Beiträge von Toschi

Ich sehe hier gute Obsiegenheitschancen deiner Schwiegermutter: Ein Mietaufhebungsvertrag kann ohne Schriftformerfordernis auch konkludent aus einem bestimmten Verhalten abgeleitet werden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass sich die Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses einig sind.

Für die IMHO übereinstimmende Beendigung des MV spricht das "Angebot" der Tochter, die Schwiegermutter sollte sofort ausziehen, die WhatsApp-Nachricht, eine Annahme des Aufhebungsangebots durch zeitnahen, tatsächlichen Auszug zu beliebigem Datum und insbesondere die Aufforderung der VM zum Rückbau der mieterseits angebrachten Tapeten, die erst mit Rückgabe der Mietsache beansprucht werden durften. Hierfür liessen sich bestimmt Zeugen finden?

Dann würde ich sie das mit eigenen Worten per Einschreiben an die Tochter schreiben lassen. Etwa. "... wie kommst du auf die Idee, das zwischen uns immer noch ein Mietvertrag besteht? Oder ich dir Mieten schuldig bin? Du hast mir am (Datum) vor Zeugen selbst angeboten, jederzeit auszuziehen und mir eine eigene Wohnung zu suchen. Mich sogar aufgefordert, meine Tapeten abzureißen, bevor ich gehe. Da waren wir uns einig, ich habe getan, was du wolltest. Damit ist unser Mietverhältnis eindeutig beendet."

G Toschi

Sofern du mit dem Vermieter deiner Freundin nicht auskommen musst, rate ich dir, die Rechtskeule wieder einzupacken.

Vlt. möchte der VM mit dieser Aufforderung seine M nur einem Streßtest unterziehen, ob die behauptete Bonität so ist, wie sie zugesagt wurde. Denn spätestens mit der nächsten BK-Nachzahlung hat sie ebenso außergewöhnliche Belastungen zeitnah zu erfüllen.
Vlt. hat er die leidvolle Erfahrung gemacht, dass erste Mietzahlungen ausbleiben, weil darüber ein Dauerauftrag eingerichtet wurde, der nicht fristwahrend ausgeführt wird.
Vlt. will er auch nur herausfinden, ob sein Entgegenkommen mietfreier Überlassung auf Gegenseitigkeit beruht und was er insofern von seiner Neumieterin künftig erwarten kann.

Insofern ist hier Prinzipienreiterei kontraproduktiv. Mglw. "vergißt" er die Schlüssel und lässt deine Freundin bis zum 1.8. im Regen stehen? Dass mietfreie Überlassung vor vertragl. Mietbeginn zugesagt wurde gibt nun keinen Rechtsanspruch her, vorfristig einziehen zu dürfen :-O

Auch wenn es sich de jure bei der Miete unstreitig um eine "Schickschuld" handelt, bei der ohne eine ausdrücklich anderslautende Regelung gilt: Die Miete ist als sog. Schickschuld, § 270 BGB, "auf Kosten und auf eigene Gefahr" des Schuldners "zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag" in voraus "zu entrichten", § 556b I BGB. Mit mietvertraglicher Angabe einer Kontoverbindung, dem Regelfall, erfolgt die geschuldete Übermittlung zutreffenderweise stets unbar.

G Toschi

Zitat von dowe

Im Vertrag steht " Rasen mähen 1x wöchentl im Wechsel", aber warum sollen wir Rasen mähen wenn wir den Garten nicht nutzen und nichts über die Gartennutzung im Vertrag festgehalten ist?

Ihr haltet euch auch nicht im Treppenhaus oder der Zufahrt auf. Dennoch darf die Reinigung der Treppe, im Winter Räumung der Zuwegungen von Schnee und Eis mietvertraglich wirksam auf die M übertragen oder als Betriebskostenart umgelegt werden.

Nichts anderes git für die Gartenpflege.

Zitat von dowe

Zum einen wollen unsere Vermieter uns unsere Garage kündigen, obwohl diese mit zu unserem Wohnungsvertrag gehört. Also kein seperater Vertrag nur für die Garage.

Hier käme es auf den exakten Wortlaut an. Zwar spricht die Vermutung für einen einheitlichen Mietvertrag von Wohnung und Garage, wenn die beiden Objekte eindeutig eine rechtliche Einheit bilden (Bennennung "2 ZKDBB, Kellerabteil, Garage"; Gesamtmietpreis).
Dem entgegenstehend könte genausogut aber auch eine beabsichtigte Trennung vorliegen, etwa wenn die Garage nicht unter der Mietsache benannt oder ausdrücklich zwei Teilmieten unter Miethöhe vereinbart wären.

G Toschi

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Grace

Grds. sind Kündigungen als einseitige Willenserklärungen mit Zugang wirksam erklärt.
Welches Sonderkündigungsrecht hier beansprucht wurde, erfahren wir leider nicht.

Zwar kann der Kündigende hier Widerruf, mithin Kündigungsrücknahme erklären, etwa wenn die Kündigungsgründe zwischenzeitlich entfallen sind, was aber Zustimmung des Gekündigten voraussetzt, den Mietvertrag unverändert fortzuführen. Nur scheinst du das nicht zu meinen.

Sondern ein Widerspruchsrecht, etwa wg. Härtefall n. § 574 BGB. Darauf muss dich der Kündigende nicht hinweisen, auch wenn sich dadurch die Widerspruchsfrist zu seinem Nachteil verlängert: Die Rechtsfolge wäre, dass der Widerspruch des Gekündigten noch in einer Räumungsschutzklage erklärt werden könnte.

G Toschi

Nein, du irrst und verwechselst offenbar Außentüren mit Außenseiten: Sowohl das Lackieren der Heizkörper und -rohre wie das der Innen- (Zimmer-) und Außentüren (Wohnungs- und Terrassentüren) sowie Fenster von innen sind zulässig vereinbart.

Lediglich bei "sämtlicher Holzteile" wären Decken- und Wandvertäfelungen und Dielen- bzw. Parkettböden von Renovierungsverpflichtung ausgenommen; hier wäre der VM auf Wand- und Sockelleisten, Türrahmen und Rolladenkästen beschränkt.

G Toschi

Die auf tatsächliche Abnutzung gerichtete Schönheitsreparaturpflicht des Mieters ist wirksam vereinbart. Es sind allerdings nur diejenigen Arbeiten durchzuführen, die tatsächlich fällig und damit - nach sechs Jahren Mietzeit erwartungsgemäß - geschuldet sind.

Richtigerweise empfiehlt es sich hier, rechtzeitig vor Mietende/Rückgabe eine Vorabnahme durchzuführen und für jeden einzelnen Raum detailliert schriftlich festzuhalten, genau welche Renovierungsarbeiten, Rückbauten mieterseitiger Installationen und Mängelbeseitigungen durchgeführt werden sollen.

G Toschi

Natürlich gehören Reifenspuren an den Treppenhauswänden nicht zur üblichen Abnutzung. Sondern sind Beschädigungen, da man sein Rad auch so vorsichtig transportieren kann, dass sie garnicht entstehen. Und für deren Beseitigung haftet man als Verursacher.

Bezugsbereit meint nicht renoviert. Bezugsfertig ist einen Wohnung ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit der Bewohner (durchtrockneter Putz/Estrich, Geländer, Fenster, Türen, Heizung), die auf Dauer bewohnt werden kann (Strom, Licht, Wasser, Kochmöglichkeit, Sanitäranlagen).

Gemieter ist grds. der bei Mietvertragsschluss vorhandene, andernfalls ausdrücklich vereinbarte oder zugesicherte Ist-Zustand.

Lediglich laufende Schönheitsreparaturen wären in einem Formularmietvertrag unwirksam vereinbart, es sei denn, es wäre als Kompensation für den renovierungsbedürftigen Zustand bei Einzug Mietnachlass oder Renovierungspauschale gewährt.

G Toschi

Im unterschriebenen MV sind Betriebskosten vereinbart und damit geschuldet. Und der konkrete Mietbeginn lässt sich nun glaubhaft darstellen: Schlüsselübergabe, erste (Überweisung der) Mietzahlung, Meldebescheinigung, eigener Stromliefervertrag, Ummeldung Telefonanschluss, Zeugenaussagen der Nachbarn, Postzusteller, Paketboten... was wollte man da verschleiern bzw. verweigern?

G Toschi

§ 560 I 1 BGB bestimmt: "Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist."

Da dies hier offenbar versäumt wurde, kann man nur auf Einsicht seines Untermieters und eine einvernehmliche Lösung hoffen.

Denn auch eine Umlage über Erhöhung der Miete setzt ein Begründungsmittel n. § 558a II BGB und die Zustimmung des Mieters voraus. die ohne Begründung wg. Mietpreisspiegel, Vergleichswohnung u. dgl. nicht erlangt werden kann.

G Toschi.

§ 555a I BGB bestimmt: "Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen)."

Insofern vermag ich mich der Argumentation des VM insoweit anzuschliessen, es sei dir zumutbar und abzuverlangen, bei eigener Verhinderung eine Vertrauensperson zu beauftragen, Zugang zur Wohnung und Wahrnehmung des rechtzeitig angekündigten Termins zu gewährleisten.

G Toschi

Die Rechtslage ist hier eindeutig: Wird ein Einfamilienhaus gemietet, ist der dazu gehörige Garten im Zweifel mitvermietet. Es sei denn, der VM hatte dem entgegenstehendes vertraglich bestimmt, sich etwa ein Teil- oder Mitnutzungsrecht vorbehalten oder das Gartenhäuschen mit Geräten und Werkzeug ausgeschlossen.

Bei einer Wohnung Im Mehrfamlienhaus ist es genau umgekehrt: Selbst der M im Erdgeschoß eines Mehrfamilienhauses kann nicht ohne weiteres von einer Mitvermietung des Gartens hinter seiner Terrasse ausgehen. Ist nichts besonderes vereinbart, gilt der Garten als nicht mitvermietet, sondern steht im Nutzungsrecht aller Mieter.

Da der Garten eures gemieteten Hauses zur Mietsache gehört, habt ihr den ebengleich zu pflegen wie den Wohnraum: Regelmäßiger Rasenschnitt während und Hecken- bzw. Gehölzschnitt jeweils zu Anfang und Ende der Vegetationsperiode, Unkrät jäten, Blätter harken.

G imager761

Zitat

Da wurden einige Sache bemängelt, angeblich nicht ordentlich gestrichen usw. Jetzt sollen wir das ausbessern

Das ist keine Frage (wirksamer) Schönheitsreparatur, sondern Mängelbeseitigung. Selbst wenn der Anstrich garnicht geschuldet oder fällig war, musste er "sachgerecht in mittlerer Art und Güte", mithin gleichmäßig deckend, mit sauber abgeklebten Übergängen und ohne Farbläufer ausgeführt werden.

Zitat

sollten wir nun alles stehen und liegen lassen, bzw Besenrein übergeben

Besser nicht, wenn euch eure Kaution lieb ist oder ihr eine hohe Handwerkerrechnung über die Schadensbehebung vermeiden wollt.

G Toschi

§ 549 III BGB bestimnmnt: "Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht."

G Toschi

Zunächst zahlst du nicht nur die in den ersten drei Monaten, sondern für dem gesamten Zwölfmonatszeitraum 2017/18 anfallenden Betriebskosten anteilig. Etwa auch für die Heizöltankreinigung, Grundsteuerhöhung oder Winterdienstkosten, die erst nach deinem Auszug anfallen.

Dann ist der VM nicht zu Teilabrechnung bei Nutzwerwechsel verpflichtet, § 556 III 4 BGB.

Richtigerweise darf er die Kaution in Höhe erwartbarer Nachzahlung bis zu 12 Monat nach Ende des Abrechnungszeitraums, mithin bis März 2019, einbehalten, § 556 III 2 BGB.

G Toschi

Zitat

Eine Kündigung mit einer falschen Frist wird doch nicht unwirksam, sondern umgedeutet zur Kündigung zum nächstmöglichen Termin?

Das gilt für eine zulässige Kündigung, etwa wenn im Kündigungsschreiben irrtümlich der 15.10.2018, 30.10.2018 oder 31.10.2108 benannt wäre, wirkt die Kündigung hilfsweise zu dem dem Zugang folgenden nächstmöglichen Termin der gesetzl. Kündigungsfrist.

Zitat

Warum sollte hier die Kündigung also unwirksam sein?

Weil hier eine Kündigungsschreiben vor dem 16.07.2018 unzulässig wäre. Es gilt als nichtig, also nie geschrieben.

G Toschi

Die Schönheitsreparaturklausel ist wirksam vereinbart, da einerseit renovierte Übergabe vorliegt und andererseits Bezug auf eine dann tatsächliche Abnutzung genommen wurde.

Bei einem denkmalgeschützten Haus ist die ausdrücklich Vorgabe des Denkmalschutzamtes bzgl. des Materials von Renovierungsanstrichen tatsächlich zwingend einzuhalten, wenn sie im Mietvertrg so bestimmt wäre.

G Toschi

Ich wage zu bezweifeln, das die Kunstoffwände nicht als Ersatzteil des Herstellers oder im Fachmarkt als Zuschnitt erhältlich sind. Fall das vorhandene Dekor nicht mehr verfügbar wäre, eben alle Acrylwände in vergleichbares Dekor austauschen, wobei sich der VM alt gegen neu anrechnen lassen muss.

G Toschi

Offenbar willst du nicht verstehen, dass weder die VM noch du hier die Initiative ergreifen dürfen. Deinem Zuzug kann sie nur auf Antrag ihres M hin zustimmen, den sie selbstverständlich überprüfen wird. Und nur durch Paraphierung (Unterschrift) der Vertrgsänderung aller würdest du überhaupt gleichberechtigt in den bestehenden MV aufgenommen, was offensichtlich an deinem LG scheitern wird.

Da hat deine Freundin Recht: Man kann seinen Rauswurf auch provozieren.

Tatsächlich handelt es sich hier nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern wirksame Vereinbarung eines Kündigungsverzichts.

"Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf von 3 Jahren [= ab dem 16.07.2018] mit der gesetzlichen Frist [=frühstmöglich zum 31.10.2018] zulässig."

Es mag dahingestellt bleiben, ob der VM tatsächlich mündlich einer vorfristigen Beendigung eures MV zustimmte. Wenn du dich darauf berufst, musst du deine Forderung beweisen können.

Der VM hat offensichtlich lediglich den Erhalt deines am 12.04.2018 verfassten bzw. zugestellten, aber insofern unwirksamen Kündigungsschreiben bestätigt, da er völlig zu Recht auf die schriftliche Vereinbarung im Vertrag hinwies. Was erklärt, das er sich in dieser Sache nicht mehr meldet, nachdem er das selbst nachgelesen hat :-O

G Toschi