Beiträge von Schweinchenfan

In meinen Augen ist das einzige, was du evtl. machen könntest, die Ersatvornahme anzudrohen und ggf. umzusetzen, wenn du die finanziellen Mittel hast. Nur das tut dem Vermieter noch weh, denn der wird keinen Cent mehr in die Substanz investieren wollen, wenn er eh nur abreißen will. Ich denke, die Summe, die du minderst, ist ihm relativ egal, der große Leerstand ist eh teuer, es geht eher darum, dir da dein Leben möglichst unschön zu machen, sodass du bald freiwillig das Weite suchst. Je schneller desto billiger für den Vermieter.

Mit der Nachforderung verfolgt der Vermieter aber möglicherweise auch eine andere Strategie: letztlich wegen Zahlungsrückständen kündigen. Wenn der Vermieter einer Minderung nicht zustimmt, tappst du wegen der Höhe also mehr oder weniger im Dunkeln und wenn du dann aus Sicht eines Richters zu viel gemindert hast, ist die Kündigung wirksam. Deshalb würde ich hier definitiv einen Anwalt kontaktieren, denn tatsächliche Zahlungsrückstände, die am Ende für eine fristlose Kündigung reichen, weil die Summe doch nicht dauerhaft gerechtfertigt ist, willst du in jedem Fall vermeiden.

Um welchen Mietspiegel geht es überhaupt? Ohne das Schreiben und den Mietspiegel kann man das leider nicht beantworten, was der Vermieter meint. Ansonsten, warum fragst du ihn das nicht einfach selbst? Es scheint ja ein Angebot zu sein, sodass man auch darüber reden kann.

Du hast das Recht, die Rechnungen des Hausmeisters einzusehen bzw. den Vertrag (wenn nichts auf der Rechnung steht), damit du prüfen kannst, ob es sich um umlagefähige Kosten handelt.

Dass sich Kosten erhöhen ohne weitere Leistungen kann aber durchaus sein, Handwerker dürfen auch einfach mal ihre Preise an den aktuellen Markt anpassen. Wenn z.B. durch den Anstieg des Mindestlohns die Personalkosten ansteigen, zusätzliche Fahrzeuge angeschafft werden müssen,... wird das natürlich alles an die Kunden weitergegeben. Hier herrscht Vertragsfreiheit, zwischen Vermieter und Hausmeister. Dass die Mieter letzlich die Kosten zu tragen haben, während der Vermieter entscheidet, wie hoch die Kosten sind, ist ein eben so. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den günstigsten Anbieter zu nehmen. Zumal es inzwischen auch regional schwierig ist, Hausmeister überhaupt zu finden, weil die auch sehr gut beschäftigt sind und nicht unbedingt dem Preiskampf nachgeben müssen. Kehrwochen, Winterdienst usw. wollen ja die wenigsten noch selbst machen und so sind die Auftragsbücher voll.

Eine so große Differenz ist schon möglich. In Mietshäusern/Mehrfamilienhäusern wird meistens den ganzen Tag Warmwasser vorgehalten und die Heizung läuft auch auf immer gleicher Stufe, damit man jederzeit Warmwasser und Heizenergie abnehmen kann. Das ist einigermaßen ineffizient, wenn alle die Heizungen tagsüber runter regeln und keiner Warmwasser abnimmt, weil alle arbeiten sind. Dazu kommen natürlich hohe Verluste, wenn alles nicht gut gedämmt ist, eine ältere Heizung mit schlechtem Wirkungsgrad usw.

Der Verbrauch, der auf der Gasrechnung steht, ist egal. Die 32 000 kWh kosten beispielsweise 2000 €. Dazu kommen noch Kosten für Schornsteinfeger, Verbrauchserfassung, Abrechnung, Wartung etc., beispielsweise 500 €.

Dann werden erst mal 2500 € nach 30/70 Wohnfläche/Verbrauch verteilt:

30 % nach Wohnfläche: 750 €

70 % nach Verbrauch: 1750 €

Mal angenommen, Mieter A bewohnt 20 % der Gebäudefläche und hat 25 % des gemessenen Verbrauchs:

Nach Fläche: 20% von 750 € = 150 €

Nach Verbrauch: 25% von 1750€ = 437,50 €

Also Gesamtheizkosten: 587,50 € für Mieter A

Das ganze ist nun vereinfacht, wenn es keine zentrale Warmwasseraufbereitung gibt. Dann wird der ganze Spaß noch mal eine Stufe aufwändiger, weil man zunächst nach Warmwasser und Heizung trennen muss und erst anschließend die Verteilung auf die Nutzer vornimmt.

Es ist verständlich, dass ein Vermieter keinen Heimwerker ohne Fachkenntnisse mal eben Fliesen verlegen lässt. Ich als Vermieter würde sogar noch weiter gehen und nicht jedem Fachbetrieb die Erlaubnis erteilen.

Im Bad geht es ja durchaus um das Risiko sehr großer und teurer Schäden, wenn das nicht fachmännisch und korrekt ausgeführt wird. Wer bezahlt die dann? Wer kümmert sich um alles? Richtig, es bleibt beim Vermieter hängen. Bei schlechter/nicht korrekter Ausführung zahlt ggf noch nicht mal die Versicherung.

Letztlich hast du keinen Anspruch darauf, neue Fliesen zu bekommen oder verlegen zu dürfen, wenn die alten noch ihre Funktion erfüllen. Dass du es machen lassen darfst, ist in meinen Augen schon großes Entgegenkommen, wenn es keine weiteren Vorgaben (ggf Rückbau, bestimmte Farb- und Formatauswahl...) gibt. Dass es von einem Fachbetrieb gemacht werden muss, ist in meinen Augen selbstverständlich.

Siehe oben, du kannst Verträge nicht einseitig verändern bzw. der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben. Der Mietvertrag ist ordnungsgemäß, so wie er ist. Evtl. ungültige Klauseln werden dann durch geltendes Recht bzw. aktuelle Rechtsprechnung ersetzt. Dass das häufig eher im Sinne des Mieters ist, ist halt so. Wenn die Mieter tatsächlich viel weniger Wohnfläche haben als laut Vertrag, sollte man genau prüfen, ob der Mieter evtl. ein Kürzungsrecht hat.

Wenn du dennoch kaufen willst, dann solltest du dringend eine Regelung im Kaufvertrag haben, was mit den Abrechnungen für die Jahre ist, die noch nicht verjährt sind. Sonst streitet man sich vielleicht später mit dem Verkäufer und den Mietern gleichzeitig. Die Mieter könnten nämlich (z.B. wenn du mit neuen Verträgen, Mieterhöhungen etc. kommst) die alten Abrechnungen fordern und bis zur Erstellung die Nebenkostenvorauszahlungen einstellen. Wenn du die Abrechnungen mangels Rechnungen nicht erstellen kannst, hast du ein Problem. Deshalb sollte das dringend im Kaufvertrag enthalten sein, wie mit solchen (berechtigten) Forderungen der Mieter umzugehen ist.

Ich kann dir nur dringend raten, dich vor Abschluss des Kaufvertrages rechtlich beraten zu lassen, was in den Mietverträgen steht, was davon heute ungültig ist und durch welche Regelungen es ersetzt wurde. Welche weiteren Fallstricke lauern könnten usw. Vieles kann man im Kaufvertrag regeln bzw ist unproblematisch, wenn man damit umzugehen weiß. Aber das sollte alles der Fall sein, bevor Tatsachen geschaffen werden und Verträge unterschrieben.

Fenster sollten gewartet werden, wenn man sie möglichst lange nutzen möchte. Daran hat der Vermieter ein großes Interesse, denn Fenster sind alles andere als günstig.

Wohnst du alleine mit dein Vermieter im Haus? Sprich Zweifamilienhaus?

Du musst zu deinem Auszugsdatum kündigen und nur dieses Datum steht im Brief als Kündigungszeitpunkt.

Die Frist besagt nur, bis wann der Brief spätestens beim Vermieter angekommen sein muss. Er muss sozusagen 3 Monate vor deinem Auszug davon in Kenntnis gesetzt werden. Früher kündigen kannst du natürlich immer, das wird den Vermieter freuen, wenn er mehr Zeit hat als das Minimum.

Nein, du willst dann zum 30.09. kündigen (wo schläfst du dann vom 30. auf den 01.?). Dieses Datum gibst du an. Der Vermieter muss die Kündigung dann bis zum 3. Werktag im Juli (dieses Jahr also der 3.7.) im Briefkasten haben.

Das bezieht sich auf die Kaltmiete. Die Anpassung der Nebenkosten ist davon unabhängig und basiert auf anderen Grundlagen (Nachzahlung/Guthaben bei der Abrechnung).

Ja, dürfte man. Deine Miete liegt deutlich unter der ortsüblichen Miete. Je nachdem, ob die Mietpreisbremse bei euch gilt, könnte max. 15 oder 20% erhöht werden.

Mietspiegel weisen in der Regel die Kaltmiete pro m² aus. Das wären dann für 45 m² schon 310 €. Was ist in den 349 € an Nebenkosten enthalten? Ist das eine Pauschalmiete? Heizkosten incl. oder excl.?

So kann man die Frage nicht beantworten. Dazu müsste man wissen, was a) die 349 € gnau sind und b) was im "Mietspiegelpreis" berücksichtigt ist.

Richtig oder falsch gibt es schon gar nicht. In gewissen Grenzen herrscht auch im Mietrecht Vertragsfreiheit und es kommt darauf an, was die Parteien vereinbaren in Bezug auf die Miethöhe.

Als Vermieter hat man da schon ein gewisses Interesse, dass der Mieter nicht alle möglichen Handwerker beauftragt, die dann an den Installationen Hand anlegen. Am Ende ist der vom Mieter beauftragte Handwerker doch kein Fachmann, es kommt zu Problemen, Brand etc. und am Ende will niemand dafür aufkommen. Oder es wird nicht an den richtigen Zähler angeschlossen, andere Mieter beschweren sich über Stromklau usw. Den Ärger hat nachher erst mal der Vermieter, evtl. sogar Kosten, wenn es sich nicht klären lässt.

Wenn ihr als Mieter eine solche Veränderung haben möchtet, dann würde ich dem auch nur zustimmen unter der Bedingung, dass es von "meinem" Elektriker des Vertrauens ausgeführt wird. Wenn dann doch was schief geht, dann ist das ein Ding zwischen meinem Handwerker und mir. So wahnsinnig groß sind die Preisunterschiede bei so kleinen Arbeiten i.d.R. nicht. Ansonsten muss der Mieter eben auf die Stockdose verzichten, dann gibt es gar keine Erlaubnis, die Installation zu verändern.

Es ist halt eine Bürgschaft, bei der der Vermieter direkt an dich rantreten kann, wenn der Mieter, also deine Tochter, ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Das ist nicht unüblich, wenn Kinder in Ausbildung sind und sich die Wohnung selbst nicht oder kaum leisten können. Je nach Marktlage hat man kaum eine Chance auf eine Wohnung, wenn niemand die Bürgschaft unterschreibt. Zu meinen Studienzeiten mussten das meine Eltern auch, sonst hätte man mir die Wohnung einfach nicht vermietet.

Wird zusätzlich eine Kaution verlangt? In welcher Höhe? Eine Kombination von Kaution und Bürgschaft in unbegrenzter Höhe ist in den meisten Fällen nicht zulässig (vgl. §551 BGB), aber das muss man dem Vermieter ja nicht gleich auf die Nase binden. Dann kann man das beruhigt unterschreiben und im Fall der Fälle darauf hinweisen, dass die Sicherheitsleistung auf höchstens 3 Kaltmieten begrenzt sein darf.

Ich sehe das auch so wie die anderen. Aus Vermietersicht würde ich keinen Vertrag alleine auf deine Freundin abschließen. Einkommen im Vergleich zur Miete ist ziemlich mager, da wird es bei unerwartet eintretenenden Kosten, längerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit sehr, sehr eng mit der Mietzahlung, sodass ich dieses Risiko als Vermieter nicht eingehen würde. Schon gar nicht, wenn da eine alleinstehende Person auftritt, die anscheinend eine große Wohnung sucht, die eigentlich gar nicht zu ihrem Budget passt, und ich genügend Auswahl an potentiellen Mietern habe.

Selbst wenn du nur unsichere Einnahmen hast, gäbe es eine zweite Person, an die man als Vermieter treten kann, um an sein Geld zu kommen, wenn du ebenfalls Vertragspartner bist. Dass du ein unsicherer Kandidat mit negativer Vergangenheit bist, hilft dir gegen die Konkurrenz, die ist offenbar reichlich gibt, natürlich nicht gerade. Als Vermieter ist man darauf angewiesen, bei der Wahl der Mieter keinen Fehler zu machen, der einen später teuer zu stehen kommt.

Weiter außerhalb oder in weniger beliebten Ecken steigen eure Chancen vermutlich, wenn die Konkurrenz deutlich kleiner wird und man als Vermieter Kompromisse eingehen muss. Ansonsten sollte die Wohnung deutlich günstiger werden, damit das Einkommen deiner Freundin dafür als ausreichend angesehen werden kann (max. 1/3 des Einkommens, was ich persönlich schon sehr viel finde, aber der Prozentsatz ist üblicherweise ok). Selbst dann würde ich zwar auf den zweiten Vertragspartner bestehen, aber dann wäre die negative Schufa nicht mehr so das Problem.

Ihr habt laut Mietvertrag eine Terrasse angemietet? Genau darauf würde ich verweisen.

Nur als weitere Infos? Wohnt der Vermieter mit im Haus? Wie viele Parteien gibt es?

Gegen die Abrechnungen von 2015 und 2016 kannst du keinen Widerspruch mehr einlegen, die Fristen sind um.

Gegen wen willst du Schadenersatz geltend machen? Gegen dich, weil du die Abrechnungen nicht geprüft hast? Dass einem zu niedrige Zählerstände durch Ablesefehler irgendwann auf die Füße fallen, ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Irgendwann wird korrekt abgelesen und wenn es beim Austausch des Zählers nach Ende der Eichfrist ist.

Wenn du keine abweichenden Protokolle, Fotos etc. hast, kannst du nicht beweisen, dass die genannten und abgerechneten Werte nicht stimmen. Mag sein, dass sie nicht plausibel sind, aber warum hast du das nicht damals schon angemerkt und genauer nachgefragt? Dass sie nicht plausibel sind, stimmt natürlich, aber nun im Nachhinein kann man auch nicht mehr rekonstruieren, was richtig ist. Das hätte man nur mit einer zweiten Ablesung unmittelbar im Anschluss an die Ablesung/Abrechnung gekonnt.

Für Heizungaustausch gibt es heute schon Möglichkeiten, z.B. über Contracting. Unser Gasnetzbetreiber macht dafür auch aktuell mal wieder viel Werbung, von wegen neue Heizung - keine Investitionskosten. Dafür ist man dann für 10 Jahre an ihn als Gaslieferant gebunden und zahlt natürlich entsprechend hohe Aufschläge auf die Brennstoffkosten. Bevor das Contracting für unsere aktuelle Heizung ausgelaufen ist, lagen die Gaskosten etwa beim 3-fachen der aktuellen Kosten. Bei uns war auch das Risiko von Reparaturen abgewältzt auf den Contracting-Geber.

Gleiches geht oft auch für Ölheizungen, die man (bzw. der Mieter) über die Jahre über die Brennstoffkosten abbezahlt. Für Vermieter ist das eigentlich eine sehr geschickte Lösung, denn die erhöhten Kosten trägt der Mieter und als Vermieter muss man nichts investieren. Ob du das wirklich willst, ist die andere Frage.

Wenn du die Möglichkeit hast, das Haus zu kaufen, würde ich da ernsthaft drüber nachdenken und das Gespräch suchen. Solange du keinen Aufhebungsvertrag unterzeichnest und eine Kündigung noch unsicher ist, dürfte das Haus nur mit deutlichen Abschlägen zu verkaufen sein. Vermietet ist bei Einfamilienhäusern und der aktuellen Marktlage, bei der viele Selbstnutzer suchen, kein gutes Verkaufsargument. Da besteht die Chance, dass ihr euch auf einen guten Preis einigen könnt. Alternativ natürlich eine ordentliche Entschädigung, die die Vermieterin ja aus dem Verkaufserlös bestreiten können müsste, wenn du selbst nicht kaufen willst oder kannst.

Wie viele Parteien wohnen in dem Haus?

Welche Konsequenzen fürchtet ihr denn? Kündigen kann der Vermieter nicht so einfach.

Im Nachhinein anfechten würde ich mich nicht drauf verlassen. Immer aus Angst klein bei geben ist auf Dauer nichts für ein Mietverhältnis. Also klare Position beziehen, dass ihr eure Rechte und Pflichten kennt und sich der Vermieter entsprechend verhalten soll.