Beiträge von Schweinchenfan

Zitat von Nicky214

Frage 1: Gibt es eine Art Vorrang als Mieter des Hauses vor anderen externen Mietern für die Garage?

Nein, der Vermieter darf selbst entscheiden, an wen er vermietet.

Zitat von Nicky214

Frage 2: Ist das rechtens, private Garagen gewerblich zu vermieten und dazu nur als Lager zu nutzen?

Was sind private Garagen? Was soll diese gewerbliche Nutzung sein, wenn dort ein Auto geparkt ist?

Grundsätzlich schreiben die meisten Landesbauordnungen vor, dass Garagen nur zum Abstellen von Fahrzeugen und Lagern von Kfz-Teilen wie Reifen usw. genutzt werden dürfen. Ansonsten ist eine Nutzungsänderung erforderlich. Es besteht aber keine Pflicht des Vermieters, das den Mietern des Hauses mitzuteilen, ob diese Nutzungsänderung erfolgt ist oder nicht. Vielleicht wurde es sogar auch als Lagerraum genehmigt. Wir hatten im hinteren Teil unseres Grundstücks auch eine "Garage" und einen "Schuppen", die optisch und auch bautechnisch identisch waren. Und nach heutigen Verhältnissen hätte weder in die eine, noch in die andere mehr ein Auto gepasst (außer ein Smart).

Ob Fahrzeuge vor der Garage oder auf der Straße abgestellt werden, spielt nur dann eine Rolle, wenn Rettungswege oder Zufahrten blockiert werden oder auf der Straße ein Halteverbot herrscht.

Schimmel gibt es in allen möglichen Farben.

Zitat von Roland2000

Die Schlafzimmertür ist immer offen und somit wird das Schlafzimmer über die anderen Räume mehr oder weniger mit geheizt. Selbst im Winter habe ich ohne den Raum aktiv zu heizen durchgehend 20 Grad. Frauen wären hier vielleicht froh, ich gehöre jedoch nicht zu der Spezie der Frostbeulen und so schlafe ich auch meist im Winter mit gekippten Fenster.

Gestern musste ich feststellen, dass sich in einer Ecke so ein gelb-beiger Fleck an beiden Wänden befindet, er reicht bis zum Kleiderschrank (zwischen Kleiderschrank und Ecke sind es ungefähr 20 cm), vielleicht aber setzt sich dieser Fleck auch noch hinter dem Kleiderschrank fort.

Bei dieser Beschreibung ist Nutzerverhalten, kombiniert mit dem grundsätzlichen Problem einer Außenecke, sehr wahrscheinlich. Kühlere Räume durch andere, warme Räume mitzuheizen ist meistens keine gute Idee. Lieber im Schlafzimmer etwas die Heizung an und Tür zu. Das Fenster ständig gekippt macht es dann nicht besser, wobei das eher zu Schimmel in Fensternähe führt als in einer Ecke. Zumindest, wenn man trotz Dauerkipp das morgendliche Lüftung nicht entfallen lässt. Wenn nun auch noch ein Schrank die Luftzirkulation behindert, verschlechtert sich die Situation weiter. Ich rate hier gerne, sich für wenig Geld ein Feuchtigkeitsmessgerät sowie ein Oberflächenthermometer zu beschaffen und die Situation zu kontrollieren. Gerne auch mit Datenlogger, der die Daten ständig aufzeichnet.

Ein Haus ohne Außenecken zu bauen ist logischweise unmöglich, diesen "Baumangel" abstellen kann man also nicht. Außendämmung würde sicherlich helfen, kann man aber als Mieter nicht einfach so verlangen. Dass die Tiefgarage feucht ist, heißt nicht unbedingt etwas, vor allem, wenn sie sich nicht direkt darunter befindet. Unsere Kellermauern sind auch feucht, die Räume darüber nicht, denn dazwischen befindet sich eine Horizontalsperre. Je nach Baujahr des Hauses sind feuchte Kellerwände oder Tiefgaragen normal, die Wohnräume wurden durch horizontale Sperren geschützt. Dennoch ist es natürlich nicht ausgeschlossen, dass Feuchtigkeit irgendwo her kommt.

Meine Erfahrung (auch bei meinem eigenen Verhalten) ist aber bei dieser Beschreibung schon eher, dass die Feuchtigkeit von innen kommt. Ich will an dieser Stelle aber nicht unbedingt sagen, dass da der Nutzer alleine daran schuld ist, denn ungedämmte Außenecken, insbesondere wenn diese dann noch eine ungünstige Himmelsrichtung haben (Nord/Nordwest) oder wie in diesem Fall verschattet sind durch Hecken oder Bäume, sind bauphysikalisch einfach problematisch. Dass die Luftfeuchtigkeit im Schlafzimmer höher ist als in anderen Räumen, ist ebenfalls normal. Es gibt hier verschiedene Lösungsmöglichkeiten, allerdings stehen diese dir als Mieter nur begrenzt zur Verfügung. In unserer alten Wohnung mit eben jeder Nordwest-Außenecke im Schlafzimmer half Heizen, d.h. tagsüber auch das Schlafzimmer auf 21/22 Grad heizen und vor dem Schlafengehen Temperatur reduzieren. Wirklich behoben wird dieses Problem aber nur durch bauliche Maßnahmen.

Dem Vermieter solltest du das in jedem Fall melden, denn es ist auch in seinem Interesse zu prüfen, woher die Feuchtigkeit kommt. Dennoch solltest du auch dein Nutzerverhalten überdenken und optimieren, sofern hier Handlungsbedarf besteht, d.h. die Oberflächentemperatur zu niedrig und die Luftfeuchtigkeit im Raum zu hoch ist.

Zitat von SwiftieNue

Einbehaltene Kaution zu Reparaturzwecken muss auf jeden Fall durch Rechnungen gerechtfertigt werden, oder?

Das kommt darauf an, was im Wortlaut festgehalten wurde. Wenn nur ein Schaden festgestellt wurde, dann muss der Vermieter keine Rechnungen für dessen Behebung liefern. Er kann sich auch die Wertminderung erstattten lassen. Wenn vereinbart wurde, dass die Abrechnung durch Vorlage einer Rechnung stattfinden soll, dann ist dies einzuhalten. Auch hier ist dann nicht in allen Fällen die gesamte Rechnung zu bezahlen, sondern nur der Zeitwert.

Zitat von SwiftieNue

Habe im Internet gelesen, dass es eine 6 Monatige Frist hierbei gilt. Vorher kann der Mieter nichts unternehmen.

Ja, davor ist es kaum möglich, außer man hat einen Nachweis in der Hand, dass es keine offensichtlichen und verdeckten Schäden gibt und der Vermieter ansonsten auch keine offenen Forderungen hat.

Um die Kaution zurückzubekommen, muss der Mieter überlegen, ob er auf die Herausgabe seiner Kaution klagen möchte. Da dies durchaus mit einem Prozesskostenrisiko und auch eigene Zeit und Nerven verbunden ist, sollte man sich dies im Einzelfall überlegen, insbesondere wenn man weiß, dass man nur einen Teil der Kaution zurückbekommen wird, diesen aber kaum einschätzen kann. Wenn es um kleine Summen geht, sind üblichweise die Prozesskosten höher als die Forderung, sodass sich das oft nicht lohnt. In der Regel fährt man dann besser, ohne Prozess einen Vergleich mit dem Vermieter zu schließen, sofern dieser noch gesprächsbereit ist. Die Entscheidung muss im Einzelfall getroffen werden und sollte in Zusammenarbeit mit einem Anwalt getroffen werden.

Zitat von SwiftieNue

Gibt es außerdem Richtpreise/Kostengrenze für Reparatur, die der Vermieter ansetzen darf?

Als Richtpreise werden die meisten Richter die ortsüblichen Sätze der Fachhandwerker ansehen. Je nachdem, um welchen Schaden/Reparatur es sich genau handelt, muss man ggf. noch einen Abzug Alt für Neu berücksichtigen. Auch hier kann der Rat eines Fachanwaltes hilftreich sein bei der Einschätzung, welche Forderungen des Vermieters gerechtfertigt sind.

Die entscheidende Frage ist, was genau bestätigt wurde. Das Datum für das Ende des Mietvertrages, sodass die Kündigung ggf. als Aufhebungsvertrag gedeutet werden könnte, oder lediglich der Erhalt der Kündigung.

Leider ist das ein sehr verbreitetes Problem, dass die Hausordnung nicht richtig durchgeführt wird bzw die Parteien sich da uneinig sind. Aus Erfahrung ist das praktisch nur durch die Beauftragung eines Dienstleisters langfristig zu beheben, da jeder immer behauptet, der andere würde es nicht wie vereinbart machen. Man selbst macht natürlich alles richtig.

Sicherlich kannst du eine Meldung an die Hausverwaltung machen, und hoffen, dass sie diesen Plan erstellen. Erfahrungsgemäß nützt das aber nichts. Da wird einfach unterschrieben und fertig, egal ob und wie die Arbeiten ausgeführt wurden.

Deshalb wäre meine Reaktion als Verwalter darauf, dass ich die Mietverträge prüfen würde und wenn die Umlage der Kosten für einen Dienstleister im Mietvertrag vereinbart ist, würde ich dies beauftragen. In den meisten Mietverträgen gibt es diese Möglichkeit. Eine Partei praktisch dazu zwingen, die Arbeiten auszuführen, kann man kaum. Theoretisch gäbe es die Möglichkeit einer Kündigung, aber dieses Kostenrisiko würde ich als Vermittler niemals eingehen, wenn jede Partei von der anderen behauptet, sie vernachlässige die Pflichten und führe die Reinigung nicht durch. Als Vermieter hat man also kaum Möglichkeiten, außer eben der Dienstleister.

Er muss seinen Erstwohnsitz dort anmelden, wo er sich hauptsächlich aufhält. 2-3 Wochenenden im Monat sind das definitiv nicht, sodass für den Erstwohnsitz nur der Arbeitsort in Frage kommt. Einen Zweitwohnsitz muss er gar nicht anmelden, wenn er dich einfach nur besucht.

Wird bei euch im Haus etwas nach Personen abgerechnet? Wenn nicht, ist es unproblematisch und geht niemanden etwas an, wie oft er dich besucht. Wenn z.B. Müll oder Wasser nach Personen abgerechnet werden, kannst du dich vermutlich auf Diskussionen einstellen. Besuch darfst du so häufig wie gewünscht empfangen und es ist offensichtlich, wenn jemand woanders eine Wohnung hat und dort arbeitet, dass dieser zu Besuch ist. Eigentlich sollte sich hier nicht die Frage stellen, ob derjenige bei dir wohnt. Dennoch könnte das zu Unmut bei den anderen Parteien führen. Mietrechtlich ist das aber nicht von Belang.

Die Mietminderung ist solange berechtigt, wie der Mangel besteht, das hat nichts mit Bestrebungen des Vermieters zu tun, den Mangel zu beheben.

Dennoch sollte man sich überlegen, wie man diesbezüglich vorgeht, je nachdem, wie das Mietverhältnis bisher ist. Da der Vermieter nichts für die Situation kann, belastet man ein vielleicht ansonsten gutes Mietverhältnis unnötig für eine vergleichsweise kleine Summe.

Aus dem Mietverhältnis des Nachbarn kannst du keine Ansprüche ableiten. Sein Mietvertrag (und damit die Vereinbarung über die Steckdose im Keller) hat nichts mit deinem Mietverhältnis zu tun.

Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf eine Stromversorgung zum Betrieb einer Kühltruhe o.ä. im Keller. Einen Anspruch darauf hättet ihr nur aus einer vertraglichen Vereinbarung, d.h. wenn es explizit so vereinbart oder bei Vertragsabschluss so bestand.

Je nach Lage des Kellers und der Zähler und wie alles im Haus verlegt ist, ist der Aufwand nicht unerheblich und kostet entsprechend. Habt ihr die Kostenübernahme angeboten ?

Mit dem Verweis auf 573a BGB kannst du unter den dort genannten Voraussetzungen einen Mieter kündigen. Wenn du also Wohnraum innerhalb deiner Wohnung an einen Untermieter vermietet hast, kannst du ihn ohne Grund mit verlängerter Frist kündigen. Hintergrund für diesen Paragraphen ist genau dein Problem, nämlich dass man es an dieser Stelle einem Vermieter, der so eng mit einem Mieter zusammen wohnt, nicht die Möglichkeit nehmen will, ebenfalls das Mietverhältnis beenden zu können, wenn es aus irgendwelchen Gründen mit dem Mieter nicht passt.

Bzgl des Schreibens kann ich dir nur raten, das in Zusammenarbeit mit einem Anwalt zu machen. Die Kündigungsfrist ist einfach zu lang, um hier irgendwelche Fehler machen zu wollen. Wenn dir der Mieterverein nichts zu 573a BGB gesagt hat, würde ich wohl einen anderen Anwalt suchen, denn dieser Paragraph sollte einem als Anwalt für Mietrecht definitiv geläufig sein.

Zitat von Bewohner

Ja, er wohnt in einem anderen Haus. Ich bin gespannt. Kann er nachträglich auch mit Kündigung wegen Eigenbedarf kommen um uns rauszubekommen?

Er kann nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn dieser tatsächlich besteht. Vorgeschobener Eigenbedarf kann ziemlich teuer für einen Vermieter werden, wenn der Mieter deswegen auszieht und letztlich nachweisen kann, dass der Eigenbedarf gar nicht wirklich bestand. Oder die Räumungsklage scheitert und der Mieter bleibt wohnen.

Ich kann dem nur zustimmen. In unserem Altbau werden die Mauern von Stockwerk zu Stockwerk nach oben 12 cm schmaler, das macht auf die Fläche erheblich etwas aus. Das ist typisch für Altbauten.

PS: ich habe nachgerechnet: bei uns sind es fast 5m2 auf 85m2 pro Etage. Die Zahl ist also schon realistisch.

Mit Ausnahme der Posten, die in der Heizkostenverordnung geregelt sind, kann der Vermieter entscheiden, ob er nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip abrechnet. Er muss sich natürlich für eine der Varianten entscheiden. Wenn eine Rechnung für 2019 erst in 2020, was bei Leistungen im November oder Dezember nicht unwahrscheinlich ist, eingegangen ist und bezahlt wurde, kann der Vermieter dies nach dem Abflussprinzip auch in 2020 abrechnen. Gerade wenn Rechnungen erst spät nach der Leistung gestellt werden, ist es für Vermieter meistens einfacher, nach Abflussprinzip abzurechnen, um zu vermeiden, dass er die Abrechnung erstellen muss/will, aber noch auf Rechnungen warten muss. Sofern der Vermieter seinen Abrechnungsmodus nicht ändert, gleich sich das nach dem Auszug wieder aus, wenn für das letzte Jahr praktisch keine Wartung mehr übernommen werden muss, obwohl man dort gewohnt hat.

Eine konkrete Beratung auf deinen Einzelfall können wir nicht machen, daher der Verweis auf das Urteil des BGH, dass eine beschlossene Hausgeldabrechnung keine Voraussetzung für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist. Diesen Standpunkt kannst du deinem Vermieter gegenüber durchaus vertreten.

Meine weiteren Beispiele waren nicht konkret auf euren Fall bezogen, sondern allgemein gehalten. Nicht stattgefundene Versammlungen und daraus resultierende Verzögerungen werden sicherlich ein Themengebiet sein, insbesondere, wenn in Mietverträgen auf die Hausgeldabrechnung als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung verwiesen wird.

Zitat von NinoMarth

Ist die Frist zur Stellung der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2019 - 30.06.2020 verlängerbar, da die Eigentümerversammlung aufgrund von Corona auf den 22.06.2021 verschoben werden musste und erst anschließend eine NKA angefertigt wurde, obwohl die Zahlen der Hausverwaltung schon im November 2020 vorgelegen haben?

Ich finde diese Frag spannend und bin gespannt, was andere dazu meinen:

Grundsätzlich gibt es vom BGH meines Wissens nach bisher zwei relevante Urteile in dieser Hinsicht:

- der Vermieter braucht keine beschlossene Hausgeldabrechnung, um mit dem Mieter abrechnen zu können. BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16 Er hätte es also auch auf Basis der Zahlen mit dem Mieter abrechnen können.

- es wäre Aufgabe des Vermieters gewesen, den Verwalter zur Erstellung der Hausgeldabrechnung und Beschluss durch die WEG zu bewegen, damit ihm hier kein eigenes Verschulden zuzuschreiben ist. 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/1 An dieser Stelle ist es aber Tatsache, dass seit November 2020 bis zum späten Frühjahr 2021 Eigentümerversammlungen praktisch kaum möglich waren. Es gibt zwar inzwischen einige digitale Lösungen dafür, aber das ist sicherlich nicht für alle Gemeinschaften und Hausverwaltungen eine Option, genauso wenig wie der Beschluss der Abrechnung als Umlaufbeschluss. Aus meiner Sicht ist es daher nicht dem Vermieter zuzuschreiben, dass der Beschluss über die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig vorlag. Wenn die Abrechnung unmittelbar nach Beschluss der Hausgeldabrechnung erstellt wurde, könnte man hier durchaus die Ansicht vertreten, dass der Vermieter diese Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Ich gehe davon aus, dass dieser Streitfall die deutschen Gerichte beschäftigen wird, da es sicherlich in 2020 zu sehr vielen verspäteten Abrechnungen kam. Sei es, weil Anfang/Mitte letzten Jahres vermutlich viele Hausverwaltungen nicht wie üblich arbeiten konnten, da Mitarbeiter im Homeoffice, ggf. schlechter Ausstattung, mit Homeschooling und Kinderbetreuung beschäftigt waren, Eigentümerversammlungen nicht wie geplant stattfinden konnten oder auch Ablesungen nicht wie üblich stattfanden usw. Es ist durchaus spannend, wie die Gerichte hier dennoch die Vermieter in der Pflicht sehen oder ob man ihnen aufgrund der außergewöhnlichen Umstände auch Zugeständnisse bzgl. der starren Einhaltung der Frist macht.

Welche Zähler habt ihr? Fast alle modernen, heute verwendeten Zähler für die Heizung speichern die Daten zum einprogrammierten Stichtag. Ausnahme bilden eigentlich nur noch die klassischen Verdunsterröhrchen. Es spielt daher keine Rolle, wann abgelesen wird, man kann immer den Stand zum z.B. 31.12. ablesen. Dies solltest du prüfen. Einfach Verbräuche aus einem anderen Abrechnungszeitraum berücksichtigen ist nicht korrekt.

Den Wasserverbrauch halte ich für sehr unrealistisch. Ich würde annehmen, dass hier ein Fehler vorliegt und sei es ein banaler Fehler um eine Dezimale (also 3 m³ und 1,4 m³). Das wäre aus meiner Sicht realistischer für 2 Wochen.

Die Mietpreisbremse gilt in Berlin, wie du selbst gefunden hast, für Mietverhältnisse ab 2015. Für dein Mietverhältnis gilt sie also nicht. Genauso wenig muss die ortsübliche Miete noch die Kappungsgrenze eingehalten werden.

Der einzige Ansatz wäre noch Mietwucher, was jedoch recht schwierig ist, da hier noch weitere Voraussetzungen außer einer überhöhten Miete vorliegen müssen. Der Umzug wäre vermutlich einfacher umzusetzen als sich mit dem Vermieter über Mietwucher zu streiten.

Das ist regional sehr unterschiedlich und der Vergleich zu eurer Ölheizung ist noch schwerer, weil hier niemand weiß, wie alt die Anlage ist, wie effizient sie läuft usw. Ich kenne erträgliche Fernwärmekosten und andere, die sehr hoch sind. Es kommt immer auf die Begebenheiten vor Ort an.

Ergänzend zu den Ausführungen von darkshadow

Zitat von freddyk

Daher möchte sie ihr Haus verkaufen und das sechs jährige Mietverhältnis mit dem Mieter der Einliegerwohnung auflösen. Dadurch würde einem neuen Hauseigentümer die maximale Flexibilität des Hauses, beispielsweise die Nutzung als Mehrgenerationenhaus oder die Unterbringung der XL Familie zur Verfügung stehen und wäre auf dem Markt entsprechend attraktiv.

Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, sodass 573a nur gilt, solange der Vermieter mit im Haus wohnt, und in aller Regel bedeutet ein Mieter auch keine Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung. Auch vermietete Häuser kann man gut verkaufen. Wenn der Wohnraum benötigt wird, kann der zukünftige Eigentümer, wie du selbst schreibst, die Kündigung wegen Eigenbedarf oder auch 573a selbst aussprechen. In einer solchen Konstellation sind auch keine Einbauten von Zählern notwendig.

Als weitere Option möchte ich hier noch einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern in den Raum stellen. Wenn damit zu rechnen ist, dass der Verkaufspreis des leeren Hauses erheblich höher ist, bietet sich natürlich auch die Möglichkeit an, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu schließen. Dabei sind die Konditionen frei zu verhandeln.

Die genaue Formulierung kann nur ein Anwalt prüfen, auch ob es an anderer Stelle evtl weitere Klauseln dazu gibt. Ich sehe hier keinen Hinweis, dass das nur einseitig sein soll.