Beiträge von Toschi

Zitat von Nickysche

Nun Verweigert der Vermieter uns den zutritt zum Garten und meint das wir den Hof zu nutzen haben, wäre ja auch Garten und der Hund hat dort auch nicht rum zu rennen.

Ist das so ok von ihm?

Ja. Offenbar ist euch Garten nicht mietvertraglich entgeltlich vermietet, sondern lediglich unentgeltlich zum Gebrauch überlassen.

Insoweit darf der VM erstens Regeln vorgeben, Hunde auf seinem Grundstück und den Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Hof usw. stets kurz anzuleinen. Und euch zweitens die Duldung widerrufen, ihn mit euren Hunden zu nutzen. Darf also selbst wenn sie angeleint und leineführig wären darauf verzichten, dass es mit den Hunden anderer oder mit anderen Mietparteien deswegen zu Konflikten kommt.

Das Mietrecht kennt übrigens kein Gewohnheitsrecht: Was andere Hundehalter dort dürfen ist nicht das, was ihr ebengleich verlangen dürft.

Möglicherweise haben die EG-Mieter mietvertraglich alleiniges Nutzungsrecht vereinbart?

Bitte die Zitat-Funktion korrekt nutzen und Zitat Benutzer

richtig zu ordnen.

Grds. war der VM selbst bei Erstbezug nicht verpflichtet, die Wohnung mit Bodenbelag auszustatten. Hat man sich gegen Zahlung von 680 EUR darauf geeinigt, einen Fußboden verlegt zu bekommen, ist das nicht erstattungsfähig.

Dass man für seine Beteiligung den bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer nicht mehr abnutzen und kostenlosen Ersatz beanspruchen konnte hat der VM tasächlich nicht zu vertreten.

Zitat von Haitech

welche Kosten muss ich davon gesetzlich tragen und was geht mich nicht an?

Zerkratztes Parkett ist ein Schaden, den der VM auf Kosten deiner Bürgschaft beseitigen lassen darf. Auch durch kompletten Austausch, wenn das kostengünstiger wäre als Teilersatz beschädigter Flächen. Allerdings nur zum Zeitwert; der VM muss sich alt gegen neu anrechnen lassen. Und darf auch nur für Schäden eines Bodenbelags bis zu dessen längstmöglichen wirtschaftlichen Nutzugsdauer von etwa 15 Jahren Schadensersatz geltend machen.

Für die Kosten der Beseitigung von Ölflecken oder ein Renovierungsanstrich der Innenwände sowie des Garagentors einer mitvermieteten Garage gilt, soweit Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurden, dasselbe.

Wände und Treppen außerhalb der vermieteten Wohnfläche fallen grds. dem VM an es sei denn, sie wurden - etwa beim Umzug - beschädigt.

Bitte die Zitat-Funktion korrekt nutzen und Zitat Benutzer

richtig zu ordnen.

Da hat dein Anwalt recht: Der VM schuldet weder Kenntnisnahme noch Bestätigung, euer Kündigungsschreiben erhalten zu haben um euren Mietvertrag wirksam zu beenden.

Man dürfte es ihm erneut offen persönlich übergeben und dies durch einen anwesenden Zeugen quittieren und später vor Gericht aussagen lassen.

Zitat von Pjo

Ich weiß nicht ob diese Kündigung rechtens ist

Nein. Erst mit erfolgter Grundbucheintragung darf die Kündigung überhaupt erklärt werden. Zudem ist m. E. die konkrete Benennung, mindestens eindeutige Identifizierbarkeit der vermeindlichen Bedarfsperson und Darlegung ihres Interesses an der Erlangung der Wohnung erforderlich.

Zu einer mindestens mangels Begründungserfordernis, § 573 III BGB inhaltsunwirksamen Kündigung ist kein Widerspruch erforderlich: [...]

Juristische Schussfolgerung entfernt. Die Bewertung einer konkreten Kündigung ist einem Anwalt vorbehalten.

Sofern bei Besichtigung bzw. Mietvertragsuntezeichnung die Fliesen bereits weiß gestrichen waren, stellen sie grds. den vertragsgemäßen Zustand dar.
Der Auffassung, dass der VM hier seiner Offenbarungspflicht nicht nachkam und diesen Zustand arglistig verschwieg, vermag ich mich nicht anzuschließen. Auch als Laie kann man allein am fehlenden Fugenbild leicht erkennen, dass hier Fliesen überstrichen wurden. Oder gar Farbe abblättert. Inwieweit muss ein VM auf einen offensichtlichen Zustand explizit hinweisen?

Mängel. die der M zwar nicht gesehen oder gekannt hat, die er aber bei Vertragsschluss hätte erkennen können, schließen m. E. als „grob fahrlässig unbekannt“ einen Mängelbeseitigungsanspruch sowie Mietminderung n. § 536b BGB aus.

Hierüber hätte man sich bei zumutbar sorgfältiger Besichtigung eben Beseitigung zusichern lassen können, wenigstens Übergabe unter Vorbehalt erklären müssen.

G Toschi

Wenn du die Miete allein nicht stemmen kannst, kommt eine allseits einvernehmliche Fortführung des MV mit dir als allein verbleibender M doch garnicht in Betracht.

Damit erübrigt sich (fast) die Frage, ob du nun auch ausziehen musst: Kann sich auch dein Freund keine eigene Wohnung und weiterhin seinen Mietanteil für die ungenutzte Wohnung leisten oder will er nicht sogar gesamtschuldnerisch, also auch allein und in voller Höhe für alle Forderungen des alten MV haften, darf er dich (notfalls auf dem Klageweg) zur Unterschrift unter eure gemeinsamen Kündigung zwingen.
G Toschi

Die Abnutzung der Mietsache hat der M grundsätzlich nicht zu vertreten: Wer einen Leihwagen mietet, schuldet ja auch keine neuen Bremsbeläge, Reifen oder Stoßdämpfer, nur weil er sie durch Gebrauch abnutzte

Allerdings darf der VM von Wohnraum diese Renovierungsarbeiten in gewissem Umfang auf den M übertragen.

Ob und inwieweit das hier der Fall ist, kann nur nach Kenntnis der wörtlichen Formulierung und Art der Bestimmung als individuelle, übereinstimmende Vereinbarung zielführend, gar belastbar beantwortet werden.

G Toschi

Zwar hat der M Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch n. § 538 BGB grundsätzlich nicht zu vertreten, allerdings darf der VM die durch Gebrauch notwendigen Renovierungsarbeiten wirksam auf den M übertragen.

Ist eine Schönheitsreparaturpflicht mietvertraglich wirksam, d. h. mit konkretem Bezug auf Abnutzung vereinbart, schuldet sie der M selbst nach kurzer eigener Mietdauer, wenn sie fällig sind. Zeigen sich an den bei Erstbezug tadellos übergeben Wänden "Schattierungen, Striche" oder Abnutzungspuren "neben den Steckdosen und Lichtschaltern", sind diese nunmehr geschuldet und durch Neuanstrich tasächlich zu renovieren.
Hier darf der VM mängelfreie Abnahme, nicht etwa Rücknahme der Mietsache, verweigern und auf Vornahme der Schönheitsreparaturen "sachgerecht in mittlerer Art und Güte", mithin tatsächlich in der vollen Fläche derjenigen Wände mit reklamierter Abnutzungen bestehen.

Ohne wirksame Renvovierungsklausel stellen hingegen die monierten Gebrauchsspuren keine "nicht unerhebliche Beeinträchtigung" oder gar Beschädigung dar, die der M zu beseitigen hätte.

G Toschi

Hier sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten innerhalb zweier Kostengrenzen zu Lasten des Mieters wirksam vereinbart, die an sich der Vermieter zu tragen hätte, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen.

Ein Fallschaden, der ein Ceranfeld splittern lässt, fällt nicht darunter. Der wäre ein Fall für deine Versicherung.

Hierbei hat sich der VM allerdings Alt gegen Neu anrechnen zu lassen meint, bei einer Lebensdauer eines Ceranfeldes von 15 Jahren pro Jahr der Nutzung 6,66% des Kaufpreises von seiner Forderung abzuziehen.

"Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird." bestimmt § 560 I BGB.
Genau das ist hier der Fall, da sie n. § 6 Nr. 3 des MV vereinbart und Umlage durch rückwirkende Mehrverbräuche, etwa an Wasser, Müll usw. durch deine bis zu 5 Tage die Woche häufigen Besuche, hinreichend begründet ist.

Ein Stellplatz gehört nicht zur vertraglichen Mietsache. Es unterliegt dem Weisungsrecht des Grundstückeigentümers, wem er widerruflich das Abstellen "vor dem Tor" zubilligt oder nicht. Würde die M die hilfsweise angebotene Mietvertragsänderung nicht annehmen, für einen um 50 EUR erhöhten Mietzins einen Stellplatz dazuzumieten, parkt ihr demnächst ganz woanders.

Deiner Freundin steht es frei, ihren MV frühstmöglich zum 30.11.2018 durch ordentliche Kündigung zu beenden.

Tatsächlich ist der VM weder verpflichtet, dein MV durch Nachvermietung vorfristig zu lösen noch einen der Nachmieter-Vorschläge anzunehmen oder gar deine EBK noch vorzufinden :-O

Im Ergebnis schuldest du auch bzgl. der EBK vollständig geräumte Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem, d. h. bei Mietbeginn vorhanden und ggf. mietvertrgl. vereinbartem und tatschlich fälligem renoviertem Zustand.

Ein Ersatz deiner Aufwendungen, gar Schadensersatzansprüche entbehrt jeder Grundlage.

G Toschi

Kündigungen gelten als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen mit Zugang beim Geküdigten als bewirkt. Sofern ihr kein Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht entgegensteht, "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" dokumentiert zugestellt dann "zum Ablauf des übernächsten Monats", § 573c I BGB.

Auf eine Kenntnisnahme oder Bestätigung durch die Gekündigten käme es nicht an; euer MV endet unter den benannten Voraussetzungen mit v. g. Frist.

Renovierungspflichten wären von Mängelbeseitigung zu unterscheiden: Habt ihr mit eigenem Mietvertrag Kücheneinrichtung und Holzverkleidungen von den Vormietern (!) übernommen, schuldet ihr mit Rückgabe den Rückbau in den vertragsgemäßen Zustand, wie er ursprünglich vermietet war. Meint Abriss der Holzverkleidung, Einbau der Küchentür, Entfernung der nicht mietgemieteten Kücheneinrichtung. Eure Annahme ist insofern irrig, da nicht die Vermieterin, sondern eure Mutter bzw. Stiefvater diese Um- und Einbauten vornahmen :-O

G Toschi

Tatsächlich ist dir eine Wohnung mit Einfachverglasung vermietet. Die bekannten Nachteile dieses Ist-Zustands wie Kondenswasserbildung und schlechtem Lärmschutz waren dir bekannt.

An diesem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache muss der VM nichts ändern.

Er könnte nur deine Verglasungen austauschen, sofern die Rahmen in noch einwandfreiem Zustand wären und dir eine Modernisierungserhöhung mit 11% der Kosten dauerhaft auferlegen.

Oder im ganzen Haus die Fenster mit wäremedämmender und schallisolierender Mehrfachverglasung tauschen und zusätzlich eine Mieterhöhung vornehmen, wie sie dem dann zutreffenden Austattungszustand nach Mietpreisspiegel bzw. Vergleichswohnungen entspricht.
Ich könnte mit vorstellen, dass dein Nachbarn lieber zum Fensterleder greifen statt erwartbar künftig 25% Mieterhöhung zu zahlen - wie ist es bei dir?

G Toschi

Zitat

Und dann wurden noch 50€ einbehalten nach §551...

kann mir jemand sagen was das genau bedeutet?

Vermutlich ist eine Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung der lfd. Abrechnungsperiode bis zu 50 EUR erwartbar. Der Einbehalt ist korrekt, denn dafür hast du "dem Vermieter für die Erfüllung deiner Pflichten als Mieter Sicherheit zu leisten", § 551 (1) BGB.

G Toschi

Unterstellt, die Wohnung wurde mit üblichen Abnutzungen, aber in nicht renovierungsbedürftigem Zustand übernommen und der Zustand bei Rückgabe macht nunmehr Schönheitsreparaturen erforderlich, hast du die der Vereinbarung nach tasächlich zu erbringen.

Die Klausel ist wirksam vereinbart, zielt sie insoweit auf tasächliche Abnutzung ab; das bsplsw. "Üblicherweise Schönheitsreparaturen in der Küche alle 3 Jahre erforderlich sind" meint eben auch, dass sie, etwa bei Nichtbenutzung, von dir deswegen auch garnicht durchzuführen wären.

Auch der Umfang der Arbeiten und deren geforderte Qualität ("handwerksgerecht") sind nicht zu beanstanden.
Ebenso die Schadensersatzansprüche, etwa Kostenersatz der Handwerkerrechnung wg. Ersatzvornahme nach Weigerung bzw. fruchtlosem Renovierungsverlangen wie auch Mietausfall, z. B. wenn der Nachmieter erst nach Ferstigstellung der Schönheitsreparaturen einen Mietvertrag eingeht.

Bezüglich der Betriebskostenabrechnungen gilt: Nach Ansicht des BGH hättest du für die zurückliegenden Abrechnungszeiträume seit 2013 dein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen müssen. Da dies nicht erfolgte, steht dir nunmehr nur ein Rückforderungsanspruch an den Vorauszahlungen des letzten Abrechnungszeitraums zu, sofern nicht fristwahrend innerhalb von 12 Monaten nach Ende (!) der laufenden Abrechnungsperiode ebenfalls keine Abrechnung zuginge. Vgl. hz. BGH Urteil v. 26.9.12, VIII ZR 315/11.

G Toschi

Eine Nachzahlung für 2017 wäre die erforderliche Begründung und die Angabe des neuen monatlichen Vorauszahlungsbetrages "Erklärung in Textform", wie sie § 560 I BGB vorsieht.

Die Verschlechterung der Mietsache durch einen großen Kratzer im Parkett ist im Übergabeprotokoll dokumentiert und mithin bereits im Übergabezeitpunkt, mithin weit vor der sechsmonatigen Verjährungsfrist gem. § 548 I BGB, ein entsprechender Ersatzanspruch geltend gemacht worden.

Auf den Zeitpunkt der Beseitgung des Mangels durch Ersatzvornahme oder das Datum der Inanspruchnahme der geleisteten Mietsicherheitsleistung kommt es - innerhalb der Fristen regelm. Verjährung n. § 195 BGB - daher nicht an.

G Toschi

Auch bei Übernahme in unrenoviertem Zustand hat man sich an zugesichterte Bodenverlegearbeiten einschl. Abschlussleisten zu halten und aus Rechtsgrund Mängelbeseitigungspflicht den geschuldet vertragsgemäße Zustand herzustellen.

Die Mietsache darf deshalb weder mit halbfertigem Bodenbelag noch mit halb gestrichenen Wänden, zumal in auffälliger gelber Farbstellung, die dem Geschmack der Mehrheit der Mietinteressenten nicht entsprechen dürfte, zurückgegben werden.

G Toschi

Eine Mietminderung kann nach Ansicht einiger Gerichte unzulässig sein, wenn der Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages bereits von der möglichen Lärmbelästigung wissen konnte. Für diese Kenntnis braucht es nicht viel.

Für Mieter ergibt sich gleichwohl ein grds. Unterlassungsanspruch aus § 862 Abs. 1 S. 1 i. V. m. analoger Anwendung des § 906 BGB, wenn die Geräusche des Klimageräts so laut sind, dass sie eine wesentliche Beeinträchtigung der Mietsache darstellen, die er nicht zu dulden hat.

Für die Beurteilung der Wesentlichkeit werden Richtwerte der öffentlich-rechtlichen Vorschriften, des Bundesimmissionsschutzgesetzes und der TA-Lärm, herangezogen.

So gilt in reinen Wohngebieten eine Höchstbelastung von 35 dB(A) nachts und 50 dB(A) tagsüber. In allgemeinen Wohngebieten und Kleinsiedlungsgebieten liegt die Höchstbelastung dagegen bei 40 dB(A) nachts und 55 dB(A) tagsüber. In Kurgebieten sowie in Kern-, Dorf- und Mischgebieten gelten wieder andere Grenzwerte.

Die Messung wird am sogenannten maßgeblichen Immissionsort, bei bebauten Flächen 0,5 m außerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des vom Geräusch am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raumes, z. B. eines Wohn- oder Schlafzimmers, vorgenommen.

Daher rate ich, zunächst den hier anwendbaren Richtwert zu ermitteln und eine vorläufige Messung vorzunehmen, ob überhaupt eine objektive Lärmbelästigung vorliegt.

In dem Fall wäre IMHO der Hotelbetreiber verpflichtbar, geeignete Schutzmaßnahmen zu ergreifen.

G Toschi