Die Heizkostenverordnung sieht eine Abrechnung zu 100% nach Verbrauch nicht standardmäßig vor, es ist aber möglich. 100% (bzw über 70%) nach Verbrauch müsste explizit vereinbart werden, das kannst du in deinem Vertrag nachlesen. Wenn ihr das dort vereinbart habt, dann gilt das.
Beiträge von Schweinchenfan
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einmal mit gekündigten Mietvertrag zu Ende 2026
Eine Kündigung allein bringt nicht viel. Das sagt ja erstmal nichts über die Wirksamkeit einer Kündigung und ob sich auch eine Räumungsklage durchsetzen ließe. Ihr wollt ja, dass die Wohnung bis Ende 2026 geräumt ist oder ein neuer Mietvertrag besteht.
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Kann mir jemand sagen, ob der Makler doch irgendwie Recht hat? Oder hat jemand eine Idee wie wir aus dieser Misere herauskommen?
Nein, der Makler hat nicht recht. Nicht auf diesem Weg.
Es gibt hier aber eine mögliche Option, wenn dem keine Kündigungsausschlüsse im Mietvertrag entgegen stehen: es handelt sich deiner Aussage nach um Haus mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten. Wenn ihr in eine davon einzieht, könnt ihr nach § 573a BGB den Mietvertrag ohne berechtigtes Interesse kündigen. Das ermöglicht euch, den aktuellen Mietvertrag zu beenden und einen neuen anzubieten. Hier man hat allerdings relativ lange Fristen, je nachdem wie lange der Vertrag schon läuft, die Frist verlängert sich immer um 3 Monate bei einer solchen Kündigung. Es spricht aber auch nichts dagegen, z.B. anzubieten, die Miete gleich zu erhöhen oder nach Ablauf der Kündigungsfrist schlicht keinen neuen Vertrag anzubieten oder solche Konstrukte. Da seid ihr relativ frei. Wie geschrieben, das geht nur unter der zwingenden Voraussetzung, dass ihr dort einzieht und wohnt und das auch nicht nur für 2 Wochen.
Ich würde mich keinesfalls auf den Makler verlassen. Wenn ihr euch etwas in dieser Richtung zusichern lassen wollt, MUSS das in den Kaufvertrag. Ihr könnt ja reinschreiben lassen, dass, sollte der Mieter einer Mieterhöhung auf 8€ + Anpassungen (lasst euch beraten!) nicht zustimmen, der Verkäufer die Differenz für x Jahre trägt. Dann seht ihr auch, wie ernst ihr die Aussage des Verkäufers nehmen könnt, dass sie ausziehen, denn wenn das stimmt, wird er ja mit all dem kein Problem haben.
Unser Haus war auch für 3€/m² vermietet, auch mit der Aussage, dass die Mieter ausziehen würden. Wir haben das schon geglaubt, allerdings trotzdem sofort, als es möglich war, die Eigenbedarfskündigung an die Mieter verschickt. Lieber einmal zu viel als einmal zu wenig gekündigt. Sie sind dann tatsächlich wie versprochen ausgezogen, aber man weiß ja nie. Wenn das für euch keine Option ist, würde ich mich anders absichern wollen.
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Das Recht des Widerspruchs dort bezieht sich doch immer auf den Mieter oder?
Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung.
Der Vermieter hat ein Widerspruchsrecht gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen.
Oder müsste man dann zuerst besprechen ob für den verbliebenen Zeitraum eine Mieterhöhung in Frage kommt? Da das ja sein ursprüngliches Problem war.
Das kann man durchaus auch außergerichtlich besprechen, wobei der Vermieter hier sicher sehr vorsichtig sein wird. Häufig kommt es aber zeitnah nach dem Widerspruch (der muss ja nur 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist eingehen) ohnehin zu einem Gerichtsprozess, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Es steht dir aber durchaus frei, hier etwas mit dem Vermieter zu vereinbaren.
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Die Frage stellt sich mir, ob wegen fehlender dämmung bzw. isolierung die Heizkosten höher ausfallen.
Je weniger Dämmung vorhanden ist, desto höher die zu erwartenden Heizkosten. Dies ist im Energieausweis ersichtlich, der bei der Besichtigung vorgelegt werden musste.
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Aber in dieser Kündigung, die ich auch anhänge, steht drin dass er vorsorglich dem § 574 des BGB widerspricht. Ist das rechtens?
Was steht da genau? Man kann §574a (Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch) widersprechen, das ist auch Standard, damit die Kündigungsfrist nach dem Widerspruch und Nicht-Auszug nicht wieder von vorne anfängt.
Ein Widerspruchsrecht (§574) steht dem Mieter immer zu.
Auch wüsste ich gerne ob er die Rückzahlung der Kaution die ich hinterlegt habe erwähnen muss in der Kündigung und wann diese zurückgezahlt wird?
Nein, solange es sich um eine reguläre Kündigung handelt, wird mit der Kaution grundsätzlich nach Gesetz verfahren. Das muss man nicht extra erwähnen. Nur in einem Aufhebungsvertrag kann man alles mögliche vereinbaren, von sofortiger Auszahlung bis hin zum Verzicht auf die Auszahlung...
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Wie kann ich das erkennen, das Haus ist Baujahr 1950.
Das fällt genau in die Zeit, in der man von Holzbalkendecken zu Betondecken übergegangen ist. Genauere Informationen sollte der Vermieter haben.
Die Frage ist, was du hier erreichen möchtest. In erster Linie handelt es sich hier um einen Verstoß gegen das GEG, was mit Mietrecht überhaupt nichts zu tun hat. Der Vermieter verletzt hier in erster Linie eine öffentlich-rechtliche Pflicht, aus diesem Umstand ergeben sich aber keine Folgen für das Mietverhältnis. Bevor man hier an eine Mietminderung denkt, sollte man dringend einen Anwalt konsultieren, der einen berät.
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Es gibt eine Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. Dach, die auch zur Nachrüstung verpflichtet. Das gilt nach GEG bundesweit. Allerdings nur, wenn ein extrem niedriger Mindeststandard nicht eingehalten wird, den bereits die meisten Holzbalkendecken aus dem 19. Jahrhundert erfüllen. Nur Betondecken wird man in der Regel nachdämmen müssen.
Eine Pflicht zur Kellerdeckendämmung ist mir nicht bekannt.
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Meine persönliche Einschätzung ist, dass die Belegeinsicht zu üblichen Geschäftszeiten des Vermieters stattfinden muss. Bei einer Hausverwaltung dürfte das relativ einfach sein, bei einem privaten Vermieter schon schwieriger. Ein privater Vermieter dürfte, was Wochenend- oder Feierabendtermine angeht, flexibler sein. Eine Hausverwaltung wird wohl eher nicht nach 17 Uhr oder am Wochenende erreichbar sein. Bei uns sind die großen städtischen Gesellschaften sogar nur bis 16 Uhr oder 16:30. Nach 17 Uhr wird vermutlich eher schwierig, ebenso am Wochenende.
Muss der Mieter einen neuen Brief verfassen, wenn er unwissentlich unzumutbare Zeiten vorgeschlagen hat oder liegt der Ball erst mal beim Vermieter, dass er für sich zumutbare Zeiten vorschlagen muss?
Es gibt ein Urteil des Landgerichts Berlin, dass die Nicht-Reaktion des Vermieters nicht zu seinem Nachteil ist, sondern der Mieter während der üblichen Geschäftszeiten vorbeikommen muss. Das Urteil ist allerdings nicht allgemein gültig und man muss sich die genaueren Umstände anschauen. Auch hier dürfte es wieder darauf ankommen, ob es sich um einen kleinen, privaten Vermieter handelt, der keine normalen Geschäftszeiten hat und den man unter Umständen gar nicht Zuhause antrifft, oder ein größerer Vermieter oder Hausverwaltung, die Öffnungszeiten des Büros hat, möglichweise sogar eine Plattform zur Terminvereinbarung usw.
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Die Räume unter unseren Wohnräumen sind auch nicht beheizt, genauso wie in der Regel das Erdgeschoss über einem Keller. Zwei Räume befinden sich über einer 5-6 Grad kalten Garage. Das allein ist noch lange kein Problem, wenn die Räume (also deine) selbst ausreichend geheizt und gelüftet werden. Ggf musst du die Heizung etwas höher drehen. Für die Entstehung von Tauwasser gibt es keine fest Temperatur, sondern hängt maßgeblich von der Luftfeuchtigkeit im Raum ab.
Alles weitere hängt von eurem Notarvertrag ab, wenn ihr da explizit weitere Vereinbarungen getroffen habt, kann die Situation natürlich anders sein.
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Worum geht es dir denn? Es gibt im Mietrecht keinen Anspruch darauf, dass eine andere Wohnung beheizt wird, damit du einen wärmeren Fußboden hast. Wenn die Nutzer unter dir nicht heizen wollen, dann dürfen sie das
Handhabe hättest du nur, wenn deine Räume nicht ausreichend warm werden, aber danach sehen deine Aufzeichnungen nicht aus.
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Mir gefällt da nichts wirklich ungewöhnliches auf. Ja, alles ist teurer geworden, das ist es im Allgemeinen.
- die Kosten für die Fernwärme sind sehr viel teurer geworden, dein Verbrauch an Heizung ist gestiegen, aber das ist meiner Sicht nicht hoch, unter 6 MWh für 83 m2 ist ein guter Wert für ein Bestandsgebäude.
- ihr habt einen Rundum-Service in dem Haus und die Kosten für die Dienstleistungen sind sehr deutlich gestiegen. Auch das ist in Anbetracht der Inflation keine Überraschung, die Dienstleister verlangen das, was sie können und da es im Allgemeinen einen Mangel an Hausmeister, Winterdiensten, Grünpflege... konnten die durchaus gute Preissteigerungen durchsetzen.
- Grundsteuer ist deutlich teurer geworden, auch das ist normal. Bei uns ist in 2024 die Grundsteuer mal eben um 30% erhöht worden, genau wie Versicherungsbeiträge.
Was du machen kannst, ist Einsicht in alle Rechnungen nehmen, ob da Dienstleister ggf. Sachen in Rechnung stellen, die nicht gemacht wurden, nicht umlagefähige Arbeiten nicht rausgerechnet wurden...
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Seit November riecht das Bad extrem so das man nur mit Nase zu rein kann.
Auch im Schlafzimmer an der Decke hat sich Schimmel gebildet und dieser fängt auch an zu riechen ....
Es wurde dann festgestellt das die Fenster Kältebrücken darstellen und so der Schimmel entsteht.
Wer hat das festgestellt?
Die Aussage macht keinen Sinn. Wenn die Fenster Kältebrücken sind, dann sammelt sich dort die Feuchtigkeit, dann schimmelt aber nicht die Decke (höchstens der Bereich direkt am Fenster). Wenn die Fenster den Raum abkühlen, muss man heizen.
Grundsätzlich ist eine Mietminderung möglich, bis der Mangel behoben ist. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter daran schuld ist und nicht der Mieter durch nicht angepasstes Lüft- und Heizverhalten. Kalte Fenster, kalte Wände, Tapeten im Bad usw. können durchaus der vertraglich vereinbarte Zustand sein. Und nur weil Fenster kalt sind, schimmelt es nicht. Mit neuen Fenstern wird das Problem unter Umständen sogar noch verschärft, weil man durch den dichten Einbau weniger Zwangslüftung hat und die Fenster auch keine Feuchtigkeit mehr aus der Luft holen, wenn sie wärmer sind als die Wände. Es kondensierte immer an der kältesten Stelle (wenn es zu Kondensat kommt).
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Wenn die Differenz zur ortsüblichen Miete groß genug ist, dürfen die 20% auch auf einmal erhöht werden. Nur darf dann innerhalb der drei Jahre keine weitere Erhöhung erfolgen.
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Das ist korrekt, es ist zwingend teilweise nach Verbrauch abzurechnen. Es werden auch Kosten für die Verbrauchserfassung in Rechnung gestellt, allerdings findet dies keine Anwendung. Es wäre also interessant herauszufinden, ob das nur bei dir der Fall ist und warum.
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Darf ich die Einsicht in die Gasabrechnung verlangen?
Ja, du musst ja prüfen können, ob die Abrechnung stimmt. Ich glaube aber, dass es da vermutlich kein Problem gibt. Mir ging es nur darum, wie viel die 70000 kWh am Gesamtverbrauch sind und ob der Rest für die Heizung plausibel ist.
Die Aufteilung in Warmwasser/Heizung sieht auf den ersten Blick nicht so unplausibel aus, der Verbrauch pro m2 Heizung könnte gut zum Baujahr passen, allerdings ist das Gebäude so groß, dass es mit höherem Heizbedarf auch noch realistisch wäre. Schwer zu sagen.
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dafür angeblich benötigte Energie ca.: 70.000 kWh = 700 kWh/m³
Wurde das mit einem Wärmemengenzähler erfasst? Hast du dir die Gasrechnung zeigen lassen und das scheint plausibel? Oder ist es denkbar, dass der Wärmemengenzähler in der Zirkulationsleitung verbaut wurde und munter das längst erwärmte, im Kreis drehende Wasser erfasst? Das wäre nicht das erste Mal, dass sowas passiert.
Schon physikalisch ist der Verbrauch bei einer Anlage aus 2017 eigentlich nicht möglich. Der theoretische Bedarf liegt bei knapp 6000 kWh für 100 m³ von 10 auf 60 °C, wenn wir das für die Bereitstellung, Zirkulation, Abgasverlusten,... ganz großzügig verdreifachen (das ist bei 2017 schon viel), wären das 18 000 kWh. Mit so hohen Leitungsverlusten müsste euer Haus glühen, anders kann man das fast nicht sagen. Für mich klingt das unplausibel.
Wenn du Einsicht in die Gasrechnung genommen hast, kann man weitersehen. Man kann an der Gasheizung sicherlich die Warmwasserbereitung ausschalten und dann kann man sehen, ob der Wärmemengenzähler weiterläuft oder nicht, sofern die Zirkulationspumpe weiterläuft.
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Wer übernimmt diese Kosten denn? Wie würdet ihr den Zustand der Wohnung einschätzen? Und falls ich ALLE Kosten tragen muss, kann mich der neuen Vermieter denn wegen Eigenbedarf kündigen?
Das meiste davon darfst du sowieso nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Letztlich ist es Verhandlungssache - du könntest dem Vermieter anbieten, er trägt die Materialkosten, du die Zeit, ihr vereinbart für einen Zeitraum x einen Kündigungsausschluss... vielleicht ist der Zustand aber auch bereits in der Kaltmiete eingepreist und der Vermieter will hier nichts weiter investieren, dann bleibt dir nur, die Wohnung zu nehmen, wie sie ist oder eben nicht einzuziehen. Ich persönlich würde mich als Vermieter nicht auf sowas einlassen. Entweder will ich den Zustand verbessern, dann mach ich das auf meine Kosten selbst oder ich will aktuell nichts ändern und ein Mietinteressant kann die Wohnung so mieten wie sie ist oder es lassen, der Zustand ist in der Miete berücksichtigt.
Abhangdecken raus heißt meist auch Abhangdecke wieder rein, weil dir der Zustand darunter bestimmt nicht gefallen wird. Bei uns hat es auch gute Gründe, warum die Decken so abgehängt sind wie sie sind.
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Sie ist aber keine Fachfrau, daher sehe ich den Sinn dahinter nicht.
Trotzdem kann man das ein oder andere prüfen. Wenn man selbst Immobilien hat, lernt man das ein oder andere, schon allein, weil man nicht wegen jeder Kleinigkeit einen Handwerker rufen kann.
Ich als Vermieter würde definitiv vorher prüfen wollen, ob offensichtlich etwas ausgeschaltet, falsch eingestellt, ... ist oder ein Fehlermeldung sichtbar ist. Ein Besuch von einer Fachfirma kostet schnell mehrere hundert Euro, da würde ich auch sicher gehen wollen, dass das wirklich notwendig ist.
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Ich kann an dieser Stelle nur raten, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Ob eine solche Änderung möglich ist, hängt von den Details in eurer Ausführung ab, den exakten Formulierungen usw. Das führt aber eindeutig zu weit für ein Forum.
Welche Auswirkungen hat das auf die Gerichtskosten? Da die NK-Abrechnung ja gesetzlich und auch von uns bereits gesetzt im Verzug war, hätte die Beklagte ja die Kosten zu tragen.
Wenn euch ein Anwalt hier falsch beraten hat, muss dieser die Sache auf eigene Kosten korrigieren. Wenn dieser Fehler aufgrund dessen passiert, dass ihr auf einen Anwalt verzichtet habt, werden die Kosten dafür an euch hängen bleiben. Der Beklagte, der euch tatsächlich die Abrechnungen schuldig ist, wird die Kosten des Prozesses tragen müssen. Da euer Vertragspartner der Vermieter ist (außer, es steht anders im Mietvertrag, das gibt es auch), dann ist dieser euch die Abrechnung schuldig, nicht die Hausverwaltung. Von wem der die erstellen (und zustellen) lässt, ist seine Sache, das ändert an der vertraglichen Situation nichts.
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