Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von maks3000

So wie ich das nun auch in anderen Quellen gelesen habe, darf mein Vermieter das dann ja nicht ohne guten Grund ablehnen, den ich hier nicht sehen kann.

Du musst klar trennen zwischen:

- vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte

- Überlassung eines Teils der Wohnräume, während man den Rest noch selbst nutzt.

Eine Untervermietung kann der Vermieter nicht so einfach ablehnen, eine vollständige Überlassung des gesamten Wohnraums jedoch schon, eh sei denn, es gibt anders lautende Vereinbarungen im Mietvertrag. Im Allgemeinen kann der Vermieter das, was du vorhast, also ohne Grund ablehnen bzw. muss dem nicht zustimmen. Selbst bei einer teilweisen Überlassung von Wohnraum wäre es jedoch so, dass du die Zustimmung einklagen müsstest, wenn der Vermieter nicht freiwillig zustimmt.

Nun kommt es auf die genaue Formulierung in deinem Mietvertrag an, evtl. besteht hier bereits eine Erlaubnis oder ein klares Vorgehen, wie diese erlangt werden kann. Allerdings solltest du das im eigenen Interesse von einem Anwalt prüfen lassen. Sollte der Vermieter keine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte geben oder gegeben haben und der Mieter macht es trotzdem, ist das ein Kündigungsgrund, was bei Aufenthalt im Ausland sehr unangenehm werden kann. Eine ausbleibende Reaktion kann man nicht als Zustimmung/Erlaubnis sehen, egal welche Fristen man setzt. Der Vermieter muss aktiv zustimmen oder du musst die Zustimmung einklagen (eh sei denn, der Mietvertrag erlaubt es unter bestimmten Bedingungen). Bzgl. der Formulierungen kann dir auch ein Anwalt helfen, der den Mietvertrag gelesen hat.

Zitat von Bella1985

Oder ist die Anpassung, aufgrund Betriebs- und Heizkosten, unabhängig von den gesetzlichen Vorschriften bzgl. Mietanpassung?

Ja, das ist unabhängig voneinander. Es handelt sich ja nicht um eine Mietanpassung, sondern lediglich um die Anpassung von Vorauszahlungen, über die dann abgerechnet wird.

Wie wurde die Wohnung denn ursprünglich vermietet? Ohne funktionsfähige Heizung, oder warum kam es dazu:

Zitat von Zoraxx

Den Heizungseinbau hat sie selbst, mit Erlaubnis des Eigentümers, vornehmen lassen.

?

Wenn das ihre Heizung ist, ist sie auch für die Instandhaltung verantwortlich, d.h. es ist an ihr, eine neue Therme einzubauen. Wenn die Wohnung ohne funktionsfähige Heizung vermietet wurde, muss der Vermieter auch heute keine Heizung bereitstellen.

Zitat von Zoraxx

Geht die Heizung nicht nach 10 Jahren in den Besitz des Eigentümers über?

Nein, es bleibt derjenige Eigentümer, der die Therme gekauft und bezahlt hat.

Zitat von Zoraxx

Die jetzige Miete soll um ca. 30% steigen.

Das hängt maßgeblich davon ab, was ursprünglich vereinbart wurde. Wenn tatsächlich eine "Wohnung ohne Heizung" vermietet wurde und nun die Mieterin eine Vertragsänderung hin zu "Wohnung mit Heizung" möchte, dann können die Konditionen neu verhandelt werden. Ansonsten wird der Vermieter der Vertragsänderung nicht zustimmen. Dass sich der Vermieter den Einbau sowie die Instandhaltungskosten/risiko bezahlen lassen will, dürfte nachvollziehbar sein.

Angenommen, die Wohnung war bei Einzug des Mieters bereits eine Eigentumswohnung:

Zitat von mietmarie

Was sind hier bitte die Fristen und was ist das Worst Case Szenario?

Langsames Grundbuchamt (du darfst erst nach Eintrag als Eigentümer kündigen, kann schon mal 6 Monate dauern nach Kaufpreiszahlung), 9 Monate Kündigungsfrist und dann wehrt sich der Mieter. Schwere gesundheitliche Probleme, keine vergleichbare Wohnung verfügbar... Da sind 3-4 Jahre schnell rum. Evtl auch länger, aber da ja deine Interessen auch zu berücksichtigen sind, dürfte das hoffentlich nicht so viel länger sein.

Sollte die Wohnung sogar erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung verwandelt worden sein, dann kommen noch 3-10 Jahre Sperrfrist oben drauf, je nach Stadt/Ort.

Welche Geldzahlung angemessen wäre, hängt massiv davon ab, wie schwer oder leicht es der Mieter haben wird und wie viel teurer er zukünftig mieten muss. Das kann von 4-stellig bis deutlich 5-stellig alles sein.

Es gibt schon noch mehr Gründe als nur Eigenbedarf, allerdings ist Verkauf an sich keiner. Es ließe sich nur dann etwas daraus machen, wenn die Wohnung vermietet absolut unverkäuflich ist und der Vermieter dadurch an einer angemessenen Verwertung der Wohnung gehindert wäre. Davon ist im Normalfall nicht auszugehen.

Die 9 Monate Kündigungsfrist sind korrekt. Eine Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung gibt es nur dann, wenn die Wohnung während eures Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Das ist aus deinem Text nicht ersichtlich.

Zitat von MieterLA84

Ist das bei anderen mit gleicher Konstellation genauso?

Ja, weil das ansonsten unendliche Dramen gibt. Das gleiche Szenario hat man bei Treppenhausreinigung (das EG nutzt ja nur unten, das x. OG alle Stockwerke), genauso beim Aufzug (s.o.). Da kann man unendlich darüber diskutieren.

Die Kosten entstehen für das Objekt und werden auf alle Nutzer aufgeteilt, insbesondere, wenn es sich um öffentliche Gehwege handelt, die auch von anderen genutzt werden (können).

Zitat von Erische

aufgrund vermehrter Aufwand bei der Erstellung der Nebenkosten, er eine Gebühr verlangt.

Die Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung an sich sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten.

Die Kosten für die Heizkostenabrechnung sowie für verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Müllkosten dagegen darf er umlegen, auch wenn er die Abrechnung selbst erstellt. Dann sind das Eigenleistungen des Vermieters, die er in der Höhe abrechnen darf, die auch ein externer Dienstleister verlangt hätte ("fiktiven Kosten eines Drittunternehmens" ( BGH, Az.: VIII ZR 41/12)).

Man müsste hier also genau schauen, was hier mit den 110 € umgelegt werden soll.

Zitat von lrt13305

darf er diese überschreiten (25,6%)

Nein, er darf die 20 % nicht überschreiten.

Dies ist ein der wichtigsten Gründe, warum in vielen Fällen im laufenden Mietverhältnis nichts investiert wird, da die einvernehmliche Erhöhung/Mieterhöhung wegen Modernisierung praktisch verpufft. Von seiner Investition hat der Vermieter nichts, weil er nachher eingeschränkt ist, was weitere Erhöhungen angeht. Geschickterweise hätte er es andersherum gemacht, erst "klassische" Erhöhung, anschließend einvernehmlich/als Modernisierungserhöhung. In dieser Reihenfolge wäre legal die gesamte Erhöhung möglich gewesen. Aus meiner Sicht macht das keinen Sinn, aber so sind aktuell die Gesetze.

Ich denke, man sollte hier abwägen, wie das Mietverhältnis ist und wie man sich das Mietverhältnis zukünftig vorstellt. Einerseits, ob man sich später ggf. andere einvernehmliche Renovierungen mit dem Vermieter wünschen könnte, bzw. wie bisher der Umgang mit Mieterhöhungen war, usw. Wenn man die Erhöhung jetzt ablehnt, braucht man zukünftig sicherlich nicht mehr auf ein Entgegenkommen des Vermieters hoffen.

Zitat von Cortado

Dort ist von einer Anzahl von Jahren die Rede, nach der wieder renoviert werden muss. Die hätten wir ja noch nicht erreicht. Oder?

Aber es ist allgemein gehalten und der Verweis darauf, dass sich die Zeiträume je nach Zustand verlängern oder verkürzen.

Es kommt also ganz darauf an, ob die Räume objektiv noch als renoviert angesehen werden können oder nicht. Allein nach der Zeit kann man nicht gehen.

Zitat von Lillie98

Jetzt meinte mein Vermieter dass ich den kompletten Parkplatz, die Wege zu den Haustüren sowie den Gehweg im WInter räumen muss.

Im Wechsel oder immer? Wenn es im Wechsel mit dem Vermieter ist, dann sollte das in Ordnung sein. Dann muss man sich nur einmal kümmern und nicht jedesmal für einen Teil.

Zitat von Doom

Kann er die Nummer mit Verwertungskündigung, Drohung auf Eigenbedarf bei mehreren Wohnungen + Mieterhöhung 30-40% wirklich rechtlich sicher abziehen?

Das ist sicherlich nicht einfach. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter schon ganz gut. Trotzdem gibt es natürlich Mittel und Wege, das den Mietern sehr unangenehm zu machen.

Es gibt das Mittel der Verwertungskündigung, welches aber nur schwer durchsetzbar ist. Eigenbedarf ist da schon einfacher, denn dazu muss sich nur ein Familienmitglied finden, das eine neue Wohnung braucht. Je nach Situation ist es nicht einfach nachzuweisen, dass das nur vorgeschoben ist.

Es gibt daneben aber viele Mittel und Wege, den Mietern das Leben dort einfach unangenehm zu machen und sie damit zum Auszug zu bewegen. Sehr häufige Präsenz, laute Arbeiten im Haus, Renovierungsdreck, der nicht beseitigt wird, Herauszögern von dringend notwendigen Reparaturen, Gerichtsprozesse, die die Mieter Nerven, Zeit und erstmal Geld kosten (Vorkasse bis zur Entscheidung), Erhöhung der Nebenkosten durch teure Dienstleister (aber immer noch gerade so im Rahmen der Wirtschaftlichkeit vertretbar), Abmahnungen wegen Nichtigkeiten usw. Da kann man im rechtlich zulässigen Rahmen einem Mieter schon ziemlich auf die Nerven gehen, wenn man es darauf anlegt und die ganze Gegenwehr kostet den Vermieter auch Zeit und Geld.

Ggf. tut man sich selbst einen Gefallen, auf den Vermieter zuzugehen und über eine Vertragsaufhebung gegen eine ordentliche Geldzahlung anzustreben. Man kann natürlich auch jetzt erstmal abwarten, was wirklich kommt und sich dann die weiteren Schritte überlegen. Aus Erfahrung ist es dann meist doch so, dass man der eigenen Gesundheit und den eigenen Nerven keinen Gefallen tut, das rechtliche bis zum Ende durchzuziehen, selbst wenn man das Recht klar auf seiner Seite hat. Für den eigenen Frieden kann es dann schon besser sein, eine ordentliche Geldsumme für den Auszug zu kassieren und das Feld zu räumen. Vielleicht ist es aber auch nur Getöse und es kommt nichts hinterher.

Zitat von Fairmieten

Ist es korrekt, dass, wenn ein Bewohner bei drei gleichberechtigten Hauptmietern auszieht, der Mietvertrag komplett gekündigt werden muss? Falls ja, ändert das Vorgehen der Vermietung bei vorangegangenen Mieterwechseln u.U. etwas an der Sachlage?

I.d.R. ist es so, dass der Mietvertrag gekündigt werden muss, wenn einer der Mieter aus dem Mietverhältnis austreten will. Ob sich hier aus dem Vertrag oder den Umständen des Einzelfalls eine andere Situation ergibt, können wir nicht abschätzen. Ich denke, hier ist eine Beratung bei einem Anwalt durchaus angeraten, wenn ihr das Vorgehen des Vermieters nicht mehr dulden wollt. Ich denke, es wäre gut zu wissen, ob hier der Vermieter ein Druckmittel in der Hand hat oder nicht.

Zitat von Fairmieten

-> Falls es zu einer Neuvermietung käme: in welchem rechtlichen Rahmen darf sich die Miete bewegen bzw. greift der Mietpreisdeckel weiterhin?

Innerhalb der Vorgaben der Mietpreisbremse, also Mietspiegel + 10 % bei Neuvermietung. Eure bisherige Miete spielt dann keine Rolle mehr. Letztlich ist dann der Mietvertrag gekündigt und der Vermieter bietet einen neuen Vertrag an, zu den Konditionen die er möchte und die gesetzlich z. Die könnt ihr annehmen oder ausziehen. Ggf. bietet aber der Vermieter auch schlicht keinen neuen Vertrag mehr an, weil er aus seiner Sicht unkompliziertere Mieter möchte.

"Widerrechtlich" sind Mieterhöhungen nicht, da sie immer mit einem Einverständnis des Mieters einhergehen. Der Mieter kann jegliche Mieterhöhungen akzeptieren, wenn er das möchte und damit sind die völlig legal. Es gibt lediglich Grenzen bei dem, was der Vermieter gerichtlich durchsetzen kann gegen den Willen des Mieters.

Bzgl. Warnung: es kommt immer auf die Umstände an. Hier wurde ja kein neuer Mietvertrag geschlossen, sondern nur ein Lebenspartner aufgenommen. Normalerweise geht man nicht davon aus, dass das "enorme Kosten" verursacht. Aber selbst wenn es ein komplett neuer Mietvertrag wäre, kann es Umstände geben, unter denen die Kündigung nicht missbräuchlich wäre. Das wäre dann zu prüfen. Da es hier allerdings nur um eine Zustimmung geht, die der Vermieter ohnehin nicht verweigern darf, sehe ich keinen Grund, warum er seine Eigenbedarfspläne hätte offen legen müssen.

Zitat von bunnee

Desweiteren Wohnt unter uns eine Einzelperson in der 3 Zimmer Wohnung, sie ist so gut wie nie da weil sie bei ihrem Partner schläft könnte man da was erreichen schließlich leben wir zu dritt in der drei Zimmer Wohnung und sie braucht theoretisch nicht so eine große Wohnung und findet sicher einfacher was alleine...!?

Es muss im Mietrecht keine Sozialauswahl getroffen werden. Wenn Eigenbedarf vorliegt, darf der Vermieter frei entscheiden, welchem Mieter er kündigt. Im Grunde tut er sich selbst einen Gefallen, wenn er den Mieter auswählt, bei dem die geringsten Härtegründe zu erwarten sind, aber dazu ist er nicht verpflichtet.

Zitat von Siyo

Frage: Ist die Haltung des Vermieters rechtens oder nicht?

Selbstverständlich. Da du keinen Anspruch auf die Installation dieser Steckdose hast, kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, wen du mit der Installation beauftragst.

Es werden Eingriffe am Eigentum des Vermieters vorgenommen, nicht an dem des Mieters. Außerdem ist er derjenige, der bei evtl. Schäden wie ein Hausbrand, ausgelöst durch die falsch installierte Steckdose incl. Leitungen, das Problem hat. Natürlich darf er entscheiden, wem er die Umbauten am Haus erlaubt.

Zitat von Szhfrr

Es kann natürlich auch eine Mischung aus Haus und Mieterverhalten sein. Bloß, wie würde man damit umgehen...

Jedes Haus hat konstruktionsbedingt Ecken und Übergänge zu Geschossdecken und dass die die kältesten Punkte sind, ist reine Physik. Daran lässt sich nichts ändern. Bleiben also die Parameter Oberflächentemperatur und Luftfeuchtigkeit. Das einfachste ist es, sein Verhalten daran anzupassen. Mehr Lüften, ausreichend Heizen, Außenwände nicht verstellen, v.a. keine Ecken usw. Dass die Räume 22 Grad haben, macht es bei 60 % Luftfeuchtigkeit und mehr nicht besser, das ist verdammt viel Feuchtigkeit im Raum. Sieht man auch an den massiv beschlagenen Fenstern, denn dass 3-fach-verglaste Fenster innen beschlagen, habe ich noch nie erlebt. Die beschlagen von außen bei Nebel, weil sie außen kalt sind, aber nicht innen, denn da sind sie warm. Wenn überhaupt, an den Übergangen von Scheibe zu Rahmen, wenn der Vermieter beim Einbau auf eine warme Kante verzichtet hat.

Wenn man nicht lüften will, verwendet man elektrische Luftentfeuchter, die man auf eine angemessene Feuchte einstellt, oder lässt sich gegen entsprechendes Geld eine kontrollierte Wohnraumlüftung einbauen. Das wird als Mieter natürlich schwierig. Ggf. wäre der Vermieter bereit, Fensterfalzlüfter einzubauen, allerdings verursachen die dauerhaft einen Wärmeverlust und bringen vermutlich zu wenig, wenn ihr damit keinen Durchzug erreichen könnt. Als Mieter bleibt einem immer der Umzug in ein Haus, das zum eigenen Nutzerverhalten passt.

Ansonsten natürlich auch große Feuchtigkeitsquellen meiden wie große Zimmerpflanzen, Aquarium, Wäsche in der Wohnung trocknen...

Zitat von SZHFRR

Ja, vielleicht sind es mal keine 3x täglich auf Stoß, aber damit werden wir sicherlich nicht alleine sein.

Sondern wie oft?

Wenn die Fenster massiv beschlagen, dann ist die Luftfeuchtigkeit zu hoch, durch die Scheibe kommt von außen sicher kein Wasser. Wenn ihr im kalten Winter immer noch 60% und mehr habt, ist die Luftfeuchtigkeit zu hoch. Dann ist es entweder zu wenig lüften oder zu wenig heizen oder beides. Gerade wenn mehrere Außenecken bzw. Übergänge zu Geschossdecken betroffen sind, ist Wassereintritt von außen extrem unwahrscheinlich, das wäre schon ein komischer Zufall. Schimmelnde Außenecken/Übergänge ist ein typischer Fall von zu hoher Luftfeuchtigkeit und Tauwasserausfall an den kältesten Stellen im Raum.

Bevor ihr zu einem Gutachter greift, würde ich an eurer Stelle ein Oberflächenthermometer besorgen, evtl auch eine Wärmebildkamera mieten. Für mich klingt das ganze ehrlich gesagt sehr typisch nach Altbau, Kältebrücken und zu wenig Heizen und Lüften durch den Mieter. Bei neuen Fenster, die luftdicht verbaut sind, reicht 2x Lüften oft nicht, egal ob man damit alleine ist oder nicht. Es gibt Gebäude, da geht es, andere, da geht es nicht. Gerade im Schlafzimmer heizt man ja gerne wenig und da ist man schnell bei 70/80% Luftfeuchtigkeit in der Nacht und damit fast sicher am Taupunkt in den Außenecken oder wenn Möbel vor einer Außenwand stehen egal mit welchem Abstand. Hinter Schränken findet auch bei 10 cm Abstand praktisch keine Zirkulation statt und Strahlungswärme hat man gar keine.

An eurer Stelle würde ich erstmal selbst nachmessen, genau das wird ein Gutachter auch tun. Wenn ihr dann an den betroffenen Stellen mit der Temperatur nahe am Taupunkt liegt, könnt ihr euch den Gutachter sparen.

Zitat von Christiane

Ich meine, mein Mieter müsste ihn bezahlen, denn ich kann ja nichts dafür, dass er sich eine neue Waschmaschine gekauft hat.

Aus meiner Sicht muss der Vermieter einen üblichen Wasseranschluss bereitstellen. Wenn sich der Mieter nicht gerade eine Industriemaschine o.ä. gekauft hat, sondern eine normale haushaltsübliche Waschmaschine, kann er davon ausgehen, dass er sie in einer Mietwohnung nutzen kann. Wenn er dagegen Sonderwünsche wie höherer Durchfluss als üblich, Warmwasseranschluss o.ä. will, ist der Mieter in der Pflicht, dann sollte man das aber schon auch vorher kommunizieren.

Zitat von Anabox

Wurde der irgendwie zurückgesetzt

Nicht zurück gesetzt, sondern letztes Jahr gewechselt, vermutlich weil die Eichfrist abgelaufen war. Die aktuelle Eichfrist endet 2029 und beträgt immer 6 Jahre.

Zitat von Anabox

Kann man sich nicht irgendwie darauf berufen, dass die letzten 12 Jahre anders abgerechnet wurde?

Aus meiner Sicht nicht, denn die vergangenen Abrechnungen waren nicht entsprechend dem Mietvertrag bzw. sogar gesetzeswidrig. Bzgl. der Warmwasserkosten kann es hier gar keine Diskussion geben.

Zitat von Anabox

Dumme Frage, aber wie überprüfe ich die Zählerstände?

Du solltest sie grundsätzlich auch zum Stichtag selbst ablesen und notieren, damit du das dann abgleichen kannst. Ggf. sind es auch elektronische Zähler, da kannst du auch jetzt noch den Stand zum 31.12. abrufen. Auch jetzt kannst du prüfen, was du seit der letzten Ablesung verbraucht hast bzw. wie der Zählerstand ist und ob dieser Sinn macht.

Zitat von Anabox

In den Betriebskosten ist mir auch aufgefallen, dass die Kosten vom Hauswart von 250€ 2022 auf 2378,53€ 2023 gestiegen sind und Treppenhausreinigung von 1014,60€ 2022 auf 2570,40€ und die Gartenpflege ist auch von 261,45€ auf 2022 auf 809,68 2023 gestiegen, dabei haben wir nicht mal einen Garten.

Dann müssen die Belege im Detail geprüft werden. Was wurde in Rechnung gestellt, was wurde für diese Rechnungen ausgeführt usw. Möglicherweise hatte der alte Vermieter noch ältere Verträge, die der neue Vermieter nicht übernommen hat/übernehmen konnte. Wenn ihr keinen Garten habt, ist die Frage, was als Gartenpflege umgelegt wurde. Es gibt keine kleinen Beete, Vorgarten o.ä.? Gar keine Grünflächen, Hecken usw.? Das sind dann alles Fragen an den neuen Vermieter. Hierfür muss er die Nachweise liefern.

Zitat von Anabox

Und da ist ja noch die Frage bezüglich der Nachforderung die bis zu dem in der Vergangenheit liegenden 12.09.2024 überwiesen werden sollte obwohl ich die Abrechnung erst am 02.10.2024 erhalten habe.

Die übliche Zahlungsfrist für Nachzahlungen liegt bei 30 Tagen. Wenn du die Abrechnung erst Anfang Oktober erhalten hast, also entsprechend dann Ende des Monats bzw. Anfang November.

In deinem Mietvertrag steht, dass Kosten, die nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach Wohnfläche verteilt werden. Ergo im Umkehrschluss hat die Abrechnung nach Verbrauch dort, wo es möglich ist, Vorrang. Aus meiner Sicht ist es daher korrekt, wenn der Vermieter die Kaltwasserkosten nach dem Verbrauch umlegt. So ist es im Mietvertrag vereinbart.

Konkrete Handlungsempfehlungen kann und darf ein Forum nicht leisten.

Zitat von Anabox

Ich kann das irgendwie alles nicht nachvollziehen, da ich ein sparsamer Mensch bin und gar nicht viel verbrauche.

Du kannst noch die Zählerstände überprüfen, evtl. ist hier etwas nicht korrekt.

Ein Umzug ist natürlich immer möglich, man sollte dann allerdings schon genau schauen, ob man tatsächlich günstiger kommt und was einem wichtig ist. Ich finde die Betriebskosten nicht so ungewöhnlich hoch, wenn man den recht hohen Verbrauch für eine Einzelperson unberücksichtigt lässt. Einen solchen Verbrauch von Kalt - und Warmwasser hatten wir als 4-5 köpfige Familie im MFH.