Beiträge von Fruggel

Deine Frage lässt sich hier nicht wirklich beantworten, da es auf eine Vielzahl an Faktoren ankommt um zu entscheiden, wie man vorgehen kann.

Daher nur die allgemeine Information, dass vor dem Zurückbehaltungsrecht erst mal die Mietminderung dran kommt, die in §536 BGB vorgesehen ist. Das hat schon den Zweck eines Druckmittels auf dien Vermieter. Ein Zurückbehaltungsrecht ist nachrangig dann auch möglich. Doch auch hier gilt genauso wie bei der Mietminderung, dass man dies mit einem Anwalt absprechen sollte, um keine Nachteile in Form der Kündigung zu haben.

Es gibt im Gesetz dann auch noch das Recht der Ersatzvornahme, also dass man sich selber um die Beseitigung kümmert und die Kosten vom Vermieter verlangt. Auch hier gibt es im Gesetz bestimmte Regeln, die man bei der Durchführung einhalten sollte.

Wenn man mit dem Vermieter eine Aufhebungsvereinbarung trifft, dass man aus dem Vertrag entlassen wird, wenn ein Nachmieter gefunden ist, dann richtet es sich danach, ab wann der Vertrag mit dem neuen Mieter gilt. Zu dieser Zusage muss man dann auch stehen. Der Vermieter möchte ja nahtlos weiter vermieten. Das ist seine Bedingung, euch aus dem Vertrag zu entlassen.

Frage 3 entfällt, weil man für eine fristlose Kündigung einen wichtigen Grund braucht. Es ist ein falscher Gedanke, wenn du meinst, dann einfach fristlos zu kündigen, sobald du eine neue Wohnung gefunden hast, nur weil es dir dann vom Zeitpunkt passt. Das würde so nicht funktioneiren.

Eine Kündigung auszusprechen, wenn man noch keine Wohnung gefunden hat, birgt die Gefahr, dass man zum Ende des Mietverhältnisses ein Problem hat, wenn bis dahin nichts gefunden hat. Das ist vollkommen richtig, wie du schon selber erkannt hast.

Auf der anderen Seite besteht das Problem bei einer späteren Kündigung, wenn eine neue Wohnung gefunden ist, dass man dann doppelt Miete zu zahlen hat, eben für die neue Wohnung schon, und für die bisherige bis zum Ende der Kündigungsfrist. Das muss jeder für sich selbst einschätzen, was das geringere Übel ist. Lass dich also nicht vom Vermieter drängen und entscheide den Zeitpunkt selbst.

Die Stellung eines Nachmieters ist ein entgegenkommendes Angebot des Vermieters, denn das müsste er nicht akzeptieren, wenn es nicht von Anfang an im Mietvertrag vereinbart ist. Sei dir aber bewußt, dass dieses Angebot der Vertragsaufhebung dann gleichzeitig auch bedeutet, dass ihr velleicht weniger als 3 Monate Zeit habt, eine neue Wohnung zu finden. Es würde davon abhängen, zu welchem Zeitpunkt ein Vertrag mit dem Nachmieter gemacht werden kann.

Es würde sich dann um einen Aufhebungsvertrag handeln, den auch der Vermieter unterschreiben muss. Eine Kündigung unter Bedingungen ist nicht möglich.

Vergiss das mit der fristlosen Kündigung. Diese würde bedeuten, dass es einen wichtigen Grund gibt. Das ist ja hier nicht der Fall.

Bei möblierten Zimmern gelten gemäß §549 II BGB die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung von Wohnungen nicht. Man kann also unabhängig davon die Miete erhöhen. Man muss nur sicher gehen, dass die Voraussetzungen des genannten Paragraphen auch zutreffen. Beispielsweise reicht es nicht, dass Möbel vorhanden sind, es muss auch im Vertrag vereinbart sein.

Ein Vermieter hat 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, nicht nur die Abrechnung zu erstellen, sondern auch eine mögliche Nachforderung zu stellen. Danach geht es nur noch in wenigen Ausnahmefällen. Wenn der Vermieter den Betrag also erst mit der nächsten Abrechnung fordert und nicht innerhalb des 12-Monatszeitraums, dann ist das zu spät. Dabei nützt dann auch die Ankündigung nichts.

Zitat von Sunny141

Dann werde ich heute einen Anwalt kontaktieren

Es wird sehr interessant sein, was der Anwalt zu der Kündigung sagt, wenn er sie bewertet hat. Der Verkauf allein ohne weitere Umstände ist nämlich kein anerkannter Grund für eine Kündigung. Diese wäre unwirksam und der Vermieter kann sich glücklich schätzen, dass ihr überhaupt bereit seid, auszuziehen.

Zitat von Rayfas

Hierin wird beschrieben, dass IN DER REGEL die Balkonfläche zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent zählt.

Das ist etwas unglücklich formuliert in der Wohnflächenverordnung. Dort ist nur die Spanne 25 bis 50% für Balkone angegeben. Das hört sich so an, als hat der Vermieter die Wahl, wieviel er ansetzt. Das stimmt aber so nicht. Der Zweck ist, dass eine höhere Bewertung des Balkons nur dann erfolgen soll, wenn es auch tatsächlich Ausstattungsmerkmale am Balkon gibt, die das rechtfertigen. Das kann z.B. eine Überdachung sein, oder eine Umhausung ähnlich wie ein Wintergarten oder eine Heizmöglichkeit am Balkon. Ist nichts Wertsteigerndes vorhanden, muss es bei den 25% bleiben. Frage also am besten nochmal nach, aufgrund welcher Merkmale man auf 50% hoch gegangen ist.

Die Veränderung des Abrechnungszeitraums auf andere Monate für die Zukunft ist eine anerkannte Ausnahme, von der 12 Monats Regel der Abrechnung einmalig abzuweichen. Dabei liegt es im Ermessen des Vermieters, ob er den Zeitraum einmalig verlängern oder verkürzen möchte, um den neuen Zeitraum zu erreichen. Einen Anspruch auf ein bestimmtes Vorgehen hat man als Mieter dabei nicht. Eine Zwischenabrechnung kann man also nicht verlangen.

Für dein Anliegen gibt es daher nur die eine Lösung, dass du nach Absprache und Einigung mit dem Vermieter mal für ein oder zwei Monate nur die Grundmiete leistest, aber die Vorauszahlung ausgesetzt wird. Mit der Argumentation, dass eh mit einer Rückerstattung zu rechnen ist, könnte der Vermieter sicherlich einverstanden sein. Aber bitte, sprich es mit ihm ab, keinesfalls auf eigene Faust die Zahlung kürzen.

Übrigens ist es laut Gesetz nicht nur dem Vermieter erlaubt, die Vorauszahlung bei Nachzahlungen zu erhöhen, sondern das Gesetz erlaubt es dem Mieter seinerseits auch, die Vorauszahlung mit vorheriger Ankündigung künftig zu reduzieren, wenn es zu Rückerstattungen kommt. Das ist aber immer nur nach einer erfolgten Abrechnung möglich, nicht beliebig während des Jahres.

Deine Frage lässt sich so nicht beantworten. Man könnte hier Dinge schreiben, die ein Buch füllen würden. Wenn du konkrete Fragen zur Abrechnung hast, dann stelle sie gern.

Man muss bei der Abrechnung umgekehrt vorgehen und sich jede einzelne Position anschauen und sich fragen, ob diese umlagefähig ist. Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter Kosten aufführen, die vom Mieter gar nicht bezahlt werden müssen. Doch dazu mussman die Abrechnung sehen.

Es gilt im Gesetz das Prinzip, dass der Vermieter 12 Monate ab Ende des Abrechnungszeitraums Zeit hat, die Abrechnung zu erstellen. Und dieses Gesetz hat den Zweck, dass der Mieter eine Gewissheit haben soll, dass nach den 12 Monaten keine Nachforderung mehr kommen kann (von wenigen Ausnahmen abgesehen). Das mit den 3 Jahren hast du falsch verstanden, das gilt für eine andere Situation. Das bedeutet, der Vermieter in der Abrechnung zwar den korrekten Verbrauch ansetzen kann, du aber die rückwirkende Nachforderung verweigern kannst. Du kannst es natürlich leisten wenn du es korrekt findest, musst es aber nicht. Es ist lobenswert, wenn du trotzdem zahlen möchtest, was du an Gas verbraucht hast, darüber freut sich jeder Vermieter, aber du solltest den gesetzlichen Hintergrund dazu wissen.

Du darfst dich nicht an der Nachzahlung orientieren. Denn wenn diese zu niedrig angesetzt wurde, dann muss es zwangsläufig zur Nachzahlung kommen. Die Kosten sind aber keineswegs zu hoch, es sind umgerechnet gut 2€ je m² im Monat, und das ist deutlich unter dem Betriebskostendurchschnitt laut der Statistik des Deutschen Mieterbundes.

Zitat von Blume22

dass unsere Nachbarn (Wohung unter uns), die ca. zwei Monate vor uns eingezogen sind, nur eine Nachzahlung von ca. 200 Euro leisten müssen

Das ist nicht verwunderlich. Diese 2 Monate Juni und Juli sind im Sommer, wo man ja nicht heizt, entsprechend weniger Heizkosten bezahlt werden, die Vorauszahlung in der Zeit aber bereits im Voraus für die Wintermonate vorhanden sind. Also alles ganz normal. Ein Vergleich mit Nachbarn bringt nichts.

Zitat von Blume22

Der Abrechnungszeitraum beginnt bereits am 01.05.10, ist also nicht deckungsgleich mit dem Nutzungszeitraum (01.08.19)

Ein ganz normaler Vorgang. Das ist immer so wenn jemand ein- oder auszieht.

Zitat von Blume22

Bei der Aufstellung der Betriebskosten für Heizkosten und Warmwasserkosten steht als Datum der 16.04.19

Das ist nur das Datum der Rechnungsstellung, betrifft aber den Abrechnungszeitraum. Bei der Belegeinsicht würdest du das auch erkennen können.

Zitat von Blume22

Unter anderem ist von einer "Funktionskontrolle Rauchwarnmelder" die Rede, welche auf den 15.12.20 datiert ist

Kosten müssen entweder im selben Abrechnungszeitraum geleistet worden sein (beim Abflußprinzip), oder wahlweise für den Abrechnungszeitraum entstanden sein (beim Leistungsprinzip). Alles andere gehört in einen anderen Abrechnungszeitraum.

Zitat von Blume22

Miete Rauchwarnmelder ab dem 16.04.19

Die Miete von Rauchwarnmeldern ist nicht umlagefähig, das sieht die Betriebskostenverordnug generell nicht vor.

Ja gerne. Das war im AG Berlin-Wedding, Urteil v. 10.02.2015, Az.: 11 C 271/14 der Fall.

Ich kann es leider nicht verlinken, da es nur im Abodienst verfügbar ist, aber du findest es.

Wie gesagt, es kann sein, dass ein anderes Gericht es anders einschätzt oder die Voraussetzungen andere sind, aber es zeigt, dass die Argumentation denkbar ist.

Zitat von eromanski

Ist das wirklich irrelevant?

Die Auskunft von darkshadow ist korrekt.

Zitat von eromanski

wier soll das dann mit ihrer alten Wohnung gehen?

Wenn sie sich unter deine Adresse (also wo sie ja tatsächlich wohnt) anmeldet, wird sie von der bisherigen Adresse automatisch abgemeldet. Da braucht nichts weiter unternommen werden.

Zitat von eromanski

Laut Aussage der WG sei dieses nicht möglich.

Erkundigt euch nach dem Grund, warum es nicht möglich ist. Abhängig von der Antwort lässt sich vielleicht eine Lösung finden. Vielleicht ist es nur von Bedingungen abhängig (z.b. Mieterhöhung).

Zitat von eromanski

Wir haben den Vermieter kontaktiert (Wohnungsgenossenschaft) ob eine Umschreibung des Mietvertrages auf ihn möglich ist.

Leider ist die Rechtsprechung nicht einheitlich in dem Punkt. Manche Gerichte sagen Nein, da es eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung ist. Manche Gerichte sagen Ja, mit der Begründung der Analogie des Todesfalls (§563 BGB), wo der Vertrag kraft Gesetz auf den Mitbewohner übergehen würde. Du kannst einen Anwalt vor Ort befragen, wie es im Amtsgericht bei euch voraussichtlich gesehen werden könnte.

Zitat von Margarita

Könnten meine Vermieter die Miete dann vom Bauträger einklagen?

Das lässt sich hier unmöglich beantworten, da es auf die Verträge mit dem Bauträger ankommt.

Du solltest dir aber erst mal überlegen, was du am liebsten möchtest, entweder Umzug oder dass die Mängel beseitigt werden. Abhängig davon kann man dann überlegen, wie man vorgeht. Wende dich dafür bitte an einen Rechtsanwalt. Wir können das hier nicht im Deteil besprechen, sondern nur allgemeine Infos geben. Genauso ob eine fristlose Kündgung möglich ist, sollte mit einem Anwalt besprochen werden. darkshadow sagte auch nur, dass es in Betracht kommen kann, nicht dass es auch in speziell deinem Sachverhalt möglich ist.

Das ist natürlich ein Mietmangel. Doch ich finde im Zusammenhang mit diesem Problem das Wort Mietminderung etwas unpassend. Denn es geht hier ja nicht darum, dass die Wohnung in irgend einem Bereich nur eingeschränkt nutzbar ist, sondern es geht vielmehr darum, dass der Vermieter einen Anteil der Stromkosten zu tragen hat, was er ja auch tun müsste, wenn es einen separaten Zähler gäbe. So war es auch in dem von dir genannten Urteil. Deshalb ist die Zahl nicht vergleichbar mit anderen Fällen von Mietminderung.

Und ja, der Vermieter muss selbstverständlich die Stromkosten ersetzen, das kann man allgemeingültig sagen. Doch wieviel das ist, musst du selbst abschätzen. Es geht nur per Schätzung. Am besten wäre es, wenn du dich mit dem Vermieter gütlich auf einen Anteil bzw. Betrag einigen kannst. Andernfalls müsste ein Gericht die Schätzung vornehmen, un das will in der Regel niemand. Sprich also nochmal mit ihm, man sollte nichts unversucht lassen, eine Lösung zu finden, bevor man über jurstische Schritte nachdenkt.

Dann kannst du dir überlegen, ob du mit dieser Einigung auf für die Zukunft zufrieden bist oder ob du auf den Einbau von Zwischenzählern bestehen möchtest.

Zitat von Barbarellaa

Wer ist denn tatsächlich Ansprechpartner?

Grundsätzlich der Vermieter, mit dem man ein Vertragsverhältnis hat.

Zitat von Barbarellaa

Hat die Mieterin Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Zweitablesung?

Du meinst wahrscheinlich Vermieter, nicht Mieter. Ein Anspruch in Form eines Schadenersatzes kann entstehen, wenn der Mieter die Hauptablesung schuldhaft verhindert hat. Andernfalls sind es Verwaltungskosten, die nie umgelegt wrden können.

Zitat von Barbarellaa

Darf der Widerspruch und die Überprüfung in Rechnung gestellt werden

Nein. Mag sein, dass der Vermieter Kosten hat im Verhältnis zum Abrechnungsdenstleister. Umlagefähig sind Verwaltungskosten aber nicht. Der Vermieter hätte die Überprüfung ablehnen können, denn einen Widerspruch muss ein Mieter konkret benennen, wo der Fehler sein soll. Einfach nur zu sagen, dass der Betrag zu hoch ist, reicht nicht aus.

Zitat von FragezuMietrecht

Jetzt kommt meine Frage: darf ich meinen Ex-Freund rausschmeißen?

Nein, selber rausschmeißen nicht, aber rausschmeißen lassen durch einen Gerichtsvollzieher. Doch dafür bedarf es eines gerichtlichen Urteils. Das gilt nicht nur wenn man Mieter ist, sondern auch wenn man Mitbesitzer ist, wie es bei einer Partnerschaft der Fall ist.

Zitat von Nobse

Liege ich richtig das auch die Geschätzten Werte von Jahr zu Jahr fortlaufend sein müssen ?

Fortlaufend ja. Aber man kann nicht über mehrere Jahre hinweg eine Schätzung machen. Eine Schätzung auf Basis einer Schätzung kann nicht richtig werden.

Allerdings kannst du ja auch selbst die Zähler ablesen, und mit diesen Werten kannst du dann selber den Betrag ermitteln. Und nur diesen Betrag schuldet man dann dem Vermieter. Anders gesagt, man schuldet den Betrag, den man tatsächlich an Kosten verursacht hat bei korrekter Abrechnung, nicht zwingend was auf der Abrechnung steht.

Zitat von Chemeng

obwohl ich mir sicher bin, dass ein Richter mir zustimmen würde habe ich ein wenig Angst vor einer Klage.

In dem Fall kannst du dir überlegen, die Einschätzung eines Anwalts einzuholen. Wenn dieser deine Auffassung bestätigt, dann sieht es gut aus. Und dann ist auch die Wahrscheinlichkeit eher gering, dass die Hausverwaltung den Rest der Mieterhöhung einklagen wird.

Der §538 BGB ist zwar abdingbar, aber nicht beliebig, sodas es zum Nachteil des Mieters wird. Es kann daher durchaus möglich sein, dass die Vereinbarung wegen §307 BGB unwirksam ist. Es würde sich also durchaus lohnen, wenn du das mal von einem Anwalt oder Mieterverein prüfen lässt. Ich denke, das Ergebnis wird dich mehr interessieren als deine eigentlich gestellte Frage.

Für die normale Abnutzung der Mietgegenstände darf ein Vermieter gar nichts verlangen, denn gemäß §538 BGB geht das zulasten des Vermieters. Die Abnutzung bezahlst du bereits mit der Grundmiete. Nur wenn du schuldhaft irgend was beschädigt hast, könnte der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Eine Warmmiete ist nur erlaubt, wenn das Haus nur 2 Wohnungen hat, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Andernfalls müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden gemäß der Vorschriften der Heizkostenverordnung.