Beiträge von Schweinchenfan

Grundsätzlich gibt es diese Rechtsgrundlage: § 536a BGB

Zitat von § 536a BGB - Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist

Allerdings ist die Ersatzvornahme nicht ohne Risiko. Zum einen muss die Ausführung dann auch fachlich korrekt sein. Eine fehlerhafte Ausführung kann zu weiteren Bauschäden führen, insbesondere bei der Witterung ausgesetzten Bauteilen. Wenn es später wegen fehlender Abdichtung, falsches Gefälle...zu Wassereintritt ins Gebäude kommt, ist fraglich, wer am Ende dafür haften muss, insbesondere nach Ablauf der Gewährleistung. Besonders spannend wird es, wenn es eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft ist, denn dann dürfte auch Gemeinschaftseigentum betroffen sein.

Darüber hinaus habt ihr eine Schadenverminderungspflicht, sodass ihr vermutlich mehrere Kostenvoranschläge einholen müsstet.

Ich kann verstehen, dass ihr natürlich im Sommer den Balkon nutzen wollt, allerdings kann ich nur raten, da professionelle Hilfe hinzuziehen. Dies auch im Hinblick darauf, dass die Summe unter Umständen in einen Bereich kommen könnte, die eine Kündigung rechtfertigen würde, wenn ihr zur Ersatzvornahme und damit zur Verrechnung mit der Miete nicht berechtigt gewesen wäre, weil es Fehler im Vorgehen gab. Evtl wäre es möglich, sich vorübergehend anders zu behelfen, beispielsweise mit Rasenteppich, Holzfliesen o.ä.

Zitat von Reseda

Danke für die sachlichen Tipps. Ich schau mal was ich draus mache. Und ja, diese Terassentüre ist nur einglasig!

Wenn es wirklich nur eine Einfachverglasung ist, stellt das einen Mangel dar, den du nicht hinnehmen musst. Ich wusste gar nicht, dass man das tatsächlich noch bekommt als Neuware.

Zum Thema richtig Heizen und Lüften: Ich persönlich bin auch der Meinung, die Kippfunktion braucht niemand. Ich habe seit Jahren kein Fenster mehr gekippt, obwohl ich kann. Und ich habe auch kleine Kinder. Auf Kipp im Winter lüften bringt kaum Luftaustausch, kühlt die Wand über der Tür und seitlich stark aus, sodass dort ein großes Risiko für Schimmel besteht. Im eigenen Interesse solltest du dich da noch informieren, um unnötig hohe Heizkosten und Schimmel zu vermeiden.

Zur rechtlichen Seite: ich denke auch, dass du ohne Anwalt nicht weiter kommst. Der Vermieter wird nicht freiwillig noch mal eine neue Tür einbauen. Nur ein Anwalt kann beurteilen, ob eine Mietminderung und v.a. in welcher Höhe diese gerechtfertigt ist. Grundsätzlich dürfte ein Anspruch auf eine kippbare Tür bestehen, ich halte es jedoch für fraglich, ob es zu einer relevanten Einschränkung beim Gebrauch der Mietsache kommt. Das hängt dann stark von der persönlichen Meinung der Richters ab.

Ist es möglich, dass deine Nachbarn in deinem Keller waren? Oder ist dieser verschlossen? Gab es Einbruchsspuren? Je nachdem kommt Hausfriedensbuch in Frage oder auch nicht.

Ob das Holz angebohrt werden darf oder nicht, hängt davon ab, ob der Vermieter das erlaubt hat oder nicht. Selbstverständlich dürfen keine Spitzen auf deiner Seite herausragen, an denen du dich verletzten könntest.

Ich bin mir nicht sicher, ob du aus Prinzip die Entfernung verlangen kannst, dass die Verstärkung entfernt wird, wenn sie dich nicht beeinträchtigt.

Es ist inzwischen ausreichend, auf die Betriebskostenverordnung hinzuweisen.

Wenn Kosten erst zu einem später Zeitpunkt entstehen, dann sind sie natürlich auch erst ab dann umlagefähig. Es ist ohne weiteres möglich, dass über die Jahre neue Posten, etwa für externe Dienstleister, dazu kommen. Schwierig wird es nur, wenn explizit vereinbart wurde, dass der Mieter die Aufgaben selbst übernimmt und ausgeschlossen wurde, dass der Vermieter Dienstleister beauftragen darf. An dieser Stelle wäre der Vertrag im Einzelfall von einem Anwalt zu prüfen.

Du solltest beides umgehend melden. Dass es unter den Fliesen knartzt, klingt nach Holzbalkendecke. Da passiert es bei nicht fachgerechter Verlegung fast zwangsläufig, dass Fliesen brechen, mit der unschönen Folge, dass Wasser dort unter die Fliesen laufen kann und das Holz darunter schön schimmelt. Das muss dringend behoben werden. Ich spreche da leider aus leidvoller Erfahrung mit cm dickem Schwarzschimmel auf dem alten Dielenboden. Ich drück dir die Daumen, dass das bei dir noch nicht der Fall ist.

Ein defekter Kühlschrank muss natürlich ersetzt oder repariert werden. Auch aus Sicht des Vermieters macht eine Reparatur keinen Sinn. Wenn es für dich okay wäre, könntest du ja anbieten, dir selbst ein Gerät zu organisieren. Dann hättest du die Wahl der Energieeffizienz selbst in der Hand.

Tapezieren zu verlangen ohne Ausgleich würde bedeuten, dass der Mieter verpflichtet würde, auf seine Kosten die Mietsache zu verbessern. Das kann ein Vermieter nicht verlangen. Genau wie er nicht verlangen kann, dass der Mieter bei Einzug streichen muss.

Welche Summe angemessen ist, ist schwer zu sagen. Je nach Region unterscheiden sich die Handwerkerpreise ja auch. Bei uns liegen da Handwerkerpreise incl Nebenarbeiten wie Spachteln, Türen Abkleben,... zwischen 2000€ und 2500€.

Warum willst du, dass Tapeten bei jedem Mieterwechsel heruntergerissen werden? In der Regel muss man für ein vernünftiges Ergebnis dann immer wieder Reste mühsam entfernen und die Wände spachteln. Der Rest des Mehrfamilienhauses freut sich dann über randvolle Restmülltonnen bis zur Leerung.

Zum Gas kann man eigentlich nicht wirklich etwas sagen, das kommt zu stark auf das Haus und euer Verhalten an. Grundsätzlich würde ich sagen, es ist eher großzügig kalkuliert. Wir beheizen mit 12000 kWh Gas ein ganzes Haus (Altbau) mit 150m2. Wir haben aber auch nicht mehr als 20 Grad, weil uns das ausreicht.

Wir hatten zu zweit 1500-2000 kWh Strom, je nachdem wie intensiv ich Weihnachtsbeleuchtung angebracht habe.

Dem Vermieter solltest du es auf jeden Fall melden. Inwiefern er da im bewohnten Zustand etwas unternehmen kann, ist fraglich. Ist es eine Erdgeschosswohnung? Da es anscheinend an mehreren Stellen auftritt, ist eine einfache Ursache wie defektes Wasserrohr/Regenfallrohr eher unwahrscheinlich. Welchen Fußbodenbelag habt ihr? Weißt du, wie alt das Haus ist?

Je nachdem bleibt evtl nur ein Umzug. Ich weiß aus eigener Erfahrung, wie es ist, einen Altbau mit Feuchtigkeit an Stellen, wo sie nicht sein soll, aber ohne Salpeter zu sanieren. Wir haben alles rausgerissen bis auf die Grundmauern und die rohe Decke. Das geht weder bewohnt noch mit kleinem Budget.

Ausziehen darf er jederzeit, das bedeutet aber nicht, dass er keine Miete mehr bezahlen muss.

Wenn ihr nicht eine Klausel im Mietvertrag habt, dass ihr jeweils "euren Teil" kündigen könnt, ist es gar nicht möglich, dass dein Kollege allein kündigt. Im Regelfall müssen beide Mieter gemeinsam kündigen oder es muss ein Aufhebungsvertrag/Vertragsänderung mit dem Vermieter geschlossen werden, dem alle Beteiligten zustimmen.

Nur weil der Vermieter gewechselt hat, braucht man keinen neuen Vertrag. In der Regel ist es als Mieter besser, sich da bedeckt zu halten. Gerne versuchen Vermieter, den Vertrag dann zu ihren Gunsten anzupassen.

Einen Anspruch auf die Kaution hat er aus der Schilderung derzeit nicht, der Mietvertrag ist ja nicht gekündigt.

Ob du Anspruch auf die Nachzahlung bzw einen Teil der ausstehenden Mieten hast, hängt von eurem Innenverhältnis ab.

In dieser Situation kann man nur raten, dass sich alle gemeinsam an einen Tisch setzen und den Mietvertrag entsprechend der zukünftigen Vorstellungen ändern. Dabei kann man dann auch Dinge wie offene Mieten, Kaution usw klären. Ich gebe jedoch zu bedenken, dass der Vermieter sich da auf nichts einlassen muss. Zwei Mieter ist für ihn fast immer besser als nur einer, sodass seine Zustimmung zur Entlassung des Kollegen aus dem Mietvertrag durchaus an andere Bedingungen geknüpft werden kann.

Wohnst du in einem Haus mit deinem Vermieter? Gibt es weitere Mietparteien?

Du solltest den Defekt schnellstmöglich melden, damit du deiner vertraglichen Pflicht nachgekommen bist. Was der Vermieter dann daraus macht, ist weitgehend seine Sache. Da es ein weiteres Fenster gibt, dürfte deine Einschränkung bei der Nutzung der Mietsache sehr gering sein.

Zitat von Timotheus

Wenn aus der Abrechnung nach Wohnfläche einfacher eine Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu machen ist, bevorzuge ich dies natürlich.
Ich möchte halt vermeiden dass uns als Vermieter hohe Nachzahlungen erwarten wenn der Mieter den ganzen Tag "die Heizung auf fünf" und alle Fenster offen hat. Zumal auch das Kochfeld mit Gas betrieben wird und dies auch ein nicht unwesentlichen Verbrauch darstellt.

Deshalb solltest du eine Pauschale vermeiden und lieber nach Wohnfläche abrechnen.

Ich verstehe deinen Gedanken schon, dass Verbrauchserfassung attraktiv klingt. Faktisch sind Zähler aber teuer. In unserem Haus beliefen sich beim Voreigentümer die Kosten für die Geräte (ohne Kosten für die Ablesung und Abrechnung, das kam noch drauf) auf ca 300 € pro Jahr. Dazu in Relation 700€ Kosten für Gas und 250€ für Wasser/Abwasser. Da kann ich auch ein bisschen Verbrauch vom Mieter bezahlen oder er von mir, die Kosten für die Verbrauchserfassung relativiert das bei weitem nicht. In Häusern mit noch niedrigerem Energiebedarf sieht die Bilanz für Verbrauchserfassung noch schlechter aus.

Wenn es sich um ein selbstgenutztes Haus mit nur 2 Einheiten handelt, kannst du eine beliebige Verteilung der Kosten vereinbaren. Warum willst du nicht einfach nach Wohnfläche abrechnen? Eine Pauschale ist quasi eine Flat für den Mieter, da er gar nicht am tatsächlichen Verbrauch beteiligt wird. Aus einer Abrechnung nach Wohnfläche zu einer Abrechnung mit Verbrauchserfassung zu gehen, ist rechtlich einfach.

Nur als Hinweis: leider ist Verbrauchserfassung im Zweifamilienhaus in den meisten Fällen unwirtschaftlich teuer, deshalb auch die Ausnahme in der Heizkostenverordnung. Insbesondere, wenn dafür noch Umbauten nötig sind. Ich würde dir eher davon abraten bzw mir konkret Angebote machen lassen, bevor ich das Umbauten mache.

Noch ein allgemeiner Hinweis: als Laie einen Mietvertrag aufzusetzen ist meistens eine ganz schlechte Idee und geht zu 99 % zu deinen Lasten. Hole dir lieber eine Vorlage von Haus und Grund und fülle diese nur korrekt aus. Deine Formulierungen können wir hier ohnehin nicht genau prüfen. Wenn du selbst etwas erstellen willst und eine Prüfung im Einzelfall, dann müsstest du deinen Vertrag einem Anwalt vorlegen.

Wenn ihr nicht nachgekommen habt, wie kannst du dir dann sicher sein, dass der Kellerraum in der Wohnfläche mit eingerechnet ist, wenn er im Mietvertrag nicht als solche erwähnt wird?

Außerdem kommt es auf die Formulierung zur Wohnfläche im Mietvertrag an. Oftmals wird diese nicht als vertraglich vereinbarte Eigenschaft ausgewiesen. Ich kann nicht beurteilen, inwiefern eine Klausel dazu in deinem Mietvertrag gültig ist, gebe das nur allgemein zu bedenken.

Ich meinte damit, dass der Nachbar bei der Abrechnung die Position Allgemeinstrom bemängeln könnte, wenn seiner Meinung nach darin Verbrauch enthalten ist, der dir und nicht der Allgemeinheit zuzuordnen ist. Er könnte dann versuchen, diesen Posten zu mindern. Ich persönlich halte das nicht für aussichtsreich, wenn es einen Zwischenzähler gibt, aber man weiß nie, wie das im Einzelfall eingeschätzt wird. Aber das ist letztlich das Problem des Vermieters.

Hier werden mehrere Aspekte vermischt.

1.

Grundsätzlich kann der Vermieter die einen beliebigen Kellerraum als Trainingsraum vermieten. Das ist ein Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien und wenn sich diese beiden einig sind, besteht hier kein Problem.

2. Das Baurecht könnte schon das erste Hindernis darstellen. Damit ein Raum als Aufenthaltsraum genutzt werden darf, schreibt die Landesbauordnung Mindestanforderungen an Licht, Raumhöhe, Fluchtwege und ggf. auch Heizmöglichkeiten vor. Das wird bei Kellerräumen regelmäßig schwierig, wenn diese mindestens fast vollständig unterirdisch sind. Du kannst dann den Raum ggf..nicht so nutzen wie geplant und es kann von offizieller Seite ein Nutzungsverbot als Aufenthalts ergehen. Wo kein Kläger, da kein Richter, aber in eurem Fall gibt es vermutlich einen Kläger.

3. Allgemeinstromkosten in der Abrechnung. Das betrifft dann den Nachbarn und deinen Vermieter. Ggf. will dann der Nachbar gegen die Umlage des Allgemeinstrom vorgehen. Das ist aber nicht dein Problem. Einen weiteren offiziellen Zähler kann man man meistens nicht ohne weiteres einbauen bzw kostet das in der Installation und im Betrieb viel Geld. Da wäre es einfacher, die Zuleitung zu diesem Kellerraum einfach auf deinen Zähler zu klemmen. Wie gesagt ist das aber nicht dein Problem.

Elektriker würde ich in Bezug auf eine korrekte Umlage von Allgemeinstrom nicht befragen, genauso wenig wie Sanitärbetriebe der richtige Ansprechpartner für die Ausstattung für Heizkostenabrechnungen sind.

Wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, bleibt dir nur der Weg über eine Räumungsklage. Dabei wird geprüft, ob dein dargelegtes Interesse größer ist als das Interesse des Mieters, dort wohnen zu bleiben.

Hast du dich im Vorfeld der Kündigung (oder besser bereits vor dem Kauf) anwaltlich beraten lassen? Solche Kündigungen sind sehr schwierig, schon für Profis. Ohne Anwalt sehe ich da kaum Chancen.

Meine eigene Erfahrungen mit einer solchen Kündigung ist nur der Weg über Geld, sehr viel Geld. Wir reden da über 5-stellige Summen, die keine 1 davor haben. Und da wurde bereits die Kündigung von Anfang an von Profis (=Anwälte) gemacht.

Wenn im Vertrag nichts vereinbart ist, dann ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Sichtschutz anzubringen.

Es ist nicht sicher, ob die Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits in der Vergangenheit erfolgt ist oder erst jetzt umgewandelt werden. Ich kenne durchaus Fälle, wo man das Haus in Eigentumswohnungen geteilt hat, aber der erste Verkauf trotzdem noch im Ganzen erfolgt ist. Das würdest du jedoch bereits in deiner Betriebskostenabrechnung sehen, nämlich wenn die Grundsteuer nicht für das ganze Haus berechnet wurde, sondern nur für deine Wohnung.

Wenn die Umwandlung tatsächlich jetzt erst erfolgt, hast du ein Vorkaufsrecht und eine Sperrfrist, in der nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf.

Andererseits könnte auch bei einem Verkauf als ganzes eine Kündigung wegen Eigenbedarf drohen, auch in einem Mehrfamilienhaus.

Jetzt ist es tatsächlich zu früh, sich konkret Gedanken zu machen. Erst wenn tatsächlich eine Kündigung oder Anfrage wegen dem Vorkaufsrecht vorliegt, gilt es diese genau zu prüfen.