Beiträge von Fruggel

Der §549 Abs. 3 BGB besagt, dass der Kündigungsschutz bei Studenten- und Jugendwohnheimen nicht besteht. An den Begriff Studentenwohnheim ist jedoch eine enge Definition gesetzt. Es genügt nicht, das Wohnheim mit einem Konzept studentischen Wohnens zu bezeichnen. Es muss auch tatsächlich so umgesetzt werden.

Dass das Objekt einem privaten Ehepaar gehört ist kein Hindernis, es muss auch nicht staatlich gefördert sein. Vielmehr kommt es auf eine Mieterrotation nach abstrakt-generellen Kriterien an. Das bedeutet, es muss ein Automatismus gegeben sein, dass ein Wechsel stattfinden kann, alle müssen gleich behandelt werden, ohne dass es von Zufälligkeiten oder dem Belieben des Vermieters abhängt. Der BGH definiert es in folgendem Urteil:

Zitat von BGH Urteil v. 13.06.2012., Az. VIII ZR 92/11

Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime vorgesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur Verfügung zu stellen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben

Nun kannst du selber entscheiden, ob ein solches Konzept in dem Haus Anwendung findet. Oder du befragst einen Anwalt dazu, der die Gegebenheiten prüfen kann.

Zitat von Tommy82

als ob ich dazu verpflichtet wäre, meinen Vermieter über die Unwirksamkeit seiner Kündigung zu informieren.

Nein. Das ist nicht vorgeschrieben. Der Vermieter wird es gegen Ende der Kündigungsfrist auch irgend wann selber feststellen, wenn man nicht umzieht und die Wohnung zurück gibt und dann wird er sicherlich nachfragen.

Der fehlende Hinweis auf das Widerspruchsrecht macht die Kündigug übrigens nicht unwirksam. Das hat lediglich die Auswirkung, dass man noch bis zum ersten Termin der Räumungsklage sein Widerspruchsrecht wahrnehmen kann.

Wie du vorgehen solltest, dazu können wir dir keinen Rat geben. Das musst du für dich allein entscheiden. Wir können nur denkbare Möglichkeiten diskutieren.

Zitat von Tommy82

oder ob es nicht besser ist bis zum Ende der Kündigungsfrist zu warten?

Sagen wir so. Es verschafft dir Zeit. Wenn der Vermieter Kenntnis hat, dass seine Kündigung unwirksam ist, wird er vermutlich eine neue schreiben. Und mit diesem Zeitpunkt beginnt die Kündigungsfrist erneut zu laufen.

Aus diesem Grund solltest du dich nebenbei schon nach anderen Wohnungen umschauen. Du wirst die Kündigung nicht verhindern können, sondern nur verschieben.

Zitat von Tommy82

direkt eine negative Feststellungsklage einzureichen

Ja das ist eine Möglichkeit, was man tun kann. Doch wenn du dir 100% sicher bist, dass die Kündigung unwirksam ist, dann wäre es sinnlos, Gerichts- und Anwaltskosten vorzustrecken. Wenn hingegen der Vermieter Klage auf Räumung einreichen will, ist er es, der die Kosten vorzustrecken hat. Und in diesem Zusammenhang wird das Gericht auch feststellen, ob die Kündigung wirksam ist. Denn keine Räumung ohne wirksamer Kündigung.

Du kannst dich natürlich mit den Nachbarn absprechen, wenn du das möchtest, das ist nicht hinderlich oder verboten.

Aber es ist für die Reklamation gegenüber dem Vermieter völlig ohne Bedeutung. Jeder Mieter hat sein eigenes Vertragsverhältnis, und so muss auch jeder für sich die Reklamation an dem Vermieter melden.

Mit anderen Worten. Der Vermieter kann auch die Korrektur nur allein für eure Abrechnung durchführen, und wenn sich die Nachbarn nicht beschweren, muss der Vermieter für diese auch nichts ändern. Es ist jedem seine eigene Sache.

Noch viel interessanter wäre jedoch, ob denn die Gesamtfläche aller Wohnungen inkl. der des Vermieters mit 358m² überhaupt stimmt. Das kannst du besser abschätzen, du kennst ja das Haus etwas. 2m² machen in Euro quasi nichts aus, aber wenn der Vermieter seine Wohnung nicht mitrechnet, hat das andere Dimensionen.

Wie gesagt, es lassen sich vermutlich noch mehr Fehler finden, wenn wir in die Tiefe gehen würden.

Bei einer formell unwirksamen Abrechnung ist es so, dass man diese als nicht existent betrachten könnte. Man müßte also nicht darauf reagieren. Jedoch wäre das nicht besonders nett und fair, wenn man ansonsten ein gutes Verhältnis zum Vermieter hat. Ich möchte daher nichts dazu sagen. Das muss jeder für sich entscheiden, was man in der eigenen Situation für angemessen empfindet.

Hier wird nichts gelöscht. Und jeder kann seine Meinung zum Thema sagen. Und ja, natürlich möchten wir Tipps und Rat geben. Aber ich denke, ich brauche dir nicht erklären, dass man nicht immer die Antwort bekommen kann, die man sich erhofft. Nehmen wir an, wir empfehlen dir, die Maßnahme des Vermieters abzulehen, und dann würde sich angenommen heraus stellen, dass die Kündigung des Vermieters wirksam ist, dann wärst du doch sicherlich auch nicht erfreut, ja sogar sauer, stimmts?

Ich habe nicht erwartet, dass du deine Gesamtsituation hier schilderst. Was du nicht preisgeben möchtest, geht keinen was an, ganz klar. Doch bitte verstehe auch, dass wir hier nur Antworten geben können, soweit dazu Informationen gegeben sind. Manchmal sind Randinformationen wichtiger als man denkt.

Ich möchte nochmal an den Tipp erinnern, den Vermieter nach einer genaueren Auskunft zu fragen, was im Detail er an den Fenstern machen möchte. Denn möglicherweise wird das auch den Anwalt interessieren, um seine Einschätzung zu geben.

Wenn du magst, schreibe uns doch wieder, was der Anwalt empfiehlt. Es ist immer interessant zu erfahren, wie sich eine Sache weiter entwickelt.

Um es zusammen zu fassen. Die Abrechnung stimmt hinten und vorne nicht.

1. Der Abrechnungszeitraum muss 12 Monate umfassen, was nicht der Fall ist -> formell unwirksam

2. Beim Wasser ist die Gesamtsumme nicht genannt, somit kann man nicht nachrechnen, wie der m³ vom 1,30 zustande kommt-> formell unwirksam

3. Außer bei der Grundsteuer wurde nur durch 4 geteilt, nicht nach dem Verhältnis der Wohnfäche gerechnet. Letzteres wäre erforderlich.

4. Die Heizkosten sind zu 100% nach Verbrauch gerechnet, laut Heizkostenverordnung darf das aber nur zu max. 70% sein, der Rest nach Wohnfläche.

5. Es sind keine Zählerwerte genannt, so kannst du nicht prüfen, ob der Verbrauch stimmt.

Das ist es, was mir auf die Schnelle aufgefallen ist. Bei genauerer Prüfung finde ich vielleicht mehr.

Und ja, der Vermieter muss auch die eigene Wohnung mit rechnen. Und auch den Leerstand. Offenbar ist eine Wohnung leer, da du von 6 Wohnungen sprichst.

Ja, das Jobcenter hat auch die Aufgabe dafür zu sorgen, dass man nicht in die Obdachlosigkeit kommt. Auf der anderen Seite aber ist es nicht die Aufgabe des Jobcenters, die Rechtsberatung für mietrechtliche Probleme zu übernehmen. Man wir dir dort zu deinem Problem also nichts sagen können und auf einen Anwalt verweisen.

Außerdem wird das Jobcenter auch kein Darlehen für die Beratung durch einen Anwalt gewähren. Denn es ist vorgesehen, dass man sich mein Amtsgericht einen Beratungsschein holen kann, wenn man entsprechend wenig verdient. Mit diesem Beratungsschein kann der Anwalt sein Honorar mit dem Staat abrechnen. Das Jobcenter hat damit nichts zu tun. Du solltest also auch einplanen, zum Amtsgericht zu gehen, um den Beratungsschein zu besorgen.

Zitat von Davos20

Samstag als 3. Werktag ist KEIN Werktag.

Na damit hast du sicherlich was falsch verstanden. Samstag ist ein Werktag. Darüber besteht Einigkeit. Die Frage ist, ob §193 BGB anwendbar ist oder nicht. Auch ich habe dazu unterschiedliche Argumentationen im Netz gelesen.

Berichte uns bitte, was der Anwalt dazu meint und was er empfiehlt.

Zitat von Neko99

wenn ich mich ummelde und mein Zimmer in München zum Hauptwohnsitz mache?

Die Anmeldung im Einwohnermeldeamt ändert nichts an der mietrechtlichen Betrachtung, das ist davon unabhängig.

Zitat von Neko99

Würde es einen Unterschied machen, wenn er weniger häufig kommt?

Vermutlich schon. Wenn er beispielsweise nur einmal im Monat für ein paar Tage da ist, dann kann man eher glaubhaft machen, dass es nur zu Besuch ist.

Zitat von Neko99

und ich finde an ihrer Stelle, könnte sie mich auch einfach in Ruhe lassen

Genau wegen der angespannten Wohnsituation in München ist es schon fast zur Gewohnheit geworden, dass Mieter irgend welchen Freunde oder Studienkollegen bei sich aufnehmen. Und das ist nicht sinn und Zweck. Die Gesetze, dass man nicht beliebig jemand aufnehmen darf, gibt es nicht umsonst. Daher ist es nachvollziehbar, dass Vermieter das nicht dulden, da es bereits überhand nimmt.

Es ist richtig, dass die Situation, wenn der letzte Tag der Karenzzeit auf einen Samstag als Werktag fällt, noch nicht höchtsrichterlich geklärt wurde. Dazu gibt es keine Entscheidung. Deshalb wirst du hier keine wirkliche Antwort bekommen können.

In dem Urteil des BGH von 2005 wurde zwar über die Situation nicht entschieden, aber es gibt darin Erläuterungen, dass der Samstag vermutlich als Werktag zählt und nicht nicht auf den nächsten Wochentag verschiebt, weil §193 BGB nicht anwendbar ist.

Zitat von BGH, Urteil vom 17.02.2005 - III ZR 172/04

Eine entsprechende Anwendung des § 193 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die Bestimmung dient dem Schutz und den Interessen desjenigen, der die Willenserklärung abzugeben hat. Wer innerhalb einer Frist eine Erklärung abgeben muß -wie etwa den Widerruf seiner Vertragserklärung (§ 355 BGB) -, soll davor bewahrt werden, daß das ihm zustehende Recht, die Frist bis zum letzten Tag auszunutzen, wegen der Arbeitsund Behördenruhe am Wochenende und an den Feiertagen verkürzt wird.

Damit wird erklärt, dass der §193 laut der Erläuterung des Gesetzgeber sich auf Behörden bezieht, welche am Samstag üblicherweise geschlossen haben, man also keine Möglichkeit hat, an diesem Tag eine Willenserklärung persönlich abzugeben.

Wenn man sich nun überlegt, dass es auch sehr viele Immobilienunternehmen gibt, die Samstag auch keine Bürozeiten haben, kann ich persönlich nicht nachvollziehen, warum eine analoge Anwendung des §193 nicht gegeben sein soll. Jedenfalls wäre das ein Argument, mit dem man vielleicht gerichtlich vorgehen kann.

Du wirst ein Urteil des LG Berlin vom 22.02.2017, Az.: 65 S 395/16 finden. Ich empfehe das mal zu lesen, da hier auch auf das Urteil des BGH von 2005 bezug genommen wird und darin einiges dazu erläutert wird. In diesem Urteil fand der §193 Anwendung, aber nur deswegen, weil es sich hier beim Vermieter um eine Behörde handelt, was ja genau dem Anwendungsfall des §193 BGB entspricht. Das Urteil darf man also nicht verallgemeinern.

Zitat von Davos20

Den Übergabetermin am 01.08.2019 hat sie auch abgesagt, weil der ja hinfällig wäre

Nur weil sich vielleicht das Ende der Mietzeit verschiebt, ist die Übergabe nicht hinfällig. Es steht einem Mieter zu, die Wohnung zu jedem beliebigen Zeitpunkt vor Ablauf der Mietzeit zurück zu geben. Schlimmstenfalls muss man eben noch weiterhin bezahlen, das ist davon unabhängig.

Da das Thema nicht vollständig geklärt ist von der Rechtsprechung, wäre es vielleicht empfehlenswert, wenn du die Beratung durch einen Anwalt in Anspruch nimmst. Wir können hier zwar darüber diskutieren, aber nicht beantworten, wer im Recht ist.

Zitat von Gaginho

ist die außerordentlich Kündigung dann noch wirksam ?

Das dürfen wir nicht beantworten, ob Deine Kündigung dann unwirksam ist, denn das wäre Rechtsberatung. Aber nach allgemeinem Grundsatz sollte sie es sein, da es im Gesetz so vorgesehen ist.

Zitat von Gaginho

wir haben seit Oktober 18 einen neuen Vermieter.

Das müßte anwaltlich erst mal genauer geprüft werden. Das ist nun ein ganz anderer Sachverhalt, als du in deiner Eingangsfrage geschrieben hast. Diese Info wäre wichtig gewesen.

Es ist nämlich laut Gesetz so, dass eine bereits an den vorherigen Vermieter bezahlte Kaution vom neuen Vermieter übernommen werden muss. Kraft Gesetz schudet dir der Vermieter also die neue Kaution nach Ende der Mietzeit.

Nun kann man es durchaus so machen, dass du vom bisherigen Vermieter die Kaution zurück bekommst und diese dann an den neuen Vermieter gibst. Doch dann ist komisch, warum du das nicht in einer Summe machen kannst. Daher denke ich, dass irgend etwas schief gelaufen ist. Möglicherweise schuldest du dem neuen Vermieter überhaupt keine Kaution. Hierzu sollte ein Rechtsanwalt deinen Vertrag prüfen. Das dürfen wir hier nicht, da es Rechtsberatung wäre.

Doch natürlich steigen die Nebenkosten.

Da die Wohnungen gleich groß sind, werden die Wasserkosten im Verhähtnis 50:50 geteilt. Jeder zahlt die Hälfte der Kosten. Das bleibt so mit oder ohne Besuch. Jedoch steigen die entstanden Gesamtkosten durch den Besuch, der auch Wasser braucht. Und somit ist ein höherer Betrag aufzuteilen.

Dagegen kann man aber leider nichts machen. Es steht jedem zu, Besuch zu haben. Auch ihr könntet theoretisch Besuch haben, und dann kann auch der Nachbar nichts machen.

Gegen den Lärm nach 22 Uhr kann man was machen, doch das ist ein anderes Thema.

Genauso wie bei der fristlosen Kündigung wegen überfälliger Miete kann man auch bei einer Kündigung wegen der Kaution die Kündigung durch Zahlung der Schulden heilen und unwirksam machen.

Ihr müßtet nur erst mal überprüfen oder überprüfen lassen, ob ihr denn wirklich schon mit der Kautionszahlung im Verzug seid. Man hat das Recht, die Kaution in 3 Raten zu zahlen. Und die Kündigung ist erst möglich, wenn man mit der Kaution in einer Höhe von 2 Monatsmieten im Verzug ist.

Blaine77

Bitte zu beachten, dass der Anwalt mit keinem Wort geschrieben hat, dass du den Termin einfach so verweigern kannst. Wenn schon, dann muss eine Feststellung durch das Gericht herbei geführt werden.

Außerdem soll es ja um eine Wartung gehen laut deiner Frage hier. Das ist etwas ganz anderes als eine Überprüfung der Funktion. Eine Wartung ist die Sicherstellung einer langfristigen Lebensdauer durch entsprechende Maßnahmen. Das muss man dulden, eine Funktionsprüfung hingegen nicht.

Bitte die Dinge nicht durcheinander bringen. Eventuell den Vermieter nochmal befragen, was genau er beabsichtigt zu tun.

Davon abgesehen, dass der Vermieter in der Nachweispflicht ist, sollte das Urteil als Beleg ausreichend sein. Jetzt wäre es am Vermieter dran zu erklären, warum er das anders sieht.

Man sollte es aber unterlassen, dem Vermieter irgend welche juristische Beratung zu geben. Das kann sich unter Umständen negativ auswirken. Es liegt am Vermieter, sich bei einem Anwalt juristisch beraten zu lassen. Es geht ja um eine Nachzahlung, die er haben möchte, nehme ich an.

@Kontio

Danke für deinen Beitrag. Jede Information die Frage betreffend könnte vielleicht hilfreich für den Fragesteller sein. Mietrechtlich kann sich manches anders darstellen, aber auch Hintergrundinfos sind unter Umständen wertvoll. So kann der Fragesteller vielleicht besser einschätzen, ob der Vermieter wirklich eine Wartung macht oder andere Absichten hat.

Zitat von Blaine77

wenn ich zb. nicht möchte das ER das macht, kann ich dies von einer Firma machen lassen?

Nein. Das funktioniert nicht. Man kann mietrechtlich gesehen nicht darauf bestehen, dass eine Fachfirma kommt. Es steht dem Vermieter frei, Arbeiten selbst auszuführen.

Durchaus mag es sein, dass man den Verdacht bekommt, der Vermieter hat nur einen Grund konstruiert, in die Wohnung zu können um sich umzuschauen, da er weiß, dass er das grundlos nicht darf. Aber diese Vermutung reicht nicht aus, den Termin zu verweigern.

Was du aber tun kannst, ist den Vermieter in seinem Verhalten zu beobachten, wenn er da ist. Möglicherweise macht er gar nicht wirklich etwas an den Fenstern und schaut nur ob sie richtig schließen. Damit wäre der Zweck des Besuchs verfehlt und du kannst ihn auffordern, die Wohnung wieder zu verlassen. Sorge am besten dafür, dass noch jemand mit anwesend ist, sodass nicht irgend eine unangenehme Situation entstehen kann.