Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von Ortenauer

Die Situation ist bereits eskaliert, deshaln auch die prompte kündigung und Drohung mit Anwalt.

Wenn sie sich beim Anwalt beraten lässt, wird sie eine korrekte Kündigung hinbekommen. Dann spielt der Rest vermutlich kaum noch eine Rolle.

Über eine Kündigung hätte sie auch die Möglichkeit, die Mieterhöhung ohne Begründung, nur mit längerer Frist, durchzusetzen, indem sie den aktuellen Vertrag kündigt und einen neuen Vertrag mit der höheren Miete anbietet (sofern keine Mietpreisbremse dagegen spricht)

Es ist sicherlich nicht fair, euch die ganze Arbeit machen zu lassen und dennoch ein marktübliche Miete zu verlangen, aber in der Praxis ist im selbst bewohnten Zweifamilienhaus der Vermieter wegen der Kündigungsmöglichkeit am längeren Hebel.

Zitat von MenikoBlue

Warmwasser wird bei uns über Durchlauferhitzer produziert. Das würde sich ja dann auf die Stromkosten auswirken.

Vergiss bitte meine Antwort, irgendwie hat es nicht die richtigen Dokumente angezeigt, es hatte schon ein anderer Nutzer gleiche Namen vergeben und mein Handy hat mir dann die alten Dokumente angezeigt.

Zitat von Alexander Hager

2. Ab dem Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung?

So ähnlich - ab dem Zeitpunkt, ab dem der Käufer im Grundbuch steht.

Je früher man die Aufteilung vornimmt, desto besser, denn die Sperrfrist gilt nur bei Mietern, die bei der Aufteilung dort schon gewohnt haben. Alle, die bereits in die Eigentumswohnung gezogen sind, haben keinen besonderen Schutz.

Aus meiner Sicht ist das Warmwasser "dein Problem":

2020 und 2021 sehe ich überhaupt keine Kosten für Warmwasser. 2022 wurde nach Fläche umgelegt und 2023 zum ersten Mal korrekt nach Verbrauch. Es ist auch auffällig, dass der Anteil des Warmwassers an den Heizkosten bei über 80% liegt. Das kann ich kaum glauben. Es sieht auch so aus, als gäbe es keinen zentralen Zähler für die Energiemenge für das Warmwasser, der ist jedoch seit über 10 Jahren Pflicht. An sich ändert der aber am Ergebnis nicht wirklich etwas in aller Regel.

Wenn es keine Daten einer Zwischenablesung gibt, ist diese Art der Abrechnung die einzige Möglichkeit. Auf die Monate Januar bis März sind 2023 der Gradheiztage entfallen.

Deine Fotos sind vermutlich vom Zeitpunkt des Auszugs Ende Januar. Diese können für ein Mietende Ende März nicht verwendet werden, weildie Heizung ja noch für den Frostschutz weiterlief. Es hätte eine Zwischenablesung zu Ende März erfolgen müssen. Wenn keine Daten vorliegen, bleibt nur die Abrechnung gemäß Gradtagestabelle.

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen, per Whatsapp ist diese nicht wirksam.

Mir ist aus der Kündigung aber nicht so richtig klar, an wen diese überhaupt gerichtet ist und welches Mietverhältnis gekündigt werden soll. Es wird ja auf 2023 verwiesen, aber da bestand das Mietverhältnis ja noch gar nicht?

Zitat von hansstramm

Darf der Vermieter verlangen, dass die Wohnung wie vertraglich vereinbart bewohnt wird?

Es gibt keine Vorschrift, eine angemietete Wohnung auch zu bewohnen, solange die Miete gezahlt wird.

Zitat von hansstramm

Darf der Vermieter mir eine Frist setzen, bis wann der Wohnung renoviert sein muss?

Wenn keine Entschädigung für die Renovierung gezahlt wird, gibt es überhaupt keine Pflicht für den Mieter, die Wohnung zu renovieren. Dementsprechend auch keine Fristen.

Zitat von hansstramm

Darf der Vermieter verlangen, dass ich den beschädigten Boden austausche?

Für Schäden am Boden musst du gerade stehen, wenn du diese verursacht hast. Ob man dafür den gesamten Boden neu verlegen muss und wie dann der Abzug alt für neu vorgenommen werden muss, muss man im Einzelfall sehen.

So, nun kommen wir zu den anderen Punkten:

Einfach so bei der Mutter wohnen, weil es nun mal praktischer ist, ist u.U. nicht so trivial. Wenn deine Mutter die Wohnung alleine angemietet hat, muss sie formal den Vermieter über deinen Einzug informieren (ich nehme an, du bist volljährig). Hat sie dies nicht getan, stellt dies eine Pflichtverletzung dar. Oder hast du dort die ganze Zeit schon gewohnt?

Zitat von hansstramm

Daher hatte ich Rücksprache mit dem Vermieter gehalten und gefragt, ob es i.o. sei, die Wohnung zum 1.10.2024 anmieten.
Er hatte zugestimmt.

Kannst du das beweisen? Händische Änderungen nach Unterschrift des Vermieters im Mietvertrag sind schon sehr ungeschickt. Mal angenommen, der Vermieter kann glaubhaft machen, dass der Mietvertrag am 01.09.2024 begonnen hat, ist seit längerem eine Monatsmiete offen.

Die Nachzahlung bezieht sich also auf die Wohnung deiner Mutter? Du kannst ja noch keine erhalten haben, wenn dein Mietverhältnis nur in 2024 liegt?

Insgesamt ist auch der Inhalt der Kündigung nicht nachvollziehbar, da hier offensichtlich zwei getrennte Mietverhältnisse und mögliche Pflichtverletzungen in beiden miteinander vermischt werden, um eines zu beenden.

Zitat von hansstramm

Ich möchte wie schon erwähnt zunächst erneut das Gespräch mit den Vermietern suchen.

Was ist dein Ziel davon? Für einiges gibt es keine rechtliche Handhabe des Vermieters, für anderes schon. Ein "klärendes Gespräch" kann dann auch schnell der Anlass dazu sein, dass der Vermieter sich rechtliche Hilfe sucht und dann vielleicht auch eine bessere Kündigung auf die Beine stellt.

Zitat von Percival

Ist das erlaubt oder kann der Vermieter etwas dagegen machen?

Es kommt, wie so oft, auf die Umstände des Einzelfalls an. In einigen Fällen können Enkel selbst schon zum Personenkreis zählen, die der Vermieter hinnehmen muss. Hier geht es ja offensichtlich um einen Vater, der mit seinen minderjährigen Kindern einziehen soll.

Aus meiner Sicht, die rechtlich nicht korrekt sein muss: ich würde annehmen, dass hier die Enkel, sofern minderjährig, ebenfalls zum priviligierten Personenkreis zählen. Der Vater verlagert seinen Lebensmittelpunkt in diese Wohnung, was sein Recht ist. Außerdem ist er in der Pflicht, sich um seine Kinder zu kümmern. Das Wechselmodell, wie es hier anscheinend gelebt wird, wird immer mehr von Gerichten favorisiert. Wie sollte dies denn möglich sein, wenn diese nicht bei ihm wohnen dürften?

Zitat von Mieter83

Kann er das leer räumen wenn wir das nicht gestatten?

Das solltest du am besten die Bank fragen, denn es ist sehr ungewöhnlich, dass bei einem üblichen Kautionskonto der Mieter eine Freigabe erteilen muss. Normalerweise ist es anders herum, dass der Mieter nur an sein Geld kommt, wenn der Vermieter es freigibt, während der Vermieter der Bank nur mitteilen muss, dass er gerne das Geld ausgezahlt hätte. Wenn der Mieter die Kaution freigeben muss, läuft dies der Grundidee der Absicherung eigentlich zuwider.

Ansonsten- wenn du das Geld nicht freigibst, wird der Vermieter vermutlich eine Zahlungsklage einleiten. Dann kommen zu den Kosten noch die Kosten für das Gerichtsverfahren. Je nach Höhe der Kaution kann man sich überlegen, ob es einem das Wert ist.

Bzgl. all deiner Fragen ist aus meiner Sicht immer zu sagen - es kommt darauf an, was möglich ist. Das ist bei allen deinen Punkten nicht vorherzusagen. Niemand weiß, ob es noch passende Fliesen gibt, die man einsetzen könnte, ob sich ein passender Höhrer finden lässt und jemanden, der ein altes, gebrauchtes Gerät noch anschließt, oder für die Küche eine passende Abdeckleiste. Dementsprechend wird man sehen müssen, was in den Einzelfällen genau machbar ist und was nicht.

Zitat von Mieter83

Der Vermieter möchte die ganze Zeit das ich das alles Bezahle, sagt aber nie wieviel

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter das gar nicht sagen kann. Wenn er Handwerker dafür beauftragt, wird es für solche Arbeiten nur schwer möglich sein, Kostenvoranschläge zu bekommen, weil sich das aus Sicht des Handwerkers nicht lohnt, einen solchen zu erstellen. Dazu kommt, dass hier kein Handwerker ein verbindliches Angebot machen wird, denn genau solche Aufträge bedeuten unkalkulierbarer Zeitaufwand,weil oft etwas unerwartetes eintritt. Das sagt einem im Bestand die Erfarhung. Z. B. weil die Klingelanlage nicht so wie erwartet angeschlossen wurde und man sich dann erstmal von Grund auf reinfuchsen muss oder weil beim Fliesentausch sich andere ebenfalls lösen und dann macht man doch die ganze Wand,... Das lässt sich nicht ehrlich kalkulieren. Dann wird der Preis schnell doppelt oder 3x so hoch und dann ist der Ärger groß. Deshalb ist der Kostenvoranschlag dann i.d.R. "Abrechnung nach Aufwand, m² Fliese kostet x, Stundenlohn y €/h, Anfahrt z €". Mehr Info bekommt auch der Vermieter nicht vom Handwerker.

Zitat von Alfons

Auch die Steigerung von 2022 zu 2023 sind ja ca. 11000€?

Wohngebäudeversicherungen sind in den letzten Jahren im Allgemeinen sehr teuer geworden, teilweise durchaus ein Plus von 30 % im Jahr. Das liegt einerseits daran, dass die Neubaupreise stark gestiegen sind (und damit die Versicherungswerte) und zum anderen, dass Unwetterereignisse und Höhe der Schäden zugenommen haben. Dazu kommt sicherlich auch, dass die Versicherer einfach höhere Kosten haben durch Personal, eigene Energiekosten,..., die sie natürlich weitergeben müssen. Der Anstieg bei euch ist für mich plausibel, ich kenne das aus leidvoller Erfahrung vom eigenen Haus. Im Vergleich zu vor 5 Jahren sind es 50 % mehr, obwohl das Haus zwischendurch kernsaniert wurde und damit im Risiko deutlich gesunken ist. Sonst wären es vermutlich noch mehr.

Der Preis ist schon eher gehoben, dafür kann es viele Gründe geben. Ungünstige Lage bzgl. Unwetterereignissen, Versicherungsschäden in den letzten Jahren, schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes und damit höheres Risiko, ... Das können wir alles hier nicht beurteilen. Vielleicht ließe sich etwas sparen durch den Wechsel des Anbieters, aber wie viel kann ich nicht sagen. Bei kleineren Objekten macht das am Ende aber nicht viel aus im Jahr, mit so großen Häusern fehlt mir die Erfahrung, was man da als Verhandlungsmasse gegenüber Versicherungen einwerfen kann. Das hängt letztlich vermutlich auch am Geschick des Maklers.

Zitat von maks3000

So wie ich das nun auch in anderen Quellen gelesen habe, darf mein Vermieter das dann ja nicht ohne guten Grund ablehnen, den ich hier nicht sehen kann.

Du musst klar trennen zwischen:

- vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte

- Überlassung eines Teils der Wohnräume, während man den Rest noch selbst nutzt.

Eine Untervermietung kann der Vermieter nicht so einfach ablehnen, eine vollständige Überlassung des gesamten Wohnraums jedoch schon, eh sei denn, es gibt anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag. Im Allgemeinen kann der Vermieter das, was du vorhast, also ohne Grund ablehnen bzw. muss dem nicht zustimmen. Selbst bei einer teilweisen Überlassung von Wohnraum wäre es jedoch so, dass du die Zustimmung einklagen müsstest, wenn der Vermieter nicht freiwillig zustimmt.

Nun kommt es auf die genaue Formulierung in deinem Mietvertrag an, evtl. besteht hier bereits eine Erlaubnis oder ein klares Vorgehen, wie diese erlangt werden kann. Allerdings solltest du das im eigenen Interesse von einem Anwalt prüfen lassen. Sollte der Vermieter keine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte geben oder gegeben haben und der Mieter macht es trotzdem, ist das ein Kündigungsgrund, was bei Aufenthalt im Ausland sehr unangenehm werden kann. Eine ausbleibende Reaktion kann man nicht als Zustimmung/Erlaubnis sehen, egal welche Fristen man setzt. Der Vermieter muss aktiv zustimmen oder du musst die Zustimmung einklagen (eh sei denn, der Mietvertrag erlaubt es unter bestimmten Bedingungen). Bzgl. der Formulierungen kann dir auch ein Anwalt helfen, der den Mietvertrag gelesen hat.

Zitat von Bella1985

Oder ist die Anpassung, aufgrund Betriebs- und Heizkosten, unabhängig von den gesetzlichen Vorschriften bzgl. Mietanpassung?

Ja, das ist unabhängig voneinander. Es handelt sich ja nicht um eine Mietanpassung, sondern lediglich um die Anpassung von Vorauszahlungen, über die dann abgerechnet wird.

Wie wurde die Wohnung denn ursprünglich vermietet? Ohne funktionsfähige Heizung, oder warum kam es dazu:

Zitat von Zoraxx

Den Heizungseinbau hat sie selbst, mit Erlaubnis des Eigentümers, vornehmen lassen.

?

Wenn das ihre Heizung ist, ist sie auch für die Instandhaltung verantwortlich, d.h. es ist an ihr, eine neue Therme einzubauen. Wenn die Wohnung ohne funktionsfähige Heizung vermietet wurde, muss der Vermieter auch heute keine Heizung bereitstellen.

Zitat von Zoraxx

Geht die Heizung nicht nach 10 Jahren in den Besitz des Eigentümers über?

Nein, es bleibt derjenige Eigentümer, der die Therme gekauft und bezahlt hat.

Zitat von Zoraxx

Die jetzige Miete soll um ca. 30% steigen.

Das hängt maßgeblich davon ab, was ursprünglich vereinbart wurde. Wenn tatsächlich eine "Wohnung ohne Heizung" vermietet wurde und nun die Mieterin eine Vertragsänderung hin zu "Wohnung mit Heizung" möchte, dann können die Konditionen neu verhandelt werden. Ansonsten wird der Vermieter der Vertragsänderung nicht zustimmen. Dass sich der Vermieter den Einbau sowie die Instandhaltungskosten/risiko bezahlen lassen will, dürfte nachvollziehbar sein.

Angenommen, die Wohnung war bei Einzug des Mieters bereits eine Eigentumswohnung:

Zitat von mietmarie

Was sind hier bitte die Fristen und was ist das Worst Case Szenario?

Langsames Grundbuchamt (du darfst erst nach Eintrag als Eigentümer kündigen, kann schon mal 6 Monate dauern nach Kaufpreiszahlung), 9 Monate Kündigungsfrist und dann wehrt sich der Mieter. Schwere gesundheitliche Probleme, keine vergleichbare Wohnung verfügbar... Da sind 3-4 Jahre schnell rum. Evtl auch länger, aber da ja deine Interessen auch zu berücksichtigen sind, dürfte das hoffentlich nicht so viel länger sein.

Sollte die Wohnung sogar erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung verwandelt worden sein, dann kommen noch 3-10 Jahre Sperrfrist oben drauf, je nach Stadt/Ort.

Welche Geldzahlung angemessen wäre, hängt massiv davon ab, wie schwer oder leicht es der Mieter haben wird und wie viel teurer er zukünftig mieten muss. Das kann von 4-stellig bis deutlich 5-stellig alles sein.

Es gibt schon noch mehr Gründe als nur Eigenbedarf, allerdings ist Verkauf an sich keiner. Es ließe sich nur dann etwas daraus machen, wenn die Wohnung vermietet absolut unverkäuflich ist und der Vermieter dadurch an einer angemessenen Verwertung der Wohnung gehindert wäre. Davon ist im Normalfall nicht auszugehen.

Die 9 Monate Kündigungsfrist sind korrekt. Eine Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung gibt es nur dann, wenn die Wohnung während eures Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Das ist aus deinem Text nicht ersichtlich.

Zitat von MieterLA84

Ist das bei anderen mit gleicher Konstellation genauso?

Ja, weil das ansonsten unendliche Dramen gibt. Das gleiche Szenario hat man bei Treppenhausreinigung (das EG nutzt ja nur unten, das x. OG alle Stockwerke), genauso beim Aufzug (s.o.). Da kann man unendlich darüber diskutieren.

Die Kosten entstehen für das Objekt und werden auf alle Nutzer aufgeteilt, insbesondere, wenn es sich um öffentliche Gehwege handelt, die auch von anderen genutzt werden (können).

Zitat von Erische

aufgrund vermehrter Aufwand bei der Erstellung der Nebenkosten, er eine Gebühr verlangt.

Die Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung an sich sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten.

Die Kosten für die Heizkostenabrechnung sowie für verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Müllkosten dagegen darf er umlegen, auch wenn er die Abrechnung selbst erstellt. Dann sind das Eigenleistungen des Vermieters, die er in der Höhe abrechnen darf, die auch ein externer Dienstleister verlangt hätte ("fiktiven Kosten eines Drittunternehmens" ( BGH, Az.: VIII ZR 41/12)).

Man müsste hier also genau schauen, was hier mit den 110 € umgelegt werden soll.

Zitat von lrt13305

darf er diese überschreiten (25,6%)

Nein, er darf die 20 % nicht überschreiten.

Dies ist ein der wichtigsten Gründe, warum in vielen Fällen im laufenden Mietverhältnis nichts investiert wird, da die einvernehmliche Erhöhung/Mieterhöhung wegen Modernisierung praktisch verpufft. Von seiner Investition hat der Vermieter nichts, weil er nachher eingeschränkt ist, was weitere Erhöhungen angeht. Geschickterweise hätte er es andersherum gemacht, erst "klassische" Erhöhung, anschließend einvernehmlich/als Modernisierungserhöhung. In dieser Reihenfolge wäre legal die gesamte Erhöhung möglich gewesen. Aus meiner Sicht macht das keinen Sinn, aber so sind aktuell die Gesetze.

Ich denke, man sollte hier abwägen, wie das Mietverhältnis ist und wie man sich das Mietverhältnis zukünftig vorstellt. Einerseits, ob man sich später ggf. andere einvernehmliche Renovierungen mit dem Vermieter wünschen könnte, bzw. wie bisher der Umgang mit Mieterhöhungen war, usw. Wenn man die Erhöhung jetzt ablehnt, braucht man zukünftig sicherlich nicht mehr auf ein Entgegenkommen des Vermieters hoffen.

Zitat von Cortado

Dort ist von einer Anzahl von Jahren die Rede, nach der wieder renoviert werden muss. Die hätten wir ja noch nicht erreicht. Oder?

Aber es ist allgemein gehalten und der Verweis darauf, dass sich die Zeiträume je nach Zustand verlängern oder verkürzen.

Es kommt also ganz darauf an, ob die Räume objektiv noch als renoviert angesehen werden können oder nicht. Allein nach der Zeit kann man nicht gehen.

Zitat von Lillie98

Jetzt meinte mein Vermieter dass ich den kompletten Parkplatz, die Wege zu den Haustüren sowie den Gehweg im WInter räumen muss.

Im Wechsel oder immer? Wenn es im Wechsel mit dem Vermieter ist, dann sollte das in Ordnung sein. Dann muss man sich nur einmal kümmern und nicht jedesmal für einen Teil.

Zitat von Doom

Kann er die Nummer mit Verwertungskündigung, Drohung auf Eigenbedarf bei mehreren Wohnungen + Mieterhöhung 30-40% wirklich rechtlich sicher abziehen?

Das ist sicherlich nicht einfach. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter schon ganz gut. Trotzdem gibt es natürlich Mittel und Wege, das den Mietern sehr unangenehm zu machen.

Es gibt das Mittel der Verwertungskündigung, welches aber nur schwer durchsetzbar ist. Eigenbedarf ist da schon einfacher, denn dazu muss sich nur ein Familienmitglied finden, das eine neue Wohnung braucht. Je nach Situation ist es nicht einfach nachzuweisen, dass das nur vorgeschoben ist.

Es gibt daneben aber viele Mittel und Wege, den Mietern das Leben dort einfach unangenehm zu machen und sie damit zum Auszug zu bewegen. Sehr häufige Präsenz, laute Arbeiten im Haus, Renovierungsdreck, der nicht beseitigt wird, Herauszögern von dringend notwendigen Reparaturen, Gerichtsprozesse, die die Mieter Nerven, Zeit und erstmal Geld kosten (Vorkasse bis zur Entscheidung), Erhöhung der Nebenkosten durch teure Dienstleister (aber immer noch gerade so im Rahmen der Wirtschaftlichkeit vertretbar), Abmahnungen wegen Nichtigkeiten usw. Da kann man im rechtlich zulässigen Rahmen einem Mieter schon ziemlich auf die Nerven gehen, wenn man es darauf anlegt und die ganze Gegenwehr kostet den Vermieter auch Zeit und Geld.

Ggf. tut man sich selbst einen Gefallen, auf den Vermieter zuzugehen und über eine Vertragsaufhebung gegen eine ordentliche Geldzahlung anzustreben. Man kann natürlich auch jetzt erstmal abwarten, was wirklich kommt und sich dann die weiteren Schritte überlegen. Aus Erfahrung ist es dann meist doch so, dass man der eigenen Gesundheit und den eigenen Nerven keinen Gefallen tut, das rechtliche bis zum Ende durchzuziehen, selbst wenn man das Recht klar auf seiner Seite hat. Für den eigenen Frieden kann es dann schon besser sein, eine ordentliche Geldsumme für den Auszug zu kassieren und das Feld zu räumen. Vielleicht ist es aber auch nur Getöse und es kommt nichts hinterher.