Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von Golum

Wie kann ich das erkennen, das Haus ist Baujahr 1950.

Das fällt genau in die Zeit, in der man von Holzbalkendecken zu Betondecken übergegangen ist. Genauere Informationen sollte der Vermieter haben.

Die Frage ist, was du hier erreichen möchtest. In erster Linie handelt es sich hier um einen Verstoß gegen das GEG, was mit Mietrecht überhaupt nichts zu tun hat. Der Vermieter verletzt hier in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Pflicht, aus diesem Umstand ergeben sich aber keine Folgen für das Mietverhältnis. Bevor man hier an eine Mietminderung denkt, sollte man dringend einen Anwalt konsultieren, der einen berät.

Es gibt eine Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. Dach, die auch zur Nachrüstung verpflichtet. Das gilt nach GEG bundesweit. Allerdings nur, wenn ein extrem niedriger Mindeststandard nicht eingehalten wird, den bereits die meisten Holzbalkendecken aus dem 19. Jahrhundert erfüllen. Nur Betondecken wird man in der Regel nachdämmen müssen.

Eine Pflicht zur Kellerdeckendämmung ist mir nicht bekannt.

Meine persönliche Einschätzung ist, dass die Belegeinsicht zu üblichen Geschäftszeiten des Vermieters stattfinden muss. Bei einer Hausverwaltung dürfte das relativ einfach sein, bei einem privaten Vermieter schon schwieriger. Ein privater Vermieter dürfte, was Wochenend- oder Feierabendtermine angeht, flexibler sein. Eine Hausverwaltung wird wohl eher nicht nach 17 Uhr oder am Wochenende erreichbar sein. Bei uns sind die großen städtischen Gesellschaften sogar nur bis 16 Uhr oder 16:30. Nach 17 Uhr wird vermutlich eher schwierig, ebenso am Wochenende.

Zitat von Mieter3001

Muss der Mieter einen neuen Brief verfassen, wenn er unwissentlich unzumutbare Zeiten vorgeschlagen hat oder liegt der Ball erst mal beim Vermieter, dass er für sich zumutbare Zeiten vorschlagen muss?

Es gibt ein Urteil des Landgerichts Berlin, dass die Nicht-Reaktion des Vermieters nicht zu seinem Nachteil ist, sondern der Mieter während der üblichen Geschäftszeiten vorbeikommen muss. Das Urteil ist allerdings nicht allgemein gültig und man muss sich die genaueren Umstände anschauen. Auch hier dürfte es wieder darauf ankommen, ob es sich um einen kleinen, privaten Vermieter handelt, der keine normalen Geschäftszeiten hat und den man unter Umständen gar nicht Zuhause antrifft, oder ein größerer Vermieter oder Hausverwaltung, die Öffnungszeiten des Büros hat, möglichweise sogar eine Plattform zur Terminvereinbarung usw.

Die Räume unter unseren Wohnräumen sind auch nicht beheizt, genauso wie in der Regel das Erdgeschoss über einem Keller. Zwei Räume befinden sich über einer 5-6 Grad kalten Garage. Das allein ist noch lange kein Problem, wenn die Räume (also deine) selbst ausreichend geheizt und gelüftet werden. Ggf musst du die Heizung etwas höher drehen. Für die Entstehung von Tauwasser gibt es keine fest Temperatur, sondern hängt maßgeblich von der Luftfeuchtigkeit im Raum ab.

Alles weitere hängt von eurem Notarvertrag ab, wenn ihr da explizit weitere Vereinbarungen getroffen habt, kann die Situation natürlich anders sein.

Worum geht es dir denn? Es gibt im Mietrecht keinen Anspruch darauf, dass eine andere Wohnung beheizt wird, damit du einen wärmeren Fußboden hast. Wenn die Nutzer unter dir nicht heizen wollen, dann dürfen sie das

Handhabe hättest du nur, wenn deine Räume nicht ausreichend warm werden, aber danach sehen deine Aufzeichnungen nicht aus.

Mir gefällt da nichts wirklich ungewöhnliches auf. Ja, alles ist teurer geworden, das ist es im Allgemeinen.

- die Kosten für die Fernwärme sind sehr viel teurer geworden, dein Verbrauch an Heizung ist gestiegen, aber das ist meiner Sicht nicht hoch, unter 6 MWh für 83 m2 ist ein guter Wert für ein Bestandsgebäude.

- ihr habt einen Rundum-Service in dem Haus und die Kosten für die Dienstleistungen sind sehr deutlich gestiegen. Auch das ist in Anbetracht der Inflation keine Überraschung, die Dienstleister verlangen das, was sie können und da es im Allgemeinen einen Mangel an Hausmeister, Winterdiensten, Grünpflege... konnten die durchaus gute Preissteigerungen durchsetzen.

- Grundsteuer ist deutlich teurer geworden, auch das ist normal. Bei uns ist in 2024 die Grundsteuer mal eben um 30% erhöht worden, genau wie Versicherungsbeiträge.

Was du machen kannst, ist Einsicht in alle Rechnungen nehmen, ob da Dienstleister ggf. Sachen in Rechnung stellen, die nicht gemacht wurden, nicht umlagefähige Arbeiten nicht rausgerechnet wurden...

Zitat von Tigkac

Seit November riecht das Bad extrem so das man nur mit Nase zu rein kann.

Auch im Schlafzimmer an der Decke hat sich Schimmel gebildet und dieser fängt auch an zu riechen ....

Es wurde dann festgestellt das die Fenster Kältebrücken darstellen und so der Schimmel entsteht.

Wer hat das festgestellt?

Die Aussage macht keinen Sinn. Wenn die Fenster Kältebrücken sind, dann sammelt sich dort die Feuchtigkeit, dann schimmelt aber nicht die Decke (höchstens der Bereich direkt am Fenster). Wenn die Fenster den Raum abkühlen, muss man heizen.

Grundsätzlich ist eine Mietminderung möglich, bis der Mangel behoben ist. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter daran schuld ist und nicht der Mieter durch nicht angepasstes Lüft- und Heizverhalten. Kalte Fenster, kalte Wände, Tapeten im Bad usw. können durchaus der vertraglich vereinbarte Zustand sein. Und nur weil Fenster kalt sind, schimmelt es nicht. Mit neuen Fenstern wird das Problem unter Umständen sogar noch verschärft, weil man durch den dichten Einbau weniger Zwangslüftung hat und die Fenster auch keine Feuchtigkeit mehr aus der Luft holen, wenn sie wärmer sind als die Wände. Es kondensierte immer an der kältesten Stelle (wenn es zu Kondensat kommt).

Wenn die Differenz zur ortsüblichen Miete groß genug ist, dürfen die 20% auch auf einmal erhöht werden. Nur darf dann innerhalb der drei Jahre keine weitere Erhöhung erfolgen.

Das ist korrekt, es ist zwingend teilweise nach Verbrauch abzurechnen. Es werden auch Kosten für die Verbrauchserfassung in Rechnung gestellt, allerdings findet dies keine Anwendung. Es wäre also interessant herauszufinden, ob das nur bei dir der Fall ist und warum.

Zitat von maniac

Darf ich die Einsicht in die Gasabrechnung verlangen?

Ja, du musst ja prüfen können, ob die Abrechnung stimmt. Ich glaube aber, dass es da vermutlich kein Problem gibt. Mir ging es nur darum, wie viel die 70000 kWh am Gesamtverbrauch sind und ob der Rest für die Heizung plausibel ist.

Die Aufteilung in Warmwasser/Heizung sieht auf den ersten Blick nicht so unplausibel aus, der Verbrauch pro m2 Heizung könnte gut zum Baujahr passen, allerdings ist das Gebäude so groß, dass es mit höherem Heizbedarf auch noch realistisch wäre. Schwer zu sagen.

Zitat von maniac

dafür angeblich benötigte Energie ca.: 70.000 kWh = 700 kWh/m³

Wurde das mit einem Wärmemengenzähler erfasst? Hast du dir die Gasrechnung zeigen lassen und das scheint plausibel? Oder ist es denkbar, dass der Wärmemengenzähler in der Zirkulationsleitung verbaut wurde und munter das längst erwärmte, im Kreis drehende Wasser erfasst? Das wäre nicht das erste Mal, dass sowas passiert.

Schon physikalisch ist der Verbrauch bei einer Anlage aus 2017 eigentlich nicht möglich. Der theoretische Bedarf liegt bei knapp 6000 kWh für 100 m³ von 10 auf 60 °C, wenn wir das für die Bereitstellung, Zirkulation, Abgasverlusten,... ganz großzügig verdreifachen (das ist bei 2017 schon viel), wären das 18 000 kWh. Mit so hohen Leitungsverlusten müsste euer Haus glühen, anders kann man das fast nicht sagen. Für mich klingt das unplausibel.

Wenn du Einsicht in die Gasrechnung genommen hast, kann man weitersehen. Man kann an der Gasheizung sicherlich die Warmwasserbereitung ausschalten und dann kann man sehen, ob der Wärmemengenzähler weiterläuft oder nicht, sofern die Zirkulationspumpe weiterläuft.

Zitat von Femic92

Wer übernimmt diese Kosten denn? Wie würdet ihr den Zustand der Wohnung einschätzen? Und falls ich ALLE Kosten tragen muss, kann mich der neuen Vermieter denn wegen Eigenbedarf kündigen?

Das meiste davon darfst du sowieso nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Letztlich ist es Verhandlungssache - du könntest dem Vermieter anbieten, er trägt die Materialkosten, du die Zeit, ihr vereinbart für einen Zeitraum x einen Kündigungsausschluss... vielleicht ist der Zustand aber auch bereits in der Kaltmiete eingepreist und der Vermieter will hier nichts weiter investieren, dann bleibt dir nur, die Wohnung zu nehmen, wie sie ist oder eben nicht einzuziehen. Ich persönlich würde mich als Vermieter nicht auf sowas einlassen. Entweder will ich den Zustand verbessern, dann mach ich das auf meine Kosten selbst oder ich will aktuell nichts ändern und ein Mietinteressant kann die Wohnung so mieten wie sie ist oder es lassen, der Zustand ist in der Miete berücksichtigt.

Abhangdecken raus heißt meist auch Abhangdecke wieder rein, weil dir der Zustand darunter bestimmt nicht gefallen wird. Bei uns hat es auch gute Gründe, warum die Decken so abgehängt sind wie sie sind.

Zitat von hansstramm

Sie ist aber keine Fachfrau, daher sehe ich den Sinn dahinter nicht.

Trotzdem kann man das ein oder andere prüfen. Wenn man selbst Immobilien hat, lernt man das ein oder andere, schon allein, weil man nicht wegen jeder Kleinigkeit einen Handwerker rufen kann.

Ich als Vermieter würde definitiv vorher prüfen wollen, ob offensichtlich etwas ausgeschaltet, falsch eingestellt, ... ist oder ein Fehlermeldung sichtbar ist. Ein Besuch von einer Fachfirma kostet schnell mehrere hundert Euro, da würde ich auch sicher gehen wollen, dass das wirklich notwendig ist.

Ich kann an dieser Stelle nur raten, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Ob eine solche Änderung möglich ist, hängt von den Details in eurer Ausführung ab, den exakten Formulierungen usw. Das führt aber eindeutig zu weit für ein Forum.

Zitat von PhilsOma

Welche Auswirkungen hat das auf die Gerichtskosten? Da die NK-Abrechnung ja gesetzlich und auch von uns bereits gesetzt im Verzug war, hätte die Beklagte ja die Kosten zu tragen.

Wenn euch ein Anwalt hier falsch beraten hat, muss dieser die Sache auf eigene Kosten korrigieren. Wenn dieser Fehler aufgrund dessen passiert, dass ihr auf einen Anwalt verzichtet habt, werden die Kosten dafür an euch hängen bleiben. Der Beklagte, der euch tatsächlich die Abrechnungen schuldig ist, wird die Kosten des Prozesses tragen müssen. Da euer Vertragspartner der Vermieter ist (außer, es steht anders im Mietvertrag, das gibt es auch), dann ist dieser euch die Abrechnung schuldig, nicht die Hausverwaltung. Von wem der die erstellen (und zustellen) lässt, ist seine Sache, das ändert an der vertraglichen Situation nichts.

Wurde im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart oder warum könnt ihr nicht einfach mit der gesetzlichen Frist kündigen?

Bzgl der Kosten für den Gärtner: was ist im Mietvertrag vereinbart? Ist dort eine Kostenumlage vereinbart?

Zitat von Sally

Fragen sind jetzt:

1. Darf mir mein Vermieter überhaupt noch zusätzlich Nebenkosten für den Stellplatz berechnen?

Was ist dazu im Mietvertrag vereinbart?

Zitat von Sally

2. Ist das mit den Hausmeister Diensten eine Doppelberechnung? Die MEA in den Rechnungen sind verschiedene, aber der Grundbetrag ist gleich.

Das wird keine Doppelberechnung sein, sondern der Stellplatz hat Miteigentumsanteile und die Wohnung auch. Die Gesamtsumme wird durch die Gesamtsumme der MEA geteilt und dann eben verteilt. Damit werden die Hausmeisterkosten teilweise auf die Wohnungen, teilweise auf die Stellplätze verteilt, was ja auch Sinn macht. Sonst würden Eigentümer, die nur Stellplätze haben, evtl gar nichts bezahlen.

Wenn ein Pool richtig eingewintert wird, dann braucht der danach keine große Reinigung. Zumindest wir holen unseren Pool genauso sauber aus dem Winterschlaf wie wir ihn eingewintert haben. Wenn der Pool wirklich eine Grundreinigung braucht, kann man auch danach vermutlich schon mit dem Vermieter streiten, ob bis dahin die üblichen Sorgfaltspflichten verletzt wurden.

Zitat von TO&RO

Meine Frage ist jetzt, ob die Mieter das carport und die Pflasterarbeiten wieder rückgängig machen dürfen? Oder ob das jetzt durch den Verzicht auf Eigenbedarf Bestandteil vom Haus ist?

Diese Überlegungen betreffen ausschließlich das Verhältnis von derzeitigem Mieter und Vermieter.

Du musst mit dem Vermieter eine eigene Vereinbarung treffen. An deiner Stelle würde ich den derzeitigen Zustand mit Carport und den Pflasterarbeiten explizit in den Mietvertrag mit aufnehmen lassen. Ob sich der Vermieter dann mit den jetzigen Mietern einigt oder es neu herstellen lässt, ist dann seine Sache.

Oder wollt ihr in den bestehenden Mietvertrag einsteigen mit allen Rechten und Pflichten und musst euch mit dem aktuellen Mieter einigen?

Zitat von kaykay

Ich frage mich, ob der Makler das vielleicht nicht wusste – oder ob er nun zögert zu antworten, weil ihm bewusst geworden ist, dass er es Interessenten bisher falsch dargestellt hat.
Eigentlich müsste ein Makler doch verpflichtet sein, den Mietvertrag vor Verkauf auf solche Klauseln zu prüfen, damit Käufer über die tatsächlichen rechtlichen Rahmenbedingungen (z. B. Kündigungssperre) informiert sind.

Was die Pflichten des Maklers sein oder auch nicht, betrifft nicht deine Freundin. Wenn der Makler sich wegen falscher Angaben schadenersatzpflichtig macht dem Käufer gegenüber, ist das sein Problem, da muss sich deine Freundin keine Gedanken machen. Er muss auch auf die Mail deiner Freundin nicht reagieren, die Mail kann man später nur ggf. dem Käufer gegenüber erwähnen, dann hat er bessere Chancen dem Makler gegenüber.

Der Verkauf geht deine Freundin prinzipiell wenig an - der Käufer übernimmt den Mietvertrag so wie er ist. Es gibt ja auch genügend Käufer, die gar nicht selbst einziehen wollen, sondern an einer langfristigen Vermietung interessiert sind.

Über alle weitere kann sie sich Gedanken/Sorgen machen, wenn tatsächlich die Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegt.

Bzgl. Mieterbund - ich weiß nicht, was dort alles abgedeckt ist aber ich gehe nicht davon aus, dass in einer Mitgliedschaft die gerichtliche Vertretung enthalten ist. Das müsste deine Freundin prüfen.

Zitat von Guetti

Dass die Restbestände immer glatte Zahlen sind wundert mich auch.

Vermutlich geht die Ablesung einfach nicht genauer. Wenn da beispielsweise einfach nur nach einer Skala auf dem Tank abgelesen wird, macht das mit 100L Schritten schon Sinn.