigung des A ist wie gesagt unwirksam. A kann sich also nicht mit der Kündigung heraus reden.

Wenn die Kündigung jetzt ausgesprochen wird, dann läuft die Kündigungsfrist ab März für 3 Monate. Alternativ könnte man mit dem Vermieter zusammen einen Auflösungsvertrag machen mit einem früheren Datum, sofern der Vermieter damit einverstanden ist. Das liegt an euch, ob ihr den Vermieter zum Einverständnis für ein früheres Datum bewegen könnt. Aber wenn er auf die 3 Monate besteht, könnt ihr nichts machen.

Ein gemeinsamer Mietvertrag, bei dem mehrere Mieter als Vertragspartner genannt sind, ist ausschließlich gemainsam kündbar. Die Kündigung des einen Mieters ist somit unwirksam und ungültig.

Das hat zur Konsequenz, dass der Mieter weiterhin zur Zahlung verpflichtet werden kann.

Entweder wird der Mietvertrag von allen Mietern zusammen gekündigt, oder es wird ein Aufhebungsvertrag unter Mitwirkung ALLER Beteiligter gemacht, bei dem der eine Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen wird.

Man kann im Mietvertrag vereinbaren, dass auf Wunsch ein Mieter ausscheiden kann und dafür ein neuer Mieter eingesetzt wird. Jedoch ist eine solche Vereinbarung im zitierten Text nicht enthalten.

Da die Situation die ist, dass auch B und C ausziehen möchten, dann sollte die Lösung der gemeinsamen Kündigung angestrebt werden.

Zitat von Christian80

Ist sie nicht verpflichtet in der Kündigung andere Immobilien aufzulisten?

Das ist schon richtig. Doch muss es eine annähernd gleichwertige sein. Doch wenn die andere Wohnung quasi unbewohnbar ist, kannst du dort ja nicht einziehen. Aus diesem Grund zählt diese Wohnung hierfür nicht. Dass sie die Wohnung längst hätte herrichten können zählt nicht. Dafür muss sie sich nicht rechtfertigen.

Eine Mietminderung halte ich in sehr vielen Fällen nicht geeignet, auch wenn sie einem zusteht. Denn der Betrag, um den man mindern kann, ist meistens sehr viel weniger, als man sich erhoffen würde. Und zweitens ist damit das Problem noch lange nicht behoben. Vielen Vermietern ist es trotzdem egal.

Das Gesetz sieht noch eine andere Möglichkeit vor, die ich hier für angebrachter halte. Das ist die Ersatzvornahme. Das bedeutet, du beauftragst selber eine Firme, und lässt die defekten (und nur die defekten) Heizungsventile austauschen. Sollte der Vermieter die Kosten nicht ersetzen, kannst die den Betrag von der Miete abziehen.

Voraussetzung für diese Maßnahme ist jedoch, dass du dem Vermieter schriftlich eine Frist gesetzt hast, um den Defekt zu beheben, und du in dem Brief auch angekündigt hast, nach Verstreichen die Ersatzvornahme durchzuführen.

Der Vermieter ist schon laut dem ersten Paragraphen im Mietrecht (§535 BGB) verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten. Er bekommt von dir die Miete, um davon Reparaturen finanzieren zu können.

Zitat von Skyfish

ich bin seit Oktober 2018 quasi ohne Mietvertrag.

Diese Ansicht teile ich nicht.

Gehen wir ohne den Mietvertrag zu kennen mal davon aus, dass die Befristung rechtswirksam ist. Es ist einanerkannter Grund angegeben, was Voraussetzung für einen Zeitvertrag ist.

Schauen wir uns nun das Gesetz an:

Zitat von §575 Abs. 3 BGB

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

Das bedeutet, du kannst verlangen, dass dein Mietvertrag weiterhin Gültigkeit hat und sich auf unbestimmte Zeit verlängert. Es ist somit nicht erforderlich, einen Vertrag abzuschließen, der dir vermutlich Nachteile bringen wird.

Die Kosten für das Internet würde ich an deiner Stelle nicht mehr bezahlen, auch nicht die 25€. Du hättest das schon nicht beim Einzug tun müssen. Es war eine Gefälligkeit von dir dem Vermieter gegenüber. Aber wenn nun der Vertrag nicht gekündigt wurde, gibt es erst recht keinen Grund mehr, warum du das weiterhin zahlen sollst. Es ist das Versäumnis vom Sohn des Vermieter, den Vertrag nicht gekündigt zu haben. Somit muss er es bezahlen.

Es gibt noch ein weiteres Gesetz, durch das sich der Vertrag bereits in einen unbefristeten gewandelt hat. Das ist §545 BGB. Der Vermieter kann dir also nicht kündigen oder dich raus schmeißen.

Zitat von xxmariechenxx

Weiterhin hab ich bisher nicht darüber gefunden, ob das unterschriebene Kündigungsschreiben als PDF-Anhang einer E-Mail als rechtsgültig zu betrachten ist.

Nein, das PDF Dokument ist nicht rechtsgültig. Das Mietrecht schreibt eindeutig die Schriftform vor. Und Schriftform bedeutet eine Original Unterschrift, oder aber gemäß §126a BGB mit qualifizierter elektonischer Signatur versehen.

Zitat von xxmariechenxx

Demnach ist die Zustellung des Originalkündigungsschrieben am 05.02.2019 nicht in den 3 gesetzlich festgesetzten Werktagen eingegangen. Sehe ich das richtig?

Richtig. Der Samstag zählt als Werktag mit, außer er fällt auf den letzten Tag der 3-tägigen Karenzzeit. Aber das ist für den Februar ja nicht der Fall. Es kann also möglich sein, dass der Vermieter auf das Vertragsende zum 31.5. bestehen wird und dementsprechend noch Miete zu zahlen ist.

Ein Zaun gehört zu den gärtnerisch angelegten Flächen dazu sofern vorhanden. Aber ich sehe gerade, dass es ja gar nicht um einen Garten geht, sondern nur um eine Terrasse. Da bin ich durcheinander gekommen beim Lesen der Frage. Ich revidiere daher meinen obigen Beitrag. Der Zaun um eine Terrasse ist ähnlich wie beim Balkon Vermietersache. Das Streichen kann auch nicht auf den Mieter abgewältzt werden, genausowenig wie die Kosten.

Dazu solltest du in deinen Mietvertrag schauen. DIe Gartenpflege sowie auch das Streichen des Zauns kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden (nicht nur individualvertraglich). Ist im Vertrag nichts dazu festgelegt, ist es Vermietersache. Jedoch kann dieser dann die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlegen, sofern die Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind laut Vertrag.

Zitat von Acrylium

Ich fürchte dass mir mein Vermieter den Mietvertrag sofort kündigen würde, wenn ich die Vorauszahlung für die Nebenkostenabrechnung zurückhalten würde.

Damit wird er aber nach meiner Ansicht und auf Basis der hier gegebenen Informationen nicht durch kommen. Der Vermieter hat seine Pflichten zu erfüllen, und daran ändert sich auch nichts, wenn er gute Anwälte hat.

Ja anstatt der Zurückhaltung kannst du auch auf Erstellung der Abrechnungen klagen. Doch ob das weniger Stress verursacht sei dahingestellt. Ich habe meine Zweifel nachdem was du schreibst.

Nach Ende der Mietzeit kann man normalerweise auch noch die Vorauszahlung zurück fordern. Aber das wird in deinem Fall nicht gelingen. Denn das Gericht billigt die Rückerstattung nur zu, soweit man keine Möglichkeit hatte, vom Zurückhaltungsrecht Gebrauch zu machen. Du würdest dann am Ende mit Nichts dastehen. Das solltest du auch wissen, wenn du dir überlegst, was du tun möchtest.

Wahrscheinlich solltest du die Beratung von einem Anwalt in Anspruch nehmen, da der Vermieter auch schnell mit Anwälten zur Stelle ist. Einen Streit kann man nur mit gleichwertigen Waffen gewinnen.

Ergänzend zu der Antwort von darkshadow möchte ich noch etwas anführen. Man kann den Vermieter natürlich gerichtlich zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zwingen. Doch es gibt noch eine andere Möglichkeit. Man setzt dem Vermieter eine letzte Frist, die Abrechnung zu erstellen und zuzustellen und kündigt dabei an, die Vorauszahlung für die Nebenkosten bei Verstreichen der Frist zurück zu halten. Das tut man dann auch, man bzahlt nur noch die Grundmiete. In der Praxis ist es nämlich ein viel größeres Druckmittel, wenn es dem Vermieter ans Geld geht. Meistens reagiert er dann auch, da er die Vorauszahlung weiterhin bekommen möchte.

Ja, soweit richtig, sofern die Annahmen stimmen.

Falls der Vermieter für 2017 Fehler bemerkt hat, die ihm in der Abrechnung unterlaufen sind, und jetzt korrigieren will, ist das zu spät. Ja, schau dir die Abrechnung nochmal an, welche Position sich genau geändert hat oder frage im Zweifel nach, warum das nicht gleich in der ursprünglichen Abrechnung richtig gemacht werden konnte.

Du schreibst vom "kompletten" Jahr 2017. Damit ist vermutlich der Abrechnungszeitraum 1.1.2017 bis 31.12.2017 gemeint. Das ist wichitg, denn das Abrechnungsjahr muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen.

Der Vermieter hat genau 12 Monate Zeit, die Abrechnung an den Mieter zu geben. Nach der Annahme im ersten Absatz wäre das also der 31.12.2018. Danach ist dir Abrechnung nicht verjährt, sondern verwirkt. So nennt sich das dann.

Allerdings gibt es eine Ausnahme. Es kann möglich sein, dass der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Es kann möglich sein, dass der Vermieter selber erst verspätet eine Abrechnung bekommt. Dann darf er dies doch noch abrechnen. Daher meine Frage, kannst du aus der neuen Abrechnung erkennen, was sich geändert hat oder warum die Abrechnung neu kam? Steht irgend eine Erklärung drauf? Wenn nicht, dann frage beim Vermieter mal nach, warum die Änderung nötig war.

Zitat von juar5001

Der Boden wurde erneuert, und unter meiner Wohnung ist der Keller,

Das ist der entscheidende Punkt bei der Überlegung (neben möglicherweise zu klein konzipierten Heizkörpern). Es macht unglaublich viel aus, wenn durch den Boden die Kälte des Kellers kommt. Oder anders herum, wenn darunter eine Wohnung wäre, würde die mehr Wärme durch die Decke abgeben als man annehmen könnte.

Vielleicht möchtest du dir überlegen, einen Teppich von besserer Qualität (wegen einer Dämmwirkung) zu verlegen. Ohne deine Wohnung zu kennen dürfte das wahrscheinlich am meisten Verbesserung bringen.

Zitat von darkshadow

muss man Bohrlöcher bzw. Dübellöcher verschließen, wenn sie zu zahlreich vorliegen

Ja. Das hat Köbes schon erwähnt, daher habe ich es nicht wiederholt. Aber das kommt in der Praxis wohl äußerst selten vor. Da muss jemand schon mit Mutwilligkeit ans Werk gegangen sein, um Nachbarn mit Lärm zu ärgern, um den Schwellenwert zu überschreiten.

Zitat von darkshadow

Etwas schwierig. denn grundsätzlich hat der Vermieter das Wahlrecht, ob er den Schaden selbst beseitigt oder den Mieter dafür in Anspruch nimmt.

Das steht im 2. Satz aus dem Zitat von mir. Ich meinte, wenn man es in Ordnung bringen kann, bevor es der Vermieter sieht. Daher nicht schwierig.

Danke für die Ergänzung mit der Kleinreparaturklausel. Daran hatte ich in dem Moment nicht gedacht.

Das ist eine Frage, die sich nicht juristisch lösen lässt. Denn die üblichen Geräusche des täglichen Lebens, also normal laufen, reden, Toilettenspülung etc. muss jedermann akzeptieren. Das ist völlig normal in einem Mehrfamilienhaus. Wen das stört, der muss in ein freistehendes Haus ziehen. Du musst daher nichts tun, sofern es sich nur um die normalen Geräusche handelt und nicht um Lärm.

Das bedeutet aber nicht, dass man nichts tun kann. Man kann miteinander reden. Deine Nachbarin hat vermutlich nicht die geringste Ahnung, dass du ihre Geräusche mindestens genauso hörst. Du könntest ihr den Vorchlag machen, dass sie einmal du dir herunter kommt, während sich Freunde oder Familienangehörige von der Dame oben mal unterhalten und herum laufen. Dann hört sie es selbst. Des Weiteren könnte man mit dem Vermieter sprechen, ob er einmal prüfen würde, welche Möglichkeiten zum Schallschutz er anbieten kann.

Zitat von XDANII91

Ich denke mit einem kleinen Haarriss (welcher vorher nicht da war) in der Klobrille verhält es sich wie mit den Fenstern, oder ?

Kommt drauf an, wie er entstanden ist. Ein Riss kann im Laufe der Zeit bei ganz normaler Benutzung entstehen, durch Materialermüdung oder ähnliches. Das geht dann zulasten des Vermieters. Habt ihr es hingegen schuldhaft verursacht, weil euch beispelsweise etwas drauf gefallen ist, was hätte verhindert werden können, dann müsst ihr die Klobrille ersetzen.